LMNP versus LMP in 2026: stand van zaken, drempels en kosten voor verhuurders

LMNP en LMP: de keuze tussen een niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen en een professionele verhuurder van gemeubileerde woningen is niet zomaar een boekhoudkundig detail. Het is een beslissing die van invloed is op uw socialezekerheidsbijdragen, de wijze waarop vermogenswinsten bij doorverkoop worden behandeld, en de mogelijkheid om verliezen op te geven.

In 2026, met de toename van controles, de hervorming van de micro-BIC en de professionalisering van kortetermijnverhuur, komt dit onderwerp stelselmatig ter sprake tijdens videogesprekken met de verhuurders en conciërgediensten die wij ondersteunen. Dit artikel verduidelijkt de wettelijke criteria, de drempels waar je op moet letten en de typische kosten voor elke status.

Het vormt een aanvulling op onze gids Belastingheffing op kortetermijnverhuur in 2026 door de nadruk te leggen op de grens tussen LMNP en LMP — die u met uw accountant moet afstemmen, aangezien uw persoonlijke situatie (inkomen uit loondienst, vermogen, SCI, conciërgedienst) het antwoord beïnvloedt.

In het kort

LMNP is van toepassing op nevenactiviteiten op het gebied van gemeubileerde verhuur, terwijl LMP van toepassing is als je inkomsten hoger zijn dan € 23.000 en het grootste deel van je overige beroepsinkomsten uitmaken. Bij LMP betaalt u Urssaf-bijdragen (sociale zekerheid) en vallen meerwaarden bij doorverkoop onder het zakelijke stelsel, niet onder het particuliere stelsel. Aftrekbare kosten (rente, schoonmaak, OTA-commissies, afschrijvingen) verschillen naargelang u kiest voor micro-BIC of het LMNP/LMP-regime op basis van werkelijke kosten. Bereid de overstap naar LMP voor met een jaarlijks overzicht waarin inkomsten uit kortetermijnverhuur, niet-verhuurinkomsten en prognoses voor vermogenswinst vóór wederverkoop met elkaar worden vergeleken.

LMNP en LMP: twee statussen, twee benaderingen

LMNP komt overeen met een nevenactiviteit op het gebied van gemeubileerde verhuur: je verhuurt een of meer woningen, maar de activiteit vormt niet je belangrijkste bron van beroepsinkomsten in fiscale zin. U kunt kiezen voor micro-BIC (forfaitaire vergoeding) of het werkelijke stelsel met afschrijvingen en per post aftrekbare kosten.

LMP is van toepassing wanneer aan twee cumulatieve voorwaarden is voldaan (artikel 155, IV van het CGI, te controleren in de huidige versie):

1. De jaarlijkse inkomsten uit verhuur van gemeubileerde woningen bedragen meer dan € 23.000;
2. Deze inkomsten zijn hoger dan je inkomsten uit andere beroepsactiviteiten (salarissen, BIC, BNC, enz.) voor dat jaar.

In het LMP-stelsel wordt u geacht een beroepsactiviteit uit te oefenen: premies aan Urssaf (SSI) over de winst, toepassing van het stelsel voor beroepsmatige meerwaarden bij vervreemding, en de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een tekort op het totale inkomen aan te geven. Het is in absolute zin noch „beter“ noch „slechter“: het is een categorieverandering met gevolgen op lange termijn.

Drempels om in de gaten te houden in 2026

Boven de € 23.000 aan inkomsten zijn er nog andere drempels die je strategie bepalen.

Houd rekening met de micro-BIC-drempel als je LMNP blijft en kiest voor het forfaitaire tarief: als je deze twee opeenvolgende jaren overschrijdt, kun je worden overgeheveld naar het feitelijke stelsel. Houd de LMP-drempel in de gaten door de inkomsten uit kortetermijnverhuur en het inkomen uit loondienst of als zelfstandige met elkaar te vergelijken: een werknemer met een bruto-inkomen van € 45.000 kan onder het LMNP-stelsel blijven met € 30.000 aan huurinkomsten, terwijl een gepensioneerde zonder noemenswaardige beroepsactiviteit sneller kan overschakelen naar het LMP-stelsel. Tot slot blijft BTW blijft in principe vrijgesteld voor langetermijnverhuur van gemeubileerde woningen, maar bij kortetermijnverhuur in para-hotelstijl of bepaalde diensten kunnen er vragen rijzen — je accountant beoordeelt elke inkomstenstroom, inclusief upsell-inkomsten.

|> Onderneem actie — Boek een videogesprek van een uur om je portefeuille met meerdere woningen te structureren, of bekijk onze tarieven.

Aftrekbare kosten: wat verandert er per regeling

Bij LMNP op basis van werkelijke kosten trekt u de daadwerkelijk gemaakte kosten af: rente op leningen, PNO-verzekering, onroerendgoedbelasting, CFE, schoonmaak, OTA-commissies, conciërgedienst, klein onderhoud, boekhoudkosten en abonnementen op tools. De afschrijving van het onroerend goed (exclusief grond) en meubilair verlaagt de belastbare grondslag zonder dat dit een kasuitstroom met zich meebrengt. Dit is een belangrijke hefboom voor recente of gerenoveerde panden.

Bij LMP op basis van werkelijke kosten is de reikwijdte van de kosten in wezen vergelijkbaar. De algemene logica verandert echter: je integreert de activiteit in een professioneel resultaat waarop premies van toepassing zijn. Eventuele tekorten kunnen, onder bepaalde voorwaarden, worden verrekend met je totale inkomen. Dit is nuttig in de opstartfase (werkzaamheden, periode met lage bezettingsgraad).

Veel verhuurders vergeten aftrekbare kosten: bankkosten en betalingscommissies (Stripe bij directe boekingen), reiskosten in verband met de bedrijfsvoering (ontvangst van gasten, schoonmaakcontrole) die moeten worden gedocumenteerd, opleidingen en gespecialiseerd advies over kortetermijnverhuur, en de afschrijving van meubilair dat voor de verhuur is aangeschaft (facturen bewaren).

Bij micro-BIC is er geen aftrek per post: de forfaitaire vergoeding dekt in theorie uw uitgaven. Als uw werkelijke kostenpercentage hoger is dan 50% van de omzet, is het de moeite waard om de werkelijke kostenregeling van LMNP te simuleren — dit wordt gedetailleerd beschreven in ons artikel Belastingheffing op kortetermijnverhuur in 2026.

Meerwaarden en doorverkoop: het vaak onderschatte belang

Bij LMNP valt de verkoop van het onroerend goed over het algemeen onder de regeling voor particuliere vermogenswinst: aftrekposten voor de bezitsduur, mogelijke vrijstelling van inkomstenbelasting na tweeëntwintig jaar (onder voorbehoud van de geldende wetgeving) en mogelijke herintegratie van de afschrijvingen die in het kader van LMNP zijn toegepast — een technisch punt dat uw accountant voorafgaand aan elke verkoop in zijn berekeningen meeneemt.

Bij LMP wordt de vermogenswinst behandeld als beroepsmatige: een andere belastingregeling, zonder de klassieke „individuele“ aftrekposten. Voor een belegger die van plan is op middellange termijn door te verkopen, kan de overstap naar LMP bij uitstap duur uitvallen, zelfs als de huidige exploitatie geoptimaliseerd lijkt.

Kies voor voorzichtige strategieën: houd rekening met de houdperiode voordat u investeert, maak een onderscheid tussen hoofdverblijfplaats / tweede woning / vastgoedbelegging, en voorkom dat u „onbedoeld overschakelt naar LMP“ door inkomsten te laten oplopen zonder te kijken naar de verhouding tot andere inkomsten.

Meerdere woningen en conciërgedienst: wie valt onder LMNP, wie onder LMP?

Een eigenaar die zijn onroerend goed aan een conciërgedienst toevertrouwt, blijft in principe de verhuurder in de ogen van de belastingdienst: de inkomsten die hij aangeeft, zijn de huurbedragen en huurinkomsten. De conciërgeservice brengt beheerdiensten in rekening (commissie, schoonmaakkosten die worden doorberekend volgens de afspraken) — een afzonderlijke BIC-activiteit.

Als u meerdere woningen rechtstreeks of via een speciale structuur beheert, zorgen de cumulatieve inkomsten ervoor dat de drempels sneller worden overschreden. Onze gids over beheer van meerdere woningen beschrijft de operationele organisatie in detail; op fiscaal vlak draagt elke nieuwe accommodatie bij aan de omzet en brengt u mogelijk dichter bij de LMP-status.

Voor een conciërgedienst die in eigen naam verhuurt (commerciële huurovereenkomst, onderverhuur, beheer met ruime bevoegdheden), kunnen de voorwaarden afwijken: pas het regime van de individuele eigenaar niet automatisch toe. Een videogesprek met uw deskundige en, indien nodig, een advocaat gespecialiseerd in kortetermijnverhuur is de investering waard.

LMNP, LMP en keuze van het belastingstelsel

Ongeacht de LMNP/LMP-status kiest u ook het belastingstelsel: micro-BIC (eenvoud, 50% aftrek in 2026, omzetplafond) of vereenvoudigde of normale werkelijke kosten (werkelijke uitgaven, afschrijvingen, boekhoudverplichting).

Een LMP valt onder het regime op basis van werkelijke kosten — micro-BIC is niet mogelijk. Een LMNP kan in het micro-regime blijven zolang de limieten worden nageleefd en er in bepaalde gevallen niet onherroepelijk voor werkelijke kosten is gekozen.

De overstap van micro-BIC naar het stelsel op basis van werkelijke kosten is vaak gerechtvaardigd wanneer commissies en schoonmaakkosten aanzienlijk meer dan 50% van de ontvangsten bedragen, wanneer u een hypotheek met aanzienlijke rentelasten heeft, of wanneer u investeert in afschrijfbare meubilair en renovaties.

Te vermijden fouten bij LMNP/LMP in 2026

1. LMNP en micro-BIC door elkaar halen: het eerste is een bedrijfsstatus, het tweede een belastingregeling.
2. De LMP-drempel negeren na een recordjaar op Airbnb zonder parallel salaris.
3. Persoonlijke en zakelijke rekeningen door elkaar halen — bij controles worden bankgegevens en platformgegevens met elkaar vergeleken.
4. Vergeten om directe inkomsten of extra verkopen aan te geven — zelfs kleine bedragen tellen mee voor de drempels.
5. Verkopen zonder een simulatie van de vermogenswinst na jaren van afschrijving op basis van de werkelijke kosten.

Je gegevens beheren om het werk van de accountant te vergemakkelijken

De grens tussen LMNP en LMP wordt bepaald op basis van betrouwbare cijfers. Centraliseer boekingen, commissies, betaalde diensten en bankafschriften om hiaten aan het einde van het jaar te verminderen.

Om de bedrijfsvoering te structureren zonder een zwaar PMS, biedt Majordia een digitale gids per accommodatie. De AI Majordomo (beschikbaar vanaf de Individual- en Pro-abonnementen, niet bij het Lite-abonnement) begeleidt uw gasten tijdens het verblijf. Het Individual-abonnement is geschikt voor maximaal 4 accommodaties; het Pro-abonnement is bedoeld voor portefeuilles van 5 accommodaties en meer.

Wilt u een persoonlijk gesprek? Boek een videogesprek. Vragen over het product: /support. Account aanmaken: /login?mode=register.

Illustratieve casestudy’s

Casus A — Werknemer in loondienst met een nettojaarsalaris van € 38.000, studio voor kortetermijnverhuur met € 22.000 aan inkomsten: LMNP, micro-BIC mogelijk indien het plafond wordt gerespecteerd.

Casus B — Voormalig leidinggevende zonder beroepsactiviteit, twee appartementen met één slaapkamer met in totaal € 28.000 aan inkomsten: risico op LMP-status indien inkomsten > overige inkomsten.

Voorbeeld C — Echtpaar met een woning onder LMNP op basis van werkelijke kosten (afschrijving) en een doorverkoopplan over 8 jaar: simulatie van de meerwaarde alvorens te besluiten een derde woning te kopen.

Deze scenario’s zijn ter illustratie; alleen een gekwalificeerde professional kan een beslissing nemen over uw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen

LMNP: Kun je onder de drempel van € 23.000 aan inkomsten blijven?

Ja, zolang niet aan de twee LMNP-voorwaarden wordt voldaan. Bij inkomsten onder € 23.000 blijf je onder het LMNP-stelsel vallen, zelfs als verhuur je enige activiteit is.

LMP-status: automatisch of op basis van aangifte bij verhuur van gemeubileerde woningen?

Dit vloeit voort uit de feiten (inkomsten en vergelijking met andere inkomsten). Je vult geen LMP-vakje in: je aangifte en boekhouding moeten de werkelijkheid weerspiegelen.

Tellen inkomsten uit nevenactiviteiten mee voor de LMP-drempel?

Neveninkomsten die verband houden met de verhuur (ontbijt, late check-out in rekening gebracht aan de reiziger, enz.) vallen in principe onder de inkomsten uit de activiteit — dit moet je met je accountant afstemmen, afhankelijk van de aard van elke dienst.

Moet een LMNP op basis van werkelijke kosten sociale premies betalen?

Nee, in principe niet, in tegenstelling tot LMP. Bijzondere gevallen (para-hotelactiviteiten, gemengde statussen) kunnen uitzonderingen vormen.

Kun je na een overstap weer teruggaan van LMP naar LMNP?

Dit is complex en onderworpen aan strikte voorwaarden (beëindiging van de activiteit, looptijden, opties). Overleg dit van tevoren met je deskundige in plaats van te rekenen op een automatische terugkeer.

Vervangt Majordia een accountant?

Nee. Majordia structureert de gastenbeleving en de bedrijfsvoering; de LMNP/LMP-kwalificatie en aangiften vallen onder de verantwoordelijkheid van uw belastingadviseur. Bekijk onze tarieven voor de tool en /visio voor een gesprek over uw bedrijf in kortetermijnverhuur.

Conclusie: In 2026 is het LMNP/LMP-duo geen abstract begrip: het bepaalt hoe je wordt belast, welke sociale bescherming je geniet en hoe je bij doorverkoop wordt belast. Vergelijk uw prognoses met onze belastinggids voor kortetermijnverhuur, houd uw werkelijke uitgaven bij en plan elke nieuwe woning in een meerjarenperspectief. Disclaimer: Dit artikel is informatief en vormt geen persoonlijk belastingadvies.