Co-Host, Concierge oder Direktverwaltung: Welches Modell wählen?

Die Wahl zwischen Airbnb-Co-Host, Concierge-Service und Direktverwaltung stellt sich für Eigentümer von Kurzzeitvermietungen (LCD) jede Saison erneut.

Sie besitzen eine oder mehrere Unterkünfte. Die Frage ist einfach: selbst verwalten, an einen Co-Host delegieren oder einen Concierge-Service auf Provisionsbasis beauftragen?

Im Jahr 2026 existieren die drei Modelle nebeneinander und überschneiden sich teils. Sie führen ebenso oft zu Erfolgen wie zu Enttäuschungen — meist, weil die Entscheidung nach dem angezeigten Preis getroffen wurde und nicht nach dem gewünschten Kontrollniveau.

Dieser Leitfaden vergleicht Direktverwaltung, Co-Host und Concierge-Service hinsichtlich Zeit und Kosten, Qualität und Skalierbarkeit sowie Compliance und Tools. Er stützt sich auf unsere Ressourcen Mehrere Objekte verwalten, Concierge-Service industrialisieren, den Concierge-Vertrag und den Vergleich Majordia vs Touch Stay für den digitalen Gästebegleiter.

Kurz gesagt

Die Direktverwaltung gibt Ihnen volle Kontrolle, erfordert aber in der Regel 5 bis 15 Stunden pro Woche und Objekt, mit einer praktischen Obergrenze von etwa 3 bis 5 Unterkünften, wenn Sie kein Team aufbauen. Der Airbnb-Co-Host ermöglicht eine teilweise Delegation auf einer Plattform gegen 15 bis 25 % Provision, bleibt aber begrenzt, wenn Sie Booking oder Direktbuchungen anstreben. Der Concierge-Service übernimmt die vollständige Delegation über mehrere Plattformen hinweg (15 bis 30 %) und ist ideal, wenn Sie geografisch weit vom Objekt entfernt sind. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, listen Sie Ihre wöchentlichen Aufgaben in Stunden auf: Ab mehr als 8 Stunden pro Woche für ein einziges Objekt rechnet sich die teilweise Delegation oft bereits.

Co-Host, Concierge oder Direktverwaltung: die drei Modelle in einem Satz

Kein Modell ist absolut „besser“. Die richtige Wahl hängt von Ihrer verfügbaren Zeit, Ihrer geografischen Distanz, Ihrer kommerziellen Ambition und der Anzahl der Objekte ab.

Direktverwaltung bei Kurzzeitvermietung: maximale Kontrolle, maximale Belastung

Vorteile

Mit der Direktverwaltung behalten Sie 100 % der Nettoumsätze (abzüglich der Provisionen der Online-Buchungsplattformen bzw. OTA). Sie behalten die Kontrolle über die Qualität: Bettwäsche, Fotos, Ton der Nachrichten. Sie bleiben reaktionsfähig bei Chancen, etwa einer Preiserhöhung bei einem lokalen Event. Die Gästedaten und die Historie bleiben in Ihrem Besitz. Außerdem behalten Sie volle Flexibilität, um Tools wie den digitalen Gästebegleiter, kostenpflichtige Services oder Self-Check-in zu testen.

Nachteile

Direktverwaltung kostet Zeit: Rechnen Sie je nach Saison mit 5 bis 15 Stunden pro Woche und Objekt. Sie müssen eine Rufbereitschaft für Vorfälle und Nachrichten am Abend und am Wochenende sicherstellen. Die Lernkurve ist real: Inseratsoptimierung, Steuern, Compliance (Declaloc, Gästeregister). Und schließlich erreichen Sie schnell eine persönliche Grenze: Ab 3 bis 5 Objekten wird eine Struktur unverzichtbar.

Für wen?

Direktverwaltung eignet sich für eine gelegentlich vermietete Zweitwohnung, für Eigentümer in der Nähe des Objekts oder für Personen, die den Beruf erst lernen möchten, bevor sie delegieren. Sie bleibt auch für Objekte mit hohem Mehrwert sinnvoll (Einrichtung, Erlebnis), die sich nur schwer an Dritte übertragen lassen.

Direktverwaltung bleibt mit guten Prozessen tragfähig: siehe Mehrere Objekte verwalten ab der 2. Unterkunft.

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Airbnb-Co-Host vs. Concierge-Service: teilweise Delegation auf einer Plattform

Der Co-Host ist eine native Airbnb-Rolle: Eine Person oder Struktur erhält Berechtigungen (Nachrichten, Kalender, Preise, Reinigungsteam), ohne Eigentümer des Inserats zu sein.

Was der Co-Host typischerweise übernimmt

Der Co-Host beantwortet Nachrichten und Buchungsanfragen. Er koordiniert die Reinigung und den Check-in. Er passt den Kalender und manchmal die Preise an, je nach Mandat. Er übernimmt den persönlichen Empfang, wenn dies in Ihrer Vereinbarung vorgesehen ist.

Was er nicht tut (oft)

Der Co-Host verwaltet in der Regel nicht Booking, Abritel oder Direktbuchungen — außerhalb des Airbnb-Ökosystems, außer Sie duplizieren die Abläufe manuell. Er deckt kein vollständiges rechtliches Eigentümermandat ab (Versicherung, Mietvertrag, Steuern des Eigentümers). Er übernimmt keine Investitionen in die Immobilie (Renovierungen, größere Ausstattung). Er erstellt auch kein strukturiertes Reporting für den Eigentümer — außer der Co-Host ist in Wirklichkeit ein verkappter Concierge-Service.

Vergütung

Die Vergütung erfolgt als Prozentsatz der Einnahmen (in der Praxis meist 15 bis 25 %) oder als Pauschale pro Buchung oder pro Monat. Die Aufteilung wird in der Airbnb-Co-Host-Oberfläche festgelegt.

Zu erwartende Risiken

Sie bleiben von einer Plattform abhängig. Die Grenzen werden unscharf, wenn der Co-Host ohne validierte Strategie an den Preisen dreht. Das Eigentum an den Bewertungen bleibt an das Inserat gebunden: Ein Wechsel des Co-Hosts bedeutet einen heiklen Übergang. Schließlich müssen Gästerregister und Declaloc klar geregelt sein: Wer ist verantwortlich? Schreiben Sie es schwarz auf weiß.

Concierge-Service für Kurzzeitvermietung: vollständige Delegation

Vorteile

Der Concierge-Service verschafft dem Eigentümer-Investor eine vollständige Zeitentlastung. Er bringt Marktexpertise, Pricing-Know-how und professionelle Fotos mit. Er verfügt über ein Vor-Ort-Team für Reinigung, Wartung und Empfang. Er deckt mehrere Plattformen und manchmal eine eigene Direktbuchungsseite ab. Er liefert ein monatliches Reporting und kontinuierliche Optimierung.

Nachteile

Die Provision liegt bei 15 bis 30 % (oder Pauschale plus Prozentsatz) auf den Bruttoumsatz. Sie haben im Alltag weniger Kontrolle, bei je nach Struktur schwankender Qualität. Die Interessensangleichung sollte geprüft werden (überzogene Inseratsversprechen vs. Realität). Die Beendigung des Mandats kann komplex sein (Kontozugänge, Bewertungen, Bestand).

Für wen?

Der Concierge-Service eignet sich für Eigentümer mit großer geografischer Distanz, für ein Portfolio mehrerer Objekte ohne eigenen Betriebswillen oder für Investoren, die ein passives Einkommen anstreben (mit Vorsicht). Er funktioniert gut bei standardisierten Objekten, bei denen Prozesse wichtiger sind als die persönliche Note.

Vergleichstabelle: Co-Host, Concierge-Service und Direktverwaltung

Reale Kosten: über den angezeigten Prozentsatz hinaus

Berechnen Sie die Gesamtkosten über 12 Monate.

Bei der Direktverwaltung addieren Sie die Tools (Channel Manager, Gästebegleiter, Buchhaltung), die bewertete Zeit, die Rufbereitschaft und Fehler (Doppelbuchung, geschenkte Nacht).

Beim Co-Host oder Concierge-Service berücksichtigen Sie die Provision, teils erhöhte Reinigungskosten, ohne Ihr Zutun beschlossene Arbeiten und entgangene Einnahmen durch zu niedrige Preise.

Ein Beispiel für eine urbane 2-Zimmer-Wohnung mit 25.000 € Jahresumsatz: Ein Concierge-Service mit 25 % entspricht 6.250 €, und Sie bleiben Eigentümer der laufenden Kosten und Arbeiten. Direktverwaltung mit 12 Stunden pro Woche, bewertet mit 40 €/Stunde, entspricht 24.960 € an Zeit — aber Sie behalten die Provisionsmarge.

Die Rechnung kippt je nachdem, ob Sie Ihre Zeit mit 15 €/Stunde oder 80 €/Stunde bewerten.

Vergleichen Sie immer die Gesamtkosten über 12 Monate, nicht nur den angezeigten Prozentsatz.

Hybride Modelle: das Beste aus beiden Welten (oder das Schlechteste)

Mehrere hybride Modelle sind am Markt verbreitet.

1. Eigentümer steuert Pricing + Concierge-Service übernimmt den Betrieb;
2. Direktverwaltung auf Booking + Airbnb-Co-Host;
3. Concierge-Service + Eigentümer übernimmt die Reinigung in der Familie;
4. Co-Host wird ab dem 3. Objekt zum Concierge-Service.

Hybride funktionieren, wenn ein einziges Dokument festlegt, wer den Preis bestimmt, wer den Klempner bezahlt, wer das Gästeregister führt und wer die OTA-Zugänge besitzt.

Tools und Tech-Stack je nach Modell

Direktverwaltung (1–5 Objekte)

Für 1 bis 5 Objekte in Direktverwaltung benötigen Sie einen Channel Manager oder eine iCal-Synchronisierung, einen digitalen Gästebegleiter von Majordia (KI-Butler in der Privatkunden- oder Pro-Version), einen Reinigungsplan und Nachrichtenvorlagen.

Co-Host

Prüfen Sie beim Co-Host, ob er seine eigene Property-Management-Software (PMS) vorgibt. Behalten Sie einen Eigentümerzugang mit Leserechten zu den Konten. Klären Sie außerdem, ob der Gästebegleiter Ihre Marke oder seine trägt, da dies das Gästeerlebnis beeinflusst.

Concierge-Service

Fordern Sie beim Concierge-Service eine Demo des Reportings und der Gästezugänge an. Vergleichen Sie die Gästebegleiter: Majordia vs Touch Stay, wenn Sie kostenpflichtige Services und eine OTA-Inbox wünschen. Zur Industrialisierung siehe 5 bis 50 Objekte.

Von einem Modell zum anderen wechseln: Signale und Vorgehen

Wann Sie die Direktverwaltung aufgeben sollten

Sie sollten Delegation in Betracht ziehen, wenn Sie in der Saison 3 Nächte pro Woche Schlaf opfern, wenn Ihre Bewertungen wegen mangelnder Reaktionsfähigkeit sinken, wenn eine berufliche oder private Chance wertvoller wird als die investierte Zeit oder wenn Sie ein 2. oder 3. Objekt erwerben, ohne ausreichende Kapazitäten zu haben.

Wann Sie von einem Concierge-Service wieder selbst übernehmen sollten

Übernehmen Sie die Kontrolle zurück, wenn Sie unerklärliche Abweichungen zwischen Umsatz und Prognosen feststellen, wiederkehrende Beschwerden von Gästen, mangelnde Transparenz im Reporting oder den Wunsch, das Erlebnis stärker zu personalisieren (Premium-Nische).

Sauberer Übergang

Ein sauberer Übergang respektiert die vertragliche Kündigungsfrist. Planen Sie den Transfer der Bewertungen ein: Technisch ist das auf OTAs unmöglich, daher sollten Sie mit einem vorübergehenden Rückgang rechnen. Exportieren Sie die Historie der Buchungen und Gäste (DSGVO). Dokumentieren Sie am Stichtag den Wechsel von Codes, Schlössern, Gästebegleiter.

Auswahlkriterien für einen Concierge-Service oder Co-Host

Hier sind die Punkte, die Sie bei Ihrer Due Diligence prüfen sollten.

Sie sollten Referenzen von 3 Eigentümern in Ihrer Region einholen. Der Vertrag muss Provision, Gebühren, Exklusivität, Laufzeit und Kündigungsbedingungen festlegen. Klären Sie, wer Reinigung, Wäsche und Verbrauchsmaterialien bezahlt. Prüfen Sie die Berufshaftpflichtversicherung und das Mandat. Fordern Sie eine Demo der Tools an: PMS, Gästebegleiter, Fotos. Benennen Sie eine verantwortliche Person für Declaloc, Register und Kurtaxe. Legen Sie ein SLA für Vorfälle fest (Antwortzeit nachts). Verlangen Sie einen monatlichen Bericht: Belegung, durchschnittlicher Preis (ADR), Kosten, Vorfälle.

Selbst Concierge-Service werden: der dritte Weg

Manche Eigentümer wechseln von Direkt zu Concierge-Service, indem sie Objekte Dritter verwalten. Das ist ein eigener Beruf (kommerziell, rechtlich, Team). Wenn Sie diesen Weg erwägen, lesen Sie 5 bis 50 Objekte industrialisieren und strukturieren Sie Verträge, Berufshaftpflicht und Stack vor dem ersten Mandat.

FAQ zu Airbnb-Co-Host, Concierge-Service und Direktverwaltung

Kann ein Airbnb-Co-Host zusätzlich zu Airbnb auch Booking verwalten?

Nicht über die native Co-Host-Rolle. Wenn Ihr Partner mehrere Plattformen betreut, handelt es sich um einen Concierge-Service oder einen unabhängigen Verwalter — vertraglich außerhalb von Airbnb regeln.

Welcher Provisionssatz ist im Concierge-Service „normal“?

20–25 % auf den Bruttoumsatz in gefragten Lagen für einen Komplettservice; weniger, wenn Sie Reinigung oder Empfang selbst übernehmen; mehr, wenn alles enthalten ist und der Umsatz hoch ist. Vorsicht bei „alles inklusive“ für 10 % — listen Sie die Ausschlüsse auf.

Kann ich das Pricing behalten und den Rest delegieren?

Ja, ein häufiges Hybridmodell. Verlangen Sie Leserechte im Channel Manager und einen Mindest-ADR im Vertrag.

Direktverwaltung: wie viele Objekte sind machbar?

Ohne dediziertes Team liegt das Komfortmaximum oft bei 3–5 Objekten. Darüber hinaus braucht es Tools + 1 Teilzeit-Operationskraft oder teilweise Concierge-Dienstleistungen.

Wie schütze ich meine Bewertungen beim Wechsel des Verwalters?

Planen Sie einen 60–90-tägigen Übergang: Überschneidung, Nachricht an die Gäste, maximale Qualität bei den ersten Aufenthalten. Bewertungen sind an das Inserat gebunden, nicht an den Verwalter — aber die Note spiegelt den Zeitraum wider.

Ist Majordia für alle drei Modelle geeignet?

Ja: Der Direktvermieter personalisiert seinen Gästebegleiter; der Co-Host kann mehrere Gästebegleiter verwalten; der Concierge-Service skaliert in der Privatkunden-Version (4 Objekte) oder Pro-Version (5+). Vergleichen Sie je nach Bedarf an Upsells und OTA-Inbox mit Touch Stay.

Das richtige Modell ist nicht das, das Ihr Nachbar nutzt — sondern dasjenige, das Ihre Zeit, Ihre Marge und das Gästeerlebnis, das Sie in drei Jahren bieten wollen, in Einklang bringt. Schreiben Sie Ihre Kriterien auf, interviewen Sie zwei Partner, lesen Sie den Vertrag Zeile für Zeile und entscheiden Sie dann. Und wenn Sie noch zwischen zwei Szenarien schwanken, kann Ihnen eine einstündige Videoberatung mit unserem Team helfen, Ihre Abläufe ohne kommerzielle Verpflichtung zu kartieren.