Vous louez un meublé au régime réel et vous amortissez le logement pour payer moins d'impôt chaque année ? Au moment de revendre, ces amortissements ne passent plus inaperçus : depuis 2025, ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Pour un propriétaire qui a amorti pendant des années, la facture peut augmenter fortement.
Cet article s'appuie sur les pages officielles lues pour l'occasion : la page d'impots.gouv.fr « Je vends un bien immobilier donné en location meublée » (modifiée le 10 juillet 2026), celle sur la plus-value immobilière, la fiche service-public.gouv.fr « Plus-value immobilière », la fiche « Location meublée » et la réponse du ministre à la question écrite n° 10097 de l'Assemblée nationale, publiée au Journal officiel le 24 mars 2026. Nous n'avons pas pu lire le texte de loi sur Légifrance ni le commentaire actuel du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
Dernière vérification des sources : 19 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil fiscal personnalisé : à vérifier selon votre situation, avec votre notaire ou votre expert-comptable.
Qu'est-ce qui change pour la plus-value d'un meublé en LMNP ?
Les amortissements que vous avez déduits de vos loyers sont désormais ajoutés à la plus-value au moment de la vente. Selon impots.gouv.fr, la loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 : si vous relevez d'un régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) réel, les amortissements pratiqués pour déterminer votre résultat imposable doivent être réintégrés.
Avant cette réforme, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) pouvait déduire l'amortissement du logement de ses loyers sans que celui-ci compte à la revente. La page d'impots.gouv.fr sur la plus-value immobilière dit que la loi de finances 2025 « met fin à cet avantage » : les amortissements sont réintégrés pour le calcul de la plus-value, avant l'abattement pour durée de détention.
La loi en question est l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Le ministre a précisé, dans sa réponse du 24 mars 2026, que ce régime s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date de mise en location du bien, et que l'ensemble des amortissements déduits au titre de l'article 39 C du code général des impôts pendant la période de location sont pris en compte, sous réserve des abattements pour durée de détention. Un logement loué en meublé depuis dix ans est donc concerné pour les dix années.
Qui est concerné, et qui ne l'est pas ?
Seul le loueur en meublé non professionnel qui a déduit des amortissements au régime réel est concerné. Les autres cas, selon les pages officielles :
| Votre situation | Effet à la revente |
|---|---|
| LMNP au régime réel, amortissements déduits | Amortissements réintégrés dans la plus-value (ventes depuis le 15 février 2025) |
| LMNP au micro-BIC | Le micro-BIC donne un abattement forfaitaire pour frais, sans déduction des charges (service-public.gouv.fr) ; il n'y a pas d'amortissement déduit, donc, à notre lecture, rien à réintégrer |
| Loueur en meublé professionnel (LMP) | La plus-value relève des plus-values professionnelles (impots.gouv.fr) |
| Biens en résidences-services (étudiantes, seniors, personnes handicapées) | Non concernés par la mesure, selon impots.gouv.fr ; conditions à vérifier |
Pour savoir si vous êtes au micro-BIC ou au réel, voyez notre guide pour déclarer ses revenus de location meublée, et pour la frontière entre LMNP et LMP, notre article sur le statut de loueur professionnel.
Comment la plus-value est-elle calculée ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ce dernier étant diminué, pour les ventes depuis le 15 février 2025, de tous les amortissements déduits pendant la location. Selon service-public.gouv.fr, le prix de vente est celui de l'acte, diminué des frais de vente justifiés (diagnostics obligatoires par exemple). Le prix d'acquisition est celui de l'acte d'achat, augmenté des frais d'acquisition (montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d'achat) et des dépenses de travaux (montant réel ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans).
La même fiche ajoute, pour le loueur non professionnel, que les amortissements déduits sont réintégrés dans le prix d'acquisition « sous certaines conditions » pour les ventes depuis le 15 février 2025. Comment les amortissements se combinent avec le forfait de travaux, nous ne l'avons pas lu : demandez-le à votre notaire.
Ensuite, deux abattements pour durée de détention s'appliquent, un pour l'impôt sur le revenu et un pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement par an (impôt sur le revenu) | Abattement par an (prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Le taux d'imposition de la plus-value est de 19 % pour l'impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, selon service-public.gouv.fr, qui indique aussi une surtaxe de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €, calculée sur le formulaire 2048-IMM-SD (en pratique par le notaire).
Quel impact en chiffres ? Un exemple simplifié
Dans un exemple fictif simplifié, réintégrer 60 000 € d'amortissements ajoute 17 448,60 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Voici les hypothèses (calcul Majordia, à titre d'illustration, hors surtaxe, hors frais et travaux, sans exonération) :
- logement acheté 200 000 € et revendu 280 000 € après 10 ans de location ;
- 60 000 € d'amortissements déduits au régime réel ;
- abattement à 10 ans : 30 % sur l'impôt sur le revenu (6 % × 5 années) et 8,25 % sur les prélèvements sociaux (1,65 % × 5 années).
| Avant la réforme (sans réintégration) | Après (avec réintégration) | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 80 000 € | 140 000 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % (après abattement de 30 %) | 10 640,00 € | 18 620,00 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % (après abattement de 8,25 %) | 12 624,80 € | 22 093,40 € |
| Total | 23 264,80 € | 40 713,40 € |
L'écart est de 17 448,60 €. La surtaxe de 2 % à 6 %, que ce calcul ignore, ajouterait encore à la différence quand la plus-value imposable est élevée.
Peut-on y échapper ?
Deux éléments réduisent ou suppriment l'effet, selon service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr :
- Longue détention : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans ; l'abattement pour durée de détention s'applique aussi sur la plus-value réintégrée ;
- Autres exonérations : service-public.gouv.fr en liste d'autres, sous conditions, liées au bien, au vendeur ou à l'acheteur : vérifiez celles qui peuvent s'appliquer à vous.
Faut-il renoncer à l'amortissement ?
Pas forcément : l'amortissement réduit l'impôt chaque année, et la réforme en fait un impôt différé plutôt qu'un impôt supprimé. Service-public.gouv.fr rappelle qu'au régime réel on peut déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (logement et meubles). Le bon calcul compare, sur la durée de détention prévue, l'impôt économisé chaque année et l'impôt supplémentaire à la revente. Cet arbitrage dépend de votre horizon de vente : c'est une question pour un expert-comptable, avec vos chiffres.
Si vous louez en meublé de tourisme, le classement change aussi le choix entre micro-BIC et réel ; voyez notre article sur le classement et le pilier sur la fiscalité de la location courte durée.
Que faire avant de vendre ?
Préparez trois éléments avec votre notaire et votre expert-comptable :
- Le cumul des amortissements déduits depuis la mise en location, repris de vos liasses fiscales ;
- La date d'acquisition, car les abattements et les seuils de 22 et 30 ans en dépendent ;
- Une simulation de l'impôt, avant de signer la promesse : le notaire établit la déclaration et paie l'impôt auprès du service de la publicité foncière (service-public.gouv.fr).
Le calculateur gratuit abattement micro-BIC et loi Le Meur de Majordia traite les abattements des revenus locatifs, pas la plus-value de revente : pour la vente, rapprochez-vous d'un professionnel.
L'essentiel à retenir
Information
- Règle : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans la plus-value, avant l'abattement pour durée de détention (impots.gouv.fr, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84).
- Portée : tous les amortissements déduits pendant la location, quelle que soit la date de mise en location (réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026).
- Exclus : LMP (plus-values professionnelles), micro-BIC (rien d'amorti, à notre lecture), certains biens de résidences-services.
- Taux : 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable ; exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Exemple fictif : 60 000 € amortis sur 10 ans ajoutent 17 448,60 € d'impôt et de prélèvements (hors surtaxe).
- Non lu : texte de loi, BOFiP actuel, conditions précises des exceptions : à vérifier selon votre situation.
FAQ
Les amortissements déduits sont-ils vraiment réintégrés à la revente d'un LMNP ?
Oui, au régime réel : impots.gouv.fr indique que pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
La règle s'applique-t-elle si mon logement est loué en meublé depuis avant 2025 ?
Oui. La réponse du ministre (JO du 24 mars 2026) précise que la règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date de mise en location du bien, et que l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location est pris en compte.
Suis-je concerné si je suis au micro-BIC ?
Au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais et ne déduisez pas vos charges (service-public.gouv.fr). Il n'y a donc pas d'amortissement déduit à réintégrer, d'après notre lecture. Vérifiez votre situation avec votre notaire.
Et si je suis loueur en meublé professionnel (LMP) ?
La plus-value relève des plus-values professionnelles selon impots.gouv.fr, un régime différent de celui des particuliers.
Les résidences étudiantes ou seniors sont-elles concernées ?
Impots.gouv.fr indique que certains biens situés dans les résidences-services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences pour personnes handicapées) ne sont pas concernés par la mesure. Les conditions n'ont pas pu être lues ici : vérifiez-les.
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value ?
En pratique le notaire : il établit la déclaration et paie l'impôt auprès du service de la publicité foncière du lieu du bien, selon service-public.gouv.fr. Vous indiquez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus.
Réintégrer, simuler, puis décider
La réforme n'interdit pas d'amortir : elle fait payer à la revente une partie de l'avantage pris chaque année. Faites la simulation avant de vendre, avec vos amortissements réels. Pour le reste de votre fiscalité de loueur, commencez par le calculateur d'abattement gratuit et la page Tarifs si vous voulez gérer vos séjours avec l'offre Essentiel (gratuit, options à la carte).
Crédits images. Couverture : photo « White and red wooden house miniature on brown table » de Tierra Mallorca, Unsplash, licence Unsplash. Photos du texte : « A calculator sitting on top of a table next to a laptop » de Jakub Żerdzicki, Unsplash, et « Gray key » de Kelly Sikkema, Unsplash, licence Unsplash.
