Copropiedad: el Consejo Constitucional valida la prohibición de alquileres turísticos por voto de dos tercios

El 19 de marzo de 2026, el Consejo Constitucional dictó su decisión n.º 2025-1186 QPC: las disposiciones de la ley Le Meur que permiten a las copropiedades prohibir el alquiler en viviendas amuebladas turísticas por mayoría de dos tercios de los votos son conformes a la Constitución. Se pone fin a la incertidumbre jurídica abierta por una cuestión prioritaria de constitucionalidad remitida por el Tribunal de Casación. Para cientos de miles de copropietarios que alquilan un apartamento en corta estancia —a menudo una residencia secundaria— el panorama cambia: desaparece el bloqueo de la unanimidad, casi imposible de alcanzar. Tus vecinos pueden ahora aprobar una cláusula de prohibición si se cumplen cuatro condiciones acumulativas. Este artículo desglosa la decisión, sus límites precisos y lo que puedes hacer antes, durante y después de una junta general (AG) que amenace tu actividad.

Cronología: de la ley Le Meur a la decisión de marzo de 2026

La ley ya había modificado la copropiedad al permitir, bajo ciertas condiciones, una modificación del reglamento para prohibir las viviendas amuebladas turísticas en determinados lotes. Pero mientras no se resolviera la constitucionalidad, muchos administradores y abogados aconsejaban esperar. Desde marzo de 2026, las AG pueden incluir legalmente este punto en el orden del día apoyándose en un texto validado por los magistrados de la rue de Montpensier.

Las cuatro condiciones acumulativas (todas obligatorias)

La prohibición por dos tercios no se aplica a todas las copropiedades ni a todos los lotes. El Consejo Constitucional confirmó un marco estricto:

1. Cláusula de «habitación burguesa»

El reglamento de copropiedad debe ya prohibir toda actividad comercial en los lotes que no estén específicamente destinados a uso comercial. Sin esta cláusula, el voto de dos tercios no basta para imponer la prohibición LCD mediante el nuevo mecanismo.

Acción del anfitrión: lee tu reglamento de copropiedad (estado descriptivo de división + reglamento). Localiza los artículos sobre la destinación del inmueble y las actividades profesionales prohibidas.

2. Lotes de uso habitacional que no sean residencia principal

La prohibición solo afecta a los lotes utilizados como residencias secundarias (o, en términos más generales, aquellos que no constituyen la residencia principal del copropietario según la ley del 6 de julio de 1989). Tu residencia principal, donde vives más de ocho meses al año, no está afectada por este mecanismo específico —aunque otras normas (ayuntamiento, ruido, reglamento existente) pueden limitar la LCD.

3. Viviendas amuebladas turísticas según el código de turismo

Solo se ven afectados los alojamientos que entren en el ámbito del artículo L. 324-1-1 del código de turismo. Los alquileres de larga duración, los contratos de movilidad, las colivings estables o las actividades comerciales ajenas a la LCD quedan fuera de esta prohibición específica.

4. Mayoría cualificada de dos tercios

La modificación del reglamento debe aprobarse por la mayoría de los miembros del sindicato que representen al menos dos tercios de los votos (artículo 26 de la ley de 1965). Este umbral sigue siendo exigente: hace falta un amplio consenso, no una simple mayoría —pero es claramente más accesible que la unanimidad que antes se exigía para este tipo de restricción.

Lo que la decisión no cambia

El Consejo Constitucional recordó varias garantías:

• La prohibición debe estar justificada por la destinación del inmueble y sigue siendo controlable por el juez;
• La medida es reversible: una AG puede levantar la prohibición con la misma mayoría de dos tercios;
• El derecho de propiedad no desaparece: se concilia con la libertad contractual colectiva de la copropiedad;
• Las normas municipales (Declaloc, límites de 90 días, autorizaciones) siguen aplicándose en paralelo (ley Le Meur).

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Impacto cuantificado: ¿quién está expuesto?

Las estimaciones mediáticas hablan de varios cientos de miles hasta cerca de un millón de viviendas en residencia secundaria potencialmente afectadas en Francia, concentradas en las grandes áreas turísticas y en residencias de costa. No todas quedarán prohibidas mañana: hace falta una AG motivada, las cuatro condiciones y, a menudo, una dinámica previa de conflicto (molestias, saturación de las zonas comunes).

Perfiles más expuestos:

• Inversor con estudio en copropiedad sin residencia principal, dependiente al 100 % de la LCD;
• Gestor de alquileres con una cartera densa en edificios sin cláusula de habitación burguesa… o, al contrario, con cláusula y una AG hostil;
• Herederos que alquilan la vivienda familiar sin diálogo con el sindicato.

Perfiles menos expuestos por este mecanismo:

• Ocupante de residencia principal que alquila ocasionalmente durante sus ausencias (límite de 90 días);
• Copropiedades sin cláusula de habitación burguesa;
• Edificios ya dotados de una prohibición unánime o de una autorización explícita de LCD.

Estrategias antes de la votación en la AG

Cartografiar el reglamento y el historial

Solicita al administrador el reglamento completo, las actas de las AG de los últimos cinco años y cualquier requerimiento formal o procedimiento en curso. Identifica si ya hubo un intento de prohibición que fracasó por falta de unanimidad: el nuevo umbral reabre el debate.

Construir un dossier de «buen vecindario»

Las votaciones emocionales siguen las molestias. Documenta:

• Estadísticas de estancias (duración media, perfiles familias/profesionales);
• Ausencia de quejas o resolución rápida de incidentes;
• Manual digital con normas estrictas (noches, basura, ascensor);
• Sensores de ruido o contacto 24/7 (protocolo de incidentes).

Presenta estos elementos antes de la AG, no solo el día de la votación.

Diálogo y mediación

Propón compromisos: límite interno de noches de LCD por edificio, registro compartido de estancias con el administrador, prohibición de fiestas (> X personas), fianza reforzada para viajeros. Algunos sindicatos prefieren regular antes que prohibir si las quejas cesan.

Movilización jurídica proporcionada

Consulta a un abogado de copropiedad antes de la convocatoria. Posibles argumentos según el caso: ausencia de cláusula de habitación burguesa, falta de motivación, defecto de convocatoria, desviación del procedimiento dirigido contra una sola persona. El Consejo Constitucional no validó una prohibición arbitraria: la destinación del inmueble debe prevalecer.

Después de la votación: prohibición aprobada

Si la modificación del reglamento queda inscrita en el reglamento tras una votación conforme:

1. Cesa toda nueva reserva LCD en los lotes afectados;
2. Cumple las estancias ya confirmadas según las reglas contractuales y el plazo razonable fijado por la AG o la ley;
3. Valora un recurso contencioso si hay defecto de forma o incumplimiento de las cuatro condiciones (plazo corto — abogado de inmediato);
4. Pivota hacia alquiler de larga duración o venta si la economía del inmueble deja de ser viable;
5. Documenta el cumplimiento para limitar las sanciones (se han mencionado importes de hasta 100 000 € en algunos resúmenes por infracción grave, según los casos).

Las plataformas y Declaloc (reglamento europeo) hacen que la clandestinidad sea arriesgada y breve: un anuncio activo en un edificio prohibido expone al copropietario y, a veces, al gestor.

Caso de las gestoras y property managers

Tu margen puede desplomarse si el 30 % de la cartera está en copropiedades «con riesgo de AG». Pon en marcha:

Para industrializar una cartera: gestión de alquileres de 5 a 50 viviendas.

Comparativa: unanimidad vs dos tercios

Sinergia con otras novedades de 2026

La decisión del Consejo Constitucional se inscribe en un tríptico regulatorio:

1. Declaloc / NER (20 de mayo de 2026) — trazabilidad nacional;
2. Límites de 90 días en RP en las grandes ciudades;
3. Copropiedad 2/3 — restricción sobre las residencias secundarias.

Un estudio parisino en RS en copropiedad con cláusula HB acumula los tres riesgos. Un chalet individual fuera de copropiedad en un municipio rural sin límite de 90 días solo se ve afectado por Declaloc. Cartografía tu mapa de riesgos inmueble por inmueble.

FAQ

Mi vecino alquila en LCD: ¿puedo prohibírselo yo solo?

No. Solo una decisión de AG con la mayoría exigida, dentro del marco legal, modifica el reglamento. Las quejas individuales pasan por el administrador, el ayuntamiento (molestias) o la vía penal según los hechos.

Estoy en residencia principal: ¿me afecta?

No por el mecanismo específico validado el 19 de marzo de 2026, que se dirige a los lotes distintos de la RP. No obstante, pueden aplicarse otras restricciones (reglamento anterior, ayuntamiento, vecindario).

¿La prohibición puede dirigirse a un solo copropietario?

La cláusula se aplica indistintamente a todos los lotes afectados por la modificación del reglamento, no a una persona concreta —so pena de impugnación por desviación.

¿Puedo proponer el contrato de movilidad en su lugar?

El contrato de movilidad no es una vivienda amueblada turística según L. 324-1-1; puede ser una alternativa legal según tu situación, con sus propias limitaciones (duración, público). Hazlo validar por un profesional.

¿Qué hacer si nuestra copropiedad no tiene cláusula de habitación burguesa?

El voto de 2/3 no basta para esta vía específica. Otras vías (unanimidad para ciertas modificaciones, acción por molestias) siguen siendo posibles, pero son más pesadas.

Lo esencial que debes recordar

La decisión del Consejo Constitucional del 19 de marzo de 2026 marca una nueva era para la LCD en copropiedad: la prohibición selectiva de viviendas amuebladas turísticas en residencias secundarias pasa a ser política y jurídicamente alcanzable por voto de dos tercios, bajo cuatro condiciones. Para anfitriones y gestores, la respuesta ya no es solo «optimizar el anuncio de Airbnb», sino asegurar el derecho a alquilar en el edificio: reglamento, vecindario, contratos, seguimiento de AG y cumplimiento de Declaloc. Anticiparse cuesta menos que pivotar con urgencia después de una votación que te haya tomado por sorpresa.

Para ir más lejos: contacto para carteras B2B, videollamada para una demo de Majordia, soporte para ayuda técnica.