Conciergerie-Vertrag für Kurzzeitvermietung: Klauseln, Provision und Verantwortlichkeiten

Der Conciergerie-Vertrag für die Kurzzeitvermietung ist keine bloße Handschlag-Vereinbarung unter Nachbarn. Er legt fest, wer was macht, was es kostet, wer im Schadensfall haftet und wie man sich trennt, falls die Zusammenarbeit nicht mehr funktioniert.

Im Jahr 2026 verlieren Conciergeries, die improvisieren, angesichts wachsender Multi-Objekt-Portfolios und des Qualitätsdrucks der Plattformen Mandate. Eigentümer, die ein vages Dokument unterschreiben, merken oft zu spät, dass die „All-inclusive“-Provision weder die Expressreinigung noch den Umgang mit einem verärgerten Nachbarn abdeckte.

Dieser Artikel erläutert die unverzichtbaren Klauseln, die auf dem französischen Markt beobachteten Provisionsspannen und die Verteilung der operativen Verantwortlichkeiten. Er ergänzt unseren Leitfaden Conciergerie skalieren, indem er sich auf den rechtlichen Rahmen des Mandats konzentriert — vorab von einem Anwalt oder Juristen prüfen lassen, passend zu Ihrer Struktur (Einzelunternehmer, SAS, Franchise).

Kurz zusammengefasst

Ein LCD-Conciergerie-Vertrag regelt das Mandat, die Provision (oft 15 bis 25 %), den Umfang der Reinigung und die verpflichtenden Versicherungen. Die operativen Klauseln decken Kalender, Preisgestaltung, Check-in, Kommunikation mit Gästen und die Kündigungsregelung ab. Ein Buchhaltungsanhang mit Beispielabrechnung vermeidet 80 % der Streitigkeiten über die Berechnungsgrundlage der Provision. Stimmen Sie den Vertrag außerdem auf Ihren Tech-Stack ab (Channel Manager, Gästemappe, Zahlungen), damit das Papier zur Praxis passt.

Vertragsart: Mandat, Dienstleistung oder delegierte Verwaltung

Die LCD-Conciergerie erbringt grundsätzlich Dienstleistungen im Auftrag des Eigentümers. Sie erstellt und optimiert Inserate, verwaltet Buchungen und koordiniert die Reinigung, übernimmt den Empfang oder den autonomen Check-in und kümmert sich je nach Mandat um die Erstwartung.

Der Standardvertrag ist ein Mandatsvertrag oder ein Dienstleistungsvertrag (je nach Formulierung), kein Mietvertrag.

Der Eigentümer bleibt gegenüber Gästen und Finanzbehörden der Vermieter. Nur spezielle Konstruktionen (Gewerbemiete, Untervermietung) ändern die Lage grundlegend.

Zu Beginn klar festzuhalten: die Identität der Parteien (Eigentümer als natürliche Person oder SCI, Conciergerie mit SIRET-Nummer), der Vertragsgegenstand (Liste der abgedeckten Objekte: Adresse, Typ, Kapazität), die Laufzeit (oft 12 Monate mit Verlängerung und Kündigungsfrist), die Exklusivität oder Nicht-Exklusivität bei den Buchungskanälen sowie der geografische Geltungsbereich, falls die Conciergerie wächst.

Ohne diese Punkte wird jede Meinungsverschiedenheit zu einer mündlichen Verhandlung — teuer in Zeit und Reputation.

Provision und Preisstruktur

Die Provision ist das wirtschaftliche Herz des Vertrags. Auf dem französischen LCD-Markt liegen die üblichen Praktiken 2026 oft zwischen 15 % und 25 % des brutto erzielten Mietumsatzes (ohne weitergeleitete Kurtaxe), mit Schwankungen je nach Stadt und Objektstandard (Paris, Küste, Skigebiete), dem Servicelevel (persönlicher Empfang vs. 100 % autonom), der Einbeziehung der Reinigung in die Provision oder deren separater Abrechnung sowie dem Volumen, das dem Verwalter anvertraut wird (Rabatt ab 5 bis 10 Objekten).

Häufige Preisstrukturen:

Der Vertrag muss die Berechnungsgrundlage präzisieren: Ist damit der von Airbnb nach Plattformprovision ausgezahlte Nettobetrag gemeint oder der Bruttobetrag vor OTA-Abzug? Gehen die dem Gast berechneten Reinigungskosten an den Eigentümer oder an die Conciergerie? Fallen kostenpflichtige Zusatzleistungen (Frühstück, Late Check-out) unter die Provision?

Eine Unklarheit bei nur 3 Provisionspunkten reicht aus, um aus einem profitablen Jahr einen Streitfall zu machen.

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Unverzichtbare operative Klauseln

Buchungsverwaltung und Kalender

Wer ist Herr über den Kalender? Die Conciergerie muss Nächte für Wartung blockieren, eine Mindestaufenthaltsdauer festlegen und die OTAs synchronisieren können — erläutern Sie die Nutzung des Channel Managers. Lesen Sie dazu unseren Artikel Kalender synchronisieren mit Best Practices gegen Überbuchungen.

Preisgestaltung

Der Vertrag legt fest, wer den Nachtpreis bestimmt: der Eigentümer mit Vetorecht, die Conciergerie eigenständig innerhalb einer Spanne oder ein externes Algorithmus-Tool. Präzisieren Sie die Nebensaison-/Hochsaison-Politik und welche Rabatte ohne vorherige Zustimmung erlaubt sind.

Reinigung und Turnover

Definieren Sie die Sauberkeitsstandards (unterzeichnete Checkliste), die Zeit zwischen zwei Aufenthalten, wer Wäsche und Verbrauchsmaterial bezahlt und wie vorzugehen ist, wenn die Reinigung die Plattformprüfung nicht besteht. Verknüpfen Sie dies bei Bedarf mit dem Protokoll für Vorfälle während des Aufenthalts.

Empfang und Zugang

Persönlicher Check-in, Schlüsselkasten, Smart Lock, digitale Gästemappe: Der Vertrag listet die Zugangsmittel auf und regelt, wer Codes oder Schlüssel verwaltet. Werden Fahrtkosten für späten Empfang weiterberechnet?

Kommunikation mit Gästen

Legen Sie Ziel-Reaktionszeiten fest (z. B. unter 2 Stunden tagsüber), die abgedeckten Sprachen und die Eskalation an den Eigentümer bei welchen Themen (strukturelle Arbeiten, wiederkehrende Störungen).

Versicherungen, Kaution und Haftpflicht

Der Vertrag muss die verpflichtenden Versicherungen benennen: die PNO (Versicherung für nicht selbst bewohnte Immobilien), grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen; die Berufshaftpflichtversicherung der Conciergerie, die Managementfehler abdeckt; und die Multirisiko-Versicherung der Immobilie, falls das Mobiliar wertvoll ist.

Klären Sie die Haftung bei Schäden durch einen Gast (Kaution, Schadensmeldung, Selbstbehalt), bei Diebstahl oder Einbruch während des Aufenthalts, bei einem Unfall eines Gastes in der Unterkunft oder bei Verstößen des Mieters gegen die Hausordnung.

Geben Sie an, wer die Versicherung kontaktiert, innerhalb welcher Frist und wie die Selbstbehalte verteilt werden, wenn der Fehler der Conciergerie zuzuschreiben ist (schlampige Reinigung, nicht gemeldete Reparatur).

Geistiges Eigentum und Inhalte

Fotos, Inseratstexte und Bewertungen schaffen Wert. Der Vertrag legt fest, wem die Rechte an den professionellen Fotos gehören, was im Fall einer Kündigung geschieht (Übertragung der Inserate, Löschung der OTA-Konten, Verbot der Wiederverwendung der Bilder) und wie die Plattformzugänge verwaltet werden (Eigentümerkonto mit Zugang für die Conciergerie oder Conciergerie-Konto mit Mandat).

Ein Eigentümer, der ohne diese Klauseln direkt übernimmt, steht manchmal ohne Zugriff auf seine Bewertungshistorie da.

Transparenz, Reporting und gesetzliche Pflichten

Die Conciergerie muss regelmäßig über eine Monatsabrechnung berichten (Umsatz, Übernachtungen, Provisionen, weiterberechnete Kosten), über Zugriff auf das Dashboard oder CSV-Exporte, die Einhaltung des Gästerregisters, der Kurtaxe, von Declaloc falls erforderlich, sowie die Übermittlung von Belegen im Fall einer steuerlichen Prüfung des Eigentümers.

Der Vertrag kann die Führung des Registers und die Aufbewahrungsfristen vorschreiben, die Übermittlung der Daten für die Steuererklärung des Eigentümers verlangen und die Nutzung gemeinsamer Tools festlegen (Majordia für Gästemappe und Gästetracking; Majordome IA nur in den Tarifen Particulier und Pro, nicht im Lite-Tarif).

Für wachsende Portfolios gilt: In Kombination mit Multi-Objekt-Verwaltung skaliert ein einheitlicher Vertrag mit Anhang pro Objekt besser als ein anderes Dokument für jede Wohnung.

Kündigung, Frist und sanfter Übergang

Planen Sie eine Kündigungsfrist ein (1 bis 3 Monate je nach Praxis), Kündigungsgründe aus wichtigem Grund (ausstehende Provisionen, fehlende Versicherung, Imageschaden), einen Übergangszeitplan (letzte Buchungen werden erfüllt, Übergabe von Zugängen, Schlüsseln, Codes), den Umgang mit zukünftigen Buchungen (wer sie erfüllt, wie der Gast informiert wird) sowie eine Wettbewerbsverbotsklausel — begrenzt und angemessen, sonst angreifbar.

Ein schlecht organisierter Ausstieg führt zu negativen Bewertungen und Beschwerden. Der Vertrag schreibt einen von beiden Seiten unterzeichneten Übergabeplan vor.

In diesen Plan gehören: das Datum der Übertragung der OTA-Konten und der Zugänge zum Channel Manager, das Verzeichnis der zurückgegebenen Schlüssel, Badges und Codes, die Liste der laufenden Buchungen und die verantwortliche Person für deren Durchführung sowie eine gegenseitige Nichtverunglimpfungsklausel während der Übergangsphase.

Fehler im Conciergerie-Vertrag, die 2026 zu vermeiden sind

1. Mündlicher Vertrag oder generisches PDF ohne Anhang pro Objekt.
2. Provision „all inclusive“ ohne Definition der Reinigung.
3. Fehlende Klausel zu Doppelbuchungen und Hauptkanal.
4. Keine jährlich nachgewiesene Berufshaftpflicht.
5. OTA-Konten auf den Namen der Conciergerie ohne Rückgabeklausel.
6. Vergessen der Datenrückübertragbarkeit für Gästedaten (DSGVO).

Vertrag und Tech-Stack aufeinander abstimmen

Ein guter Vertrag spiegelt Ihre tatsächlichen Tools wider: Channel Manager über /integrations/ota, direkte Zahlungen über /integrations/stripe, Gästemappe über /fonctionnalites. In einer Videoberatung helfen wir Conciergeries oft dabei, „Klausel → Prozess → Tool“ zu kartieren, bevor sie von 5 auf 20 Objekte skalieren — greifen Sie die Methode der Conciergerie-Industrialisierung auf.

Majordia-Tarif Particulier: bis zu 4 Unterkünfte; Tarif Pro: 5 Unterkünfte und mehr. Der Majordome IA ist im Lite-Tarif nicht verfügbar.

FAQ

Conciergerie-Vertrag: Braucht man unter Freunden oder in der Familie einen schriftlichen Vertrag?

Ja. Die persönliche Beziehung ersetzt nicht die Klärung der Verantwortlichkeiten; die härtesten Konflikte entstehen oft unter Nahestehenden.

LCD-Conciergerie-Provision: Welcher Satz gilt in der Provinz für eine 2-Zimmer-Wohnung?

Oft 18–22 % ohne Reinigung im Jahr 2026, aber der lokale Markt und die Auslastung zählen mehr als ein nationaler Durchschnitt.

Kann die Conciergerie die Mieten auf ihr Konto einziehen?

Vertraglich möglich, mit dokumentierter Weiterleitungspflicht und buchhalterischen Risiken — mit einem Experten zu strukturieren; viele Eigentümer bevorzugen den Eingang auf ihrem eigenen Konto mit anschließender Provisionsabbuchung.

Wer haftet, wenn der Gast die Kurtaxe nicht zahlt?

Der Vertrag muss den Einzieher und das Inkassoverfahren benennen; in der Praxis erhebt die Conciergerie oft über die Plattform oder die Gästemappe.

Kann man die Provision während der Vertragslaufzeit ändern?

Ja, wenn eine Anpassungsklausel existiert (Indexierung, jährliche Neuverhandlung); andernfalls nur per einvernehmlicher Vereinbarung oder bei der Verlängerung.

Wo findet man ein Muster für einen LCD-Conciergerie-Vertrag?

Verbandsmuster, LCD-Anwälte, Handelskammern — kopieren Sie niemals einen online gefundenen Vertrag ohne professionelle Prüfung. Fragen zum Betrieb: /support, /contact.

Fazit: Ein solider Conciergerie-Vertrag verwandelt eine Geschäftsbeziehung in eine steuerbare Partnerschaft. Investieren Sie Zeit in Provision, Versicherungen, Ausstieg und buchhalterische Transparenz — und stimmen Sie dann Ihre Tools so ab, dass das Papier zur Praxis passt. Hinweis: Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.