Sie vermieten in Frankreich eine möblierte Immobilie im Regime réel (tatsächliche Ausgaben statt Pauschale) und schreiben die Wohnung ab, um jedes Jahr weniger Steuern zu zahlen? Beim Verkauf bleiben diese Abschreibungen nicht mehr unbemerkt: Seit 2025 werden sie in die Berechnung des Veräußerungsgewinns einbezogen. Für Eigentümer, die jahrelang abgeschrieben haben, kann die Rechnung deutlich steigen.
Dieser Artikel stützt sich auf die dafür gelesenen offiziellen Seiten: die Seite von impots.gouv.fr „Je vends un bien immobilier donné en location meublée“ (geändert am 10. Juli 2026), die Seite zum Veräußerungsgewinn bei Immobilien, das Merkblatt von service-public.gouv.fr „Plus-value immobilière“, das Merkblatt „Location meublée“ und die Antwort des Ministers auf die schriftliche Anfrage Nr. 10097 der Assemblée nationale, veröffentlicht im Journal officiel am 24. März 2026. Den Gesetzestext auf Légifrance und den aktuellen Kommentar des Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, der offiziellen Sammlung der Verwaltungsdoktrin) konnten wir nicht lesen.
Letzte Überprüfung der Quellen: 19. Oktober 2026. Dies ist keine individuelle Steuerberatung: Bitte prüfen Sie es anhand Ihrer Situation, mit Ihrem Notar oder Ihrem Steuerberater (expert-comptable). Zitate aus französischen offiziellen Quellen sind eigene Übersetzungen.
Was ändert sich beim Veräußerungsgewinn einer möblierten Immobilie im LMNP?
Die Abschreibungen, die Sie von Ihren Mieteinnahmen abgezogen haben, werden beim Verkauf nun zum Veräußerungsgewinn addiert. Laut impots.gouv.fr hat die loi de finances 2025 (das französische Haushaltsgesetz 2025) die Berechnung des Veräußerungsgewinns für Verkäufe ab dem 15. Februar 2025 geändert: Unterliegen Sie einem Regime réel der gewerblichen Gewinne (bénéfices industriels et commerciaux, BIC), müssen die zur Ermittlung Ihres steuerpflichtigen Ergebnisses vorgenommenen Abschreibungen wieder hinzugerechnet werden.
Vor dieser Reform konnte der nicht berufsmäßige Vermieter möblierter Objekte (loueur en meublé non professionnel, LMNP) die Abschreibung der Wohnung von seinen Mieteinnahmen abziehen, ohne dass sie beim Verkauf zählte. Die Seite von impots.gouv.fr zum Veräußerungsgewinn bei Immobilien sagt, dass die loi de finances 2025 „diesen Vorteil beendet“ (eigene Übersetzung): Die Abschreibungen werden für die Berechnung des Veräußerungsgewinns wieder hinzugerechnet, vor dem Abschlag für die Haltedauer.
Das betreffende Gesetz ist Artikel 84 des Gesetzes Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025. Der Minister hat in seiner Antwort vom 24. März 2026 klargestellt, dass diese Regelung für Verkäufe ab dem Tag nach der Verkündung des Gesetzes gilt, unabhängig vom Vermietungsbeginn des Objekts, und dass sämtliche Abschreibungen, die während der Vermietungszeit nach Artikel 39 C des code général des impôts (französisches Steuergesetzbuch) abgezogen wurden, berücksichtigt werden, vorbehaltlich der Abschläge für die Haltedauer. Eine seit zehn Jahren möbliert vermietete Wohnung ist also für alle zehn Jahre betroffen.
Wer ist betroffen, und wer nicht?
Betroffen ist nur der nicht berufsmäßige Vermieter möblierter Objekte, der im Regime réel Abschreibungen abgezogen hat. Die übrigen Fälle laut den offiziellen Seiten:
| Ihre Situation | Wirkung beim Verkauf |
|---|---|
| LMNP im Regime réel, Abschreibungen abgezogen | Abschreibungen werden in den Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet (Verkäufe seit dem 15. Februar 2025) |
| LMNP im Micro-BIC | Das Micro-BIC gewährt eine pauschale Kürzung für Kosten, ohne Abzug der Ausgaben (service-public.gouv.fr); es wird keine Abschreibung abgezogen, also gibt es nach unserer Lesart nichts hinzuzurechnen |
| Berufsmäßiger Vermieter möblierter Objekte (LMP) | Der Veräußerungsgewinn fällt unter die betrieblichen Veräußerungsgewinne (impots.gouv.fr) |
| Objekte in Serviceresidenzen (Studenten-, Senioren-, Behindertenresidenzen) | Laut impots.gouv.fr von der Maßnahme nicht betroffen; Bedingungen bitte prüfen |
Ob Sie im Micro-BIC oder im Regime réel sind, lesen Sie in unserem Leitfaden zur Erklärung von Einnahmen aus möblierter Vermietung; zur Grenze zwischen LMNP und LMP (berufsmäßiger Vermieter) siehe unseren Artikel zum Status des berufsmäßigen Vermieters.
Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?
Der Bruttogewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis, wobei Letzterer bei Verkäufen seit dem 15. Februar 2025 um alle während der Vermietung abgezogenen Abschreibungen gemindert wird. Laut service-public.gouv.fr ist der Verkaufspreis der Preis laut Kaufvertrag, vermindert um die belegten Verkaufskosten (zum Beispiel die vorgeschriebenen Gutachten). Der Anschaffungspreis ist der Preis laut Kaufvertrag, erhöht um die Anschaffungsnebenkosten (tatsächlicher Betrag oder Pauschale von 7,5 % des Kaufpreises) und die Ausgaben für Arbeiten (tatsächlicher Betrag oder Pauschale von 15 % des Kaufpreises, wenn das Objekt seit mehr als fünf Jahren gehalten wird).
Dasselbe Merkblatt ergänzt für den nicht berufsmäßigen Vermieter, dass die abgezogenen Abschreibungen „unter bestimmten Bedingungen“ (eigene Übersetzung) für Verkäufe seit dem 15. Februar 2025 dem Anschaffungspreis wieder hinzugerechnet werden. Wie sich die Abschreibungen mit der Pauschale für Arbeiten verbinden, haben wir nicht gelesen: Fragen Sie Ihren Notar.
Anschließend gelten zwei Abschläge für die Haltedauer, einer für die Einkommensteuer und einer für die Sozialabgaben (prélèvements sociaux, die Sozialabgaben auf Kapital- und Vermögenseinkünfte):
| Haltedauer | Abschlag pro Jahr (Einkommensteuer) | Abschlag pro Jahr (Sozialabgaben) |
|---|---|---|
| Bis 5 Jahre | 0 % | 0 % |
| Vom 6. bis zum 21. Jahr | 6 % | 1,65 % |
| Vollendetes 22. Jahr | 4 % | 1,6 % |
| Nach dem 22. Jahr | Befreiung | 9 % |
| Nach dem 30. Jahr | Befreiung | Befreiung |
Der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn beträgt 19 % für die Einkommensteuer und 17,2 % für die Sozialabgaben, laut service-public.gouv.fr, die auch einen Zuschlag von 2 % bis 6 % nennt, wenn der steuerpflichtige Gewinn 50.000 € übersteigt, berechnet auf dem Formular 2048-IMM-SD (in der Praxis durch den Notar).
Welche Auswirkung in Zahlen? Ein vereinfachtes Beispiel
In einem fiktiven, vereinfachten Beispiel fallen durch die Wiederhinzurechnung von 60.000 € Abschreibungen 17.448,60 € mehr Steuern und Sozialabgaben an. Hier die Annahmen (Berechnung von Majordia, zur Veranschaulichung, ohne Zuschlag, ohne Kosten und Arbeiten, ohne Befreiung):
- Wohnung für 200.000 € gekauft und nach 10 Jahren Vermietung für 280.000 € verkauft;
- 60.000 € Abschreibungen im Regime réel abgezogen;
- Abschlag nach 10 Jahren: 30 % auf die Einkommensteuer (6 % × 5 Jahre) und 8,25 % auf die Sozialabgaben (1,65 % × 5 Jahre).
| Vor der Reform (ohne Wiederhinzurechnung) | Nach der Reform (mit Wiederhinzurechnung) | |
|---|---|---|
| Bruttogewinn | 80.000 € | 140.000 € |
| Einkommensteuer zu 19 % (nach Abschlag von 30 %) | 10.640,00 € | 18.620,00 € |
| Sozialabgaben zu 17,2 % (nach Abschlag von 8,25 %) | 12.624,80 € | 22.093,40 € |
| Gesamt | 23.264,80 € | 40.713,40 € |
Der Unterschied beträgt 17.448,60 €. Der Zuschlag von 2 % bis 6 %, den diese Rechnung ignoriert, würde die Differenz bei hohem steuerpflichtigem Gewinn weiter erhöhen.
Kann man dem entgehen?
Zwei Elemente mindern oder beseitigen die Wirkung, laut service-public.gouv.fr und impots.gouv.fr:
- Lange Haltedauer: Der Gewinn ist nach 22 Jahren Haltedauer von der Einkommensteuer und nach 30 Jahren von den Sozialabgaben befreit; der Abschlag für die Haltedauer gilt auch für den wieder hinzugerechneten Gewinn;
- Andere Befreiungen: service-public.gouv.fr listet weitere auf, unter Bedingungen, die das Objekt, den Verkäufer oder den Käufer betreffen: Prüfen Sie, welche für Sie gelten können.
Sollte man auf die Abschreibung verzichten?
Nicht unbedingt: Die Abschreibung senkt jedes Jahr die Steuer, und die Reform macht daraus eine aufgeschobene statt einer erlassenen Steuer. Service-public.gouv.fr erinnert daran, dass man im Regime réel die Abschreibung des Kaufpreises der Güter (Wohnung und Möbel) abziehen kann. Die richtige Rechnung vergleicht über die geplante Haltedauer die jährlich gesparte Steuer mit der zusätzlichen Steuer beim Verkauf. Diese Abwägung hängt von Ihrem Verkaufshorizont ab: Das ist eine Frage für einen Steuerberater, mit Ihren Zahlen.
Wenn Sie als möbliertes Ferienobjekt (meublé de tourisme) vermieten, verändert die Klassifizierung auch die Wahl zwischen Micro-BIC und Regime réel; siehe unseren Artikel zur Klassifizierung und den Pillar-Artikel zur Besteuerung der Kurzzeitvermietung.
Was sollten Sie vor dem Verkauf tun?
Bereiten Sie drei Dinge mit Ihrem Notar und Ihrem Steuerberater vor:
- Die Summe der abgezogenen Abschreibungen seit Vermietungsbeginn, übernommen aus Ihren Steuerunterlagen (liasses fiscales);
- Das Anschaffungsdatum, denn die Abschläge und die Schwellen von 22 und 30 Jahren hängen davon ab;
- Eine Steuersimulation, bevor Sie den Vorvertrag (promesse de vente) unterschreiben: Der Notar erstellt die Erklärung und zahlt die Steuer beim Grundbuch- und Liegenschaftsamt (service de la publicité foncière) (service-public.gouv.fr).
Der kostenlose Rechner Abschlag Micro-BIC und Gesetz Le Meur von Majordia behandelt die Abschläge auf Mieteinnahmen, nicht den Veräußerungsgewinn beim Wiederverkauf: Für den Verkauf wenden Sie sich an einen Profi.
Das Wichtigste in Kürze
Information
- Regel: Für Verkäufe seit dem 15. Februar 2025 werden die im LMNP im Regime réel abgezogenen Abschreibungen in den Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet, vor dem Abschlag für die Haltedauer (impots.gouv.fr, Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025, Artikel 84).
- Reichweite: alle während der Vermietung abgezogenen Abschreibungen, unabhängig vom Vermietungsbeginn (ministerielle Antwort, veröffentlicht am 24. März 2026).
- Ausgenommen: LMP (betriebliche Veräußerungsgewinne), Micro-BIC (nichts abgeschrieben, nach unserer Lesart), bestimmte Objekte in Serviceresidenzen.
- Sätze: 19 % Einkommensteuer, 17,2 % Sozialabgaben, Zuschlag von 2 % bis 6 % bei einem steuerpflichtigen Gewinn über 50.000 €; Befreiung von der Steuer nach 22 Jahren, von den Sozialabgaben nach 30 Jahren.
- Fiktives Beispiel: 60.000 € über 10 Jahre abgeschrieben bringen 17.448,60 € mehr Steuern und Abgaben (ohne Zuschlag).
- Nicht gelesen: Gesetzestext, aktuelles BOFiP, genaue Bedingungen der Ausnahmen: Bitte anhand Ihrer Situation prüfen.
FAQ
Werden die abgezogenen Abschreibungen beim Verkauf eines LMNP wirklich wieder hinzugerechnet?
Ja, im Regime réel: impots.gouv.fr gibt an, dass für Verkäufe ab dem 15. Februar 2025 die vorgenommenen Abschreibungen in die Berechnung des Veräußerungsgewinns wieder einbezogen werden müssen.
Gilt die Regel, wenn meine Wohnung schon vor 2025 möbliert vermietet wurde?
Ja. Die Antwort des Ministers (JO vom 24. März 2026) stellt klar, dass die Regel für Verkäufe ab dem Tag nach der Verkündung des Gesetzes gilt, unabhängig vom Vermietungsbeginn des Objekts, und dass sämtliche während der Vermietungszeit abgezogenen Abschreibungen berücksichtigt werden.
Bin ich betroffen, wenn ich im Micro-BIC bin?
Im Micro-BIC erhalten Sie eine pauschale Kürzung für Kosten und ziehen Ihre Ausgaben nicht ab (service-public.gouv.fr). Es gibt also keine abgezogene Abschreibung, die wieder hinzuzurechnen wäre, nach unserer Lesart. Prüfen Sie Ihre Situation mit Ihrem Notar.
Und wenn ich berufsmäßiger Vermieter möblierter Objekte (LMP) bin?
Der Veräußerungsgewinn fällt laut impots.gouv.fr unter die betrieblichen Veräußerungsgewinne, ein anderes Regime als das für Privatpersonen.
Sind Studenten- oder Seniorenresidenzen betroffen?
Impots.gouv.fr gibt an, dass bestimmte Objekte in Serviceresidenzen (Studentenresidenzen, Seniorenresidenzen, Residenzen für Menschen mit Behinderung) von der Maßnahme nicht betroffen sind. Die Bedingungen konnten hier nicht gelesen werden: Bitte prüfen Sie sie.
Wer berechnet und zahlt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn?
In der Praxis der Notar: Er erstellt die Erklärung und zahlt die Steuer beim service de la publicité foncière am Ort des Objekts, laut service-public.gouv.fr. Den Gewinn geben Sie anschließend in Ihrer Einkommensteuererklärung an.
Wieder hinzurechnen, simulieren, dann entscheiden
Die Reform verbietet das Abschreiben nicht: Sie lässt beim Verkauf einen Teil des jedes Jahr genossenen Vorteils bezahlen. Machen Sie die Simulation vor dem Verkauf, mit Ihren tatsächlichen Abschreibungen. Für den Rest Ihrer Steuern als Vermieter beginnen Sie mit dem kostenlosen Abschlagsrechner und der Seite Preise, wenn Sie Ihre Aufenthalte mit dem Angebot Basis (kostenlos, Optionen nach Wahl) verwalten möchten.
Bildnachweise. Titelbild: Foto „White and red wooden house miniature on brown table“ von Tierra Mallorca, Unsplash, Unsplash-Lizenz. Fotos im Text: „A calculator sitting on top of a table next to a laptop“ von Jakub Żerdzicki, Unsplash, und „Gray key“ von Kelly Sikkema, Unsplash, Unsplash-Lizenz.
