Vous louez votre logement sur Airbnb ou Booking en meublé, au régime réel, et vous en amortissez le prix d'achat pour payer moins d'impôt ? Le projet de budget pour 2027 veut limiter cet amortissement, et les meublés de tourisme y sont traités plus durement que les autres. Le texte n'est pas voté : voici ce qu'il propose exactement, où il en est à l'Assemblée nationale et ce que vous pouvez faire dès maintenant sans rien précipiter.
Cet article s'appuie sur les documents officiels lus pour l'occasion : le projet de loi de finances pour 2027, n° 3210 déposé à l'Assemblée nationale (article 7, article 33 et exposé des motifs), les amendements I-CF776 et I-CF1588, la page de l'Assemblée sur le calendrier d'examen et la fiche service-public.gouv.fr sur les revenus d'une location meublée (vérifiée le 15 avril 2026).
Dernière vérification des sources : 26 octobre 2026. Ceci n'est pas un conseil fiscal personnalisé : à vérifier selon votre situation, avec votre expert-comptable. Un projet de loi peut changer à chaque étape.
Que propose l'article 7 du budget 2027 pour les meublés ?
L'article 7 plafonnerait l'amortissement des logements meublés loués par un loueur non professionnel. Le texte déposé le 1er octobre 2026 ajoute à l'article 39 C du code général des impôts un cas particulier : quand l'activité de location de locaux d'habitation meublés n'est pas exercée à titre professionnel, l'amortissement est déductible dans la limite d'un taux de 2,5 %, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Quand le local est un meublé de tourisme, le taux tombe à 1,5 % et le plafond à 5 000 € par an et par foyer fiscal.
Le texte précise que ce plafonnement ne s'applique pas à certaines résidences : celles destinées exclusivement aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou aux plus de 65 ans, ainsi que certains établissements pour personnes âgées ou handicapées et établissements de soins de longue durée.
Le texte définit le meublé de tourisme par renvoi à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, que nous n'avons pas relu pour cet article : vérifiez avec votre comptable si votre logement entre dans cette catégorie.
Selon l'exposé des motifs du gouvernement, l'objectif est de « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle » et d'encourager la location de longue durée.
Et les amortissements que je n'ai pas pu déduire ?
Le même article encadre le report des amortissements. Deux règles sont prévues pour le loueur non professionnel, d'après le texte déposé :
- Le stock existant. Les amortissements comptabilisés avant le 1er janvier 2027 et restés non déduits pourraient être déduits des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable (après application du plafond).
- Les futurs excédents. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n'ont pas pu être déduits à cause du plafond ne seraient plus déductibles les années suivantes : ils ne seraient donc plus reportables.
Le texte déposé restreint donc le report. La deuxième règle est la plus lourde pour un meublé de tourisme : ce qui dépasse le plafond annuel serait perdu.
Un exemple fictif pour mesurer l'écart
Dans un exemple fictif simplifié, un amortissement de 8 000 € par an serait ramené à 5 000 € déductibles, soit 3 000 € de résultat imposable en plus chaque année. Les hypothèses sont à vous de remplacer par vos chiffres :
| Aujourd'hui (régime réel, sans plafond) | Texte déposé (meublé de tourisme) | |
|---|---|---|
| Amortissement calculé sur l'année | 8 000 € | 8 000 € |
| Amortissement déductible | 8 000 € | 5 000 € au maximum |
| Part non déductible | 0 € | 3 000 € |
| Report possible sur les années suivantes | Selon les règles actuelles de l'article 39 C (non relues ici) | Non, pour les exercices clos depuis le 1er janvier 2027 (règle 2 ci-dessus) |
C'est un calcul Majordia à partir du seul plafond de 5 000 €, à titre d'illustration. Le taux de 1,5 % peut limiter davantage, mais l'extrait lu ne dit pas sur quelle base il se calcule : demandez à votre comptable de refaire le calcul avec vos pièces. L'impôt en plus dépend de votre tranche et de vos prélèvements, que nous ne simulons pas ici.
Qui est concerné, et qui ne l'est pas ?
Le texte vise le loueur en meublé non professionnel qui amortit au régime réel. À notre lecture du texte et de la fiche service-public.gouv.fr :
| Votre situation | Effet du texte déposé |
|---|---|
| LMNP au réel, meublé de tourisme | Plafond de 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal |
| LMNP au réel, autre location meublée | Plafond de 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal |
| Micro-BIC | Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire pour frais, sans amortissement déduit (service-public.gouv.fr) ; l'article 7 ne parle que d'amortissement, donc à notre lecture rien à plafonner |
| Loueur en meublé professionnel (LMP) | Le plafond vise l'activité « non exercée à titre professionnel » : le LMP n'est pas visé par cette règle |
Dans le texte déposé, nous n'avons relevé aucune autre disposition sur la location meublée que l'article 7 (recherche des termes « meublé » et « micro-BIC »). Pour savoir si vous êtes au micro-BIC ou au réel, voyez notre guide pour déclarer ses revenus de location meublée, et pour la frontière entre LMNP et LMP, notre article sur le statut de loueur professionnel.
Où en est le texte à l'Assemblée nationale ?
Le texte n'est pas voté. Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (n° 3210). Selon la page officielle de l'Assemblée, l'examen en séance de la première partie, celle des recettes, a commencé le 13 octobre et s'est tenu jusqu'au 19 octobre ; il reprend du 27 octobre au 2 novembre, et le vote solennel sur cette première partie est inscrit à l'ordre du jour du mardi 3 novembre 2026, l'après-midi. Nous n'avons trouvé aucun vote en séance sur l'article 7 à ce jour, mais nous n'avons pas relu tous les comptes rendus des séances passées : vérifiez sur le site de l'Assemblée.
Deux amendements concernant l'article 7 portent la mention « Adopté » sur les documents publiés par l'Assemblée, après examen en commission des finances :
- I-CF1588 exclurait du plafond, et des règles de report, les meublés loués dans le cadre d'un bail d'habitation meublé régi par la loi du 6 juillet 1989 (titres Ier bis et Ier ter) et ceux loués à des étudiants, à des moins de 30 ans en formation ou en stage ou à des titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. La location touristique n'y figure pas.
- I-CF776 ajouterait que l'amortissement d'un meublé de tourisme « que le contribuable acquiert à compter du 1er janvier 2027 ne peut être admis en déduction ». Le dispositif retient la date d'acquisition ; l'exposé sommaire parle des « nouvelles locations de meublés de tourisme à compter du 1er janvier 2027 », ce qui n'est pas tout à fait la même chose : le texte final tranchera.
Une adoption en commission ne vaut pas adoption du texte : ces amendements doivent encore être votés par l'Assemblée, puis le texte poursuit son parcours parlementaire. Ne les traitez ni comme une loi ni comme une rumeur : ce sont des propositions adoptées à une étape.
À partir de quand cela s'appliquerait-il ?
La date n'est pas fixée de façon simple : c'est le point à surveiller. L'article 33 du projet prévoit, sauf disposition contraire, que les mesures fiscales entrent en vigueur le 1er janvier 2027, ou le 31 décembre 2026 lorsqu'elles concernent une imposition dont le fait générateur est l'achèvement de l'année civile ou la clôture de l'exercice comptable. L'article 7, dans le texte lu, ne fixe pas de date propre pour le plafond lui-même, alors que ses règles de report parlent d'exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Cela veut dire qu'on ne peut pas affirmer aujourd'hui que le plafond ne vise que 2027 et après : la rédaction pourrait aussi toucher l'exercice qui se clôt le 31 décembre 2026. C'est notre lecture du texte, à confirmer par le texte final et par les précisions de l'administration fiscale. Un logement acheté ou mis en location avant 2027 n'est pas, dans le texte déposé, protégé pour autant.
Et la plus-value à la revente ?
Le gouvernement lie lui-même les deux mesures. L'exposé des motifs de l'article 7 écrit que la mesure, « associée à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value introduite en loi de finances pour 2025 », devrait créer un nouvel équilibre entre les régimes fiscaux au profit de la location de longue durée. Autrement dit : amortir serait moins avantageux chaque année, et amortir coûterait déjà plus cher à la revente. Pour la revente, voyez notre article sur la plus-value d'un meublé en LMNP.
Que faire dès maintenant, sans rien précipiter ?
Ne changez rien avant le vote, mais préparez vos chiffres. Cinq gestes utiles, quel que soit le résultat :
- Relisez votre régime : micro-BIC ou réel, classé ou non classé. La page service-public.gouv.fr rappelle que le régime dépend de vos recettes et du classement du meublé ; voyez aussi notre article sur le classement.
- Sortez votre tableau d'amortissements : montant amorti chaque année, amortissements déjà reportés, durée de détention. C'est la base de toute simulation.
- Faites deux simulations avec votre comptable : une selon les règles actuelles, une selon le texte déposé (1,5 % et 5 000 € par an), plus une pour l'amendement I-CF776 si vous prévoyez d'acheter en 2027.
- Comparez avec le micro-BIC : si votre amortissement devenait faible, l'abattement forfaitaire pourrait redevenir compétitif ; le calculateur gratuit abattement micro-BIC et loi Le Meur de Majordia aide à ce calcul, sans valoir conseil.
- Suivez les dates : le vote solennel du 3 novembre sur la première partie, puis la suite du parcours. Le plafonnement, lui, ne vaudra qu'une fois la loi promulguée.
Pour le reste de votre fiscalité de loueur, le pilier sur la fiscalité de la location courte durée donne le cadre actuel, et l'article sur la loi Le Meur et Déclaloc celui de la réglementation.
Ce que Majordia peut faire, et ne fait pas
Majordia ne fait ni votre comptabilité ni votre déclaration : pour l'amortissement, adressez-vous à un expert-comptable. Ce que Majordia fait, c'est le côté accueil de votre location : un livret d'accueil gratuit sans inscription, accessible par un QR code, traduit automatiquement en 6 langues, modifiable sans réimprimer. Si les règles fiscales rendent votre logement moins rentable, un séjour mieux préparé (moins de questions le soir de l'arrivée) reste l'un des rares leviers qui ne dépendent pas du budget.
L'essentiel à retenir
Information
- Proposition : article 7 du PLF 2027 (n° 3210) : amortissement LMNP plafonné à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.
- Report : stock d'amortissements antérieurs déductible jusqu'en 2036 dans la limite de la moitié du résultat imposable ; amortissements non déduits à cause du plafond non reportables pour les exercices clos depuis le 1er janvier 2027.
- Statut : rien n'est voté. Deux amendements adoptés en commission (I-CF1588 exclurait la longue durée, I-CF776 supprimerait l'amortissement des meublés de tourisme acquis dès le 1er janvier 2027). Vote solennel sur la première partie inscrit au 3 novembre 2026.
- Concernés : LMNP au régime réel ; le micro-BIC et le LMP ne sont pas visés par l'article 7, à notre lecture.
- Date d'application : à confirmer ; l'article 33 prévoit le 31 décembre 2026 pour certains impôts annuels.
- Non lu : comptes rendus complets des séances, définition de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, base de calcul du taux de 1,5 % : à vérifier selon votre situation.
FAQ
L'amortissement LMNP est-il supprimé en 2027 ?
Non, pas dans le texte déposé : l'article 7 plafonne l'amortissement (1,5 % et 5 000 € par an pour un meublé de tourisme) et restreint les reports. Seul l'amendement I-CF776, adopté en commission mais pas en séance, supprimerait la déduction pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027.
Le budget 2027 est-il déjà voté ?
Non. Le projet est examiné par l'Assemblée nationale ; selon sa page officielle, le vote solennel sur la première partie est inscrit au 3 novembre 2026, et le texte poursuit ensuite son parcours. Rien de ce qui est décrit ici n'est une règle applicable aujourd'hui.
Le micro-BIC est-il concerné ?
L'article 7 ne parle que d'amortissement, et le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans amortissement déduit (service-public.gouv.fr). À notre lecture, il n'est pas visé, mais vérifiez avec votre comptable.
Suis-je concerné si j'ai acheté avant 2027 ?
Dans le texte déposé, rien ne protège les logements achetés avant 2027 : le plafond vise l'activité, pas la date d'achat. La date d'acquisition ne compte que dans l'amendement I-CF776, qui n'est pas voté.
Que se passe-t-il pour mes amortissements déjà reportés ?
Le texte déposé prévoit de pouvoir les déduire jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable après plafond. Cela peut changer au vote.
Faut-il passer au micro-BIC ou vendre ?
Aucune décision n'est utile avant de connaître le texte voté. Faites des simulations avec votre expert-comptable, y compris l'effet à la revente (réintégration des amortissements dans la plus-value).
Attendre le vote, mais préparer ses chiffres
Le budget 2027 ne change rien à vos obligations aujourd'hui, mais il peut changer le calcul de votre impôt dès l'exercice à venir. Préparez votre tableau d'amortissements, faites vos simulations, et suivez le vote du 3 novembre. Pour comparer micro-BIC et réel, essayez le calculateur d'abattement gratuit, et pour préparer l'accueil de vos hôtes sans compte à créer, le générateur de livret d'accueil de l'offre Essentiel (gratuit, options à la carte).
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