Steuern für Kurzzeitvermietung 2026: Micro-BIC, LMNP und Nettorentabilität

Im Jahr 2026 ist die Besteuerung der Kurzzeitvermietung kein Thema mehr nur für „große“ Portfolios: Die Reform des Micro-BIC (Pauschalabzug auf 50 % gesenkt für einen Teil der Vermieter), strengere Kontrollen und der Margendruck zwingen jeden Gastgeber dazu, seine Nettorentabilität zu steuern – nicht nur den brutto erzielten Airbnb-Umsatz. Dieser Artikel strukturiert eine Methode zur Berechnung und Wahl des Regimes — unbedingt mit Ihrem Steuerberater abzustimmen, denn jeder Fall (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz, LMP, SCI, Concierge-Service) verändert die Ausgangslage.

Panorama 2026: Was sich für Vermieter geändert hat

Drei Trends prägen die steuerliche Landschaft der Kurzzeitvermietung in Frankreich:

1. Micro-BIC für möblierte Vermietung: Pauschalabzug von 50 % (statt historisch 71 % für einen Teil der Aktivitäten) für die unter dieses Regime fallenden Einnahmen, unter Einhaltung einer Umsatzobergrenze.
2. Mehr Nachverfolgbarkeit: Plattformen, Declaloc, Datenabgleiche — Abweichungen zwischen gemeldeten Einnahmen und Bankflüssen werden sichtbarer.
3. Stärkerer Wettbewerb: Die Rentabilität entscheidet sich auf der Nettoebene (nach OTA-Provisionen, Reinigung, Concierge-Service, Grundsteuer, CFE, Darlehenszinsen, LMNP-Abschreibungen).

Ihr Ziel ist nicht, „um jeden Preis“ in Eile zu optimieren, sondern ein stabiles Regime über 3 bis 5 Jahre zu wählen und eine ausreichend genaue Buchhaltung zu führen, um bei ungünstigem Pauschalmodell auf das Realsystem umzusteigen. Vergleichen Sie Ihre Prognosen mit dem Le-Meur-/Declaloc-Gesetz und Ihren deklarierbaren Zusatzumsätzen.

Micro-BIC 50 %: Für wen, wie funktioniert es?

Das Micro-BIC-Regime (oder Mikro-Steuerregime für möblierte Vermietungen unter den gesetzlichen Bedingungen) erlaubt es, Ihre Einnahmen mit einem Pauschalabzug von 50 % zu deklarieren, der alle Ihre Kosten abdecken soll. Sie ziehen Reinigung oder Provisionen nicht einzeln ab: Die Finanzverwaltung unterstellt, dass die Hälfte Ihrer Einnahmen Ihren Kosten entspricht.

Zu deklarierende Einnahmen: grundsätzlich alles, was Sie aus der Vermietung einnehmen (Miete, Reinigungsgebühren, die dem Gast berechnet werden, sofern Sie sie vereinnahmen, manchmal bestimmte Zusatzleistungen je nach Einordnung). Die Airbnb- oder Booking-Provisionen sind in der Regel bereits von der Auszahlung auf Ihr Konto abgezogen: Sie deklarieren den ausgezahlten Nettobetrag plus eventuell direkt erhaltene Einnahmen.

Wichtige Punkte 2026: Halten Sie die Micro-BIC-Umsatzgrenze ein (prüfen Sie den für das deklarierte Kalenderjahr geltenden Betrag; er unterscheidet sich je nach klassifizierter oder nicht klassifizierter Vermietung). Achten Sie auf den automatischen Wechsel zum Realsystem, wenn Sie die Obergrenze zwei Jahre in Folge überschreiten. Beobachten Sie auch den LMP-Status (professioneller möblierter Vermieter): Ab bestimmten Umsatzschwellen und wenn die Vermietungseinnahmen Ihre anderen beruflichen Einkünfte übersteigen, können Sie in den LMP-Status wechseln, mit Folgen für die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen und Sozialabgaben.

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LMNP im Realsystem: absetzbare Kosten und Abschreibungen

Der LMNP-Status (nicht professioneller möblierter Vermieter) im vereinfachten oder normalen Realsystem erlaubt es, die tatsächlichen Kosten abzusetzen und die Immobilie (ohne Grundstück) sowie das Mobiliar abzuschreiben. Das ist oft sinnvoll, wenn Sie eine hohe Finanzierung haben (absetzbare Zinsen), die Immobilie renoviert wurde (aktivierte Arbeiten oder Kosten), Provisionen und Reinigung einen großen Teil des Umsatzes auffressen oder wenn Sie in bestimmten Grenzen einen vortragsfähigen Grundstücksverlust haben (spezifische Regeln für möblierte Vermietung).

Von spezialisierten Kurzzeitvermietungs-Büros häufig erfasste Kosten:

Die Abschreibung senkt die Steuer über mehrere Jahre, erhöht aber den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn beim Wiederverkauf (mit Regeln zu Sonderabschreibungen und Freibeträgen je nach Haltedauer). Eine LMNP-Strategie wird über die Haltedauer der Immobilie gesteuert, nicht über nur ein Geschäftsjahr.

Lokale Steuern, Kurtaxe und Mehrwertsteuer

Viele Gastgeber unterschätzen die lokalen Steuern.

Die Kurtaxe wird vom Gast erhoben und an die Gemeinde abgeführt; Fehler bei Tarif oder Befreiung führen zu einer Nachforderung. Die Grundsteuer und die CFE (Gewerbegrundsteuer) bleiben Sache des Eigentümers; bei Concierge-Verträgen prüfen Sie, ob diese Kosten weiterberechnet werden.

Die Mehrwertsteuer: Grundsätzlich gilt eine Befreiung für möblierte Vermietungen mit „para-hotellerie“-Charakter unter bestimmten Schwellen; wenn Sie parahotellerische Leistungen anbieten (Frühstück, tägliche Hotelreinigung), können Sie steuerpflichtig werden — sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie komplexe Zusatzleistungen vermarkten.

Ihr Konto für die Nettorentabilität aufbauen

Hier ist ein Modell für eine vereinfachte Gewinn- und Verlustrechnung pro Objekt und Jahr (zum Duplizieren in Excel oder in Ihrem Verwaltungstool):

Bruttoeinnahmen (OTA + direkt)
− OTA- und Online-Zahlungsprovisionen ([Stripe](/integrations/stripe))
− Reinigung und Wäsche
− Verbrauchsmaterial und kleine Reparaturen
− Concierge-Service / % Mandat
− Versicherungen und Abonnements (Verwaltungssoftware (PMS), Majordia, Tool zur Kalendersynchronisation)
− Grundsteuer, CFE, Hausverwaltung (Anteil)
− Darlehenszinsen (bei LMNP réel)
= Betriebsergebnis vor Körperschaftsteuer / Einkommensteuer
− Einkommensteuer (je nach Micro- oder Realsystem)
= Wirtschaftliches Netto für den Eigentümer

Für ein kleines Portfolio sollten Sie die Marge anschließend in € pro verkaufter Nacht und in % des Umsatzes zusammenfassen: Das ist der KPI, mit dem sich ein Studio in der Stadt mit einem Haus auf dem Land vergleichen lässt.

Micro-BIC vs. LMNP real: pragmatischer Entscheidungsbaum

Bleiben Sie im Micro-BIC, wenn Ihre tatsächlichen Kosten eindeutig unter 50 % des Umsatzes liegen, wenn Sie keinen Kredit haben oder die Zinsen gering sind und wenn administrative Einfachheit Priorität hat (Nebentätigkeit).

Ziehen Sie das LMNP-Realsystem in Betracht, wenn Sie kürzlich renoviert haben, neues Mobiliar mit hohen Abschreibungen angeschafft haben, wenn Provisionen + Reinigung + Concierge-Service über 50 % liegen, wenn ein vortragsfähiger Verlust in den Folgejahren nützlich ist oder wenn Sie einen Verkauf mittelfristig planen (Veräußerungsgewinn-Simulation erforderlich).

Wechseln Sie nur mit fachlicher Begleitung in den LMP-Status: Sozialabgaben, professionelles Veräußerungsgewinn-Regime, Auswirkungen auf Ihren Sozialschutz.

Conciergeries: Besteuerung des Mandats und Zusatzleistungen

Wenn Sie ein Concierge-Service sind, trennen Sie strikt die Einnahmen des Eigentümers (von ihm zu deklarieren, Micro oder LMNP), Ihre Verwaltungsgebühren (BIC oder Gesellschaft, ggf. mit Mehrwertsteuer) und die Zusatzleistungen, die Sie in eigenem Namen abrechnen (später Check-out, Transfer, Frühstück) — unterschiedliche steuerliche Einordnung.

Ein klarer Mandatsvertrag und eine getrennte Rechnungsstellung verhindern, dass die Finanzverwaltung einen Teil Ihrer Flüsse umqualifiziert. Binden Sie Ihre Einnahmen aus Zusatzleistungen an /integrations/stripe an, um einen sauberen Bankabgleich zu erhalten.

Häufige Fehler zum Jahresende 2026

1. Bruttobeträge deklarieren, obwohl die Plattformen netto auszahlen.
2. Direkte Einnahmen vergessen (Überweisung, Bargeld) — hohes Risiko mit Declaloc und OTA-Daten.
3. Private Ausgaben und Objektkosten auf demselben Girokonto vermischen.
4. Die CFE im ersten Jahr der Tätigkeit ignorieren.
5. Jedes Jahr das Regime wechseln ohne Strategie (Verlust von Optionen, Strafen).

Leistung mit Ihren Tools steuern

Die Besteuerung folgt der Qualität der operativen Daten. Ein Tool zur Kalendersynchronisation über /integrations/ota, die Erfassung von Zusatzleistungen und ein Dossier, das Belege zentralisiert, erleichtern die Arbeit des Steuerberaters. Für die Strukturierung mehrerer Objekte: /blog/gestion-multi-biens. Deklarative Compliance: /blog/loi-le-meur-declaloc-2026.

Entdecken Sie die Majordia-Funktionen auf der Startseite, die Preise unter /pricing, oder sprechen Sie mit uns in /visio.

Vereinfachtes Zahlenbeispiel (Illustration)

Urbanes Studio, 180 Nächte/Jahr, durchschnittlicher Preis 95 €/Nacht, Bruttoumsatz 17 100 €.

Tatsächliche Kostenquote ≈ 87 % des Umsatzes — das Micro-BIC mit 50 % wäre sehr ungünstig; das LMNP-Realsystem mit Abschreibung von Mobiliar und Zinsen kann eine niedrigere steuerliche Bemessungsgrundlage schaffen (je nach Abschreibungen). Umgekehrt kann ein wenig gebuchtes Chalet mit intern organisierter Reinigung und geringen Provisionen im Micro-BIC komfortabel bleiben.

2027 antizipieren: Steuerkalender für Gastgeber

Im Januar exportieren Sie Ihre Auszüge von Buchungsplattformen und Stripe. Im Februar inventarisieren Sie fehlende Ausgaben und erinnern Ihre Dienstleister. Zwischen März und April simulieren Sie das Micro- gegenüber dem Realsystem, bevor Sie Ihre endgültige Wahl treffen. Im Mai deklarieren Sie Ihre Einnahmen und prüfen auch Ihre Declaloc-Konformität (siehe Le-Meur-Gesetz). Das ganze Jahr über führen Sie ein separates Bankkonto für Ihre Kurzzeitvermietung.

FAQ

Gilt der Micro-BIC-Pauschalabzug von 50 % für alle Ferienwohnungen?

Nein. Er hängt von der Art der Vermietung ab (klassifizierte oder nicht klassifizierte Ferienwohnung, Parahotellerie usw.) und von den Umsatzgrenzen. Ihr Steuerberater muss jedes Objekt einordnen.

Muss ich im LMNP Sozialabgaben zahlen?

Im nicht professionellen LMNP fallen auf die Mieteinnahmen keine klassischen SSI-Beiträge an; im LMP schon. Die Grenze ist gesetzlich und zahlenmäßig festgelegt — nicht improvisieren.

Sind Concierge-Gebühren für den Eigentümer absetzbar?

Ja, im Realsystem (Betriebskosten). Im Micro-BIC sind sie durch den Pauschalabzug abgedeckt, ohne Einzelabzug.

Wie deklariere ich Einnahmen, die ich über Stripe auf meiner Direktbuchungsseite erhalte?

Deklarieren Sie die im Jahr vereinnahmten Einnahmen, wie bei OTA auch. Bewahren Sie Stripe-Exporte und den Abgleich mit dem Buchungsregister auf.

Kann Majordia meinen Steuerberater ersetzen?

Nein. Majordia strukturiert den Betrieb (Dossier, Zusatzleistungen, Daten); die steuerliche Erklärung bleibt Aufgabe Ihres Experten. Produkt-Support: /support. Registrierung: /login?mode=register.

Selbstständige und Nebentätigkeit

Wenn Sie parallel angestellt oder selbstständig tätig sind, kann die Kurzzeitvermietung eine Nebentätigkeit bleiben, solange die LMP-Schwellen nicht überschritten werden. Dokumentieren Sie den Zeitaufwand und die Einnahmen: Im Falle einer Prüfung zählt die Regelmäßigkeit Ihrer Erklärung ebenso wie der Betrag. Concierge-Dienste stellen ihrerseits getrennte Dienstleistungen in Rechnung — vermischen Sie die Flüsse nicht auf einem einzigen Privatkonto.

Um Ihre direkten Einnahmen und Zusatzleistungen abzusichern und gleichzeitig saubere Exporte zu behalten, konfigurieren Sie /integrations/stripe und verbinden Sie es ab dem ersten außerhalb der Plattform vereinnahmten Euro mit Ihrer Buchhaltungssoftware.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Steuerberatung dar. Sätze, Schwellen und Texte ändern sich — lassen Sie jede Wahl des Regimes von einem bei der Kammer eingetragenen Steuerberater bestätigen.