Eigentumswohnung: Der Verfassungsrat bestätigt das Verbot von Kurzzeitvermietungen mit Zweidrittelmehrheit

Am 19. März 2026 hat der Verfassungsrat seine Entscheidung Nr. 2025-1186 QPC getroffen: Die Bestimmungen des Le-Meur-Gesetzes, die es Eigentümergemeinschaften erlauben, die Vermietung möblierter Ferienunterkünfte mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Stimmen zu verbieten, sind verfassungsgemäß. Damit endet die rechtliche Unsicherheit, die durch eine vom Kassationshof vorgelegte vorrangige Verfassungsfrage entstanden war. Für Hunderttausende Miteigentümer, die eine Wohnung kurzfristig vermieten — oft eine Zweitwohnung — ändert sich die Lage grundlegend: Die Hürde der Einstimmigkeit, die praktisch kaum erreichbar war, ist gefallen. Ihre Nachbarn können nun eine Verbotsklausel beschließen, wenn vier kumulative Bedingungen erfüllt sind. Dieser Artikel erklärt die Entscheidung, ihre genauen Grenzen und was Sie vor, während und nach einer Eigentümerversammlung (AG) tun können, die Ihr Geschäft bedroht.

Chronologie: vom Le-Meur-Gesetz bis zur Entscheidung im März 2026

Das Gesetz hatte die Eigentümergemeinschaft bereits verändert, indem es unter bestimmten Bedingungen eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erlaubte, um Ferienwohnungen in bestimmten Einheiten zu verbieten. Solange die Verfassungsmäßigkeit jedoch nicht geklärt war, rieten viele Verwalter und Anwälte dazu, abzuwarten. Seit März 2026 können Eigentümerversammlungen diesen Punkt rechtmäßig auf die Tagesordnung setzen, gestützt auf einen von den Richtern der Rue de Montpensier bestätigten Text.

Die vier kumulativen Bedingungen (alle verpflichtend)

Das Verbot mit Zweidrittelmehrheit gilt nicht für alle Eigentümergemeinschaften oder alle Einheiten. Der Verfassungsrat hat einen strengen Rahmen bestätigt:

1. Klausel „bürgerliche Wohnnutzung“

Die Gemeinschaftsordnung muss bereits jede gewerbliche Tätigkeit in Einheiten verbieten, die nicht ausdrücklich für gewerbliche Nutzung bestimmt sind. Ohne diese Klausel reicht die Zweidrittelmehrheit nicht aus, um das Verbot von Kurzzeitvermietungen über den neuen Mechanismus durchzusetzen.

Aktion für Gastgeber: Lesen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung + Gemeinschaftsordnung). Suchen Sie die Artikel zur Zweckbestimmung des Gebäudes und zu verbotenen beruflichen Tätigkeiten.

2. Einheiten zu Wohnzwecken außerhalb des Hauptwohnsitzes

Das Verbot betrifft nur Einheiten, die als Zweitwohnungen genutzt werden (oder allgemeiner solche, die nicht den Hauptwohnsitz des Eigentümers im Sinne des Gesetzes vom 6. Juli 1989 darstellen). Ihre Hauptwohnung, in der Sie mehr als acht Monate pro Jahr wohnen, ist von diesem speziellen Mechanismus nicht betroffen — auch wenn andere Regeln (Gemeinde, Lärm, bestehende Ordnung) die Kurzzeitvermietung einschränken können.

3. Möblierte touristische Vermietung im Sinne des Tourismusgesetzbuchs

Nur Unterkünfte, die unter Artikel L. 324-1-1 des Tourismusgesetzbuchs fallen, sind betroffen. Langzeitmieten, Mobilitätsmietverträge, stabile Wohngemeinschaften oder gewerbliche Tätigkeiten außerhalb der Kurzzeitvermietung sind von diesem gezielten Verbot ausgenommen.

4. Qualifizierte Zweidrittelmehrheit

Die Änderung der Gemeinschaftsordnung muss mit der Mehrheit der Mitglieder des Verbands, die mindestens zwei Drittel der Stimmen vertreten, beschlossen werden (Artikel 26 des Gesetzes von 1965). Diese Schwelle bleibt anspruchsvoll: Es braucht einen breiten Konsens, nicht nur eine einfache Mehrheit — aber sie ist deutlich leichter zu erreichen als die zuvor für diese Art von Einschränkung erforderliche Einstimmigkeit.

Was die Entscheidung nicht ändert

Der Verfassungsrat hat mehrere Schutzmechanismen hervorgehoben:

• Das Verbot muss durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt sein und bleibt gerichtlich überprüfbar;
• Die Maßnahme ist widerrufbar: Eine AG kann das Verbot mit derselben Zweidrittelmehrheit wieder aufheben;
• Das Eigentumsrecht wird nicht abgeschafft: Es wird mit der kollektiven Vertragsfreiheit der Eigentümergemeinschaft in Einklang gebracht;
• Die kommunalen Regeln (Declaloc, 90-Tage-Grenze, Genehmigungen) gelten weiterhin parallel (Le-Meur-Gesetz).

Ergänzen Sie Ihre Beobachtung mit dem allgemeinen Leitfaden Eigentümergemeinschaft und Kurzzeitvermietung zu Nachbarschaft, Verwalter und guten täglichen Praktiken.

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Zahlenmäßige Auswirkungen: Wer ist betroffen?

Mediale Schätzungen sprechen von mehreren Hunderttausend bis fast einer Million potenziell betroffener Zweitwohnungen in Frankreich, konzentriert in touristischen Metropolen und Küstenresidenzen. Nicht alle werden morgen verboten: Es braucht eine begründete AG, die vier Bedingungen und oft bereits eine Konfliktdynamik (Belästigungen, überlastete Gemeinschaftsflächen).

Am stärksten gefährdete Profile:

• Investoren mit Studio in einer Eigentümergemeinschaft ohne Hauptwohnsitz, die zu 100 % von Kurzzeitvermietung abhängen;
• Conciergeries mit dichtem Portfolio in Gebäuden ohne Klausel zur bürgerlichen Wohnnutzung… oder im Gegenteil mit Klausel und feindseliger AG;
• Erben, die das Familienobjekt ohne Dialog mit der Gemeinschaft vermieten.

Weniger gefährdet durch diesen Mechanismus:

• Hauptwohnsitz-Bewohner, die gelegentlich während ihrer Abwesenheit vermieten (90-Tage-Grenze);
• Eigentümergemeinschaften ohne Klausel zur bürgerlichen Wohnnutzung;
• Gebäude mit bereits bestehendem einstimmigem Verbot oder ausdrücklicher Erlaubnis für Kurzzeitvermietung.

Strategien vor der Abstimmung in der AG

Gemeinschaftsordnung und Historie analysieren

Holen Sie beim Verwalter ein: vollständige Gemeinschaftsordnung, Protokolle der AGs der letzten fünf Jahre, eventuelle Abmahnungen oder laufende Verfahren. Prüfen Sie, ob ein früherer Versuch, ein Verbot einzuführen, bereits an der fehlenden Einstimmigkeit gescheitert ist — die neue Schwelle bringt die Debatte erneut auf.

Ein „gutes Nachbarschafts“-Dossier aufbauen

Emotionale Abstimmungen folgen den Belästigungen. Dokumentieren Sie:

• Aufenthaltsstatistiken (durchschnittliche Dauer, Familien-/Geschäftsprofile);
• Keine Beschwerden oder schnelle Lösung von Vorfällen;
• Digitales Handbuch mit strengen Regeln (Nachtruhe, Müll, Aufzug);
• Lärmsensoren oder 24/7-Kontakt (Vorfallprotokoll).

Präsentieren Sie diese Punkte vor der AG, nicht erst am Tag der Abstimmung.

Dialog und Mediation

Schlagen Sie Kompromisse vor: interne Obergrenze für Kurzzeitnächte pro Gebäude, gemeinsames Aufenthaltsregister mit dem Verwalter, Verbot von Partys (> X Personen), erhöhte Kaution für Gäste. Manche Gemeinschaften bevorzugen Regulierung statt Verbot, wenn die Beschwerden aufhören.

Angemessene rechtliche Mobilisierung

Konsultieren Sie vor der Einberufung einen Anwalt für Eigentumsrecht. Mögliche Argumente je nach Fall: fehlende Klausel zur bürgerlichen Wohnnutzung, unzureichende Begründung, Einberufungsmangel, Missbrauch des Verfahrens gegen eine einzelne Person. Der Verfassungsrat hat kein willkürliches Verbot bestätigt: Die Zweckbestimmung des Gebäudes muss Vorrang haben.

Nach der Abstimmung: Verbot beschlossen

Wenn die Änderung der Gemeinschaftsordnung nach ordnungsgemäßer Abstimmung in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen wird:

1. Stoppen Sie alle neuen Kurzzeitbuchungen für die betroffenen Einheiten;
2. Erfüllen Sie bereits bestätigte Aufenthalte gemäß den vertraglichen Regeln und der von der AG oder dem Gesetz festgelegten angemessenen Frist;
3. Prüfen Sie eine gerichtliche Anfechtung bei Formfehlern oder Nichteinhaltung der vier Bedingungen (kurze Frist — sofort Anwalt einschalten);
4. Wechseln Sie zu Langzeitvermietung oder Verkauf, wenn die Wirtschaftlichkeit der Immobilie nicht mehr tragfähig ist;
5. Dokumentieren Sie die Einhaltung, um Bußgelder zu begrenzen (Größenordnungen bis zu 100.000 € werden in einigen Zusammenfassungen für schwere Verstöße je nach Fall genannt).

Plattformen und Declaloc (europäische Verordnung) machen Heimlichkeit riskant und kurzlebig: Eine aktive Anzeige in einem verbotenen Gebäude setzt den Miteigentümer und manchmal auch den Verwalter dem Risiko aus.

Fall für Conciergeries und Property Manager

Ihre Marge kann einbrechen, wenn 30 % des Portfolios in „AG-Risiko“-Eigentümergemeinschaften liegen. Richten Sie Folgendes ein:

Um ein Portfolio zu industrialisieren: Conciergerie für 5 bis 50 Objekte.

Vergleich: Einstimmigkeit vs. Zweidrittelmehrheit

Synergie mit den anderen Nachrichten 2026

Die Entscheidung des Verfassungsrats ist Teil eines regulatorischen Dreiklangs:

1. Declaloc / NER (20. Mai 2026) — nationale Nachverfolgbarkeit;
2. 90-Tage-Grenzen für Hauptwohnsitze in Großstädten;
3. Eigentümergemeinschaft 2/3 — Einschränkung für Zweitwohnungen.

Ein Pariser Studio als Zweitwohnung in einer Eigentümergemeinschaft mit HB-Klausel vereint alle drei Risiken. Ein freistehendes Chalet außerhalb einer Eigentümergemeinschaft in einer ländlichen Gemeinde ohne 90-Tage-Grenze ist nur von Declaloc betroffen. Kartieren Sie Ihre Risikolage Objekt für Objekt.

FAQ

Mein Nachbar vermietet kurzfristig: Kann ich das allein verbieten?

Nein. Nur ein AG-Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit im gesetzlichen Rahmen ändert die Gemeinschaftsordnung. Einzelne Beschwerden laufen über den Verwalter, die Gemeinde (Belästigungen) oder je nach Sachlage über das Strafrecht.

Ich wohne in meinem Hauptwohnsitz: Bin ich betroffen?

Nein vom speziellen Mechanismus, der am 19. März 2026 bestätigt wurde und sich auf Einheiten außerhalb des Hauptwohnsitzes richtet. Andere Einschränkungen können jedoch gelten (frühere Gemeinschaftsordnung, Gemeinde, Nachbarschaft).

Kann das Verbot nur einen einzelnen Miteigentümer betreffen?

Die Klausel gilt gleichermaßen für alle von der Änderung der Gemeinschaftsordnung betroffenen Einheiten, nicht namentlich für eine Person — andernfalls droht eine Anfechtung wegen Missbrauchs.

Kann ich stattdessen den Mobilitätsmietvertrag anbieten?

Der Mobilitätsmietvertrag ist keine möblierte touristische Vermietung im Sinne von L. 324-1-1; er kann je nach Ihrer Situation eine legale Alternative sein, mit eigenen Einschränkungen (Dauer, Zielgruppe). Lassen Sie dies von einem Fachmann prüfen.

Was tun, wenn unsere Eigentümergemeinschaft keine Klausel zur bürgerlichen Wohnnutzung hat?

Die 2/3-Abstimmung reicht dann für diesen speziellen Weg nicht aus. Andere Verfahren (Einstimmigkeit für bestimmte Änderungen, Vorgehen wegen Belästigung) bleiben möglich, sind aber aufwendiger.

Das Wichtigste in Kürze

Die Entscheidung des Verfassungsrats vom 19. März 2026 markiert eine neue Ära für Kurzzeitvermietungen in Eigentümergemeinschaften: Das gezielte Verbot von Ferienwohnungen auf Zweitwohnungen wird mit einer Zweidrittelmehrheit unter vier Bedingungen politisch und rechtlich erreichbar. Für Gastgeber und Conciergeries lautet die Antwort nicht mehr nur „Airbnb-Anzeige optimieren“, sondern das Recht zur Vermietung im Gebäude absichern: Gemeinschaftsordnung, Nachbarschaft, Verträge, AG-Monitoring und Declaloc-Konformität. Vorzubeugen kostet weniger als ein hektischer Strategiewechsel nach einer überraschenden Abstimmung.

Für mehr Informationen: Kontakt für B2B-Portfolios, Video-Call für eine Majordia-Demo, Support für technische Hilfe.