Ferienwohnung in England vermieten: Regeln für 2026

Wer 2026 in England ein Zuhause an Reisende vermietet, braucht noch keine nationale Registriernummer. Die britische Regierung bereitet jedoch ein verpflichtendes Register vor, dessen Start jetzt für März 2027 erwartet wird, und das steuerliche Sonderregime für Ferienunterkünfte ist bereits verschwunden. Für Gastgeber oder für Verwalter, die ein Objekt jenseits des Ärmelkanals betreuen, lässt sich das richtige Vorgehen in einem Satz sagen: Die schon geltenden Sicherheits-, Baurechts- und Steuerregeln jetzt anwenden und die Anmeldung beim künftigen Register vorbereiten.

Dieser Artikel richtet sich an Gastgeber, die in England vermieten. Er stützt sich auf den GOV.UK-Leitfaden „Letting out a self-catering holiday home in England“, auf die Seiten von HM Revenue and Customs (HMRC) zum Ende des Furnished-Holiday-Lettings-Regimes, auf die Steuerhinweise von GOV.UK zu Mieteinnahmen und, für Schottland, auf die Seiten der schottischen Regierung. Wales und Nordirland haben eigene Regeln, die wir nicht behandelt haben.

Letzte Prüfung der Quellen: 13. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Information und ist keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Regeln können sich ändern, insbesondere der Starttermin des Registers: Bitte prüfen Sie Ihre eigene Situation und fragen Sie Ihre örtliche Behörde.

Welche Regeln gelten 2026 für eine Ferienunterkunft in England?

Für eine Ferienunterkunft in England gelten mehrere Regeln gleichzeitig: das künftige nationale Register, das örtliche Baurecht, die Besteuerung der Mieteinnahmen, die Sicherheit der Unterkunft und die Versicherung. Das Referenzdokument ist der Leitfaden „Letting out a self-catering holiday home in England: rules and regulations“ auf GOV.UK, veröffentlicht am 25. März 2026 und aktualisiert am 2. Oktober 2026. Er richtet sich an Eigentümer, die eine Selbstversorgerunterkunft (Cottages, Apartments, Lodges oder Ähnliches) an zahlende Gäste für Freizeit- oder Urlaubsaufenthalte vermieten, und gilt für England.

Der Leitfaden nennt in dieser Reihenfolge: Registrierung (noch nicht in Kraft), Baugenehmigung, Business Rates, Steuern, Brandschutz, Gas- und Kohlenmonoxidsicherheit, Elektrosicherheit, TV- und Musiklizenzen, Energieausweis (EPC), Versicherung und Kontakt zur örtlichen Behörde. Die Tabelle fasst zusammen, wer was entscheidet.

Ist das nationale Register schon heute Pflicht?

Nein: Das nationale Register für Kurzzeitvermietungen in England ist noch nicht in Kraft. Der Leitfaden von GOV.UK führt es unter der Überschrift „Register your property (not yet in force)“, schreibt, dass die Regierung ein verpflichtendes nationales Registrierungssystem für England einführt, und nennt in der Aktualisierung vom 2. Oktober 2026 als erwarteten Beginn nun März 2027. Das Wort „now“ deutet darauf hin, dass der Termin bei dieser Aktualisierung geändert wurde: Bauen Sie keinen Investitionskalender darauf auf.

Wozu ein Register? Laut der Pressemitteilung der Regierung vom April 2023 soll es zeigen, wie viele Kurzzeitvermietungen es gibt und wo sie liegen, um ihre Auswirkungen auf die Gemeinden zu messen. Laut der Seite der vorangegangenen Anhörung zeigten fast 4 000 Antworten Unterstützung für ein „leichtes“ Register, und das ermöglichende Gesetz wurde im Dezember 2022 über den Levelling Up and Regeneration Bill eingebracht.

Was wir Ihnen heute nicht sagen können: das Format der Nummer, die Kosten, die betroffenen Unterkünfte und die Sanktionen. Die gelesenen Seiten nennen sie nicht, und die GOV.UK-Seite, die die Funktionsweise des künftigen Registers erklärt, konnten wir nicht lesen. Jede Zahl dazu wäre erfunden: Folgen Sie der offiziellen Seite und Ihrem örtlichen Council.

Frankreich hat bereits ein vergleichbares System: Siehe unseren Artikel zum Loi Le Meur und zur Declaloc-Meldung für die französischen Registrierungsregeln, die in England keine Geltung haben.

Was ändert das Ende des Furnished-Holiday-Lettings-Regimes?

Seit dem 6. April 2025 gibt es das steuerliche Sonderregime für Furnished Holiday Lets (FHL) nicht mehr: Ein englischer Gastgeber wird besteuert wie ein Eigentümer, der gewöhnlichen Wohnraum vermietet. HMRC stellt diese Maßnahme als Abschaffung der steuerlichen Vorteile dar, die Kurzzeitvermieter von Ferienunterkünften gegenüber Vermietern von normalem Wohnraum hatten. Der GOV.UK-Leitfaden ergänzt, dass ab dem Steuerjahr 2025 bis 2026 alle Einkünfte aus Selbstversorger-Ferienunterkünften nach den üblichen Vermieterregeln besteuert werden und die früheren FHL-Erleichterungen nicht mehr gelten.

Das HMRC-Handbuch nennt die Daten auf der Seite PIM4170: Die FHL-Regeln gelten nicht mehr für Steuerjahre, die am oder nach dem 6. April 2025 beginnen (Einkommensteuer und Kapitalertragsteuer), und am oder nach dem 1. April 2025 (Körperschaftsteuer). Für das letzte Jahr gibt es Übergangsfälle: Bei einer Vermietung, die 2024-25 begann, kann der Zeitraum für die Belegungstests über den 5. April 2025 hinausgehen, und Durchschnitts- sowie Karenzfrist-Wahlrechte bleiben für 2024-25 möglich.

Dieser Artikel beziffert die Folgen nicht im Einzelnen (Abschreibung, Finanzierungskosten, Veräußerungsgewinne): Sie hängen von der Situation jedes Eigentümers ab, und wir haben nur die offizielle Darstellung der Maßnahme gelesen. Für den Vergleich mit der französischen Besteuerung siehe unseren Leitfaden zur Besteuerung der Kurzzeitvermietung.

Ab wann müssen Mieteinnahmen angegeben werden?

Bei einer Immobilie, die Ihnen persönlich gehört, sind die ersten 1 000 Pfund Mieteinnahmen steuerfrei. Die GOV.UK-Seite „Renting out your property: Paying tax and National Insurance“ nennt das „property allowance“. Zwischen 1 000 und 2 500 Pfund Einnahmen pro Jahr bittet sie, HMRC zu kontaktieren. Eine Steuererklärung per Self Assessment ist ab 2 500 Pfund nach abzugsfähigen Ausgaben oder ab 10 000 Pfund vor Ausgaben nötig. Wer üblicherweise keine Steuererklärung abgibt, muss sich bis zum 5. Oktober nach dem betreffenden Steuerjahr anmelden.

Die GOV.UK-Seite zu den steuerfreien Freibeträgen ergänzt, dass der Freibetrag 1 000 Pfund pro Steuerjahr beträgt und für Immobilieneinkünfte sowie getrennt dafür für Einkünfte aus Gewerbe besteht. Er ist nicht in allen Fällen nutzbar: Lesen Sie den Abschnitt „When you cannot use the allowances“, bevor Sie sich darauf verlassen, denn manche Situationen sind ausgeschlossen. Die genannten Schwellen gelten für Privatpersonen. Für eine Gesellschaft oder eine Verwaltungsstruktur gelten andere Regeln, die wir hier nicht behandeln.

Braucht man für die Kurzzeitvermietung eine Baugenehmigung?

Das hängt von der örtlichen Behörde ab: In England entscheidet die örtliche Planungsbehörde im Einzelfall, ob Ihre kurzzeitige Nutzung eine Baugenehmigung erfordert. Der Leitfaden von GOV.UK formuliert es so: Die Entscheidung beruht darauf, wie die Unterkunft für die Kurzzeitvermietung genutzt wird und welche Auswirkungen das auf die Nachbarn und das Gebiet hat. Er empfiehlt, den Council zu fragen, ob eine Genehmigung nötig ist.

2023 schlug die Regierung laut der Pressemitteilung vom April 2023 vor, eine eigene Nutzungsklasse für Kurzzeitvermietungen zu schaffen, mit einer gewissen Flexibilität für Eigentümer, die ihr eigenes Zuhause eine bestimmte Zahl von Nächten pro Jahr vermieten (30, 60 oder 90 Nächte standen zur Anhörung). Der Leitfaden von 2026 erwähnt keine nationale Nutzungsklasse: Er verweist auf die örtliche Entscheidung. Die offizielle Seite des Londoner Bürgermeisters zu den Regeln für Greater London konnten wir nicht lesen: Liegt Ihre Unterkunft dort, klären Sie die Nächtegrenze vor der ersten Buchung mit Ihrem Council.

Business Rates oder Council Tax: welche örtliche Steuer gilt für Ihre Unterkunft?

Wird Ihre Unterkunft als Selbstversorger-Gewerbe eingestuft, müssen Sie unter Umständen Business Rates statt Council Tax zahlen. So formuliert es der Leitfaden von GOV.UK: Wird Ihre Unterkunft als Selbstversorger-Gewerbe bewertet, können Business Rates die Council Tax ersetzen. Der Leitfaden verlinkt auf zwei ausführliche Seiten, eine zu den Business Rates für Ferienunterkünfte und eine zu deren Bewertung. Wir nennen hier keine Schwelle, weil wir in den gelesenen Seiten keine gefunden haben.

Welche Sicherheitspflichten gelten für eine Ferienunterkunft?

Die Sicherheit ist der konkreteste Teil der Regeln: GOV.UK verlangt, die Hinweise zu Brandschutz, Gas und Kohlenmonoxid sowie Elektrik zu beachten. Der Leitfaden von GOV.UK verlinkt für jedes Thema einen eigenen offiziellen Leitfaden.

Foto: Georg Pik, Wikimedia Commons, Lizenz CC0 1.0.

Für einen Vergleich mit den französischen Regeln zu Rauchmeldern und Sicherheit siehe unseren Leitfaden zum Brandschutz in einer touristischen Ferienwohnung.

Welche Versicherungen und Lizenzen sind einzuplanen?

GOV.UK schreibt, Sie sollten eine spezielle Ferienunterkunftsversicherung, eine Haftpflichtversicherung sowie eine für Kurzzeitvermietung geeignete Gebäude- und Inhaltsversicherung haben. Eine Aktualisierung des Leitfadens vom 7. April 2026 stellt klar, dass Kurzzeitvermietungen versichert sein sollten. Die Seite empfiehlt außerdem, die örtlichen Regeln zur Versicherung von Ferienunterkünften zu prüfen.

Bei den Lizenzen nennt der Leitfaden zwei Fälle: Stellen Sie Fernseher bereit, kann eine TV Licence nötig sein, und spielen Sie aufgenommene oder Live-Musik außerhalb der Ausnahme für den privaten oder häuslichen Bereich ab, kann auch eine Musiklizenz nötig sein.

Und in Schottland? Eine Lizenz ist Pflicht

In Schottland brauchen Sie eine vom örtlichen Council ausgestellte Lizenz für Kurzzeitvermietung, unabhängig von der Dauer der Vermietung. Die Seite der schottischen Regierung zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen, aktualisiert am 15. Mai 2026, schreibt, dass sich das Gesetz am 1. Oktober 2022 geändert hat, dass neue Gastgeber vor der Annahme von Buchungen oder dem Empfang von Gästen eine Lizenz erhalten müssen und dass das System für alle Kurzzeitunterkünfte im ganzen Land verpflichtend ist: Ferien-Cottages, B&Bs, Gästehäuser, Zimmer innerhalb einer Wohnung sowie Pods und Jurten. Eine Lizenz ist nötig, egal ob die Vermietung eine Nacht oder mehrere Monate dauert.

Laut der Seite mygov.scot (aktualisiert am 9. Oktober 2025) gilt eine Lizenz in der Regel 3 Jahre, und der Betrieb ohne Lizenz ist eine Straftat, die mit einer Geldstrafe von bis zu 2 500 Pfund geahndet werden kann, möglicherweise mit einem einjährigen Verbot, eine Lizenz zu beantragen.

Die schottische Regierung erklärt außerdem, dass jeder Council eine eigene Richtlinie veröffentlicht und Kontrollgebiete ausweisen kann: Edinburgh wurde am 5. September 2022 das erste Kontrollgebiet, der Ward Badenoch and Strathspey (Highland) folgte am 4. März 2024. In einem Kontrollgebiet kann eine baurechtliche Bedingung zum Lizenzantrag hinzukommen.

Wie bereiten Sie Ihre Unterkunft vor, bevor das Register startet?

Die beste Vorbereitung besteht aus fünf Schritten, die alle schon heute möglich sind:

1. Kontaktieren Sie Ihren örtlichen Council, um zu klären, ob eine Baugenehmigung nötig ist, ob Business Rates die Council Tax ersetzen und ob örtliche Regeln hinzukommen.
2. Prüfen Sie die Sicherheit: Rauch- und Kohlenmonoxidmelder, Gas- und Elektrosicherheit und die Notwendigkeit eines EPC.
3. Schließen Sie eine Versicherung ab, die für Kurzzeitvermietung geeignet ist, einschließlich Haftpflicht.
4. Ordnen Sie Ihre Einnahmen: Halten Sie Einnahmen und Ausgaben getrennt, für die Self-Assessment-Erklärung, falls Ihre Einnahmen die Schwellen überschreiten.
5. Beobachten Sie die GOV.UK-Seite „Register your property“: Dort werden die Details und der Starttermin veröffentlicht.

Wie empfangen Sie ausländische Gäste in einer englischen Unterkunft?

Ein britischer Gastgeber empfängt Reisende aller Nationalitäten, und ein Teil der Sicherheitsinformationen (Notausgang, Melder, Gasabsperrung) muss gleich bei der Ankunft verstanden werden. Das digitale Willkommensbuch von Majordia gibt jeder Unterkunft ein per QR-Code abrufbares Gästebuch mit Rubriken für WLAN, Türcode, Kontakte und Notrufnummern, automatisch in sechs Sprachen übersetzt: Sie hinterlegen dort Ihre Sicherheits- und Empfangshinweise, ohne etwas drucken zu müssen. Unser Leitfaden zu den Sprachen des Willkommensbuchs erklärt, wie Sie die nützlichen Sprachen wählen. Majordia garantiert nicht, dass eine Unterkunft den britischen Regeln entspricht: Es hilft Ihnen, Hinweise an Ihre Gäste weiterzugeben.

Mehrsprachiges Willkommensschild in Méribel (Savoie), Foto DimiTalen, Wikimedia Commons, Lizenz CC0; Bild in WebP umgewandelt und verkleinert.

Das Wichtigste in Kürze

FAQ

Braucht man 2026 eine Registriernummer, um in England zu vermieten?

Auf nationaler Ebene noch nicht: Das Register ist angekündigt, aber laut GOV.UK „not yet in force“, mit einem jetzt für März 2027 erwarteten Start. Ihr örtlicher Council kann aber eigene Regeln haben: Kontaktieren Sie ihn, bevor Sie ein Inserat veröffentlichen.

Gibt es das FHL-Regime noch?

Nein. Es wurde abgeschafft: Laut HMRC gelten die FHL-Regeln nicht mehr für Steuerjahre, die am oder nach dem 6. April 2025 beginnen (Einkommen- und Kapitalertragsteuer) bzw. am oder nach dem 1. April 2025 (Körperschaftsteuer). Für 2024-25 gibt es Übergangsfälle.

Muss ich 1 500 Pfund Mieteinnahmen angeben?

Zwischen 1 000 und 2 500 Pfund Mieteinnahmen pro Jahr bittet GOV.UK bei einer persönlich gehaltenen Immobilie darum, HMRC zu kontaktieren. Ab 2 500 Pfund nach Ausgaben oder 10 000 Pfund vor Ausgaben ist eine Self-Assessment-Erklärung nötig. Prüfen Sie Ihre Situation bei HMRC.

Ist in England wie in Schottland eine Lizenz nötig?

Nach heutigem Stand nicht: Die Pflichtlizenz ist ein schottisches System. In England ist das kommende System ein nationales Register, das keine Lizenz im schottischen Sinn ist. Die Einzelheiten des künftigen Registers sind noch nicht bekannt.

Wie viele Nächte darf man ohne Baugenehmigung vermieten?

Das hängt von der örtlichen Planungsbehörde und dem Gebiet ab. Die 2023 genannten Nächtezahlen (30, 60 oder 90) waren ein Vorschlag in der Anhörung, keine nationale Regel, die im Leitfaden von 2026 steht. Fragen Sie Ihren Council, insbesondere in London.

Was gilt, wenn meine Unterkunft in Wales oder Nordirland liegt?

Diese beiden Landesteile haben eigene Regeln, die dieser Artikel nicht behandelt. Informieren Sie sich auf den offiziellen Seiten der jeweiligen Regierungen und Ihrer örtlichen Behörde.

Sich vorbereiten, ohne auf März 2027 zu warten

Am nützlichsten ist es heute, das zu erledigen, was schon verpflichtend ist (Sicherheit, Versicherung, Steuern, örtliches Baurecht), und die offizielle Seite des künftigen Registers zu verfolgen. Wenn Sie mehrere Unterkünfte verwalten oder Ihre Gäste aus mehreren Ländern kommen, macht ein mehrsprachiges digitales Willkommensbuch die Sicherheitshinweise ab der Ankunft zugänglich; die Tarife finden Sie auf der Seite Preise.

Bildnachweise. Titelbild: Foto „Stone cottage with thatched roof surrounded by trees“ von Tanya Barrow, Unsplash, Unsplash-Lizenz. Illustrationen: Georg Pik (CC0 1.0) und DimiTalen (CC0) über Wikimedia Commons; Bilder in WebP umgewandelt und verkleinert.