LMNP vs. LMP im Jahr 2026: Status, Schwellenwerte und Kosten für Vermieter

LMNP und LMP: Die Wahl zwischen dem nicht gewerblichen möblierten Vermieter und dem gewerblichen möblierten Vermieter ist kein buchhalterisches Detail. Es ist eine Entscheidung, die Ihre Sozialabgaben, die Behandlung des Veräußerungsgewinns beim Wiederverkauf und die Möglichkeit, vortragsfähige Verluste zu erzeugen, beeinflusst.

Im Jahr 2026, mit zunehmenden Kontrollen, der Reform des Micro-BIC und der Professionalisierung der Kurzzeitvermietung, kommt dieses Thema in den Videocalls mit den Gastgebern und Conciergeries, die wir begleiten, systematisch wieder auf. Dieser Artikel klärt die gesetzlichen Kriterien, die zu beobachtenden Schwellenwerte und die typischen Kosten je nach Status.

Er ergänzt unseren Leitfaden fiscalité location courte durée 2026, indem er sich auf die Grenze zwischen LMNP und LMP konzentriert — unbedingt mit Ihrem Steuerberater zu validieren, da Ihre persönliche Situation (Einkommen aus nichtselbstständiger Arbeit, Vermögen, SCI, Concierge-Service) die Antwort verändert.

Kurz gesagt

LMNP deckt eine nebenberufliche möblierte Vermietung ab, während LMP gilt, wenn Ihre Einnahmen 23.000 € übersteigen und Ihre anderen beruflichen Einkünfte dominieren. Im LMP zahlen Sie Urssaf-Beiträge und der Veräußerungsgewinn beim Wiederverkauf fällt unter das gewerbliche statt unter das private Regime. Die absetzbaren Kosten (Zinsen, Reinigung, OTA-Provisionen, Abschreibungen) unterscheiden sich je nachdem, ob Sie sich für Micro-BIC oder das reale LMNP-/LMP-Regime entscheiden. Planen Sie den Übergang zu LMP mit einem jährlichen Dashboard, das Kurzzeitvermietungserlöse, Einkünfte außerhalb der Vermietung und die prognostizierte Wertsteigerung vor dem Verkauf zusammenführt.

LMNP und LMP: zwei Status, zwei Logiken

LMNP steht für eine nebenberufliche möblierte Vermietung: Sie vermieten eine oder mehrere Immobilien, aber die Tätigkeit ist im steuerlichen Sinn nicht Ihre wichtigste Quelle beruflicher Einkünfte. Sie können sich für Micro-BIC (Pauschalabzug) oder das reale Regime mit Abschreibungen und einzeln abziehbaren Kosten entscheiden.

LMP gilt, wenn zwei kumulative Bedingungen erfüllt sind (Artikel 155, IV des CGI, bitte in der jeweils geltenden Fassung prüfen):

1. Die jährlichen Einnahmen aus möblierter Vermietung übersteigen 23.000 €;
2. Diese Einnahmen sind höher als Ihre anderen beruflichen Einkünfte (Gehälter, BIC, BNC usw.) des Jahres.

Im LMP gelten Sie als Betreiber einer beruflichen Tätigkeit: Beiträge an die Urssaf (SSI) auf die Gewinne, gewerbliches Veräußerungsgewinn-Regime bei der Veräußerung, Möglichkeit eines Verlusts, der unter bestimmten Bedingungen auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann. Es ist weder pauschal „besser“ noch „schlechter“: Es ist ein Kategorienwechsel mit langfristigen Folgen.

Die Schwellenwerte, die 2026 zu beobachten sind

Über die Schwelle von 23.000 € Einnahmen hinaus strukturieren weitere Grenzen Ihre Strategie.

Beachten Sie die Micro-BIC-Obergrenze, wenn Sie im LMNP bleiben und die Pauschale wählen: Eine Überschreitung in zwei aufeinanderfolgenden Jahren kann Sie ins reale Regime bringen. Beobachten Sie die LMP-Schwelle, indem Sie Kurzzeitvermietungserlöse und Gehalts- oder selbstständige Einkünfte zusammen betrachten: Ein Angestellter mit 45.000 € Brutto kann mit 30.000 € Vermietungseinnahmen LMNP bleiben, während ein Rentner ohne nennenswerte berufliche Tätigkeit schneller in LMP wechseln kann. Schließlich bleibt die Mehrwertsteuer bei klassischer möblierter Langzeitvermietung grundsätzlich befreit, aber para-hotelartige Kurzzeitvermietung oder bestimmte Services können Fragen aufwerfen — Ihr Steuerberater ordnet jeden Zahlungsstrom ein, einschließlich der upsell revenues.

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Absetzbare Kosten: Was sich je nach Regime ändert

Im LMNP im realen Regime setzen Sie die tatsächlich getragenen Kosten ab: Darlehenszinsen, PNO-Versicherung, Grundsteuer, CFE, Reinigung, OTA-Provisionen, Concierge-Service, kleinere Instandhaltung, Buchhaltungskosten und Tool-Abonnements. Die Abschreibungen auf die Immobilie (ohne Grundstück) und das Mobiliar senken die steuerliche Bemessungsgrundlage ohne Liquiditätsabfluss. Das ist ein wichtiger Hebel bei neuen oder renovierten Objekten.

Im LMP im realen Regime ist der Kostenrahmen in der Sache ähnlich. Die Gesamtlogik ändert sich jedoch: Sie integrieren die Tätigkeit in ein berufliches Ergebnis, das den Sozialabgaben unterliegt. Eventuelle Verluste können unter Bedingungen auf Ihr Gesamteinkommen angerechnet werden. Das ist in der Aufbauphase nützlich (Renovierungen, geringe Auslastung).

Viele Gastgeber vergessen absetzbare Kosten: Bankgebühren und Zahlungsabwicklungsgebühren (Stripe bei Direktbuchungen), Fahrten im Zusammenhang mit dem Betrieb (Empfang von Gästen, Kontrolle der Reinigung), die Fortbildung und spezialisierte Kurzzeitvermietungsberatung sowie die Abschreibung des für die Vermietung gekauften Mobiliars (Rechnungen aufbewahren).

Im Micro-BIC gibt es keine Einzelabzüge: Der Pauschalabzug deckt theoretisch Ihre Kosten ab. Wenn Ihre tatsächliche Kostenquote über 50 % des Umsatzes liegt, lohnt sich eine Simulation des realen LMNP-Regimes — ausführlich in unserem Artikel fiscalité LCD 2026.

Veräußerungsgewinn und Wiederverkauf: der oft unterschätzte Hebel

Im LMNP unterliegt der Verkauf der Immobilie grundsätzlich dem Regime der privaten Veräußerungsgewinne: zeitabhängige Abschläge, mögliche Steuerbefreiung nach zweiundzwanzig Jahren für die Einkommensteuer (vorbehaltlich der geltenden Texte) und mögliche Hinzurechnung der im LMNP vorgenommenen Abschreibungen — ein technischer Punkt, den Ihr Steuerberater vor jedem Verkauf modelliert.

Im LMP wird der Veräußerungsgewinn als gewerblich behandelt: andere Besteuerung, ohne klassischen „privaten“ Abschlag. Für einen Investor, der einen Verkauf mittelfristig plant, kann der Wechsel in LMP beim Exit teuer werden, selbst wenn der laufende Betrieb optimiert erscheint.

Setzen Sie auf vorsichtige Strategien: Planen Sie die Haltedauer vor der Investition ein, trennen Sie Vermögen in Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Anlageobjekt, und vermeiden Sie es, „versehentlich in LMP zu rutschen“, indem Sie die Einnahmen wachsen lassen, ohne das Verhältnis zu den anderen Einkünften zu prüfen.

Mehrere Objekte und Concierge-Service: Wer ist LMNP, wer ist LMP?

Ein Eigentümer, der seine Immobilie einem Concierge-Service anvertraut, bleibt aus Sicht des Fiskus grundsätzlich Vermieter: Die erklärten Einnahmen sind die Mieten und Vermietungserlöse. Der Concierge-Service stellt seinerseits Verwaltungsleistungen in Rechnung (Provision, weiterberechnete Reinigung je nach Modell) — eine separate BIC-Tätigkeit.

Wenn Sie mehrere Objekte direkt oder über eine eigene Struktur verwalten, beschleunigt die Summe der Einnahmen das Erreichen der Schwellenwerte. Unser Leitfaden gestion multi-biens beschreibt die operative Organisation; steuerlich erhöht jede neue Wohnung den Umsatz und bringt Sie potenziell näher an den LMP-Status.

Für einen Concierge-Service, der im eigenen Namen vermietet (Gewerbemietvertrag, Untervermietung, Verwaltung mit weitreichender Vollmacht), kann die Einordnung abweichen: Übertragen Sie das Regime eines einzelnen Eigentümers nicht automatisch. Ein Videocall mit Ihrem Experten und, falls nötig, einem auf Kurzzeitvermietung spezialisierten Anwalt ist die Investition wert.

LMNP, LMP und die Wahl des Besteuerungsregimes

Unabhängig vom LMNP-/LMP-Status wählen Sie auch das Besteuerungsregime: Micro-BIC (einfach, 50 % Pauschalabzug im Jahr 2026, Umsatzobergrenze) oder vereinfachtes bzw. normales reales Regime (tatsächliche Kosten, Abschreibungen, Buchführungspflicht).

Ein LMP ist immer im realen Regime — Micro-BIC ist nicht möglich. Ein LMNP kann im Micro-BIC bleiben, solange die Grenzen eingehalten werden und nicht in bestimmten Fällen unwiderruflich das reale Regime gewählt wurde.

Der Wechsel von Micro zu real lohnt sich oft, wenn Provisionen und Reinigung deutlich über 50 % der Einnahmen liegen, wenn Sie einen Immobilienkredit mit erheblichen Zinsen haben oder wenn Sie in Mobiliar und Renovierung investieren, die abgeschrieben werden können.

LMNP/LMP-Fehler, die 2026 zu vermeiden sind

1. LMNP und Micro-BIC verwechseln: Das erste ist ein Tätigkeitsstatus, das zweite ein Besteuerungsregime.
2. Die LMP-Schwelle ignorieren nach einem Rekordjahr bei Airbnb ohne paralleles Gehalt.
3. Private und geschäftliche Konten vermischen — Kontrollen gleichen Bank und Plattformen ab.
4. Vergessen, direkte Einnahmen oder Upsells zu deklarieren — auch wenn sie gering sind, zählen sie für die Schwellenwerte.
5. Ohne Simulation verkaufen nach Jahren der Abschreibung im realen Regime.

Ihre Daten steuern, um die Arbeit des Steuerberaters zu erleichtern

Die Grenze zwischen LMNP und LMP entscheidet sich an zuverlässigen Zahlen. Zentralisieren Sie Buchungen, Provisionen, bezahlte Services und Bankexporte, um Abweichungen zum Jahresende zu reduzieren.

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Veranschaulichende Praxisfälle

Fall A — Angestellte mit 38.000 € Nettoeinkommen pro Jahr, Kurzzeitvermietungs-Studio mit 22.000 € Einnahmen: LMNP, Micro-BIC möglich, sofern die Obergrenze eingehalten wird.

Fall B — Ehemalige Führungskraft ohne Tätigkeit, zwei T2 mit zusammen 28.000 € Einnahmen: LMP-Risiko, wenn die Einnahmen höher sind als die anderen Einkünfte im Pro-Modell.

Fall C — Paar mit einer Immobilie im LMNP real (Abschreibungen) und geplanter Verkauf in 8 Jahren: Veräußerungsgewinn-Simulation vor der Entscheidung, ein drittes Objekt zu kaufen.

Diese Szenarien dienen der Veranschaulichung; nur ein befugter Fachmann kann über Ihren Fall entscheiden.

FAQ

LMNP: Kann man unter der Schwelle von 23.000 € Einnahmen bleiben?

Ja, solange die zwei LMP-Bedingungen nicht erfüllt sind. Unter 23.000 € Einnahmen bleiben Sie LMNP, auch wenn die Vermietung Ihre einzige Tätigkeit ist.

LMP-Status: automatisch oder deklaratorisch bei möblierter Vermietung?

Er ergibt sich aus den Tatsachen (Einnahmen und Vergleich mit den anderen Einkünften). Sie „kreuzen“ nicht einfach ein LMP-Kästchen an: Ihre Steuererklärung und Buchhaltung müssen die Realität widerspiegeln.

Zählen Upsell-Einnahmen für die LMP-Schwelle mit?

Zusätzliche, mit der Vermietung verbundene Einnahmen (Frühstück, kostenpflichtiger Late Check-out für den Gast usw.) zählen grundsätzlich zu den Einnahmen der Tätigkeit — die Einordnung hängt von der Art der jeweiligen Leistung ab und sollte mit Ihrem Steuerberater geklärt werden.

Zahlt ein LMNP im realen Regime Sozialabgaben?

Nein, grundsätzlich nicht, im Gegensatz zum LMP. Sonderfälle (para-hotelartige Tätigkeit, gemischte Status) können Ausnahmen eröffnen.

Kann man nach dem Wechsel von LMP wieder zu LMNP zurückkehren?

Das ist komplex und an strenge Bedingungen geknüpft (Einstellung der Tätigkeit, Fristen, Optionen). Planen Sie mit Ihrem Experten, statt auf eine automatische Rückkehr zu setzen.

Ersetzt Majordia einen Steuerberater?

Nein. Majordia strukturiert das Gästeerlebnis und den Betrieb; die Einordnung LMNP/LMP und die Steuererklärungen liegen bei Ihrem Steuerberater. Sehen Sie sich unsere Preise für das Tool an, /visio für einen fachlichen Austausch zur Kurzzeitvermietung.

Fazit: Im Jahr 2026 ist das Duo LMNP/LMP keine Abstraktion: Es bestimmt, wie Sie besteuert werden, sozial abgesichert sind und beim Wiederverkauf besteuert werden. Vergleichen Sie Ihre Prognosen mit unserem Steuerleitfaden für Kurzzeitvermietung, steuern Sie Ihre tatsächlichen Kosten und planen Sie jede neue Immobilie in einer mehrjährigen Logik. Hinweis: Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine individuelle Steuerberatung dar.