90-Tage-Grenze in der Hauptwohnung: Paris, Lyon und große Städte 2026

Jahrelang war die nationale Regel leicht zu merken: Eine Hauptwohnung — also die Wohnung, in der Sie mindestens acht Monate im Jahr leben — durfte in Gemeinden mit Registrierungsverfahren als möblierte Ferienunterkunft maximal 120 Tage pro Jahr vermietet werden. Das Le-Meur-Gesetz (19. November 2024) hat die Lage verändert: Bürgermeister können diese Grenze nun per begründetem Beschluss auf 90 Tage senken. Paris hat dies bereits zum 1. Januar 2025 umgesetzt. Lyon seit dem 1. Januar 2026. Marseille, Bordeaux und rund ein Dutzend weitere Metropolen folgen 2026. Für Tausende Gastgeber, die ihr Einkommen durch Vermietung ihrer Wohnung während Geschäftsreisen oder Urlaubszeiten aufbesserten, wird der Spielraum kleiner — und die Sanktionen werden strenger. Hier erfahren Sie, wie die Regel zu lesen ist, wie Sie einen verlässlichen Zähler führen und wie Sie Ihre Geschäftsstrategie anpassen, ohne in die Illegalität zu geraten.

Hauptwohnung: die Definition, die wirklich zählt

Der Status der Hauptwohnung ist kein Häkchen bei Airbnb. Er beruht auf rechtlichen Kriterien: Ort, an dem Sie gewöhnlich wohnen, Nachweise des Wohnsitzes (Steuern, Rechnungen, Wählerkarte) und die Übereinstimmung zwischen Ihrem tatsächlichen Leben und der angegebenen Adresse. 200 Nächte zu vermieten und gleichzeitig den Status einer „Hauptwohnung auf dem Papier“ zu behalten, setzt Sie Requalifizierungen aus (Zweitwohnung, Nutzungsänderung, Geldstrafe).

Kurzzeitvermietung in der Hauptwohnung ist als Nebentätigkeit gedacht: Sie sind einige Wochen weg und vermieten vorübergehend. Sobald Ihre Tätigkeit wie ein dauerhaftes kommerzielles Geschäft aussieht (längere Abwesenheit, wöchentlicher Wechsel das ganze Jahr über, eine Concierge-Firma verwaltet Ihre Hauptwohnung an Ihrer Stelle, ohne dass Sie dort wohnen), verlassen Sie den geschützten Rahmen und geraten in den strengeren Bereich der Zweitwohnung oder der gewerblichen möblierten Vermietung.

Von 120 auf 90 Tage: Was das Le-Meur-Gesetz erlaubt

Artikel 7 des Le-Meur-Gesetzes ändert Absatz IV von Artikel L. 324-1-1 des Tourismusgesetzbuchs. Die nationale Obergrenze bleibt 120 Tage, sofern die Gemeinde nicht per Beschluss auf 90 Tage heruntergeht. Dieser Beschluss muss begründet sein (Druck auf den Mietwohnungsmarkt, Wohnraumbalance usw.) und wird im Register der Verwaltungsakte veröffentlicht.

Praktische Folgen:

Der Zähler läuft nach dem Kalenderjahr (1. Januar – 31. Dezember), sofern keine lokale Verordnung etwas anderes festlegt. Jede vermietete Nacht zählt, unabhängig von der Plattform (Airbnb, Booking, direkt) oder der Aufenthaltsdauer (eine Nacht oder dreißig).

Karte der Großstädte 2026

Die Regulierung wird hochgradig lokal. Hier ist der Stand im ersten Halbjahr 2026 für die Metropolen, die von Majordia-Gastgebern am häufigsten nachgefragt werden:

Diese Liste ändert sich: Prüfen Sie vierteljährlich die Website Ihrer Stadtverwaltung oder des zuständigen EPCI. Ein Studio in Villeurbanne (Rhône) und eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Lyon innerhalb der Stadtgrenzen können unterschiedlichen Regeln unterliegen.

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Nächte-Zähler: die Disziplin, die Bußgelder vermeidet

Mit der EU-Verordnung 2024/1028 und der monatlichen Übermittlung der Nächte durch die OTAs an die Behörden (Leitfaden zur Transparenz bei Kurzzeitvermietung) muss Ihr interner Zähler mit der Realität übereinstimmen. Häufiger Fehler: nur die Airbnb-Nächte zu zählen und eine direkt an einen Kollegen vermietete Woche zu vergessen.

Empfohlene Methode für einen Gastgeber mit Hauptwohnung:

1. Eine einzige Tabelle (Google Sheet, Notion, PMS-Tab): eine Zeile pro Nacht, Spalten für Datum, Kanal, Gast, Status (bestätigt / storniert).
2. Summenformel: =SUMME der Nächte im Kalenderjahr; automatische Warnung bei 80 Nächten bei 90-Tage-Grenze, 100 Nächten bei 120-Tage-Grenze.
3. Kalendersperre: Schließen Sie die Daten sofort auf allen Kanälen gleichzeitig, sobald der Schwellenwert erreicht ist.
4. Wöchentliche Kontrolle in der Hochsaison (Juni–September, Schulferien).

Conciergerien müssen dem Eigentümer der Hauptwohnung den Zähler jeden Monat anzeigen. Ohne vertragliche Nachverfolgbarkeit trifft die Strafe den gemeldeten Vermieter, nicht die Plattform.

Legale Strategien, wenn 90 Tage nicht ausreichen

Den Wert der erlaubten Nächte maximieren

Mit weniger verfügbaren Nächten wird der Umsatz pro Nacht entscheidend. Setzen Sie auf:

• Dynamische Preisgestaltung in den Zeiträumen, in denen Sie wirklich weg sind (Preisgestaltung für kleine Portfolios) ;
• Mindestaufenthalt von 3 bis 5 Nächten bei Events (Messen, Festivals), um den Wechsel zu reduzieren ;
• Upsells (Late Check-out, Zwischenreinigung) über ein digitales Gästehandbuch (Upsell-Einnahmen) ;
• Qualität des Inserats für eine hohe Conversion bei weniger verfügbaren Daten (Fotos, die konvertieren).

Mittelfristige Vermietung, ohne die Grenze zu überschreiten

Aufenthalte von 30 bis 90 Nächten verbrauchen das Jahreskontingent schnell, erzeugen aber weniger Wechsel und manchmal weniger Konflikte mit Nachbarn. Siehe Aufenthalte 30–90 Nächte. Achtung: Ein Aufenthalt von 89 Nächten verbraucht fast die gesamte Pariser Grenze — planen Sie den Rest des Jahres entsprechend.

Ehrliche Requalifizierung

Wenn Ihr Geschäftsmodell mehr als 90–120 Nächte erfordert, ziehen Sie Folgendes in Betracht:

• Nutzungsänderung oder Genehmigung für eine Zweitwohnung (Kosten, Fristen, Unsicherheit je nach Gemeinde) ;
• Mobilitätsmietvertrag oder möblierte Langzeitvermietung in den Monaten, in denen Kurzzeitvermietung verboten ist — getrennte Regelungen von der Ferienvermietung ;
• Verlagerung der Tätigkeit in eine weniger restriktive Gemeinde, wenn Sie investieren (städtebauliche Due Diligence ist Pflicht).

Verlassen Sie sich nicht auf die „Nicht-Rückwirkung“, um eine offensichtlich unvereinbare Praxis mit dem Status der Hauptwohnung abzusichern: Die jüngste Rechtsprechung (Cass. April 2025 zur Nicht-Rückwirkung von Genehmigungen) schützt ordnungsgemäß erklärte Situationen, nicht den Betrug beim Zähler.

Zusammenspiel mit Declaloc und der NER

Seit dem 20. Mai 2026 identifiziert Ihre Registrierungsnummer (Declaloc / apimeubles) die Immobilie und ihr Regime. Eine als Hauptwohnung deklarierte Einheit mit einer kommunalen Grenze von 90 Tagen wird automatisch mit den von den Plattformen übermittelten Nächten abgeglichen. Der vollständige Leitfaden: Le Meur-Gesetz.

Compliance-Checkliste für Hauptwohnungen in Städten mit 90 Tagen:

Praxisfälle

Marie, Hauptwohnung in Paris, Beraterin. Sie ist 15 Wochen pro Jahr auf Projekteinsatz unterwegs. Vor 2025 reichten ihr 120 Tage. 2026 ist bei 90 Tagen Schluss: Sie konzentriert die Kurzzeitvermietung auf die 15 profitabelsten Wochen (Messen, Sommer), wechselt auf einen Mobilitätsmietvertrag oder lässt die Wohnung den Rest der Zeit leer und erhöht ihren Nachtpreis um 12 %, um das auszugleichen.

Karim, Hauptwohnung in Lyon, Familie. Er vermietete während der Schulferien (≈ 60 Nächte). Die Umstellung auf 90 Tage schränkt ihn nicht ein, aber er dokumentiert jeden Aufenthalt für die Stadtverwaltung und installiert ein Handbuch mit Nachbarschaftsregeln (Lärm und Partys) nach einer Beschwerde eines Nachbarn.

Conciergerie verwaltet 12 Pariser Hauptwohnungen. Sie richtet ein Compliance-Dashboard ein: NER, Zähler, Beschluss, nächste Eigentümerversammlung. Die Mandate enthalten eine Klausel zum automatischen Stoppen der Inserate fünf Tage vor Erreichen der Grenze.

Fatale Fehler, die Sie vermeiden sollten

1. Tage der Anwesenheit zählen statt der tatsächlich vermieteten Nächte.
2. Eine Direktbuchung vergessen, die nicht mit Airbnb synchronisiert wurde.
3. 120 Tage annehmen, obwohl die Gemeinde seit sechs Monaten auf 90 Tage umgestellt hat.
4. Eine Hauptwohnung vermieten, in der Sie seit zwei Jahren nicht mehr leben.
5. Die Eigentümergemeinschaft ignorieren: Selbst bei einer Hauptwohnung kann die Hausordnung Einschränkungen vorsehen (siehe Entscheidung des Verfassungsrats vom März 2026 zu Zweitwohnungen in Eigentümergemeinschaften).

Steuern und Hauptwohnung

Die Kurzzeitvermietung in der Hauptwohnung unterliegt weiterhin je nach Fall dem Micro-BIC- oder dem tatsächlichen Besteuerungsregime, mit den 2025 überarbeiteten Pauschalen für nicht klassifizierte möblierte Unterkünfte (Steuern 2026). Weniger Nächte bedeuten nicht weniger steuerliche Vorsicht: Die Behörden verfügen über immer mehr Daten.

FAQ

Kann ich 90 Tage in Paris und 90 Tage anderswo mit demselben Status als Hauptwohnung vermieten?

Nein: Die Grenze gilt für die Wohnung, die Ihre Hauptwohnung ist, nicht für Sie persönlich. Üblicherweise nur eine Hauptwohnung pro Steuerhaushalt.

Zählen Nächte, in denen ich abwesend bin und kein Gast da ist?

Nein. Nur die tatsächlich vermieteten Nächte (Vertrag oder bestätigte Buchung) zählen.

Was tun, wenn ich versehentlich die Grenze überschritten habe?

Stellen Sie sofort neue Buchungen ein, dokumentieren Sie den Fehler und wenden Sie sich an einen Rechtsberater. „Kompensieren“ Sie nicht, indem Sie bestätigte Aufenthalte stornieren, ohne zu entschädigen — Reputationsrisiko und OTA-Strafen.

Gilt die 90-Tage-Grenze für Gästezimmer?

Nein: Gästezimmer in der Hauptwohnung des Vermieters unterliegen einem anderen Regime (Artikel L. 324-1-1). Prüfen Sie dennoch die Anmeldung bei der Stadtverwaltung.

Wie hilft Majordia Hauptwohnungs-Gastgebern?

Digitales Gästehandbuch zur Reduzierung von Vorfällen, Majordome (Starter/Pro) für wiederkehrende Fragen, OTA-Synchronisierung über Integrationen — alles auf einem Konto, das zu Ihrem Volumen passt. Demo: /visio.

Das Wichtigste in Kürze

Der Wechsel von 120 auf 90 Tage in der Hauptwohnung ist nicht nur eine Zeile in einer kommunalen Verordnung: Es ist eine vollständige Neuausrichtung der Nebentätigkeit in Großstädten, verstärkt durch die von Europa geforderte Datentransparenz. Kartieren Sie Ihre Gemeinde, führen Sie einen kompromisslosen Multi-Channel-Zähler, maximieren Sie den Wert jeder erlaubten Nacht und requalifizieren Sie Ihr Modell ehrlich, wenn die Grenze nicht mehr ausreicht. 2026 ist der erfolgreiche Gastgeber mit Hauptwohnung derjenige, der seine 90 Tage wie ein Budget plant und nicht wie eine unbegrenzte Ressource.