Remplir son logement Airbnb en hiver

Vous louez votre appartement ou votre maison sur Airbnb, et votre calendrier se vide dès que les jours raccourcissent ? Vous n'êtes pas seul, mais l'hiver n'est pas une saison perdue pour autant : la fréquentation touristique française a même progressé l'hiver dernier. Ce qui change, c'est qui voyage, quand il réserve et ce qu'il attend d'un logement quand il fait nuit à 17 h.

Cet article s'appuie sur des pages officielles lues pour l'occasion : la note Insee Focus n° 382 sur la saison touristique d'hiver 2026, quatre pages du centre d'aide d'Airbnb (remises hebdomadaires et mensuelles, remises et promotions, Smart Pricing et prix de l'annonce) et la page de service-public.gouv.fr sur le bail mobilité. Aucun chiffre ne vient d'ailleurs.

Dernière vérification des sources : 20 octobre 2026. Les règles de plateforme changent et la fiscalité dépend de votre situation : à vérifier selon votre cas, avec votre expert-comptable pour tout ce qui touche à l'impôt.

Que dit la demande réelle sur l'hiver ?

En hiver, la demande ne disparaît pas : elle change de visage. Selon l'Insee (note du 29 avril 2026), les hôtels et les autres hébergements collectifs de tourisme ont enregistré 87,6 millions de nuitées entre décembre 2025 et mars 2026, soit 1,8 % de plus que l'hiver précédent.

Les détails de cette note aident à choisir où concentrer vos efforts :

• Les voyageurs non résidents tirent la hausse. Leurs nuitées augmentent de 1,6 million (+6,1 %) sur la saison, d'après l'Insee. Dans les hôtels, ils représentent plus d'une nuitée sur trois.
• Les Britanniques reviennent. Ils restent la clientèle étrangère la plus nombreuse dans les hôtels français, avec 3,1 millions de nuitées hôtelières (+8,2 %).
• Les villes réussissent mieux que la montagne. La hausse est marquée à Paris et dans les espaces urbains intermédiaires ; la fréquentation dans les massifs de montagne est qualifiée d'atone.
• La clientèle d'affaires recule. Le déclin de la fréquentation d'affaires se poursuit, surtout dans les hôtels et en ville, toujours selon l'Insee.

Un point de méthode : cette enquête mesure les hôtels et les autres hébergements collectifs (résidences de tourisme, villages de vacances, auberges de jeunesse). Elle ne mesure pas les meublés loués sur Airbnb ou Booking. Elle donne le sens du vent, pas votre taux d'occupation : pour celui-ci, regardez le calendrier de votre propre annonce sur les hivers précédents.

Quels voyageurs réservent en hiver, et comment les accueillir ?

Les voyageurs d'hiver sont souvent étrangers, souvent en ville, et ils arrivent de nuit. Si vous louez en ville ou dans une destination bien desservie, le public que décrit l'Insee est celui que vous croisez : des voyageurs venus de Grande-Bretagne ou d'autres pays, car la clientèle européenne reste majoritaire parmi les non-résidents.

Cela a trois conséquences très concrètes :

1. Leur langue n'est pas la vôtre. Un livret traduit évite les malentendus sur le chauffage ou la poubelle. Notre article sur le livret d'accueil pour voyageurs étrangers détaille la démarche.
2. L'arrivée se fait de nuit. En décembre, il fait déjà noir en fin d'après-midi : un check-in autonome clair vaut beaucoup mieux qu'un échange de clés dans le froid. Voyez notre guide du check-in autonome.
3. Le logement doit être chaud quand ils entrent. On y revient plus bas.

Comment ajuster ses prix sans casser sa valeur ?

Pour remplir l'hiver, mieux vaut régler les remises officielles d'Airbnb que baisser le prix de base de tout le calendrier. Le centre d'aide d'Airbnb décrit plusieurs leviers, qui ne se cumulent pas tous.

Les remises de durée de séjour. Selon l'aide Airbnb, vous pouvez proposer une remise hebdomadaire (7 nuits ou plus) ou mensuelle (28 nuits ou plus). Les remises de 10 % ou plus apparaissent dans les résultats de recherche, et toutes les remises sont affichées à côté du prix d'origine sur l'annonce. Après remise, le prix minimum par jour doit rester d'au moins 10 dollars. Airbnb précise aussi que, dans certains cas, des « économies sur séjour mensuel » sont ajoutées automatiquement aux séjours de 28 nuits ou plus et sont financées par Airbnb, sans être déduites de votre versement.

Les autres promotions. La page « Comment les remises s'appliquent » liste ce que vous pouvez activer sur un logement : promotion pour nouvelle annonce (20 % sur les 3 premières réservations), promotion personnalisée (à partir de 3 réservations, vous choisissez dates et pourcentage), remise de durée de séjour, remise pour réservation anticipée et remise de dernière minute (le prix baisse à l'approche de l'arrivée). Selon la même page, une seule de ces offres s'applique par réservation. La remise pour voyageurs très bien notés (note de 4,8 ou plus, avec au moins 3 avis d'hôtes) peut en revanche se cumuler avec l'une d'elles.

Le piège de Smart Pricing. Si vous utilisez la tarification intelligente d'Airbnb, l'aide précise que les remises hebdomadaires, mensuelles et de durée de séjour la remplacent, et qu'une remise peut faire passer le prix payé sous le minimum que vous aviez fixé. Réglez donc votre plancher en connaissance de cause. Pour une méthode complète quand on gère un seul logement, lisez notre guide de tarification dynamique pour un petit portefeuille.

Aucune source officielle ne donne le « bon » pourcentage de remise : c'est à vous de le fixer d'après vos charges (chauffage, ménage) et votre historique. Un test simple : comparez le revenu d'une nuit à prix réduit au coût réel d'un logement vide, chauffage hors-gel compris.

Quels séjours choisir : courts, longs, ou les deux ?

Selon Airbnb, les séjours longs signifient souvent une meilleure occupation, moins de rotations et moins de travail pour vous ; les séjours courts, eux, demandent plus de ménages mais s'adressent à un public plus large. Deux stratégies se complètent sur un calendrier d'hiver.

Pour les séjours longs, pensez à ce que cherche un salarié en mission : un bureau, un Wi-Fi fiable, un lave-linge. Notre article sur le télétravail et les séjours professionnels liste ces attentes, et celui sur le Wi-Fi en location saisonnière explique comment le sécuriser.

Le bail mobilité : une option pour les mois creux ?

Le bail mobilité permet de louer un meublé de un à dix mois à un locataire en situation de mobilité, sans passer par la location touristique. D'après service-public.gouv.fr (page vérifiée le 6 juin 2025), c'est un bail signé entre le propriétaire d'un logement meublé et un locataire occupant temporaire : étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle, apprenti, stagiaire, volontaire en service civique, ou salarié muté.

Les règles à connaître avant d'y songer, toujours d'après cette page :

• Durée : minimum 1 mois, maximum 10 mois, non renouvelable. Elle peut être modifiée une seule fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total. Si les parties signent ensuite un nouveau bail pour le même logement, ce sera un bail d'habitation classique.
• Justificatif : le locataire doit prouver sa situation (convention de stage, contrat d'apprentissage, attestation d'employeur...) et le bail doit en indiquer le motif, sinon le bail mobilité ne s'applique pas.
• Pas de dépôt de garantie : le propriétaire a l'interdiction d'en demander. Il peut demander une caution, et le locataire peut recourir à la garantie Visale.
• Loyer : il ne peut pas être révisé en cours de bail ; selon la commune, il peut aussi être encadré (la page cite notamment Paris, Lyon et Montpellier).
• Logement : il doit être décent et comporter le mobilier minimum d'un meublé (literie, plaques de cuisson, vaisselle, luminaires...), avec inventaire et état des lieux signés.
• Assurance : le locataire doit souscrire une assurance habitation couvrant au moins les risques locatifs.

Un point d'actualité : la même page signale que la loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement prévoit un bail mobilité d'une semaine à 18 mois dans les « résidences à vocation d'emploi », mais qu'un décret doit encore être publié pour l'appliquer. Ne l'envisagez pas avant sa parution.

Attention : changer de cadre n'est pas anodin. Un bail mobilité n'est pas une location touristique : ni la même déclaration, ni la même fiscalité. Service-public.gouv.fr distingue, pour les revenus d'une location meublée, la location de longue durée (le logement est la résidence principale du locataire) de la location de courte durée (location de tourisme). Avant de basculer un logement d'un régime à l'autre en cours d'année, vérifiez les conséquences avec votre expert-comptable ; notre guide de déclaration des revenus de location meublée donne les bases. Si votre logement est votre résidence principale, relisez aussi notre article sur la loi Le Meur.

Que prévoir pour qu'un voyageur se sente bien en hiver ?

Un voyageur d'hiver juge votre logement sur trois choses : la chaleur, la lumière et la clarté des consignes. C'est là que se gagnent les bons avis, donc les prochaines réservations ; notre article sur les avis 5 étoiles montre l'effet d'un détail mal expliqué.

Le chauffage. Un voyageur qui n'allume pas le chauffage parce qu'il ne comprend pas le thermostat part avec un mauvais avis. Photographiez le thermostat, écrivez en deux lignes la température conseillée et ce qu'il ne faut pas faire (fenêtre ouverte, radiateur couvert). Si vous mettez un chauffage d'appoint à disposition, dites-le.

Le linge et le confort. Une couette supplémentaire et un plaid dans le placard coûtent peu. Précisez où ils se trouvent plutôt que de les laisser dans le lit : le voyageur qui a froid à 2 h du matin cherche l'information, il ne vous écrit pas.

L'arrivée de nuit. Prévoyez une lumière d'entrée et une boîte à clés ou une serrure facile à repérer. Le message programmé la veille de l'arrivée doit contenir le code, l'étage et l'heure limite d'arrivée ; voyez nos modèles de messages de bienvenue.

Le ménage entre deux séjours. En hiver, l'humidité s'installe vite dans un logement vide. Aérez, vérifiez les joints et ne coupez pas complètement le chauffage entre deux séjours : voyez aussi notre article sur la maintenance préventive du logement.

Le livret d'accueil. Un livret consultable sur téléphone permet de mettre toutes ces consignes au même endroit, dans la langue du voyageur. Avec Majordia, le livret se crée sans inscription, existe en 6 langues, et se partage par un QR code à scanner ; vous le modifiez sans réimprimer. Le générateur de livret d'accueil fait partie de l'offre Essentiel (gratuit, options à la carte).

Comment garder un calendrier lisible quand on a peu de demande ?

Un calendrier d'hiver se pilote par périodes, pas nuit par nuit. Commencez par noter les trois semaines qui comptent pour votre ville ou votre région : vacances scolaires, marchés de Noël, événements locaux. Notre article sur les vacances scolaires 2026-2027 donne les dates par zone.

Puis, pour chaque période creuse :

1. Gardez le prix de base, puis activez une remise de dernière minute plutôt que de baisser le tarif de tout le mois.
2. Proposez une remise mensuelle si votre logement est équipé pour y vivre.
3. Évaluez, avec votre expert-comptable, un bail mobilité sur une partie de l'hiver si vous avez un voyageur qui peut justifier sa situation.
4. Vérifiez vos frais fixes : une nuit vide coûte du chauffage, une nuit à prix réduit couvre au moins le ménage.

L'essentiel à retenir

FAQ

Est-il normal que mon logement se remplisse moins en hiver ?

Oui, pour beaucoup de destinations, mais pas partout. L'Insee observe que l'hiver 2026 a progressé dans l'ensemble, avec de grandes différences : la hausse est marquée à Paris et dans les villes intermédiaires, tandis que la montagne est atone. Comparez avec votre propre calendrier d'hivers précédents.

Quelle remise faut-il proposer sur un séjour d'un mois ?

Aucune source officielle ne fixe de pourcentage. Airbnb indique seulement que les remises de 10 % ou plus apparaissent dans les résultats de recherche, et que le prix après remise doit rester d'au moins 10 dollars par jour. Calculez d'après vos charges réelles.

Peut-on cumuler une remise de dernière minute et une remise mensuelle ?

D'après la page d'aide Airbnb sur les remises, une seule offre de la liste (nouvelle annonce, promotion personnalisée, durée de séjour, réservation anticipée, dernière minute) s'applique par réservation. La remise pour voyageurs très bien notés peut se cumuler avec l'une d'elles.

Un bail mobilité remplace-t-il la location Airbnb en hiver ?

Non, c'est un autre contrat, réservé à certains locataires (étudiants, stagiaires, salariés en mission, etc.) qui doivent justifier leur situation. Il dure de un à dix mois et n'autorise pas de dépôt de garantie. Il change aussi votre fiscalité : demandez conseil avant de basculer.

Dois-je couper le chauffage entre deux séjours ?

Évitez de le couper complètement : un logement vide s'humidifie vite. Gardez un réglage hors-gel et remontez la température avant l'arrivée. Ce réglage dépend de votre installation ; demandez conseil à un professionnel si vous avez un doute.

Le livret d'accueil change-t-il vraiment quelque chose en hiver ?

Il met au même endroit les consignes qui comptent l'hiver (chauffage, arrivée de nuit, poubelles), dans la langue du voyageur. Nous ne mesurons pas de gain en pourcentage : c'est un support, pas une garantie de réservation.

Un hiver qui se prépare maintenant

L'hiver se prépare à l'automne : régler vos remises, vérifier vos consignes de chauffage et traduire votre livret prend moins d'une soirée. Commencez par créer votre livret d'accueil gratuit en 6 langues, sans inscription, puis relisez votre calendrier de décembre à mars. Majordia vous accompagne sur la partie accueil, pas sur la fiscalité : pour celle-ci, tenez-vous-en aux sources officielles citées plus haut.

Crédits images. Couverture : photo « a living room filled with furniture and a fire place » d'Annie Spratt, Unsplash, licence Unsplash. Photos du texte : « Snow-covered houses in a quiet village during winter » de Dia Diamond, Unsplash, et « a lamp on a nightstand next to a bed » d'Annie Le, Unsplash, licence Unsplash.