¿Alquila un apartamento en Berlín, una habitación en Hamburgo o un estudio en Colonia en Airbnb, y se pregunta si necesita un número de registro? En Alemania, la respuesta depende del municipio: no existe un registro nacional. A 26 de octubre de 2026, la Bundesnetzagentur (la agencia federal de redes) contaba 12 municipios donde el registro es obligatorio. Y desde el verano de 2026, las plataformas le transmiten cada mes las pernoctaciones alquiladas.
Este artículo se basa en páginas oficiales leídas para la ocasión: la página de la Bundesnetzagentur sobre el alquiler de corta duración y su lista de zonas con registro (situación a 26 de octubre de 2026), el Reglamento (UE) 2024/1028, la página de berlin.de sobre la prohibición del desvío de viviendas, el reglamento municipal de Múnich y el comunicado del Senado de Hamburgo del 6 de mayo de 2026. No hemos podido leer las páginas del Ministerio Federal de Economía (acceso bloqueado): no las citamos.
Última verificación de las fuentes: 1 de noviembre de 2026. Esto no es asesoramiento jurídico ni fiscal, a comprobar según su situación y su municipio, ante la administración competente.
¿Quién fija las reglas del alquiler de corta duración en Alemania?
En Alemania, son los Länder y los municipios quienes fijan las reglas del alquiler de corta duración, no el Estado federal. La Bundesnetzagentur lo dice claramente: la puesta en marcha de los procedimientos de registro y la asignación de los números corresponden exclusivamente a las autoridades de los Länder y de los municipios. Un municipio solo puede crear un registro si una ley de su Land lo permite.
El marco común viene de la Unión Europea. El reglamento europeo sobre la transparencia del alquiler de corta duración, el Reglamento (UE) 2024/1028, se aplica desde el 20 de mayo de 2026. No crea un registro obligatorio en todas partes: fija cómo debe funcionar allí donde una autoridad lo ha elegido, y organiza el intercambio de datos entre plataformas y administraciones. Alemania lo ha integrado en su ley de servicios digitales, la Digitale-Dienste-Gesetz (DDG), en los artículos 22a y 22b.
En concreto, se superponen tres niveles:
- La Unión Europea: reglas comunes sobre el número de registro y los datos transmitidos por las plataformas.
- El Estado federal: un punto de entrada único para esos datos, confiado a la Bundesnetzagentur.
- El Land y el municipio: la propia obligación de registro, los límites de duración y las multas, a menudo en leyes contra el desvío de viviendas (Zweckentfremdungsverbot).
¿Qué papel tiene la Bundesnetzagentur desde el 1 de julio de 2026?
La Bundesnetzagentur sirve de punto de entrada único entre las plataformas y las autoridades locales: no expide ningún número. Según su página oficial, desde el 1 de julio de 2026 ejerce funciones centrales en el marco del reglamento europeo, y su punto de intercambio de datos entró en servicio real en esa misma fecha.
Sus funciones, tal como las describe:
- Recibir los datos de las plataformas: por regla general cada mes, el número de pernoctaciones y de huéspedes por anuncio. La primera transmisión tuvo lugar a partir del 1 de septiembre de 2026, con efecto retroactivo para julio y agosto. Las plataformas pequeñas transmiten al final de cada trimestre, como prevé el artículo 9 del reglamento europeo para las que tienen menos de 4 250 anuncios.
- Transmitir esos datos a los municipios que tienen un registro.
- Realizar controles por muestreo de la información declarada por los anfitriones, previstos a partir de octubre de 2026. La agencia precisa que seguirá más información.
- Supervisar las plataformas: según la Bundesnetzagentur, una plataforma que incumpla sus obligaciones se expone a una multa de hasta 100 000 euros.
Attention
Los controles por muestreo se anunciaron « a partir de octubre de 2026 ». A 1 de noviembre de 2026, la página oficial no daba más detalles. Si su municipio exige un número, compruebe desde ahora que aparece bien en su anuncio.
¿Hace falta un número de registro en toda Alemania?
No. El registro solo es obligatorio en los municipios que lo han implantado. A 26 de octubre de 2026, la lista oficial de la Bundesnetzagentur contaba 12 zonas activas:
| Land | Municipios con registro obligatorio |
|---|---|
| Berlín | Berlín |
| Hamburgo | Hamburgo |
| Baden-Wurtemberg | Tubinga |
| Renania del Norte-Westfalia | Aquisgrán, Bonn, Brühl, Colonia, Dortmund, Düsseldorf, Frechen, Münster, Wesseling |
La misma página indicaba que en ese momento no estaba previsto ningún nuevo procedimiento de registro. Esta lista puede cambiar: consúltela antes de publicar un anuncio, porque es la que usan las plataformas para saber dónde exigir un número.
Si su alojamiento está en uno de estos municipios, el número debe figurar en su anuncio. El artículo 7 del reglamento europeo obliga, en efecto, a las plataformas a mostrar el número de registro allí donde se exige. Cada número corresponde a un único alojamiento: dos apartamentos, dos números.
Múnich no figuraba en la lista del 26 de octubre de 2026, aunque la ciudad ha adoptado su propio registro (ver más abajo). Núremberg y Ratisbona tampoco figuraban. Fuera de estos municipios pueden aplicarse otras reglas locales, como una tasa turística o un límite de duración: infórmese en su ayuntamiento.
¿Cuáles son las reglas en Berlín?
En Berlín hace falta un número de registro para cualquier alquiler de corta duración, y a menudo también una autorización. La página de berlin.de distingue varios casos:
- Su residencia principal, alquilada durante sus ausencias: se necesita una autorización.
- Su residencia secundaria que ocupa usted mismo: es posible una autorización para un máximo de 90 días al año.
- Una parte de su residencia principal: no hace falta autorización si alquila como máximo el 49 % de la superficie habitable (la cocina y el baño cuentan la mitad). El número de registro sigue siendo obligatorio.
El número debe mostrarse claramente en el anuncio, tanto en una plataforma como en cualquier otra oferta pública. Se asigna a un alojamiento y a un anfitrión concretos. La cuarta ley de modificación de la ley berlinesa contra el desvío de viviendas (ZwVbG), que aplica el reglamento europeo, entró en vigor el 17 de junio de 2026.
Las sanciones son elevadas: según el Bezirksamt Mitte, una infracción de la ZwVbG puede costar hasta 500 000 euros de multa (artículo 7, apartado 4).
En cuanto a la tasa turística, la City Tax de Berlín asciende al 7,5 % del precio de la pernoctación desde el 1 de enero de 2025. La regla que eximía las estancias de más de 21 días desapareció en esa fecha. En 2026 se suprimió el umbral de 10 camas y la declaración se hace cada trimestre por vía electrónica. No hemos encontrado ninguna fuente oficial que confirme que Airbnb recauda esta tasa en su lugar: compruébelo en su cuenta de anfitrión y ante el Finanzamt competente.
¿Cuáles son las reglas en Múnich?
En Múnich, el registro es obligatorio desde el 1 de agosto de 2026, antes de cualquier oferta en una plataforma. Es lo que prevé el artículo 5a del reglamento municipal sobre el desvío de viviendas, adoptado el 9 de julio de 2026.
El mismo texto fija un límite de duración: alquilar un alojamiento a huéspedes durante más de ocho semanas en total por año natural se considera un desvío. Más allá, hace falta una autorización.
Las multas previstas en el artículo 14 del reglamento:
- hasta 500 000 euros por un uso sin autorización;
- hasta 50 000 euros por un alojamiento no registrado o un anuncio sin número.
La ficha informativa de la ciudad, fechada en julio de 2026, precisa que el número es gratuito. También indicaba que el enlace al portal de registro aún no se conocía. Múnich no aparecía en la lista de la Bundesnetzagentur del 26 de octubre de 2026: siga de cerca la página de la ciudad antes de publicar o modificar su anuncio.
¿Cuáles son las reglas en Hamburgo?
En Hamburgo hace falta un número llamado Wohnraumschutznummer, que debe indicarse en cada anuncio, y el alquiler de corta duración sin autorización está limitado a ocho semanas al año. Según las preguntas frecuentes oficiales de la ciudad, cada número está vinculado a un alojamiento concreto; había 14 332 a 30 de abril de 2026.
El comunicado del Senado del 6 de mayo de 2026 anuncia tres cambios:
- La ley modificada se aplica desde el 20 de mayo de 2026, al mismo tiempo que el reglamento europeo.
- Los anfitriones ya no tienen que declarar ellos mismos sus pernoctaciones: las plataformas transmiten esos datos. La obligación de registro y de mostrar el número sigue vigente.
- La excepción del 50 % desaparece el 1 de enero de 2027. Hasta ahora, alquilar como máximo la mitad de la vivienda, una habitación por ejemplo, era posible sin límite de duración. Después, la regla de las ocho semanas se aplicará sea cual sea la superficie alquilada, habitaciones incluidas.
Astuce
¿Alquila una habitación de su apartamento en Hamburgo todo el año? Cuente desde ahora sus semanas de alquiler: a partir del 1 de enero de 2027, más allá de ocho semanas al año, hará falta una autorización.
¿Y los impuestos?
Los ingresos de un alquiler amueblado de corta duración son imponibles en Alemania. La Ley del impuesto sobre la renta (EStG, artículo 21) los clasifica en principio entre los rendimientos de alquiler (Vermietung und Verpachtung). Según su situación, por ejemplo con servicios cercanos a la hostelería, puede aplicarse otro régimen: pida consejo a un Steuerberater.
Hacienda está informada: en aplicación de la directiva europea DAC7, la ley alemana sobre la transmisión de datos por las plataformas (PStTG) obliga a las plataformas a declarar los ingresos de los anfitriones a la Oficina Federal de Impuestos (BZSt) a más tardar el 31 de enero del año siguiente. Los ingresos de 2026 se transmitirán, por tanto, antes de finales de enero de 2027.
A esto se suman las tasas turísticas locales, como la City Tax de Berlín, cuyas reglas varían de una ciudad a otra.
¿Qué lista de comprobación seguir antes de publicar su anuncio en Alemania?
Antes de publicar o mantener en línea un anuncio en Alemania, compruebe estos puntos:
- ¿Está su municipio en la lista de la Bundesnetzagentur? Si es así, obtenga el número ante el municipio.
- ¿Tiene su ciudad su propio registro? Es el caso de Múnich desde el 1 de agosto de 2026.
- ¿Hace falta una autorización? Berlín, Múnich y Hamburgo limitan el alquiler de corta duración (residencia secundaria, ocho semanas al año, parte de la superficie).
- ¿Aparece el número en el anuncio? Un número por alojamiento.
- ¿Qué tasa turística? Infórmese en su ciudad y en el Finanzamt.
- ¿Están declarados sus ingresos? Las plataformas los transmiten al BZSt.
- ¿Está lista su acogida? Normas de la casa, separación de residuos, llegada autónoma, en el idioma de sus huéspedes.
Si alquila en varios países, nuestras guías sobre España y su registro único, Bélgica e Inglaterra muestran hasta qué punto cada país tiene su propia lógica.
Cómo recibir a huéspedes en Alemania: ¿qué idiomas?
Un manual de bienvenida en alemán y en inglés cubre a la mayoría de los huéspedes en Alemania; añada los idiomas de sus huéspedes habituales. Las normas de la casa, la separación de residuos (a menudo muy precisa en Alemania), el silencio nocturno y la llegada autónoma son los temas que más preguntas generan. Nuestro artículo sobre el manual de bienvenida para huéspedes extranjeros detalla el método.
Con Majordia, el manual de bienvenida digital existe en 6 idiomas (francés, alemán, inglés, español, italiano, neerlandés) y se abre con un código QR por alojamiento, sin aplicación que instalar. Majordia no gestiona su registro ni su autorización: esos trámites siguen siendo suyos ante su municipio.
Bueno saberlo: Airbnb también cambia sus reglas para todos los anfitriones. Nuestro artículo sobre las nuevas reglas de Airbnb del 20 de noviembre de 2026 hace balance.
Lo esencial que hay que recordar
Information
- No hay número nacional en Alemania: el registro depende del municipio y de la ley del Land.
- A 26 de octubre de 2026, 12 municipios lo exigían según la Bundesnetzagentur, entre ellos Berlín, Hamburgo, Colonia, Düsseldorf, Bonn y Tubinga.
- Desde el 1 de julio de 2026, la Bundesnetzagentur recibe los datos de las plataformas; hay controles por muestreo previstos a partir de octubre de 2026.
- Berlín: número obligatorio, autorización a menudo necesaria, multas de hasta 500 000 euros, City Tax del 7,5 %.
- Múnich: registro obligatorio desde el 1 de agosto de 2026, ocho semanas al año como máximo sin autorización.
- Hamburgo: Wohnraumschutznummer obligatorio, ocho semanas al año, fin de la excepción del 50 % el 1 de enero de 2027.
FAQ
¿Hace falta un número de registro para alquilar en Airbnb en Alemania?
Solo en los municipios que lo han implantado. A 26 de octubre de 2026, la Bundesnetzagentur enumeraba 12, entre ellos Berlín, Hamburgo y nueve municipios de Renania del Norte-Westfalia. Múnich también exige un registro desde el 1 de agosto de 2026.
¿Expide la Bundesnetzagentur los números?
No. Según su página oficial, la asignación de los números corresponde exclusivamente a los Länder y a los municipios. La Bundesnetzagentur recibe los datos de las plataformas, los transmite a los municipios y prevé controles por muestreo.
¿Cuánto tiempo se puede alquilar en Berlín, Múnich o Hamburgo?
En Berlín, una residencia secundaria que usted ocupa puede alquilarse como máximo 90 días al año con autorización. En Múnich y en Hamburgo, el límite sin autorización es de ocho semanas al año. En todos los casos, compruebe su situación ante la ciudad.
¿Se puede alquilar una habitación de la propia vivienda sin autorización?
En Berlín, sí, si la parte alquilada no supera el 49 % de la superficie de su residencia principal, pero el número sigue siendo obligatorio. En Hamburgo, la excepción del 50 % desaparece el 1 de enero de 2027: el límite de ocho semanas se aplicará también a las habitaciones.
¿Qué se arriesga sin número?
En Múnich, hasta 50 000 euros por un alojamiento no registrado o un anuncio sin número, y hasta 500 000 euros por un uso sin autorización. En Berlín, una infracción de la ley contra el desvío de viviendas puede costar hasta 500 000 euros.
¿Se transmiten los ingresos de Airbnb a Hacienda en Alemania?
Sí. Según la ley PStTG, las plataformas declaran los ingresos de los anfitriones al BZSt a más tardar el 31 de enero del año siguiente. Esos ingresos deben incluirse en su declaración de impuestos.
Un municipio, un número, un manual
Alquilar en Alemania es, ante todo, comprobar su municipio y obtener el número correcto. Después viene la acogida: con la oferta Esencial (gratis, opciones a la carta), cree su manual de bienvenida en 6 idiomas, sin registro.
Créditos de las imágenes. Portada: foto « A row of multi-story buildings on a sunny day » de Mattes Buskies (Kreuzberg, Berlín), Unsplash, licencia Unsplash. Fotos del texto: « a tall building with red and white windows under a cloudy sky » de Ploegerson (Berlín), Unsplash, y « brown concrete building near river during daytime » de Magnus S (Speicherstadt, Hamburgo), Unsplash, licencia Unsplash.
