Fiscalidad del alquiler de corta duración 2026: micro-BIC, LMNP y rentabilidad neta

En 2026, la fiscalidad del alquiler de corta duración ya no es un tema reservado a las «grandes» carteras: la reforma del micro-BIC (reducción del coeficiente de deducción al 50 % para una parte de los arrendadores), el aumento de los controles y la presión sobre los márgenes obligan a cada anfitrión a gestionar su rentabilidad neta, no solo su facturación bruta de Airbnb. Este artículo estructura un método de cálculo y de elección de régimen — que debes validar imperativamente con tu asesor fiscal, porque cada caso (residencia principal, secundaria, LMP, SCI, concierge) cambia las reglas del juego.

Panorama 2026: qué ha cambiado para los arrendadores

Tres tendencias dominan el panorama fiscal del alquiler de corta duración en Francia:

1. Micro-BIC alquiler amueblado: deducción forfaitaria del 50 % (en lugar del 71 % históricamente para parte de las actividades) para los ingresos sometidos a este régimen, con un límite de ingresos que debe respetarse.
2. Refuerzo de la trazabilidad: plataformas, Declaloc, cruce de datos — las diferencias entre ingresos declarados y flujos bancarios son más visibles.
3. Mayor competencia: la rentabilidad se juega en el neto (después de comisión de plataformas de reserva (OTA), limpieza, concierge, impuesto sobre la propiedad, CFE, intereses del préstamo, amortizaciones LMNP).

Tu objetivo no es «optimizar a toda costa» con urgencia, sino elegir un régimen estable durante 3 a 5 años y llevar una contabilidad lo bastante precisa como para pasar al régimen real si el forfait deja de ser favorable. Cruza tus proyecciones con la ley Le Meur / Declaloc y tus ingresos por servicios de pago declarables.

Micro-BIC 50 %: para quién es y cómo funciona

El régimen micro-BIC (o microfiscal para los alquileres amueblados no profesionales en las condiciones legales) permite declarar tus ingresos con una deducción forfaitaria del 50 % que pretende cubrir el conjunto de tus gastos. No deduces línea por línea la limpieza o las comisiones: la administración supone que la mitad de tus cobros corresponde a tus costes.

Ingresos a declarar: en principio, todo lo que cobras por el alquiler (renta, gastos de limpieza facturados al viajero si los percibes, a veces ciertos servicios de pago según su calificación). Las comisiones de Airbnb o Booking suelen estar ya descontadas del pago ingresado en tu cuenta: declaras el importe neto abonado + los posibles ingresos percibidos directamente.

Puntos de atención en 2026: respeta el límite de ingresos del micro-BIC (verifica el importe vigente para el año natural declarado; difiere según se trate de alquiler clasificado o no). Atención al paso automático al régimen real si superas el límite dos años seguidos. Vigila también el estatus LMP (arrendador profesional de vivienda amueblada): por encima de ciertos umbrales de ingresos y si los ingresos del alquiler superan tus otros ingresos profesionales, puedes pasar a LMP con consecuencias sobre la tributación de las plusvalías y las cotizaciones sociales.

Pasa a la acción — Reserva una videollamada de una hora para resolver tus dudas de cumplimiento o multiinmueble, o crea tu espacio (1 alojamiento gratis).

LMNP en régimen real: gastos deducibles y amortizaciones

El estatus LMNP (arrendador de vivienda amueblada no profesional) en régimen real simplificado o normal permite deducir los gastos reales y amortizar el inmueble (excluido el terreno) y el mobiliario. Suele ser especialmente interesante cuando tienes una hipoteca importante (intereses deducibles), cuando el inmueble ha sido reformado (obras capitalizadas o gastos), cuando las comisiones y limpiezas se comen una gran parte de la facturación, o cuando tienes un déficit arrastrable en ciertos límites (normas específicas de la actividad de alquiler amueblado).

Gastos que suelen seguir los despachos especializados en alquiler de corta duración:

La amortización reduce el impuesto durante varios años, pero aumenta la plusvalía imponible en la reventa (con reglas de sobreamortización y bonificaciones según el tiempo de tenencia). Una estrategia LMNP se gestiona en función del horizonte de tenencia del inmueble, no de un solo ejercicio.

Impuestos locales, tasa turística e IVA

Muchos anfitriones subestiman los impuestos locales.

La tasa turística se cobra al viajero y se ingresa al ayuntamiento; los errores de tarifa o de exención provocan una regularización. El impuesto sobre la propiedad y la CFE (cotización inmobiliaria de las empresas) siguen siendo a cargo del propietario; en concierge, comprueba si el mandato los repercute.

El IVA: en principio, exención para los alquileres amueblados «para-hoteleros» por debajo de ciertos umbrales; si prestas servicios para-hoteleros (desayuno, limpieza diaria tipo hotel), puedes pasar a estar sujeto al IVA — consulta a tu contable antes de comercializar servicios de pago complejos.

Construir tu cuenta de rentabilidad neta

Aquí tienes un modelo de cuenta de resultados simplificada por inmueble y por año (para duplicar en Excel o en tu herramienta de gestión):

Ingresos brutos (OTA + directo)
− Comisiones OTA y pago en línea ([Stripe](/integrations/stripe))
− Limpieza y lavandería
− Consumibles y pequeñas reparaciones
− Concierge / % del mandato
− Seguros y suscripciones (software de gestión (PMS), Majordia, herramienta de sincronización de calendarios)
− Impuesto sobre la propiedad, CFE, administrador de fincas (prorrata)
− Intereses del préstamo (si LMNP real)
= Resultado de explotación antes de impuesto de sociedades / IRPF
− Impuesto sobre la renta (según régimen micro o real)
= Neto económico para el propietario

Para una pequeña cartera, consolida después el margen en € por noche vendida y en % de la facturación: es este KPI el que permite comparar un estudio en ciudad y una casa en zona rural.

Micro-BIC vs LMNP real: árbol de decisión pragmático

Quédate en micro-BIC si tus gastos reales son claramente inferiores al 50 % de la facturación, si no tienes hipoteca o los intereses son bajos, y si la simplicidad administrativa es prioritaria (actividad complementaria).

Valora el LMNP real si has realizado obras recientes, has comprado mobiliario nuevo con amortizaciones importantes, si comisiones + limpieza + concierge superan el 50 %, si un déficit arrastrable te resulta útil para los años siguientes, o si prevés una venta a medio plazo (simulación de plusvalía obligatoria).

Pasa a LMP solo con acompañamiento experto: cotizaciones sociales, régimen de plusvalía profesional, impacto en tu protección social.

Conciergeries: fiscalidad del mandato y servicios de pago

Si eres concierge, separa estrictamente los ingresos del propietario (declarados por él, régimen micro o LMNP), tus honorarios de gestión (BIC o sociedad, posible IVA), y los servicios de pago que facturas en tu nombre (salida tardía, traslado, desayuno) — distinta calificación.

Un contrato de mandato claro y una facturación separada evitan que la administración recalifique parte de tus flujos. Conecta tus cobros de servicios de pago a /integrations/stripe para una conciliación bancaria limpia.

Errores frecuentes al cierre del ejercicio 2026

1. Declarar el bruto cuando las plataformas ingresan el neto.
2. Olvidar los ingresos directos (transferencia, efectivo) — riesgo importante con Declaloc y los datos OTA.
3. Mezclar gastos personales y gastos del inmueble en la cuenta corriente.
4. Ignorar la CFE el primer año de actividad.
5. Cambiar de régimen cada año sin estrategia (pérdida de opciones, penalizaciones).

Gestionar el rendimiento con tus herramientas

La fiscalidad sigue la calidad de los datos operativos. Una herramienta de sincronización de calendarios mediante /integrations/ota, un seguimiento de los servicios de pago y un dossier que centralice los recibos facilitan el trabajo del contable. Para estructurar varios inmuebles: /blog/gestion-multi-biens. Cumplimiento declarativo: /blog/loi-le-meur-declaloc-2026.

Descubre las funcionalidades de Majordia en la página de inicio, las tarifas en /pricing, o habla con nosotros en /visio.

Caso numérico simplificado (ilustración)

Estudio urbano, 180 noches/año, precio medio 95 €/noche, facturación bruta 17 100 €.

Tasa real de gastos ≈ 87 % de la facturación — el micro-BIC al 50 % sería muy desfavorable; el LMNP real con amortización del mobiliario e intereses puede reconstruir una base imponible más baja (según amortizaciones). En cambio, un chalet poco ocupado con limpieza internalizada y poca comisión puede seguir siendo cómodo en micro.

Anticipar 2027: calendario fiscal del anfitrión

En enero, exporta los extractos de las plataformas de reserva y de Stripe. En febrero, haz el inventario de los gastos pendientes y reclama a tus proveedores. Entre marzo y abril, simula el régimen micro frente al régimen real antes de tomar tu decisión definitiva. En mayo, declara tus ingresos y verifica también tu cumplimiento con Declaloc (ver la ley Le Meur). Durante todo el año, mantén una cuenta bancaria separada para tu actividad de alquiler de corta duración.

FAQ

¿La deducción micro-BIC del 50 % se aplica a todos los alojamientos turísticos amueblados?

No. Depende del tipo de alquiler (alojamiento turístico amueblado clasificado o no, para-hotelería, etc.) y de los límites de ingresos. Tu contable debe calificar cada inmueble.

¿Debo pagar cotizaciones sociales en LMNP?

En LMNP no profesional, no hay cotizaciones SSI clásicas sobre los alquileres; en LMP, sí. La frontera es legal y cuantificable — no improvises.

¿Los gastos de concierge son deducibles para el propietario?

Sí, en régimen real (gasto de explotación). En micro-BIC, quedan cubiertos por la deducción forfaitaria sin deducción línea por línea.

¿Cómo declaro los ingresos cobrados a través de Stripe en mi web directa?

Declara los ingresos cobrados durante el año, igual que con las OTA. Conserva los exportes de Stripe y la conciliación con el registro de reservas.

¿Majordia puede sustituir a mi contable?

No. Majordia estructura la operación (dossier, servicios de pago, datos); la declaración fiscal sigue siendo responsabilidad de tu experto. ¿Necesitas ayuda de producto? /support. Registro: /login?mode=register.

Trabajadores autónomos y actividad complementaria

Si ejerces una actividad asalariada o autónoma en paralelo, el alquiler de corta duración puede seguir siendo complementario mientras no se superen los umbrales de LMP. Documenta el tiempo dedicado y los ingresos: en caso de inspección, la regularidad de tu declaración cuenta tanto como el importe. Las conciergeries, por su parte, facturan prestaciones de servicio distintas — no mezcles los flujos en una única cuenta personal.

Para asegurar tus cobros directos y servicios de pago manteniendo exportes limpios, configura /integrations/stripe y enlázalos con tu software contable desde el primer euro cobrado fuera de la plataforma.

Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Los tipos, umbrales y textos cambian — haz validar cualquier elección de régimen por un experto contable colegiado.