Plafond 90 giorni in residenza principale: Parigi, Lione e grandi città 2026

Per anni, la regola nazionale era semplice da ricordare: una residenza principale (RP) — l’alloggio in cui risiedi almeno otto mesi all’anno — poteva essere affittata come meublé de tourisme per un massimo di 120 giorni all’anno nei comuni che avevano introdotto la registrazione. La legge Le Meur (19 novembre 2024) ha cambiato le carte in tavola: i sindaci possono ora, con delibera motivata, abbassare questo tetto a 90 giorni. Parigi lo ha applicato già dal 1° gennaio 2025. Lione dal 1° gennaio 2026. Marsiglia, Bordeaux e una decina di altre metropoli seguono nel 2026. Per migliaia di host che integravano il reddito affittando il proprio appartamento durante trasferte di lavoro o vacanze, il margine di manovra si riduce — e le sanzioni si inaspriscono. Ecco come leggere la regola, tenere un contatore affidabile e adattare la tua strategia commerciale senza uscire dalla legalità.

Residenza principale: la definizione che conta davvero

Lo status di RP non è una casella da spuntare su Airbnb. Si basa su criteri giuridici: luogo in cui risiedi abitualmente, prove di domicilio (tasse, bollette, tessera elettorale) e coerenza tra la tua vita reale e l’indirizzo dichiarato. Affittare 200 notti mantenendo uno status RP “di facciata” espone a riclassificazioni (residenza secondaria, cambio di destinazione d’uso, multa).

La LCD in RP è pensata come un’attività accessoria: parti per qualche settimana, affitti temporaneamente. Non appena la tua attività assomiglia a uno sfruttamento commerciale permanente (assenza prolungata, turnover settimanale tutto l’anno, una concierge che gestisce la tua RP al posto tuo senza che tu ci viva davvero), esci dal quadro protettivo ed entri in quello, più rigido, della residenza secondaria o del meublé professionale.

Da 120 a 90 giorni: cosa consente la legge Le Meur

L’articolo 7 della legge Le Meur modifica il IV dell’articolo L. 324-1-1 del codice del turismo. Il tetto nazionale resta 120 giorni salvo che il comune adotti una delibera per portarlo a 90 giorni. Questa decisione deve essere motivata (pressione sul mercato degli affitti, equilibrio residenziale, ecc.) e viene pubblicata nel registro degli atti amministrativi.

Conseguenze pratiche:

Il contatore è annuale civile (1° gennaio – 31 dicembre), salvo ordinanza locale che specifichi diversamente. Ogni notte affittata conta, qualunque sia la piattaforma (Airbnb, Booking, diretto) o la durata del soggiorno (una notte o trenta).

Mappa delle grandi città nel 2026

La normativa diventa iper-locale. Ecco la situazione nel primo semestre 2026 per le metropoli più consultate dagli host Majordia:

Questo elenco evolve: consulta il sito del tuo comune o dell’EPCI ogni trimestre. Un monolocale a Villeurbanne (Rodano) e un bilocale a Lione intra-muros possono avere regole diverse.

Passa all’azione — Sincronizza i tuoi calendari e crea il tuo manuale di benvenuto per mettere in sicurezza i soggiorni autorizzati.

Contatore delle notti: la disciplina che evita la multa

Con il regolamento europeo 2024/1028 e la trasmissione mensile delle notti da parte delle OTA alle autorità (guida trasparenza LCD), il tuo contatore interno deve rispecchiare la realtà. Errore frequente: contare solo le notti Airbnb dimenticando una settimana affittata direttamente a un collega.

Metodo consigliato per un host RP:

1. Tabella unica (Google Sheet, Notion, scheda PMS): una riga per ogni notte, colonne data, canale, ospite, stato (confermato / annullato).
2. Formula di cumulativo: =SOMME delle notti sull’anno civile; alert automatico a 80 notti se il tetto è 90 gg, 100 notti se il tetto è 120 gg.
3. Blocco del calendario: chiudi le date non appena raggiungi la soglia su tutti i canali simultaneamente.
4. Revisione settimanale in alta stagione (giugno–settembre, vacanze scolastiche).

Le concierge devono mostrare il contatore al proprietario RP ogni mese. Senza tracciabilità contrattuale, la multa colpisce il locatore dichiarato, non la piattaforma.

Strategie legali quando 90 giorni non bastano più

Massimizzare il valore delle notti autorizzate

Con meno notti disponibili, il ricavo per notte diventa cruciale. Privilegia:

• Prezzi dinamici nei periodi in cui sei davvero via (tariffazione piccolo portafoglio) ;
• Soggiorno minimo di 3-5 notti per gli eventi (fiere, festival) per ridurre il turnover ;
• Upsell (late checkout, pulizia intermedia) tramite manuale digitale (ricavi upsell) ;
• Qualità dell’annuncio per un tasso di conversione elevato su meno date (foto che convertono).

Media durata senza superare il tetto

I soggiorni di 30-90 notti consumano rapidamente il quota annuale ma generano meno turnover e talvolta meno attrito con il vicinato. Vedi soggiorni 30–90 notti. Attenzione: un soggiorno di 89 notti esaurisce quasi tutto il tetto parigino — pianifica il resto dell’anno.

Riclassificazione onesta

Se il tuo modello economico richiede più di 90–120 notti, valuta:

• Cambio di destinazione d’uso o autorizzazione per residenza secondaria (costi, tempi, incertezza a seconda del comune) ;
• Bail mobilité o locazione ammobiliata di lunga durata nei mesi in cui la LCD è vietata — regimi distinti dal meublé de tourisme ;
• Spostamento dell’attività verso un comune meno vincolato, se investi (due diligence urbanistica obbligatoria).

Non contare sulla “non retroattività” per mettere al sicuro una pratica chiaramente incompatibile con lo status RP: la giurisprudenza recente (Cass. aprile 2025 sulla non retroattività delle autorizzazioni) protegge situazioni debitamente dichiarate, non la frode sul contatore.

Interazione con Declaloc e il NER

Dal 20 maggio 2026, il tuo numero di registrazione (Declaloc / apimeubles) identifica l’immobile e il suo regime. Una RP dichiarata con un tetto comunale di 90 giorni sarà incrociata automaticamente con le notti trasmesse dalle piattaforme. La guida completa: legge Le Meur.

Checklist conformità RP in una città a 90 giorni:

Casi pratici

Marie, RP a Parigi, consulente. Parte 15 settimane all’anno per incarichi. Prima del 2025, 120 giorni le bastavano. Nel 2026, il tetto è 90 giorni: concentra la LCD sulle 15 settimane più redditizie (fiere, estate), passa a un bail mobilité oppure lascia l’alloggio vuoto per il resto, e aumenta la tariffa notturna del 12% per compensare.

Karim, RP a Lione, famiglia. Affittava durante le vacanze scolastiche (≈ 60 notti). Il passaggio a 90 giorni non lo limita, ma documenta ogni soggiorno per il comune e installa un manuale con le regole di vicinato (rumore e feste) dopo un reclamo di un vicino.

Concierge che gestisce 12 RP parigine. Implementa un dashboard di conformità: NER, contatore, delibera, prossima assemblea condominiale. I mandati includono una clausola di blocco automatico degli annunci a J-5 prima del tetto.

Errori fatali da evitare

1. Contare i giorni di presenza invece delle notti effettivamente affittate.
2. Dimenticare una prenotazione diretta non sincronizzata su Airbnb.
3. Dare per scontati 120 giorni quando il comune è passato a 90 gg da sei mesi.
4. Affittare come RP un immobile in cui non vivi più da due anni.
5. Ignorare il condominio: anche in RP, il regolamento può imporre vincoli (vedi decisione del Consiglio costituzionale marzo 2026 sulle residenze secondarie in condominio).

Fiscalità e RP

La LCD in RP resta soggetta al regime micro-BIC o ordinario a seconda del tuo caso, con gli abbattimenti rivisti nel 2025 per i meublés non classificati (fiscalità 2026). Meno notti non significa meno attenzione fiscale: le autorità dispongono di più dati.

FAQ

Posso affittare 90 giorni a Parigi e 90 giorni altrove con lo stesso status RP?

No: il tetto riguarda l’alloggio che è la tua RP, non te personalmente. Un solo bene RP per nucleo fiscale abituale.

Le notti in cui sono assente senza inquilino contano?

No. Contano solo le notti effettivamente affittate (contratto o prenotazione confermata).

Cosa fare se ho superato per errore?

Sospendi immediatamente le nuove prenotazioni, documenta l’errore, contatta un consulente legale. Non “compensare” annullando soggiorni confermati senza indennizzare — rischio reputazionale e penali OTA.

Il tetto di 90 giorni si applica alle camere in affitto?

No: le camere in affitto nella RP del locatore rientrano in un regime distinto (articolo L. 324-1-1). Verifica comunque la dichiarazione in comune.

Come Majordia aiuta gli host RP?

Manuale digitale per limitare gli incidenti, Majordome (Starter/Pro) per le domande ricorrenti, sincronizzazione OTA tramite integrazioni — il tutto su un account adatto al tuo volume. Demo: /visio.

Da ricordare

Il passaggio da 120 a 90 giorni in residenza principale non è una semplice riga in un’ordinanza comunale: è una riprogrammazione completa dell’attività accessoria nelle grandi città, amplificata dalla trasparenza dei dati imposta dall’Europa. Mappa il tuo comune, tieni un contatore multi-canale impeccabile, massimizza il valore di ogni notte autorizzata e riclassifica onestamente il tuo modello se il tetto non basta più. Nel 2026, l’host RP performante è quello che pianifica i suoi 90 giorni come un budget, non come una risorsa illimitata.