Plafond 90 jours en résidence principale : Paris, Lyon et grandes villes 2026

Pendant des années, la règle nationale était simple à retenir : une résidence principale (RP) — le logement où vous résidez au moins huit mois par an — pouvait être louée en meublé de tourisme 120 jours maximum par an dans les communes ayant instauré un enregistrement. La loi Le Meur (19 novembre 2024) a changé la donne : les maires peuvent désormais, par délibération motivée, abaisser ce plafond à 90 jours. Paris l'a appliqué dès le 1er janvier 2025. Lyon depuis le 1er janvier 2026. Marseille, Bordeaux et une dizaine d'autres métropoles suivent en 2026. Pour des milliers d'hôtes qui complétaient leurs revenus en louant leur appartement lors de déplacements professionnels ou de vacances, la marge de manœuvre se réduit — et les sanctions se durcissent. Voici comment lire la règle, tenir un compteur fiable et adapter votre stratégie commerciale sans basculer dans l'illégalité.

Résidence principale : définition qui compte vraiment

Le statut de RP n'est pas une case à cocher sur Airbnb. Il repose sur des critères juridiques : lieu où vous résidez habituellement, preuves de domicile (impôts, factures, carte d'électeur), et cohérence entre votre vie réelle et l'adresse déclarée. Louer 200 nuits tout en conservant le statut RP « de façade » expose à des requalifications (résidence secondaire, changement d'usage, amende).

La LCD en RP est conçue comme une activité accessoire : vous partez quelques semaines, vous louez temporairement. Dès que votre activité ressemble à une exploitation commerciale permanente (absence prolongée, turnover hebdomadaire toute l'année, conciergerie qui gère votre RP à votre place sans que vous y habitiez), vous sortez du cadre protecteur et entrez dans celui, plus strict, de la résidence secondaire ou du meublé professionnel.

De 120 à 90 jours : ce que permet la loi Le Meur

L'article 7 de la loi Le Meur modifie le IV de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Le plafond national reste 120 jours sauf si la commune adopte une délibération pour le ramener à 90 jours. Cette décision doit être motivée (pression sur le parc locatif, équilibre résidentiel, etc.) et est publiée au recueil des actes administratifs.

Conséquences pratiques :

Le compteur est annuel civil (1er janvier – 31 décembre) sauf arrêté local précisant autrement. Chaque nuitée louée compte, quelle que soit la plateforme (Airbnb, Booking, direct) ou la durée du séjour (une nuit ou trente).

Cartographie des grandes villes en 2026

La réglementation devient hyper locale. Voici l'état des lieux au premier semestre 2026 pour les métropoles les plus consultées par les hôtes Majordia :

Cette liste évolue : consultez le site de votre mairie ou de l'EPCI chaque trimestre. Un studio à Villeurbanne (Rhône) et un T2 à Lyon intra-muros peuvent avoir des règles différentes.

Passer à l'action — Synchronisez vos calendriers et créez votre livret d'accueil pour sécuriser les séjours autorisés.

Compteur de nuitées : la discipline qui évite l'amende

Avec le règlement européen 2024/1028 et la transmission mensuelle des nuitées par les OTA aux autorités (guide transparence LCD), votre compteur interne doit coller à la réalité. Erreur fréquente : compter uniquement les nuits Airbnb en oubliant une semaine louée en direct à un collègue.

Méthode recommandée pour un hôte RP :

1. Tableau unique (Google Sheet, Notion, onglet PMS) : une ligne par nuitée, colonnes date, canal, voyageur, statut (confirmé / annulé).
2. Formule de cumul : =SOMME des nuits sur l'année civile ; alerte automatique à 80 nuits si plafond 90 j, 100 nuits si plafond 120 j.
3. Blocage calendrier : fermez les dates dès le seuil atteint sur tous les canaux simultanément.
4. Revue hebdomadaire en haute saison (juin–septembre, vacances scolaires).

Les conciergeries doivent afficher le compteur au propriétaire RP chaque mois. Sans traçabilité contractuelle, l'amende frappe le loueur déclaré, pas la plateforme.

Stratégies légales quand 90 jours ne suffisent plus

Maximiser la valeur des nuitées autorisées

Avec moins de nuits disponibles, la marge par nuit devient critique. Privilégiez :

• Tarification dynamique sur les périodes où vous partez vraiment (tarification petit portefeuille) ;
• Durée minimale de 3 à 5 nuits sur les événements (salons, festivals) pour réduire le turnover ;
• Upsells (late checkout, ménage intermédiaire) via livret digital (revenus upsells) ;
• Qualité d'annonce pour un taux de conversion élevé sur moins de dates (photos qui convertissent).

Moyenne durée sans dépasser le plafond

Les séjours de 30 à 90 nuits consomment vite le quota annuel mais génèrent moins de turnover et parfois moins de friction voisinage. Voir séjours 30–90 nuits. Attention : un séjour de 89 nuits épuise presque tout le plafond parisien — planifiez le reste de l'année.

Requalification honnête

Si votre modèle économique exige plus de 90–120 nuits, envisagez :

• Changement d'usage ou autorisation de résidence secondaire (coûts, délais, incertitude selon la commune) ;
• Bail mobilité ou location meublée longue durée sur les mois où la LCD est interdite — régimes distincts du meublé de tourisme ;
• Déplacement de l'activité vers une commune moins contrainte, si vous investissez (due diligence urbanisme obligatoire).

Ne comptez pas sur la « non-rétroactivité » pour sécuriser une pratique manifestement incompatible avec le statut RP : la jurisprudence récente (Cass. avril 2025 sur la non-rétroactivité des autorisations) protège des situations dûment déclarées, pas la fraude au compteur.

Interaction avec Declaloc et le NER

Depuis le 20 mai 2026, votre numéro d'enregistrement (Declaloc / apimeubles) identifie le bien et son régime. Une RP déclarée avec un plafond communal de 90 jours sera croisée automatiquement avec les nuitées transmises par les plateformes. Le guide complet : loi Le Meur.

Checklist conformité RP en ville à 90 jours :

Cas pratiques

Marie, RP à Paris, consultante. Elle part 15 semaines par an en mission. Avant 2025, 120 jours lui suffisaient. En 2026, elle plafonne à 90 jours : elle concentre la LCD sur les 15 semaines les plus rentables (salons, été), passe en bail mobilité ou laisse vacant le reste, et augmente son tarif nuitée de 12 % pour compenser.

Karim, RP à Lyon, famille. Il louait pendant les vacances scolaires (≈ 60 nuits). Le passage à 90 jours ne le contraint pas, mais il documente chaque séjour pour la mairie et installe un livret avec règles voisinage (bruit et fêtes) après une plainte d'un voisin.

Conciergerie gérant 12 RP parisiennes. Elle met en place un dashboard conformité : NER, compteur, délibération, prochaine AG copropriété. Les mandats incluent une clause d'arrêt automatique des annonces à J-5 avant le plafond.

Erreurs fatales à éviter

1. Compter les jours de présence au lieu des nuitées louées.
2. Oublier une réservation directe non synchronisée sur Airbnb.
3. Supposer 120 jours alors que la commune est passée à 90 j depuis six mois.
4. Louer en RP un bien où vous ne vivez plus depuis deux ans.
5. Ignorer la copropriété : même en RP, le règlement peut imposer des contraintes (voir décision du Conseil constitutionnel mars 2026 sur les résidences secondaires en copropriété).

Fiscalité et RP

La LCD en RP reste soumise au régime micro-BIC ou réel selon votre cas, avec les abattements revus en 2025 pour les meublés non classés (fiscalité 2026). Moins de nuits ne signifie pas moins de vigilance fiscale : les autorités disposent de plus de données.

FAQ

Puis-je louer 90 jours à Paris et 90 jours ailleurs avec le même statut RP ?

Non : le plafond porte sur le logement qui est votre RP, pas sur vous personnellement. Un seul bien RP par foyer fiscal usuel.

Les nuits où je suis absent sans locataire comptent-elles ?

Non. Seules les nuitées effectivement louées (contrat ou réservation confirmée) comptent.

Que faire si j'ai dépassé par erreur ?

Cessez immédiatement les nouvelles réservations, documentez l'erreur, contactez un conseil juridique. Ne « compenser » pas en annulant des séjours confirmés sans indemniser — risque réputationnel et pénalités OTA.

Le plafond 90 jours s'applique-t-il aux chambres d'hôtes ?

Non : les chambres d'hôtes dans la RP du loueur relèvent d'un régime distinct (article L. 324-1-1). Vérifiez toutefois la déclaration en mairie.

Comment Majordia aide-t-il les hôtes RP ?

Livret digital pour limiter les incidents, Majordome (Starter/Pro) pour les questions récurrentes, synchronisation OTA via intégrations — le tout sur un compte adapté à votre volume. Démo : /visio.

L'essentiel à retenir

Le passage de 120 à 90 jours en résidence principale n'est pas une simple ligne dans un arrêté municipal : c'est un recalibrage complet de l'activité accessoire en grande ville, amplifié par la transparence des données imposée par l'Europe. Cartographiez votre commune, tenez un compteur multi-canal implacable, maximisez la valeur de chaque nuitée autorisée et requalifiez honnêtement votre modèle si le plafond ne suffit plus. En 2026, l'hôte RP performant est celui qui planifie ses 90 jours comme un budget, pas comme une ressource illimitée.