EU-verordening 2024/1028: transparantie bij kortetermijnverhuur en deadline 20 mei 2026

20 mei 2026 markeert een keerpunt voor iedereen die kortetermijnaccommodatie verhuurt in de Europese Unie. Dit is niet alleen een Franse deadline gekoppeld aan de Le Meur-wet: het is de inwerkingtredingsdatum van Verordening (EU) 2024/1028, aangenomen op 11 april 2024, die voor het eerst een geharmoniseerd kader voor gegevensverzameling en -uitwisseling oplegt tussen onlineplatforms (Airbnb, Booking, Abritel, Vrbo…) en overheidsinstanties. Voor u als verhuurder of beheerder betekent dit een verifieerbaar registratienummer, automatische overdracht van uw activiteit aan de administratie, en een versterkte rol voor OTA's als compliancefilters. Dit artikel ontleedt de Europese tekst, de concrete vertaling in Frankrijk via het nationale teleservice, en de operationele routekaart om vóór de deadline te volgen.

Waarom Europa online verhuur eindelijk reguleert

Een decennium lang groeide kortetermijnverhuur (LCD) sneller dan lokale overheden de impact konden meten op de huurvoorraad, toeristenbelasting en het buurleven. Elke lidstaat ontwikkelde heterogene instrumenten: lokale registers, gemeentelijke quota, papieren aangiften. Platforms hadden daarentegen precieze gegevens (identiteit verhuurder, adressen, nachten, inkomsten) die gemeentehuizen laat of helemaal niet ontvingen.

Verordening 2024/1028 pakt deze asymmetrie aan. Ze vervangt het lokale recht niet — nachtplafonds, stedenbouwkundige vergunningen, VvE-regels — maar standaardiseert de informatieketen tussen verhuurder, platform en staat. In Frankrijk sluit ze aan op de Le Meur-wet en het teleservice apimeubles.finances.gouv.fr (in vakpers vaak Declaloc of API Meublés genoemd). Beide teksten convergeren op dezelfde datum: 20 mei 2026.

De vier pijlers van de Europese verordening

1. Voorafgaande registratie en uniek nummer

Elke verhuurder die gemeubileerde kortetermijnaccommodatie via een platform aanbiedt, moet een registratienummer (NER) per accommodatie-eenheid verkrijgen, wanneer de lidstaat een registratieprocedure heeft ingesteld — wat in Frankrijk het geval is. Dit nummer moet op elke advertentie staan en door het platform verifieerbaar zijn via het nationale Single Digital Entry Point (SDEP).

In de praktijk kunt u geen advertentie meer publiceren of onderhouden zonder geldig NER na de door OTA's gestelde deadlines. Platforms zijn verplicht niet-conforme advertenties te blokkeren of te verwijderen.

2. Verificatie door platforms (« poortwachters »)

De verordening geeft platforms een rol als compliancecontrole, in lijn met de Digital Services Act (DSA). Ze moeten:

• De verhuurder in staat stellen het NER in te voeren en een lopende procedure te melden;
• Willekeurig de geldigheid van het nummer controleren bij het nationale SDEP;
• De verhuurder en de autoriteiten zonder vertraging informeren bij een ongeldig of ontbrekend nummer.

Voor u betekent dit dat compliance niet langer alleen een kwestie is tussen u en het gemeentehuis: Airbnb en Booking worden actieve controleurs. Een invoerfout, een verlopen NER of een niet-aangegeven woning kan leiden tot automatische schorsing van de advertentie, soms midden in het hoogseizoen.

3. Periodieke overdracht van activiteitsgegevens

Dit is de meest besproken innovatie in verhuurdersverenigingen. Platforms dragen elke maand (of elk kwartaal als het aanbodvolume van het land onder 4.250 advertenties ligt) een set gestandaardiseerde gegevens over aan de bevoegde autoriteiten:

• Identiteit verhuurder (natuurlijk persoon of rechtspersoon);
• Exact adres van de accommodatie;
• Registratienummer;
• Aantal verhuurde nachten over de periode;
• Aantal ontvangen gasten.

Deze overdracht is automatisch: u hoeft geen maandelijkse aangifte te sturen als u via een OTA verhuurt die onder de verordening valt. Uw directe boekingen blijven echter uw verantwoordelijkheid: houd een register bij dat consistent is met wat platforms zullen declareren, vooral als uw gemeente een nachtplafond (90 of 120 dagen) hanteert. Raadpleeg onze gids over de Le Meur-wet en Declaloc om verplichtingen te kruisen.

4. Geharmoniseerde sancties

Lidstaten moeten doeltreffende, evenredige en afschrikkende sancties voorzien voor verhuurders en platforms. In Frankrijk combineert het nationale regime bestuurlijke boetes (bedragen in de orde van enkele duizenden tot tienduizenden euro's naargelang de ernst), schorsing van het NER, verwijdering van advertenties en complianceherinneringen door de gemeente. De professionele berekening blijft eenvoudig: de kosten van vroege compliance zijn bijna altijd lager dan een verloren seizoen.

|> Kom in actie — Maak uw Majordia-ruimte aan om gids, gastenregister en gastinformatie te centraliseren, of boek een videogesprek als u een portefeuille met meerdere panden beheert.

Wat concreet verandert voor een verhuurder in Frankrijk

Frankrijk heeft deze vereisten omgezet via de Le Meur-wet, de decreten van maart 2026 en de lancering van het portaal apimeubles.finances.gouv.fr. Het NER verkregen na uw aangifte moet binnen 30 dagen worden gekopieerd naar al uw advertenties (Airbnb Regulation-sectie, Booking Legal Details, Abritel, directe site). Zie ook het gastenregister voor administratieve stappen — beide verplichtingen bestaan naast elkaar.

Multichannel: OTA, direct en conciërgerie

De verordening richt zich op verhuurdiensten bemiddeld via een onlineplatform. Als u direct via uw site verhuurt, blijft u onderworpen aan nationaal recht (NER, plafonds, gastenregister) ook zonder automatische overdracht door een OTA. Conciërgediensten moeten contractueel vastleggen: wie het NER verkrijgt (eigenaar), wie advertenties bijwerkt (vertegenwoordiger), wie de nachtteller bijhoudt. Zonder duidelijke clausule wordt vaak eerst de advertentie van de beheerder geschorst.

Voor kalendersynchronisatie en het vermijden van dubbele boekingen die uw gedeclareerde statistieken vertekenen, zie kalendersynchronisatie en de gids beheer van meerdere panden.

Internationaal portfolio: let op vertragingen

De verordening geldt in alle lidstaten, maar de SDEP-implementatie varieert. Spanje en Italië zijn vroeg met registratie; Duitsland en Nederland verfijnen hun portalen nog in het voorjaar van 2026. Beheert u panden in meerdere landen, map ze dan land voor land: lokaal NER, nachtregels, toeristenbelasting en verificatieschema van platforms. Ga er niet van uit dat een Frans nummer een studio in Barcelona dekt.

Impact op fiscaliteit en professionele status

Toegenomen transparantie voedt ook belastingcontroles: verhuurinkomsten, btw voor professionals, LMNP/LMP-overgang. Gegevens overgedragen aan lokale autoriteiten kunnen worden gekruist met BIC-aangiften. Anticipeer met onze gidsen LCD-fiscaliteit 2026 en LMNP/LMP-status. Administratieve compliance is geen optie als u duurzame winstgevendheid nastreeft.

Checklist vóór 20 mei 2026

Veelvoorkomende fouten in 2026

Eén NER voor twee adressen. Elke afzonderlijke verhuureenheid moet apart worden geregistreerd. NER ingevoerd maar advertentie op naburig adres. Controles kruisen aangegeven adres en geolocatie van de advertentie. Directe nachten vergeten in de teller wanneer de gemeente OTA + direct optelt na gegevenskruising. Denken dat Europa mede-eigendom of stedenbouw vervangt: Verordening 2024/1028 schrapt geen voorafgaande vergunning of tweederde meerderheid in mede-eigendom (mede-eigendom en LCD).

Rol van de digitale gids in compliance

Het NER regelt administratieve traceerbaarheid; de gids regelt de operationele kwaliteit van het verblijf. Een geïnformeerde reiziger (toegang, regels, toeristenbelasting, contacten) levert minder buurtklachten en minder geschillen — twee signalen die gemeenten en VvE's nauwlettend volgen. Toon het NER in uw welkomstgids, documenteer self-check-in (check-in gids), en centraliseer instructies om ongelezen berichten te verminderen die uw OTA-reputatie aantasten (Airbnb-algoritme 2026).

FAQ

Geldt de Europese verordening voor hotels en campings?

Nee voor etablissementen die al onder een klassiek toeristisch accommodatieregime vallen waarvan gegevens via andere kanalen worden gedocumenteerd. De tekst richt zich op kortetermijnverhuur aangeboden via onlineplatforms zoals Airbnb. Hotels, geklasseerde toeristische residenties en campings volgen hun eigen verplichtingen — zie digitale gids voor hotels en campings.

Wat gebeurt er als mijn NER in behandeling is op 20 mei?

Platforms moeten melding van een lopende procedure toestaan. Anticipeer in de praktijk op enkele weken administratieve vertraging in het voorjaar van 2026: lanceer geen nieuwe advertentie de dag vóór de deadline. Bewaar ontvangstbewijzen.

Bevatten de overgedragen gegevens mijn bruto-inkomsten?

De verordening standaardiseert vooral nachten, reizigers, identiteit en adres. Inkomsten kunnen door belastingadministraties via andere kanalen worden afgeleid of gekruist. Houd uw verhuuradministratie onafhankelijk van OTA-overdracht bij.

Moet ik mijn aangifte opnieuw doen bij elke platformwissel?

Nee: het NER is gekoppeld aan de accommodatie, niet aan Airbnb of Booking. U kopieert hetzelfde nummer naar elk kanaal. Elk kanaal moet het NER wel in het daarvoor bestemde regelgevingsveld tonen.

Hoe helpt Majordia mij in deze context?

Majordia vervangt Declaloc niet, maar structureert het onthaal (gids, AI Majordomo op Individual/Pro), het gastenregister en gastcommunicatie — alle hefbomen om incidenten te beperken die de aandacht van autoriteiten of de syndicus trekken. Ontdek functies en tarieven.

Het essentieel om te onthouden

Verordening (EU) 2024/1028 maakt LCD tot een end-to-end traceerbare activiteit: registratie, verificatie door platforms, periodieke overdracht aan staten. 20 mei 2026 is geen loutere formaliteit: vanaf die datum wordt een niet-geregistreerde advertentie economisch kwetsbaar. Anticipeer op het NER, stem uw boekingskanalen af, houd een eerlijke nachtteller bij, en beveilig parallel mede-eigendom en fiscaliteit. Transparantie is geen regelgevingsoptie meer — het is het nieuwe fundament van het verhuurdersberoep in Europa.