LMNP vs LMP en 2026 : estatuto, umbrales y cargas para anfitriones

LMNP y LMP: elegir entre el arrendador de vivienda amueblada no profesional y el arrendador de vivienda amueblada profesional no es un detalle contable. Es una decisión que influye en tus cotizaciones sociales, en el tratamiento de la plusvalía en la reventa y en la posibilidad de generar pérdidas compensables.

En 2026, con el aumento de los controles, la reforma del micro-BIC y la profesionalización del alquiler de corta duración, este tema vuelve sistemáticamente en las videollamadas con los anfitriones y las empresas de conserjería a las que acompañamos. Este artículo aclara los criterios legales, los umbrales a vigilar y los gastos típicos según cada estatuto.

Complementa nuestra guía fiscalidad alquiler de corta duración 2026 centrándose en la frontera LMNP/LMP — a validar imperativamente con tu asesor contable, porque tu situación personal (ingresos salariales, patrimonio, SCI, conserjería) modifica la respuesta.

En resumen

El LMNP cubre un alquiler amueblado accesorio, mientras que el LMP se aplica si tus ingresos superan los 23 000 € y predominan sobre tus demás ingresos profesionales. En LMP, pagas cotizaciones a Urssaf y la plusvalía en la reventa entra en el régimen profesional, no en el de particulares. Los gastos deducibles (intereses, limpieza, comisiones OTA, amortizaciones) difieren según optes por el micro-BIC o por el régimen real LMNP/LMP. Anticipa el paso a LMP con un cuadro de mando anual que cruce ingresos de alquiler de corta duración, ingresos fuera del alquiler y proyección de plusvalía antes de vender.

LMNP y LMP: dos estatutos, dos lógicas

El LMNP corresponde a una actividad de alquiler amueblado accesoria: alquilas una o varias propiedades, pero la actividad no constituye tu principal fuente de ingresos profesionales a efectos fiscales. Puedes optar por el micro-BIC (reducción a tanto alzado) o por el régimen real con amortizaciones y gastos deducibles línea por línea.

El LMP se aplica cuando se cumplen dos condiciones acumulativas (artículo 155, IV del CGI, a verificar en la versión vigente):

1. Los ingresos anuales por alquiler amueblado superan los 23 000 €;
2. Esos ingresos son superiores a tus demás ingresos de actividad profesional (salarios, BIC, BNC, etc.) del año.

En LMP, se te considera ejerciendo una actividad profesional: cotizaciones a Urssaf (SSI) sobre los beneficios, régimen de plusvalía profesional en la transmisión, posibilidad de pérdida compensable sobre los ingresos globales en ciertos límites. No es ni «mejor» ni «peor» en absoluto: es un cambio de categoría con consecuencias a largo plazo.

Los umbrales a vigilar en 2026

Más allá del umbral de 23 000 € de ingresos, otros límites estructuran tu estrategia.

Respeta el tope del micro-BIC si sigues en LMNP y optas por el forfait: superarlo dos años consecutivos puede llevarte al régimen real. Vigila el umbral LMP cruzando ingresos de alquiler de corta duración y salarios o ingresos de autónomo: un asalariado con 45 000 € brutos puede seguir siendo LMNP con 30 000 € de ingresos por alquiler, mientras que un jubilado sin actividad profesional significativa puede pasar a LMP más rápido. Por último, el IVA sigue en principio exento para el alquiler amueblado de larga duración, pero el alquiler de corta duración para-hotelero o ciertos servicios pueden abrir cuestiones — tu contable califica cada flujo, incluidos los ingresos upsell.

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Gastos deducibles: qué cambia según el régimen

En LMNP en régimen real, deduces los gastos efectivamente soportados: intereses del préstamo, seguro PNO, impuesto sobre la propiedad, CFE, limpieza, comisiones OTA, conserjería, pequeño mantenimiento, gastos de contabilidad y suscripciones a herramientas. Las amortizaciones del inmueble (sin el terreno) y del mobiliario reducen la base imponible sin salida de tesorería. Es una palanca clave en inmuebles recientes o renovados.

En LMP en régimen real, el perímetro de gastos es similar en el fondo. Sin embargo, la lógica global cambia: integras la actividad en un resultado profesional sujeto a cotizaciones. Las pérdidas eventuales pueden, bajo condiciones, imputarse a tu renta global. Es útil en fase de crecimiento (obras, periodo de baja ocupación).

Muchos anfitriones olvidan gastos deducibles: los gastos bancarios y comisiones de pago (Stripe en reservas directas), los desplazamientos vinculados a la explotación (recepción del viajero, control de limpieza) que deben documentarse, la formación y el asesoramiento especializado en alquiler de corta duración, y la amortización del mobiliario comprado para ponerlo en alquiler (facturas conservadas).

En micro-BIC, no hay deducción línea por línea: la reducción a tanto alzado cubre teóricamente tus gastos. Si tu tasa de gastos real supera el 50 % de la facturación, el real LMNP merece una simulación — detallada en nuestro artículo fiscalidad alquiler de corta duración 2026.

Plusvalía y reventa: el reto a menudo subestimado

En LMNP, la venta del inmueble se rige en principio por el régimen de las plusvalías de particulares: reducciones por duración de tenencia, posible exención tras veintidós años para el impuesto sobre la renta (sin perjuicio de los textos vigentes), y posible reintegración de las amortizaciones practicadas en LMNP — un punto técnico que tu contable modeliza antes de cualquier venta.

En LMP, la plusvalía se trata como profesional: tributación diferente, sin la reducción «de particular» clásica. Para un inversor que prevé revender a medio plazo, el paso a LMP puede salir caro al final, aunque la explotación corriente parezca optimizada.

Adopta estrategias prudentes: anticipa la duración de tenencia antes de invertir, separa patrimonio de vivienda habitual / secundaria / inversión de alquiler, y evita «pasar a LMP por inadvertencia» dejando crecer los ingresos sin mirar su relación con los demás ingresos.

Multi-inmuebles y conserjería: ¿quién es LMNP y quién es LMP?

Un propietario que confía su inmueble a una conserjería sigue siendo en principio arrendador a ojos de Hacienda: los ingresos que declara son los alquileres y rendimientos del alquiler. La conserjería, por su parte, factura servicios de gestión (comisión, limpieza repercutida según el esquema) — una actividad BIC distinta.

Si gestionas varios inmuebles directamente o a través de una estructura dedicada, la suma de ingresos acelera el cruce de umbrales. Nuestra guía gestión multi-inmuebles detalla la organización operativa; en lo fiscal, cada nueva vivienda añade facturación y acerca potencialmente al estatuto LMP.

Para una conserjería que alquila en nombre propio (arrendamiento comercial, subarrendamiento, gestión con mandato amplio), la calificación puede diferir: no traslades automáticamente el régimen del propietario individual. Una videollamada con tu asesor y, si hace falta, con un abogado especializado en alquiler de corta duración merece la inversión.

LMNP, LMP y elección del régimen fiscal

Independientemente del estatuto LMNP/LMP, también eliges el régimen fiscal: micro-BIC (simplicidad, reducción del 50 % en 2026, límite de ingresos) o real simplificado o normal (gastos reales, amortizaciones, obligación de contabilidad).

Un LMP va al régimen real — no es posible el micro-BIC. Un LMNP puede seguir en micro mientras respete los límites y no haya optado por el real de forma irrevocable en ciertos casos.

El paso de micro → real suele justificarse cuando las comisiones y limpiezas superan ampliamente el 50 % de los ingresos, cuando tienes una hipoteca con intereses significativos o cuando inviertes en mobiliario y reformas amortizables.

Errores LMNP/LMP que evitar en 2026

1. Confundir LMNP y micro-BIC: el primero es un estatuto de actividad, el segundo un régimen fiscal.
2. Ignorar el umbral LMP después de un año récord en Airbnb sin salario paralelo.
3. Mezclar cuentas personales y profesionales — los controles cruzan banco y plataformas.
4. Olvidar declarar los ingresos directos o upsells — aunque sean pequeños, cuentan para los umbrales.
5. Vender sin simulación de plusvalía después de años de amortizaciones en régimen real.

Gestionar tus datos para facilitar el trabajo del contable

La frontera LMNP/LMP se decide con cifras fiables. Centraliza reservas, comisiones, servicios de pago y exportaciones bancarias para reducir las diferencias al final del año.

Para estructurar la explotación sin un PMS pesado, Majordia ofrece un folleto digital por vivienda. El Majordome IA (disponible a partir de las fórmulas Particulier y Pro, no en la fórmula Lite) asiste a tus viajeros durante la estancia. La fórmula Particulier cubre hasta 4 viviendas; la fórmula Pro está pensada para carteras de 5 viviendas o más.

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Casos prácticos ilustrativos

Caso A — Asalariada con 38 000 € netos anuales, estudio de alquiler de corta duración con 22 000 € de ingresos: LMNP, micro-BIC posible si se respeta el límite.

Caso B — Exdirectivo sin actividad, dos T2 con 28 000 € de ingresos acumulados: riesgo de LMP si los ingresos superan a los demás ingresos de la fórmula Pro.

Caso C — Pareja con un inmueble en LMNP real (amortizaciones) y proyecto de venta a 8 años: simulación de plusvalía antes de decidir comprar un tercer inmueble.

Estos escenarios son pedagógicos; solo un profesional habilitado puede resolver tu caso.

FAQ

LMNP: ¿se puede permanecer por debajo del umbral de 23 000 € de ingresos?

Sí, mientras no se cumplan las dos condiciones LMP. Por debajo de 23 000 € de ingresos, sigues siendo LMNP aunque el alquiler sea tu única actividad.

Estatuto LMP: ¿automático o declarativo en el alquiler amueblado?

Resulta de los hechos (ingresos y comparación con los demás ingresos). No «marcas» una casilla LMP: tu declaración y tu contabilidad deben reflejar la realidad.

¿Los ingresos upsell cuentan para el umbral LMP?

Los ingresos accesorios vinculados al alquiler (desayuno, late check-out facturado al viajero, etc.) entran en principio en los ingresos de la actividad — a calificar con tu contable según la naturaleza de cada servicio.

¿Un LMNP en régimen real paga cotizaciones sociales?

No, en principio, a diferencia del LMP. Casos particulares (actividad para-hotelera, estatutos mixtos) pueden abrir excepciones.

¿Se puede volver de LMP a LMNP después del cambio?

Es complejo y está sujeto a condiciones estrictas (cese de actividad, plazos, opciones). Anticípate con tu asesor en lugar de contar con un retorno automático.

¿Majordia sustituye a un asesor contable?

No. Majordia estructura la experiencia del viajero y la explotación; la calificación LMNP/LMP y las declaraciones corresponden a tu asesor fiscal. Consulta nuestras tarifas para la herramienta, /visio para una conversación sobre el negocio de alquiler de corta duración.

Conclusión: en 2026, el dúo LMNP/LMP no es una abstracción: determina cómo tributarás, qué protección social tendrás y cómo se gravará la reventa. Cruza tus proyecciones con nuestra guía fiscal de alquiler de corta duración, controla tus gastos reales y planifica cada nuevo inmueble con una lógica plurianual. Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado.