Um Einnahmen aus möblierter Vermietung in Frankreich zu erklären, tragen Sie den Bruttobetrag Ihrer Einnahmen in Ihre Einkommensteuererklärung ein, mit der ergänzenden Erklärung 2042 C PRO und der SIRET-Nummer, die Sie bei der Anmeldung der Tätigkeit erhalten haben. Alles Weitere hängt von zwei Fragen ab: Ist Ihr Objekt als möbliertes Ferienobjekt klassifiziert, und überschreiten Ihre Einnahmen die Grenze des Micro-BIC? Dieser Leitfaden folgt den offiziellen Seiten von service-public.gouv.fr, der Steuerverwaltung und ihrer praktischen Broschüre 2026 Schritt für Schritt.
Er richtet sich an nicht berufsmäßige Vermieter möblierter Ferienobjekte (Airbnb, Booking, Direktbuchungen). Er ersetzt keine Beratung durch einen Steuerberater oder Expert-comptable: Die Grenzen ändern sich von Jahr zu Jahr, und Ihre Situation (andere Einkünfte, Status, Objekt in einer Gesellschaft) kann die Antwort verändern.
Letzte Überprüfung der Quellen: 10. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Information und ist keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die Steuerregeln ändern sich jedes Jahr: Prüfen Sie sie vor der Abgabe anhand Ihrer persönlichen Situation. Zitate aus französischen offiziellen Quellen sind eigene Übersetzungen.
Wer muss Einnahmen aus möblierter Vermietung erklären?
Jeder Eigentümer, der ein möbliertes Objekt an Gäste auf Zeit vermietet, muss diese Einnahmen erklären, von wenigen Sonderfällen abgesehen. Laut service-public.gouv.fr (Seite geprüft am 15. April 2026) werden nicht berufsmäßige Vermieter möblierter Objekte (LMNP, loueurs en meublé non professionnels) nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert, und ihre Einnahmen werden als gewerbliche Gewinne (BIC) erklärt. Die Seite nennt einfache Beispiele: die Wohnung für ein Wochenende vermieten, oder im Skiurlaub oder am Meer.
Sie gelten als nicht berufsmäßiger Vermieter, wenn mindestens eine dieser Bedingungen erfüllt ist: Die jährlichen Einnahmen Ihres Haushalts liegen unter 23.000 €, oder sie liegen unter der Summe der übrigen Erwerbseinkünfte des Haushalts (Gehälter, andere BIC). Details zum Wechsel in den professionellen Status finden Sie in unserem Artikel zum Status LMNP und LMP.
Micro-BIC oder Regime réel: was gilt für Sie?
Micro-BIC ist ein vereinfachtes Regime, bei dem die Verwaltung eine pauschale Kürzung auf Ihre Einnahmen anwendet, ohne dass Sie Ihre Ausgaben abziehen; das Regime réel erlaubt den Abzug Ihrer Ausgaben und der Abschreibungen. Laut service-public.gouv.fr hängen die Grenzen von der Art des Objekts ab, und die Seite unterscheidet Einnahmen aus 2025 (Erklärung im Frühjahr 2026) von Einnahmen aus 2026 (Erklärung im April 2027).
| Art der möblierten Vermietung | Grenze Micro-BIC, Einnahmen 2025 | Grenze Micro-BIC, Einnahmen 2026 | Pauschale |
|---|---|---|---|
| Nicht klassifiziertes möbliertes Ferienobjekt | 15.000 € | 15.000 € | 30 % |
| Klassifiziertes möbliertes Ferienobjekt oder Gästezimmer | 77.700 € | 83.600 € | 50 % |
| Andere möblierte Vermietung (langfristig) | 77.700 € | 83.600 € | 50 % |
Oberhalb der Grenze gilt das Regime réel von Rechts wegen. Darunter gilt Micro-BIC, es sei denn, Sie optieren für das Regime réel: Die Option wird danach jedes Jahr stillschweigend verlängert, sofern Sie nicht verzichten, und sie musste vor Ablauf der Abgabefrist ausgeübt werden (Frühjahr 2026 für die Einnahmen 2025, laut der Seite). Liegen Ihre Einnahmen unter 305 €, zahlen Sie im Micro-BIC keine Steuer. Die Seite „Les locations meublées“ auf impots.gouv.fr (aktualisiert am 8. April 2026) bestätigt die Grenzen von 15.000 € für nicht klassifizierte Ferienobjekte und 77.700 € für Gästezimmer und klassifizierte Objekte mit einer Pauschale von 30 % oder 50 %. Die praktische Broschüre 2026 erklärt, woher diese Sätze stammen: Das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 (Artikel 7) legt die Pauschale auf 50 % für klassifizierte Objekte und Gästezimmer bis 77.700 € Jahreseinnahmen fest und auf 30 % für nicht klassifizierte Objekte bis 15.000 €.
Foto: Jack ma, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 3.0.
Warum zählt die Klassifizierung so viel? Weil ein klassifiziertes Objekt mit mehr als dem Fünffachen an Einnahmen im vereinfachten Regime bleiben kann (77.700 € gegenüber 15.000 €) und eine höhere Pauschale erhält. Unser Leitfaden zur Klassifizierung als möbliertes Ferienobjekt erklärt die Schritte.
Welches Formular und welche Zeilen füllen Sie aus?
Micro-BIC wird mit der ergänzenden Erklärung 2042 C PRO erklärt, das Regime réel mit dem Formular 2031-SD, dessen Beträge in die 2042 C PRO übertragen werden. Laut service-public.gouv.fr trägt ein Vermieter im Micro-BIC den Bruttobetrag der Einnahmen online oder auf dem Formular 2042 C PRO ein, zusammen mit der SIRET-Nummer, und ein Vermieter im Regime réel füllt das Formular 2031-SD aus und überträgt die Beträge.
Die praktische Broschüre 2026 enthält die Erklärung 2042 C PRO für die Einkünfte 2025, in der Micro-BIC je nach Art der Vermietung in drei Zeilen erklärt wird (Bruttoeinnahmen, ohne Abzug einer Pauschale):
| Zeile (Erklärender 1) | Art der möblierten Vermietung |
|---|---|
| 5NG | Vermietung von Gästezimmern und klassifizierten möblierten Ferienobjekten |
| 5NH | Vermietung nicht klassifizierter möblierter Ferienobjekte |
| 5NI | Übrige möblierte Vermietungen |
Die Erklärenden 2 und 3 verwenden die Zeilen 5OG, 5OH, 5OI sowie 5PG, 5PH, 5PI. Eine eigene Zeile gibt es auch für Vermietungen, deren Sozialbeiträge von den Sozialversicherungsträgern erhoben werden (5NJ, 5NK und 5NL für Erklärenden 1); das betrifft Vermieter, deren Beiträge von diesen Stellen eingezogen werden (siehe die Schwelle von 23.000 € weiter unten). Die Verwaltung bestätigt die Zeile 5NH in ihrem Merkblatt „Comment déclarer mes revenus issus de la location meublée ?“: Bruttoeinnahmen in der 2042 C PRO, Zeile 5NH, mit automatischer Pauschale von 30 %.
Zeilennummern können sich von einer Kampagne zur nächsten ändern: Verwenden Sie stets die praktische Broschüre des laufenden Jahres und die Online-Erklärung, die je nach Ihren Antworten die richtigen Felder ausfüllt. Dieser Leitfaden stützt sich auf die Erklärung der Einkünfte 2025, abgegeben im Frühjahr 2026 (praktische Broschüre 2026, Formular 2042 C PRO).
Wie melden Sie die Tätigkeit an und erhalten eine SIRET-Nummer?
Vor Ihrer ersten Einkommensteuererklärung müssen Sie den Beginn der Tätigkeit als Vermieter möblierter Objekte beim Unternehmensformalitäten-Schalter (guichet des formalités des entreprises) anmelden, der Ihnen eine SIRET-Nummer gibt. Laut service-public.gouv.fr ist das Verfahren kostenlos und muss innerhalb von 15 Tagen nach dem ersten Vermietungstag erfolgen; es liefert die SIRET, die Sie in Ihre Steuererklärung eintragen. Die SIRET bleibt in Ihrem persönlichen Bereich des Schalters abrufbar, und die Insee stellt seit dem 1. Januar 2023 keine Eintragungsbescheinigung mehr aus (entreprendre.service-public.gouv.fr, Seite geprüft am 30. Januar 2025).
Dieselbe Anmeldung löst eine weitere Pflicht aus: die lokale Gewerbesteuer CFE (cotisation foncière des entreprises). Sie hat einen eigenen Kalender, den unser Leitfaden zur CFE bei möblierter Vermietung darstellt.
Foto: Mathieu Kappler, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 4.0.
Was zählt zu den Einnahmen?
Im Micro-BIC erklären Sie den Bruttobetrag Ihrer Jahreseinnahmen, ohne Ausgaben abzuziehen. Diese Formulierung steht sowohl auf der Seite von service-public.gouv.fr („le montant brut de vos recettes“) als auch im Merkblatt der Verwaltung („recettes brutes, sans déduire aucun abattement“). Da Ausgaben im Micro-BIC nicht abziehbar sind, soll die Pauschale von 30 % oder 50 % sie abdecken. Nach dieser Lesart zählen Plattformgebühren zu den von der Pauschale abgedeckten Ausgaben und nicht zu einem gesonderten Abzug. Das sollten Sie mit der Verwaltung oder Ihrem Steuerberater bestätigen, denn die Jahresübersichten der Plattformen zeigen mitunter einen Betrag nach Abzug der Provision.
In der Praxis sammeln Sie alles für das Kalenderjahr:
- Auszahlungen der Plattformen (Airbnb, Booking, Abritel) für die Aufenthalte des Jahres;
- Direktbuchungen, die per Überweisung, Karte oder bar eingegangen sind;
- kostenpflichtige Zusatzleistungen, die dem Gast berechnet und eingenommen wurden (grundsätzlich einzubeziehen, je nach Art der Leistung zu bestätigen).
Unser Artikel zur Besteuerung der Kurzzeitvermietung gibt den allgemeinen Rahmen, und der zur elektronischen Rechnungsstellung erklärt die Rechnungspflichten, die die Erklärung ergänzen.
Ein Rechenbeispiel: was bleibt steuerpflichtig?
Hier eine Beispielrechnung auf Basis der oben genannten offiziellen Sätze. Berechnung von Majordia auf Grundlage von service-public.gouv.fr: Bei 12.000 € Bruttoeinnahmen beträgt die Bemessungsgrundlage im Micro-BIC 8.400 € für ein nicht klassifiziertes Objekt (Pauschale 30 %) und 6.000 € für ein klassifiziertes Objekt (Pauschale 50 %). Diese Beträge werden zu Ihren anderen Einkünften addiert und nach dem Einkommensteuertarif besteuert: Die Steuer hängt also von Ihrer Progressionsstufe ab, die diese Rechnung nicht liefert.
Bei 20.000 € Einnahmen überschreitet das nicht klassifizierte Objekt die Grenze von 15.000 €: Das Regime réel gilt von Rechts wegen, mit dem Formular 2031-SD. Dieselbe Jahresmiete bei einem klassifizierten Objekt bleibt im Micro-BIC, da die Grenze für die Einnahmen 2025 bei 77.700 € liegt. Das Merkblatt der Verwaltung ergänzt, dass im Regime réel bei Einnahmen über 37.500 € und mehreren parahotelleriemäßigen Leistungen Mehrwertsteuer berechnet werden muss, während die auf Einkäufe gezahlte Mehrwertsteuer abgezogen werden kann: Prüfen Sie dies anhand Ihrer Situation.
Wann lohnt sich das Regime réel mehr?
Das Regime réel lohnt sich mehr, wenn Ihre tatsächlichen Ausgaben die Pauschale übersteigen, insbesondere bei Kreditfinanzierung oder hohen Investitionen. Laut service-public.gouv.fr erlaubt das Regime réel den Abzug der im Interesse der Tätigkeit getragenen Ausgaben, sofern Sie sie belegen können, etwa die Abschreibung des Kaufpreises von Immobilie und Möbeln. Ein Defizit kann von den Einkünften aus nicht berufsmäßiger möblierter Vermietung desselben Jahres und der folgenden 10 Jahre abgezogen werden; vom Gesamteinkommen ist es nur für einen berufsmäßigen Vermieter abziehbar.
Der Vergleich ist einfach aufzustellen: Addieren Sie die Ausgaben des Jahres (Kreditzinsen, Reinigung, Wäsche, Versicherung, Grundsteuer, Abonnements, Abschreibungen) und vergleichen Sie sie mit 30 % oder 50 % Ihrer Einnahmen. Liegen sie deutlich darüber, lohnt sich eine Simulation mit einem Steuerberater. Liegen sie darunter, ist Micro-BIC einfacher und im Aufwand günstiger.
Ab wann fallen Sozialbeiträge an?
Ab 23.000 € Jahreseinnahmen löst die möblierte Kurzzeitvermietung Sozialbeiträge aus. Laut service-public.gouv.fr (Seite geprüft am 20. Februar 2026) gehört die Tätigkeit für die Urssaf zur Verwaltung des Privatvermögens und löst keine Beiträge aus, wenn die Einnahmen höchstens 23.000 € betragen: Sie zahlen dann nur die Sozialabgaben auf Kapital- und Vermögenseinkünfte (prélèvements sociaux). Oberhalb dieser Schwelle verlangt die „berufsmäßige“ möblierte Vermietung Sozialbeiträge.
Für ein möbliertes Ferienobjekt nennt die Seite: Unter 15.000 € Einnahmen zahlen Sie keine Sozialbeiträge, müssen Ihre Einnahmen aber weiterhin erklären. Zwischen 23.000 € und der Micro-BIC-Grenze verlangt die Seite die Anmeldung beim Unternehmensformalitäten-Schalter und die Wahl eines Zugehörigkeitsregimes. Diese Regeln unterscheiden sich für die Einkünfte 2025 und 2026: Lesen Sie die aktuelle Seite für das betreffende Jahr und bestätigen Sie mit Ihrer Urssaf.
Und die Vermietung eines Zimmers in der Hauptwohnung?
Die Vermietung eines Zimmers der Hauptwohnung an Gäste auf Zeit ist steuerfrei, solange die Einnahmen 760 € einschließlich Steuern pro Jahr nicht übersteigen. Laut service-public.gouv.fr gilt diese Befreiung für gelegentliche Vermietung; für habituelle Vermietung befreit eine eigene Regelung, offen bis 31. Dezember 2026, von der Erklärungspflicht, wenn das vermietete Zimmer die Hauptwohnung des Mieters ist und die Miete innerhalb jährlicher Grenzen pro Quadratmeter bleibt (215 € in Île-de-France und 159 € in den übrigen Regionen für Einnahmen 2026, ohne Nebenkosten). Das Merkblatt der Verwaltung bestätigt die Schwelle von 760 € pro Jahr für Zimmer der Hauptwohnung. Vermieten Sie dagegen ein ganzes Objekt an Reisende, gilt dieser Fall nicht.
Häufige Fehler vermeiden
Die häufigsten Fehler entstehen durch ein falsch bestimmtes Regime oder eine falsche Grenze, weniger durch eine vergessene Zeile. Hier die fünf nützlichsten Kontrollpunkte:
- Klassifiziert und nicht klassifiziert verwechseln. Die Grenze springt je nach Klassifizierung von 15.000 € auf 77.700 € (83.600 € für Einnahmen 2026); prüfen Sie Ihren Klassifizierungsbescheid.
- Die Anmeldung der Tätigkeit vergessen. Ohne SIRET kann die Steuererklärung nicht korrekt ausgefüllt werden.
- Im Micro-BIC Ausgaben abziehen. Sie sind nicht abziehbar: Die Pauschale ersetzt sie.
- Die Option für das Regime réel vernachlässigen. Sie verlängert sich stillschweigend; prüfen Sie sie jedes Jahr vor Ablauf der Abgabefrist.
- Andere lokale Steuern übersehen. Die CFE und je nach Fall die taxe d'habitation auf Zweitwohnsitze kommen hinzu: siehe unseren Leitfaden zur taxe d'habitation und Ferienvermietung.
Das Wichtigste in Kürze
Information
- Einnahmen werden als BIC in der 2042 C PRO erklärt: Zeilen 5NG (klassifiziert oder Gästezimmer), 5NH (nicht klassifiziert) und 5NI (übrige möblierte Vermietungen) für Erklärenden 1.
- Micro-BIC gewährt eine Pauschale von 50 % (klassifiziert, Grenze 77.700 € für Einnahmen 2025, 83.600 € für 2026) oder 30 % (nicht klassifiziert, Grenze 15.000 €).
- Oberhalb der Grenze gilt das Regime réel: Formular 2031-SD, übertragen in die 2042 C PRO.
- Sie brauchen eine SIRET, kostenlos erhältlich beim Unternehmensformalitäten-Schalter innerhalb von 15 Tagen nach dem ersten Vermietungstag.
- Ab 23.000 € Jahreseinnahmen kommen Sozialbeiträge hinzu.
FAQ
Welche Zeile gilt für ein nicht klassifiziertes möbliertes Ferienobjekt?
Es ist die Zeile 5NH der ergänzenden Erklärung 2042 C PRO, in die Sie Ihre Bruttoeinnahmen ohne Abzug einer Pauschale eintragen. Die Pauschale von 30 % wendet die Verwaltung automatisch an, mit einem Minimum von 305 € (Merkblatt der Steuerverwaltung).
Mein klassifiziertes Objekt überschreitet 77.700 € Einnahmen: was passiert?
Das Regime réel gilt von Rechts wegen. Für Einnahmen 2025 nennt service-public.gouv.fr, dass Sie im ersten oder zweiten Jahr der Überschreitung Micro-BIC ein weiteres Jahr nutzen können, mit einer anderen Pauschale: Die Seite nennt in diesem Fall 71 % für 2025. Prüfen Sie Ihre genaue Situation vor der Abgabe, denn diese Übergangsregel hängt vom Jahr ab.
Kann man die Provision von Airbnb oder Booking abziehen?
Im Micro-BIC sind Ausgaben nicht abziehbar: Die Pauschale ersetzt sie. Im Regime réel ziehen Sie belegte Ausgaben ab, wozu grundsätzlich Plattformgebühren zählen; bestätigen Sie mit Ihrem Steuerberater, wie Ihre Situation behandelt wird.
Muss man Einnahmen unter 305 € erklären?
Ja, Sie erklären Ihre Einnahmen, aber die Mindestpauschale von 305 € senkt die Bemessungsgrundlage auf null: Es ist keine Steuer fällig, laut service-public.gouv.fr. Die Schwelle von 15.000 € betrifft dagegen die Sozialbeiträge bei einem möblierten Ferienobjekt.
Wann sind die Mieteinnahmen 2026 zu erklären?
Laut service-public.gouv.fr werden die 2026 erzielten Einnahmen im April 2027 erklärt; die genaue Frist hängt von Ihrem Département und der Kampagne ab, die die Steuerverwaltung jedes Jahr veröffentlicht.
Ist ein Steuerberater Pflicht?
Nein, keine der gelesenen Quellen verlangt ihn. Im Micro-BIC reicht in der Regel die Online-Erklärung. Ein Profi lohnt sich im Regime réel (Formular 2031-SD, Abschreibungen) oder zum Vergleich von Micro-BIC und Regime réel.
Die Erklärung schon im Herbst vorbereiten
Am einfachsten führen Sie eine Jahrestabelle Ihrer Einnahmen, Aufenthalt für Aufenthalt, mit der Art des Objekts (klassifiziert oder nicht) und dem eingenommenen Bruttobetrag. Mit dem digitalen Gästebuch von Majordia hat jedes Objekt ein per QR-Code abrufbares Gästebuch mit Rubriken für WLAN, Türcode, Kontakte und Notrufnummern, automatisch in sechs Sprachen übersetzt: Das spart Zeit während der Aufenthalte, ist aber kein Werkzeug für die Steuererklärung. Die Tarife stehen auf der Seite Preise. Majordia berechnet Ihre Steuer nicht: Für die Erklärung selbst stützen Sie sich auf die Steuerverwaltung, Ihre Urssaf und einen Profi.
Siehe auch: den Pillar-Artikel zur Besteuerung und das Gesetz Le Meur und Declaloc zu den Registrierungspflichten des Objekts.
Bildnachweise. Titelbild: Foto „a calculator and a pen sitting on top of a piece of paper“ von Aaron Lefler, Unsplash, Unsplash-Lizenz. Illustrationen: Jack ma (CC BY-SA 3.0) und Mathieu Kappler (CC BY-SA 4.0), über Wikimedia Commons; Bilder in WebP umgewandelt und skaliert.
