Límite de 90 días en residencia principal: París, Lyon y grandes ciudades 2026

Durante años, la norma nacional era fácil de recordar: una residencia principal (RP) —la vivienda en la que resides al menos ocho meses al año— podía alquilarse como alojamiento turístico un máximo de 120 días al año en los municipios que hubieran implantado el registro. La ley Le Meur (19 de noviembre de 2024) cambió las reglas del juego: ahora los alcaldes pueden, mediante deliberación motivada, rebajar ese límite a 90 días. París lo aplicó desde el 1 de enero de 2025. Lyon desde el 1 de enero de 2026. Marsella, Burdeos y una decena de otras grandes ciudades lo están adoptando en 2026. Para miles de anfitriones que complementaban sus ingresos alquilando su apartamento durante viajes de trabajo o vacaciones, el margen de maniobra se reduce —y las sanciones se endurecen. Aquí te explicamos cómo interpretar la norma, llevar un contador fiable y adaptar tu estrategia comercial sin caer en la ilegalidad.

Residencia principal: la definición que realmente importa

El estatus de RP no es una casilla que marcar en Airbnb. Se basa en criterios jurídicos: el lugar donde resides habitualmente, pruebas de domicilio (impuestos, facturas, censo electoral) y coherencia entre tu vida real y la dirección declarada. Alquilar 200 noches manteniendo un estatus de RP “de fachada” expone a reclasificaciones (residencia secundaria, cambio de uso, multa).

El alquiler turístico en RP está concebido como una actividad accesoria: te ausentas unas semanas y alquilas temporalmente. En cuanto tu actividad se parece a una explotación comercial permanente (ausencia prolongada, rotación semanal durante todo el año, una empresa de gestión que administra tu RP por ti sin que tú vivas allí), sales del marco protector y entras en el, mucho más estricto, de la residencia secundaria o del alquiler amueblado profesional.

De 120 a 90 días: lo que permite la ley Le Meur

El artículo 7 de la ley Le Meur modifica el IV del artículo L. 324-1-1 del código de turismo. El límite nacional sigue siendo 120 días salvo que el municipio apruebe una deliberación para reducirlo a 90 días. Esta decisión debe estar motivada (presión sobre el parque de alquiler, equilibrio residencial, etc.) y se publica en el boletín oficial de actos administrativos.

Consecuencias prácticas:

El contador es anual natural (1 de enero – 31 de diciembre), salvo decreto local que indique otra cosa. Cada noche alquilada cuenta, independientemente de la plataforma (Airbnb, Booking, directo) o de la duración de la estancia (una noche o treinta).

Mapa de las grandes ciudades en 2026

La regulación se vuelve hiperlocal. Este es el estado de la cuestión en el primer semestre de 2026 para las grandes ciudades más consultadas por los anfitriones de Majordia:

Esta lista cambia: consulta la web de tu ayuntamiento o de la EPCI cada trimestre. Un estudio en Villeurbanne (Ródano) y un T2 en Lyon intramuros pueden tener normas distintas.

Pasa a la acción — Sincroniza tus calendarios y crea tu guía de bienvenida para asegurar las estancias autorizadas.

Contador de noches: la disciplina que evita la multa

Con el reglamento europeo 2024/1028 y la transmisión mensual de las noches por parte de las OTA a las autoridades (guía de transparencia del alquiler turístico), tu contador interno debe reflejar la realidad. Error frecuente: contar solo las noches de Airbnb y olvidar una semana alquilada directamente a un compañero.

Método recomendado para un anfitrión con RP:

1. Tabla única (Google Sheet, Notion, pestaña del PMS): una fila por noche, columnas fecha, canal, viajero, estado (confirmado / cancelado).
2. Fórmula de acumulado: =SUMA de las noches del año natural; alerta automática a 80 noches si el límite es 90 días, 100 noches si el límite es 120 días.
3. Bloqueo del calendario: cierra las fechas en cuanto se alcance el umbral en todos los canales a la vez.
4. Revisión semanal en temporada alta (junio–septiembre, vacaciones escolares).

Las empresas de gestión deben mostrar el contador al propietario de la RP cada mes. Sin trazabilidad contractual, la multa recae sobre el arrendador declarado, no sobre la plataforma.

Estrategias legales cuando 90 días no bastan

Maximizar el valor de las noches autorizadas

Con menos noches disponibles, el ingreso por noche se vuelve crítico. Prioriza:

• Tarificación dinámica en los periodos en los que realmente te ausentas (tarificación para carteras pequeñas) ;
• Estancia mínima de 3 a 5 noches en eventos (ferias, festivales) para reducir la rotación ;
• Upsells (late checkout, limpieza intermedia) mediante guía digital (ingresos por upsells) ;
• Calidad del anuncio para lograr una alta conversión con menos fechas (fotos que convierten).

Media estancia sin superar el límite

Las estancias de 30 a 90 noches consumen rápido el cupo anual, pero generan menos rotación y, a veces, menos fricción con los vecinos. Consulta estancias de 30–90 noches. Ojo: una estancia de 89 noches agota casi todo el límite parisino — planifica el resto del año.

Reclasificación honesta

Si tu modelo económico exige más de 90–120 noches, valora:

• Cambio de uso o autorización para residencia secundaria (costes, plazos, incertidumbre según el municipio) ;
• Contrato de movilidad o alquiler amueblado de larga duración en los meses en que el alquiler turístico esté prohibido — regímenes distintos del alojamiento turístico ;
• Trasladar la actividad a un municipio menos restrictivo, si vas a invertir (due diligence urbanística obligatoria).

No cuentes con la “no retroactividad” para blindar una práctica claramente incompatible con el estatus de RP: la jurisprudencia reciente (Cass. abril de 2025 sobre la no retroactividad de las autorizaciones) protege situaciones debidamente declaradas, no el fraude en el contador.

Interacción con Declaloc y el NER

Desde el 20 de mayo de 2026, tu número de registro (Declaloc / apimeubles) identifica la vivienda y su régimen. Una RP declarada con un límite municipal de 90 días se cruzará automáticamente con las noches transmitidas por las plataformas. La guía completa: ley Le Meur.

Checklist de cumplimiento RP en una ciudad con límite de 90 días:

Casos prácticos

Marie, RP en París, consultora. Pasa 15 semanas al año en misión. Antes de 2025, 120 días le bastaban. En 2026, se limita a 90 días: concentra el alquiler turístico en las 15 semanas más rentables (ferias, verano), pasa a contrato de movilidad o deja la vivienda vacía el resto del tiempo, y sube su tarifa por noche un 12 % para compensar.

Karim, RP en Lyon, familia. Alquilaba durante las vacaciones escolares (≈ 60 noches). El paso a 90 días no le afecta, pero documenta cada estancia para el ayuntamiento e instala una guía con normas de convivencia (ruido y fiestas) tras la queja de un vecino.

Empresa de gestión que administra 12 RP parisinas. Implanta un panel de cumplimiento: NER, contador, deliberación, próxima junta de copropiedad. Los mandatos incluyen una cláusula de parada automática de los anuncios a J-5 antes del límite.

Errores fatales que debes evitar

1. Contar los días de presencia en lugar de las noches alquiladas.
2. Olvidar una reserva directa no sincronizada en Airbnb.
3. Suponer 120 días cuando el municipio pasó a 90 días hace seis meses.
4. Alquilar como RP una vivienda en la que ya no vives desde hace dos años.
5. Ignorar la copropiedad: incluso en RP, el reglamento puede imponer restricciones (ver decisión del Consejo Constitucional de marzo de 2026 sobre las residencias secundarias en copropiedad).

Fiscalidad y RP

El alquiler turístico en RP sigue sujeto al régimen micro-BIC o al real según tu caso, con las reducciones revisadas en 2025 para los alojamientos amueblados no clasificados (fiscalidad 2026). Menos noches no significa menos vigilancia fiscal: las autoridades disponen de más datos.

FAQ

¿Puedo alquilar 90 días en París y 90 días en otro lugar con el mismo estatus de RP?

No: el límite se aplica a la vivienda que es tu RP, no a ti personalmente. Solo una vivienda RP por hogar fiscal habitual.

¿Las noches en las que estoy ausente sin inquilino cuentan?

No. Solo cuentan las noches efectivamente alquiladas (contrato o reserva confirmada).

¿Qué hago si he superado el límite por error?

Deja de aceptar nuevas reservas de inmediato, documenta el error y contacta con un asesor jurídico. No intentes “compensarlo” cancelando estancias confirmadas sin indemnizar: riesgo reputacional y penalizaciones de la OTA.

¿El límite de 90 días se aplica a las habitaciones de huéspedes?

No: las habitaciones de huéspedes en la RP del arrendador tienen un régimen distinto (artículo L. 324-1-1). Aun así, verifica la declaración en el ayuntamiento.

¿Cómo ayuda Majordia a los anfitriones con RP?

Guía digital para reducir incidencias, Majordome (Starter/Pro) para las preguntas recurrentes, sincronización OTA mediante integraciones — todo ello en una cuenta adaptada a tu volumen. Demo: /visio.

Lo esencial que debes recordar

El paso de 120 a 90 días en residencia principal no es una simple línea en un decreto municipal: es un reajuste completo de la actividad accesoria en grandes ciudades, amplificado por la transparencia de datos impuesta por Europa. Cartografía tu municipio, lleva un contador multicanal impecable, maximiza el valor de cada noche autorizada y reclasifica honestamente tu modelo si el límite ya no basta. En 2026, el anfitrión RP eficiente es el que planifica sus 90 días como un presupuesto, no como un recurso ilimitado.