90-dagenplafond hoofdverblijf: Parijs, Lyon en grote steden 2026

Jarenlang was de nationale regel eenvoudig te onthouden: een hoofdverblijf (PR) — de woning waar je minstens acht maanden per jaar woont — kon als gemeubileerde toeristische accommodatie maximaal 120 dagen per jaar worden verhuurd in gemeenten die registratie hadden ingesteld. De Le Meur-wet (19 november 2024) veranderde het spel: burgemeesters kunnen nu, via gemotiveerde deliberatie, dit plafond verlagen naar 90 dagen. Parijs past deze regeling toe vanaf 1 januari 2025. Lyon sinds 1 januari 2026. Marseille, Bordeaux en een tiental andere grote steden volgen in 2026. Voor duizenden verhuurders die hun inkomen aanvulden door hun appartement te verhuren tijdens zakenreizen of vakanties, wordt de speelruimte steeds kleiner — en worden sancties strenger. Hier leest u hoe u de regel moet interpreteren, een betrouwbare telling bijhoudt en uw commerciële strategie aanpast zonder in de illegaliteit te vervallen.

Hoofdverblijf: de definitie die echt telt

PR-status is geen checkbox op Airbnb. Het is gebaseerd op juridische criteria: de plek waar je gewoonlijk woont, adresbewijs (belastingen, rekeningen, kiezerskaart), en consistentie tussen je echte leven en het aangegeven adres. Verhuren voor 200 nachten terwijl je „façade“ PR-status aanhoudt, stelt je bloot aan herclassificaties (tweede verblijf, bestemmingswijziging, boete).

Short-term rental (STR) in een PR is ontworpen als nevenactiviteit: je vertrekt enkele weken, je verhuurt tijdelijk. Zodra je activiteit lijkt op permanente commerciële exploitatie (langdurige afwezigheid, wekelijkse turnover het hele jaar, conciërgedienst die je PR voor je beheert zonder dat je er woont), stap je uit het beschermende kader en in het strengere van tweede verblijf of professionele gemeubileerde verhuur.

Van 120 naar 90 dagen: wat de Le Meur-wet toestaat

Artikel 7 van de Le Meur-wet wijzigt IV van artikel L. 324-1-1 van het toerismewetboek. Het nationale plafond blijft 120 dagen tenzij de gemeente een deliberatie aanneemt om het naar 90 dagen te brengen. Dit besluit moet gemotiveerd zijn (druk op de huurwoningenvoorraad, woonbalans, enz.) en wordt gepubliceerd in het verzameling van bestuursbesluiten.

Praktische gevolgen:

De telling geldt per kalenderjaar (1 januari – 31 december), tenzij een lokaal besluit anders bepaalt. Elke verhuurde nacht telt mee, ongeacht het platform (Airbnb, Booking, rechtstreeks) of de duur van het verblijf (één nacht of dertig).

Overzicht van grote steden in 2026

De regelgeving wordt steeds hyperlokaal. Hier volgt een overzicht van de stand van zaken in de eerste helft van 2026 voor de metropolen die het meest worden geraadpleegd door Majordia-verhuurders:

Deze lijst verandert regelmatig: raadpleeg elk kwartaal de website van je gemeente of de EPCI. Voor een studio in Villeurbanne (Rhône) en een appartement met één slaapkamer in Lyon zelf kunnen andere regels gelden.

|> Onderneem actie — Synchroniseer je agenda’s en maak je welkomstboekje om geautoriseerde verblijven te garanderen.

Nachtteller: de discipline die de boete vermijdt

Met Europese Verordening 2024/1028 en de maandelijkse rapportage van overnachtingen door OTA’s aan de autoriteiten (STR-transparantiegids), moet je interne teller overeenkomen met de werkelijkheid. Veelgemaakte fout: alleen Airbnb-overnachtingen tellen en een week vergeten die rechtstreeks aan een collega is verhuurd.

Aanbevolen methode voor een PR-verhuurder:

1. Eén tabel (Google Sheet, Notion, PMS-tabblad): één regel per overnachting, kolommen voor datum, kanaal, reiziger, status (bevestigd / geannuleerd).
2. Cumulatieve formule: =SUM van het aantal overnachtingen over het kalenderjaar; automatische waarschuwing bij 80 overnachtingen bij een limiet van 90 dagen, 100 overnachtingen bij een limiet van 120 dagen.
3. Kalenderblokkering: sluit data af zodra de drempel wordt bereikt op alle kanalen tegelijk.
4. Wekelijkse controle in het hoogseizoen (juni–september, schoolvakanties).

Conciërgediensten moeten de teller elke maand aan de eigenaar van de accommodatie tonen. Zonder contractuele traceerbaarheid wordt de boete opgelegd aan de aangegeven verhuurder, niet aan het platform.

Juridische strategieën wanneer 90 dagen niet langer voldoende zijn

De waarde van toegestane overnachtingen maximaliseren

Met minder beschikbare overnachtingen wordt de marge per nacht cruciaal. Geef prioriteit aan:

• Dynamische prijsstelling tijdens periodes waarin je daadwerkelijk afwezig bent (prijsstelling voor kleine portefeuilles);
• Minimumverblijf van 3 tot 5 nachten tijdens evenementen (beurzen, festivals) om het verloop te verminderen;
• Upsells (laat uitchecken, schoonmaak halverwege het verblijf) via een digitale gids (omzet uit upsells);
• Kwaliteit van de advertentie voor een hoge conversieratio op minder data (foto’s die converteren).

Verblijven van gemiddelde duur zonder het maximum te overschrijden

Verblijven van 30 tot 90 nachten putten het jaarlijkse quotum snel uit, maar genereren minder omzet en soms minder wrijving met de buurt. Zie verblijven van 30–90 nachten. Let op: een verblijf van 89 nachten put bijna het gehele Parijse maximum uit — plan de rest van het jaar goed.

Eerlijke herclassificatie

Als je bedrijfsmodel meer dan 90–120 nachten vereist, overweeg dan:

• Wijziging van bestemming of vergunning voor een tweede woning (kosten, vertragingen en onzekerheid afhankelijk van de gemeente);
• Mobiliteitshuur of langetermijnverhuur van gemeubileerde woningen tijdens maanden waarin kortetermijnverhuur (STR) verboden is — dit zijn andere regelingen dan die voor gemeubileerde toeristische accommodatie;
• Verplaatsing van de activiteit naar een gemeente met minder beperkingen, als u investeert (verplichte stedenbouwkundige due diligence).

Vertrouw niet op „niet-terugwerkende kracht“ om een praktijk veilig te stellen die duidelijk onverenigbaar is met de PR-status: recente jurisprudentie (Cass. april 2025 over de niet-terugwerkende kracht van vergunningen) beschermt naar behoren aangegeven situaties, niet de bestrijding van fraude.

Interactie met Declaloc en het NER

Sinds 20 mei 2026 identificeert uw registratienummer (Declaloc / apimeubles) zowel de woning als het regime ervan. Een aangegeven PR met een gemeentelijke limiet van 90 dagen wordt automatisch gekoppeld aan de door de platforms doorgegeven overnachtingen. Volledige gids: Wet Le Meur.

Checklist voor naleving van de PR-regeling in steden met een limiet van 90 dagen:

Casestudies

Marie, PR-medewerkster in Parijs, consultant. Ze is 15 weken per jaar op zakenreis. Vóór 2025 volstonden 120 dagen voor haar. In 2026 geldt voor haar een maximum van 90 dagen: ze concentreert de kortetermijnverhuur op de 15 meest winstgevende weken (beurzen, zomer), schakelt over op mobiliteitslease of laat de woning de rest van de tijd leegstaan, en verhoogt haar nachttarief met 12% om dit te compenseren.

Karim, PR-medewerker in Lyon, gezin. Hij verhuurde tijdens schoolvakanties (≈ 60 nachten). De overgang naar 90 dagen legt hem geen beperkingen op, maar hij documenteert elk verblijf voor het gemeentehuis en stelt na een klacht van een buurman een gids op met buurtregels (lawaai en feesten).

Conciërgedienst die 12 Parijse PR’s beheert. Deze zet een compliance-dashboard op: NER, teller, beraadslaging, volgende algemene vergadering van mede-eigenaren. In de mandaten is een clausule opgenomen voor automatische stopzetting van de advertentie vijf dagen (D-5) vóór het bereiken van het maximum.

Fatale fouten die je moet vermijden

1. Aantal dagen aanwezigheid tellen in plaats van aantal gehuurde nachten.
2. Een directe boeking vergeten die niet is gesynchroniseerd op Airbnb.
3. Uitgaan van 120 dagen terwijl de gemeente zes maanden geleden is overgestapt op 90 dagen.
4. Als PR een woning verhuren waar je al twee jaar niet meer hebt gewoond.
5. Mede-eigendom negeren: zelfs bij een PR kunnen regels beperkingen opleggen (zie besluit van de Constitutionele Raad van maart 2026 over tweede woningen in mede-eigendom).

Belastingheffing en PR

Korte-termijnverhuur (STR) in het kader van een PR blijft onderworpen aan het micro-BIC- of het werkelijke stelsel, afhankelijk van uw situatie, met in 2025 herziene vrijstellingen voor niet-geclassificeerde gemeubileerde verhuur (belasting 2026). Minder overnachtingen betekent niet minder fiscale controle: de autoriteiten beschikken over meer gegevens.

Veelgestelde vragen

Kan ik 90 dagen in Parijs en 90 dagen elders verhuren met dezelfde PR-status?

Nee: het plafond geldt voor de woning die je PR is, niet voor jou persoonlijk. Slechts één PR-woning per gebruikelijk belastinghuishouden.

Tellen nachten waarin ik afwezig ben zonder huurder mee?

Nee. Alleen daadwerkelijk verhuurde nachten (contract of bevestigde boeking) tellen mee.

Wat als ik per ongeluk de limiet heb overschreden?

Stop onmiddellijk met het aannemen van nieuwe boekingen, leg de fout vast en neem contact op met een juridisch adviseur. Probeer dit niet te ‘compenseren’ door bevestigde verblijven zonder vergoeding te annuleren — dit brengt reputatierisico’s en boetes van online reisbureaus (OTA’s) met zich mee.

Geldt de limiet van 90 dagen ook voor bed & breakfasts?

Nee: bed & breakfasts in de PR van de verhuurder vallen onder een aparte regeling (artikel L. 324-1-1). Controleer echter wel de aangifte bij het gemeentehuis.

Hoe helpt Majordia PR-verhuurders?

Digitale gids om incidenten te beperken, AI Majordomo (Individual/Pro) voor terugkerende vragen, OTA-synchronisatie via integraties — alles op een account afgestemd op je volume. Demo: /visio.

Het essentiële om te onthouden

De switch van 120 naar 90 dagen in een hoofdverblijf is niet alleen een regel in een gemeentelijk besluit: het is een volledige herkalibratie van nevenactiviteit in grote steden, versterkt door datatransparantie opgelegd door Europa. Breng je gemeente in kaart, houd een meedogenloze multi-kanaalteller bij, maximaliseer de waarde van elke geautoriseerde nacht, en herclassificeer je model eerlijk als het plafond niet meer volstaat. In 2026 is de presterende PR-verhuurder degene die 90 dagen plant als een budget, niet als een onbeperkte resource.