Copropriété : le Conseil constitutionnel valide l'interdiction LCD au vote des deux tiers

Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision n° 2025-1186 QPC : les dispositions de la loi Le Meur permettant aux copropriétés d'interdire la location en meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix sont conformes à la Constitution. Fin de l'incertitude juridique ouverte par une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la Cour de cassation. Pour des centaines de milliers de copropriétaires qui louent un appartement en courte durée — souvent une résidence secondaire — le paysage change : le verrou de l'unanimité, quasi impossible à atteindre, a sauté. Vos voisins peuvent désormais faire adopter une clause d'interdiction si quatre conditions cumulatives sont remplies. Cet article décrypte la décision, ses limites précises, et ce que vous pouvez faire avant, pendant et après une assemblée générale (AG) qui menace votre activité.

Chronologie : de la loi Le Meur à la décision de mars 2026

La loi avait déjà modifié la copropriété en permettant, sous conditions, une modification du règlement pour interdire les meublés de tourisme sur certains lots. Mais tant que la constitutionnalité n'était pas tranchée, de nombreux syndics et avocats conseillaient d'attendre. Depuis mars 2026, les AG peuvent légalement inscrire ce point à l'ordre du jour en s'appuyant sur un texte validé par les Sages de la rue de Montpensier.

Les quatre conditions cumulatives (toutes obligatoires)

L'interdiction par les deux tiers ne s'applique pas à toutes les copropriétés ni à tous les lots. Le Conseil constitutionnel a confirmé un cadrage strict :

1. Clause d'« habitation bourgeoise »

Le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Sans cette clause, le vote des deux tiers ne suffit pas pour imposer l'interdiction LCD via le nouveau mécanisme.

Action hôte : lisez votre règlement de copropriété (état descriptif de division + règlement). Repérez les articles sur la destination de l'immeuble et les activités professionnelles interdites.

2. Lots à usage d'habitation hors résidence principale

L'interdiction ne vise que les lots utilisés comme résidences secondaires (ou plus généralement ceux qui ne constituent pas la résidence principale du copropriétaire au sens de la loi du 6 juillet 1989). Votre RP où vous habitez plus de huit mois par an n'est pas visée par ce mécanisme spécifique — même si d'autres règles (mairie, bruit, règlement existant) peuvent limiter la LCD.

3. Meublés de tourisme au sens du code du tourisme

Seuls les logements relevant de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme sont concernés. Les locations longue durée, baux mobilité, colocations stables ou activités commerciales hors LCD échappent à cette interdiction ciblée.

4. Majorité qualifiée des deux tiers

La modification du règlement doit être adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi de 1965). Ce seuil reste exigeant : il faut un consensus large, pas une simple majorité simple — mais il est nettement plus accessible que l'unanimité exigée auparavant pour ce type de restriction.

Ce que la décision ne change pas

Le Conseil constitutionnel a rappelé plusieurs garde-fous :

• L'interdiction doit être justifiée par la destination de l'immeuble et reste contrôlable par le juge ;
• La mesure est réversible : une AG peut lever l'interdiction avec la même majorité des deux tiers ;
• Le droit de propriété n'est pas supprimé : il est concilié avec la liberté contractuelle collective de la copropriété ;
• Les règles communales (Declaloc, plafonds 90 jours, autorisations) restent applicables en parallèle (loi Le Meur).

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Impact chiffré : qui est exposé ?

Les estimations médiatiques évoquent plusieurs centaines de milliers à près d'un million de logements en résidence secondaire potentiellement concernés en France, concentrés dans les métropoles touristiques et les résidences de bord de mer. Tous ne seront pas interdits demain : il faut une AG motivée, les quatre conditions, et souvent une dynamique de conflit préalable (nuisances, saturation des parties communes).

Profils les plus exposés :

• Investisseur avec studio en copropriété sans RP, dépendant à 100 % de la LCD ;
• Conciergerie avec portefeuille dense dans des immeubles sans clause d'habitation bourgeoise… ou au contraire avec clause et AG hostile ;
• Héritiers qui louent le bien de famille sans dialogue avec le syndicat.

Profils moins exposés par ce mécanisme :

• Occupant RP louant occasionnellement pendant ses absences (plafond 90 jours) ;
• Copropriétés sans clause d'habitation bourgeoise ;
• Immeubles déjà dotés d'une interdiction unanime ou d'une autorisation explicite de LCD.

Stratégies avant le vote en AG

Cartographier le règlement et l'historique

Obtenez auprès du syndic : règlement complet, PV des AG des cinq dernières années, éventuelles mises en demeure ou procédures en cours. Identifiez si une tentative d'interdiction a déjà échoué faute d'unanimité — le nouveau seuil relance le débat.

Constituer un dossier « bon voisinage »

Les votes émotionnels suivent les nuisances. Documentez :

• Statistiques de séjours (durée moyenne, profils familles/pro) ;
• Absence de plaintes ou résolution rapide des incidents ;
• Livret digital avec règles strictes (nuits, poubelles, ascenseur) ;
• Capteurs de bruit ou contact 24 h/24 (protocole incident).

Présentez ces éléments avant l'AG, pas seulement le jour du vote.

Dialogue et médiation

Proposez des compromis : plafond interne de nuitées LCD par immeuble, registre des séjours partagé avec le syndic, interdiction des fêtes (> X personnes), caution renforcée voyageurs. Certains syndicats préfèrent encadrer plutôt qu'interdire si les plaintes cessent.

Mobilisation juridique proportionnée

Consultez un avocat en copropriété avant la convocation. Arguments possibles selon les cas : absence de clause d'habitation bourgeoise, manquement de motivation, vice de convocation, détournement de procédure visant une seule personne. Le Conseil constitutionnel n'a pas validé une interdiction arbitraire : la destination de l'immeuble doit primer.

Après le vote : interdiction adoptée

Si la modification du règlement est inscrite au règlement après vote conforme :

1. Cessez toute nouvelle réservation LCD sur les lots visés ;
2. Honorez les séjours déjà confirmés selon les règles contractuelles et le délai raisonnable fixé par l'AG ou la loi ;
3. Envisagez un recours contentieux si vice de forme ou non-respect des quatre conditions (délai court — avocat immédiatement) ;
4. Pivot vers location longue durée ou vente si l'économie du bien n'est plus viable ;
5. Documentez la conformité pour limiter les amendes (ordres de grandeur jusqu'à 100 000 € évoqués dans certaines synthèses pour violation grave selon les cas).

Les plateformes et Declaloc (règlement européen) rendent la clandestinité risquée et courte : une annonce active dans un immeuble interdit expose le copropriétaire et parfois le gestionnaire.

Cas des conciergeries et property managers

Votre marge peut s'effondrer si 30 % du portefeuille est dans des copropriétés « à risque AG ». Mettez en place :

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Comparatif : unanimité vs deux tiers

Synergie avec les autres actualités 2026

La décision du Conseil constitutionnel s'inscrit dans un triptyque réglementaire :

1. Declaloc / NER (20 mai 2026) — traçabilité nationale ;
2. Plafonds 90 jours en RP dans les grandes villes ;
3. Copropriété 2/3 — restriction sur les résidences secondaires.

Un studio parisien en RS en copropriété avec clause HB cumule les trois risques. Un chalet individuel hors copropriété en commune rurale sans plafond 90 j n'est touché que par Declaloc. Cartographiez votre stack de risques bien par bien.

FAQ

Mon voisin loue en LCD : puis-je l'interdire seul ?

Non. Seule une décision d'AG à la majorité requise, dans le cadre légal, modifie le règlement. Les plaintes individuelles passent par le syndic, la mairie (nuisances) ou le pénal selon les faits.

Je suis en résidence principale : suis-je visé ?

Non par le mécanisme spécifique validé le 19 mars 2026, qui cible les lots autres que la RP. D'autres restrictions peuvent toutefois s'appliquer (règlement antérieur, mairie, voisinage).

L'interdiction peut-elle viser un seul copropriétaire ?

La clause s'applique indistinctement à tous les lots visés par la modification du règlement, pas à une personne nominativement — sous peine de contestation pour détournement.

Puis-je proposer le bail mobilité à la place ?

Le bail mobilité n'est pas un meublé de tourisme au sens L. 324-1-1 ; il peut être une alternative légale selon votre situation, avec des contraintes propres (durée, public). Faites valider par un professionnel.

Que faire si notre copropriété n'a pas de clause d'habitation bourgeoise ?

Le vote 2/3 ne suffit pas pour cette voie spécifique. D'autres procédures (unanimité pour certaines modifications, action en nuisance) restent possibles mais plus lourdes.

L'essentiel à retenir

La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 acte une nouvelle ère pour la LCD en copropriété : l'interdiction ciblée des meublés de tourisme sur les résidences secondaires devient politiquement et juridiquement atteignable au vote des deux tiers, sous quatre conditions. Pour les hôtes et conciergeries, la réponse n'est plus seulement « optimiser son annonce Airbnb », mais sécuriser le droit à louer dans l'immeuble : règlement, voisinage, contrats, veille AG et conformité Declaloc. Anticiper coûte moins cher que pivoter en urgence après un vote qui vous a pris de court.

Pour aller plus loin : contact pour les portefeuilles B2B, visio pour une démo Majordia, support pour l'aide technique.