Verhuurt u in Frankrijk een gemeubileerde woning in het regime réel (het Franse stelsel waarin u werkelijke kosten aftrekt) en schrijft u de woning af om elk jaar minder belasting te betalen? Bij de verkoop blijven die afschrijvingen niet meer onopgemerkt: sinds 2025 worden ze opnieuw meegeteld in de berekening van de vermogenswinst. Voor een eigenaar die jarenlang heeft afgeschreven, kan de rekening fors oplopen.
Dit artikel steunt op de officiële pagina's die we hiervoor hebben gelezen: de pagina van impots.gouv.fr « Je vends un bien immobilier donné en location meublée » (gewijzigd op 10 juli 2026), die over de vermogenswinst op vastgoed, de fiche van service-public.gouv.fr « Plus-value immobilière », de fiche « Location meublée » en het antwoord van de minister op de schriftelijke vraag nr. 10097 van de Assemblée nationale, gepubliceerd in het Journal officiel op 24 maart 2026. De wettekst op Légifrance en het actuele commentaar van het Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, de officiële Franse belastingcommentaren) hebben we niet kunnen lezen.
Laatste controle van de bronnen: 19 oktober 2026. Dit is geen persoonlijk belastingadvies: toets het aan uw eigen situatie, met uw notaris of accountant. Citaten uit Franse officiële bronnen zijn eigen vertalingen.
Wat verandert er voor de vermogenswinst van een gemeubileerde woning in LMNP?
De afschrijvingen die u van uw huurinkomsten hebt afgetrokken, worden bij de verkoop voortaan bij de vermogenswinst opgeteld. Volgens impots.gouv.fr heeft de loi de finances 2025 (de Franse begrotingswet voor 2025) de berekening van de vermogenswinst gewijzigd voor overdrachten vanaf 15 februari 2025: valt u onder een regime réel van de industriële en commerciële winsten (bénéfices industriels et commerciaux, BIC), dan moeten de afschrijvingen die zijn toegepast om uw belastbaar resultaat te bepalen opnieuw worden meegeteld.
Vóór deze hervorming kon de niet-beroepsmatige verhuurder van gemeubileerde woningen (loueur en meublé non professionnel, LMNP) de afschrijving van de woning van zijn huurinkomsten aftrekken zonder dat die bij de verkoop meetelde. De pagina van impots.gouv.fr over de vermogenswinst op vastgoed zegt dat de loi de finances 2025 « een einde maakt aan dit voordeel » (eigen vertaling): de afschrijvingen worden opnieuw meegeteld voor de berekening van de vermogenswinst, vóór de aftrek voor bezitsduur.
De wet in kwestie is artikel 84 van wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025. De minister heeft in zijn antwoord van 24 maart 2026 verduidelijkt dat dit regime geldt voor overdrachten vanaf de dag na de afkondiging van de wet, ongeacht de datum waarop het goed werd verhuurd, en dat alle afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn afgetrokken op grond van artikel 39 C van de code général des impôts (het Franse belastingwetboek) worden meegerekend, onder voorbehoud van de aftrek voor bezitsduur. Een woning die al tien jaar gemeubileerd wordt verhuurd, valt dus voor alle tien de jaren onder de regel.
Wie valt eronder, en wie niet?
Alleen de niet-beroepsmatige verhuurder van gemeubileerde woningen die in het regime réel afschrijvingen heeft afgetrokken, valt eronder. De andere gevallen, volgens de officiële pagina's:
| Uw situatie | Gevolg bij de verkoop |
|---|---|
| LMNP in het regime réel, afschrijvingen afgetrokken | Afschrijvingen opnieuw meegeteld in de vermogenswinst (verkopen sinds 15 februari 2025) |
| LMNP in micro-BIC | Micro-BIC geeft een forfaitaire aftrek voor kosten, zonder aftrek van de lasten (service-public.gouv.fr); er is geen afschrijving afgetrokken, dus, naar onze lezing, valt er niets opnieuw mee te tellen |
| Beroepsmatige verhuurder van gemeubileerde woningen (LMP) | De vermogenswinst valt onder de beroepsmatige vermogenswinsten (impots.gouv.fr) |
| Woningen in serviceresidenties (studenten, senioren, personen met een handicap) | Volgens impots.gouv.fr niet onder de maatregel; voorwaarden te controleren |
Wilt u weten of u in micro-BIC of in het regime réel zit, lees dan onze gids over het aangeven van inkomsten uit gemeubileerde verhuur, en voor de grens tussen LMNP en LMP ons artikel over de status van beroepsmatige verhuurder.
Hoe wordt de vermogenswinst berekend?
De brutovermogenswinst is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, waarbij die laatste, voor verkopen sinds 15 februari 2025, wordt verminderd met alle afschrijvingen die tijdens de verhuur zijn afgetrokken. Volgens service-public.gouv.fr is de verkoopprijs die van de akte, verminderd met de gerechtvaardigde verkoopkosten (bijvoorbeeld verplichte diagnoses). De aankoopprijs is die van de koopakte, verhoogd met de aankoopkosten (werkelijk bedrag of forfait van 7,5 % van de aankoopprijs) en de kosten van werken (werkelijk bedrag of forfait van 15 % van de aankoopprijs als het goed al meer dan vijf jaar in bezit is).
Dezelfde fiche voegt voor de niet-beroepsmatige verhuurder toe dat de afgetrokken afschrijvingen « onder bepaalde voorwaarden » worden toegevoegd aan de aankoopprijs voor verkopen sinds 15 februari 2025 (eigen vertaling). Hoe de afschrijvingen zich verhouden tot het forfait voor werken, hebben we niet gelezen: vraag het aan uw notaris.
Daarna gelden twee aftrekken voor bezitsduur, een voor de inkomstenbelasting en een voor de sociale heffingen (prélèvements sociaux):
| Bezitsduur | Aftrek per jaar (inkomstenbelasting) | Aftrek per jaar (prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Tot 5 jaar | 0 % | 0 % |
| Van het 6e tot het 21e jaar | 6 % | 1,65 % |
| Volledig 22e jaar | 4 % | 1,6 % |
| Na het 22e jaar | Vrijstelling | 9 % |
| Na het 30e jaar | Vrijstelling | Vrijstelling |
Het belastingtarief op de vermogenswinst is 19 % voor de inkomstenbelasting en 17,2 % voor de prélèvements sociaux, volgens service-public.gouv.fr, dat ook een toeslag van 2 % tot 6 % vermeldt wanneer de belastbare vermogenswinst hoger is dan € 50.000, berekend op formulier 2048-IMM-SD (in de praktijk door de notaris).
Wat is de impact in cijfers? Een vereenvoudigd voorbeeld
In een fictief, vereenvoudigd voorbeeld voegt het opnieuw meetellen van € 60.000 afschrijvingen € 17.448,60 aan belasting en sociale heffingen toe. Dit zijn de aannames (berekening van Majordia, ter illustratie, zonder toeslag, zonder kosten en werken, zonder vrijstelling):
- woning gekocht voor € 200.000 en na 10 jaar verhuur verkocht voor € 280.000;
- € 60.000 afschrijvingen afgetrokken in het regime réel;
- aftrek na 10 jaar: 30 % op de inkomstenbelasting (6 % × 5 jaar) en 8,25 % op de prélèvements sociaux (1,65 % × 5 jaar).
| Vóór de hervorming (zonder herberekening) | Erna (met herberekening) | |
|---|---|---|
| Brutovermogenswinst | € 80.000 | € 140.000 |
| Inkomstenbelasting tegen 19 % (na aftrek van 30 %) | € 10.640,00 | € 18.620,00 |
| Prélèvements sociaux tegen 17,2 % (na aftrek van 8,25 %) | € 12.624,80 | € 22.093,40 |
| Totaal | € 23.264,80 | € 40.713,40 |
Het verschil bedraagt € 17.448,60. De toeslag van 2 % tot 6 %, die deze berekening negeert, zou het verschil nog vergroten wanneer de belastbare vermogenswinst hoog is.
Kunt u eraan ontsnappen?
Twee elementen verminderen of verwijderen het effect, volgens service-public.gouv.fr en impots.gouv.fr:
- Lang bezit: de vermogenswinst is vrijgesteld van inkomstenbelasting na 22 jaar bezit en van prélèvements sociaux na 30 jaar; de aftrek voor bezitsduur geldt ook voor de opnieuw meegetelde vermogenswinst;
- Andere vrijstellingen: service-public.gouv.fr noemt er nog andere, onder voorwaarden, die verband houden met het goed, de verkoper of de koper: controleer welke op u van toepassing kunnen zijn.
Moet u afzien van afschrijven?
Niet per se: afschrijven verlaagt elk jaar uw belasting, en de hervorming maakt er uitgestelde belasting van in plaats van afgeschafte belasting. Service-public.gouv.fr herinnert eraan dat u in het regime réel de afschrijving van de aankoopprijs van de goederen (woning en meubilair) kunt aftrekken. De juiste berekening vergelijkt, over de verwachte bezitsduur, de elk jaar bespaarde belasting met de extra belasting bij de verkoop. Die afweging hangt af van uw verkoophorizon: het is een vraag voor een accountant, met uw eigen cijfers.
Verhuurt u een geclassificeerd gemeubileerd vakantieverblijf, dan verandert de classificatie ook de keuze tussen micro-BIC en regime réel; lees ons artikel over de classificatie en het pijlerartikel over de fiscaliteit van kortetermijnverhuur.
Wat doet u vóór de verkoop?
Bereid drie zaken voor met uw notaris en uw accountant:
- Het totaal van de afgetrokken afschrijvingen sinds de start van de verhuur, overgenomen uit uw fiscale jaarstukken;
- De aankoopdatum, want de aftrekken en de grenzen van 22 en 30 jaar hangen ervan af;
- Een simulatie van de belasting, voordat u de verkoopbelofte tekent: de notaris stelt de aangifte op en betaalt de belasting aan de service de la publicité foncière (de Franse dienst voor de openbaarheid van vastgoedakten) (service-public.gouv.fr).
De gratis calculator voor de aftrek micro-BIC en de wet Le Meur van Majordia behandelt de aftrekken op huurinkomsten, niet de vermogenswinst bij verkoop: voor de verkoop wendt u zich tot een professional.
Kort samengevat
Information
- Regel: voor verkopen sinds 15 februari 2025 worden de in LMNP in het regime réel afgetrokken afschrijvingen opnieuw meegeteld in de vermogenswinst, vóór de aftrek voor bezitsduur (impots.gouv.fr, wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025, artikel 84).
- Reikwijdte: alle afschrijvingen die tijdens de verhuur zijn afgetrokken, ongeacht de datum van verhuur (ministerieel antwoord van 24 maart 2026).
- Uitgesloten: LMP (beroepsmatige vermogenswinsten), micro-BIC (niets afgeschreven, naar onze lezing), bepaalde woningen in serviceresidenties.
- Tarieven: 19 % inkomstenbelasting, 17,2 % prélèvements sociaux, toeslag van 2 % tot 6 % boven € 50.000 belastbare vermogenswinst; vrijstelling van inkomstenbelasting na 22 jaar, van prélèvements sociaux na 30 jaar.
- Fictief voorbeeld: € 60.000 afgeschreven over 10 jaar voegen € 17.448,60 belasting en heffingen toe (zonder toeslag).
- Niet gelezen: wettekst, actueel BOFiP, precieze voorwaarden van de uitzonderingen: toets het aan uw eigen situatie.
FAQ
Worden de afgetrokken afschrijvingen echt opnieuw meegeteld bij de verkoop van een LMNP-woning?
Ja, in het regime réel: impots.gouv.fr vermeldt dat voor overdrachten vanaf 15 februari 2025 de toegepaste afschrijvingen opnieuw moeten worden meegeteld in de berekening van de vermogenswinst.
Geldt de regel ook als mijn woning al voor 2025 gemeubileerd werd verhuurd?
Ja. Het antwoord van de minister (JO van 24 maart 2026) verduidelijkt dat de regel geldt voor overdrachten vanaf de dag na de afkondiging van de wet, ongeacht de datum waarop het goed werd verhuurd, en dat alle afschrijvingen die tijdens de verhuurperiode zijn afgetrokken worden meegerekend.
Ben ik erbij betrokken als ik in micro-BIC zit?
In micro-BIC krijgt u een forfaitaire aftrek voor kosten en trekt u uw lasten niet af (service-public.gouv.fr). Er is dus geen afgetrokken afschrijving om opnieuw mee te tellen, naar onze lezing. Controleer uw situatie met uw notaris.
En als ik beroepsmatig verhuurder van gemeubileerde woningen (LMP) ben?
De vermogenswinst valt onder de beroepsmatige vermogenswinsten volgens impots.gouv.fr, een ander regime dan dat voor particulieren.
Vallen studenten- of seniorenresidenties eronder?
Impots.gouv.fr vermeldt dat bepaalde woningen in serviceresidenties (studentenresidenties, seniorenresidenties, residenties voor personen met een handicap) niet onder de maatregel vallen. De voorwaarden hebben we hier niet kunnen lezen: controleer ze.
Wie berekent en betaalt de belasting op de vermogenswinst?
In de praktijk de notaris: hij stelt de aangifte op en betaalt de belasting aan de service de la publicité foncière van de plaats van het goed, volgens service-public.gouv.fr. Daarna vermeldt u de vermogenswinst in uw inkomstenbelastingaangifte.
Opnieuw meetellen, simuleren, dan beslissen
De hervorming verbiedt afschrijven niet: ze laat u bij de verkoop een deel van het elk jaar genoten voordeel betalen. Maak de simulatie vóór u verkoopt, met uw werkelijke afschrijvingen. Voor de rest van uw fiscaliteit als verhuurder begint u met de gratis aftrekcalculator en de pagina Prijzen als u uw verblijven wilt beheren met het aanbod Essentieel (gratis, opties naar keuze).
Beeldcredits. Omslag: foto « White and red wooden house miniature on brown table » van Tierra Mallorca, Unsplash, Unsplash-licentie. Foto's in de tekst: « A calculator sitting on top of a table next to a laptop » van Jakub Żerdzicki, Unsplash, en « Gray key » van Kelly Sikkema, Unsplash, Unsplash-licentie.
