¿Alquilas un amueblado en Francia en régimen real y amortizas el inmueble para pagar menos impuestos cada año? A la hora de vender, esas amortizaciones ya no pasan desapercibidas: desde 2025 se reintegran en el cálculo de la plusvalía. Para un propietario que ha amortizado durante años, la factura puede subir mucho.
Este artículo se apoya en las páginas oficiales leídas para la ocasión: la página de impots.gouv.fr « Je vends un bien immobilier donné en location meublée » (modificada el 10 de julio de 2026), la dedicada a la plusvalía inmobiliaria, la ficha de service-public.gouv.fr « Plus-value immobilière », la ficha « Location meublée » y la respuesta del ministro a la pregunta escrita n.º 10097 de la Asamblea Nacional, publicada en el Journal officiel el 24 de marzo de 2026. No hemos podido leer el texto de la ley en Légifrance ni el comentario actual del Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, la doctrina administrativa de la Hacienda francesa).
Última verificación de las fuentes: 19 de octubre de 2026. Esto no es un consejo fiscal personalizado: compruébalo según tu situación, con tu notario o tu experto contable. Las citas de fuentes oficiales francesas son traducciones propias.
¿Qué cambia en la plusvalía de un amueblado en LMNP?
Las amortizaciones que dedujiste de tus alquileres se suman ahora a la plusvalía en el momento de la venta. Según impots.gouv.fr, la ley de finanzas (loi de finances, la ley de presupuestos francesa) de 2025 modificó el cálculo de la plusvalía para las ventas realizadas a partir del 15 de febrero de 2025: si estás en un régimen real de beneficios industriales y comerciales (BIC), las amortizaciones practicadas para determinar tu resultado imponible deben reintegrarse.
Antes de esta reforma, el arrendador de amueblados no profesional (LMNP, loueur en meublé non professionnel) podía deducir la amortización del inmueble de sus alquileres sin que contara en la venta. La página de impots.gouv.fr sobre la plusvalía inmobiliaria dice que la ley de finanzas de 2025 « pone fin a esta ventaja » (traducción propia): las amortizaciones se reintegran para el cálculo de la plusvalía, antes de la reducción por años de tenencia.
La ley en cuestión es el artículo 84 de la ley n.º 2025-127 de 14 de febrero de 2025. El ministro precisó, en su respuesta del 24 de marzo de 2026, que este régimen se aplica a las ventas realizadas a partir del día siguiente a la promulgación de la ley, sea cual sea la fecha de puesta en alquiler del bien, y que se tienen en cuenta todas las amortizaciones deducidas en virtud del artículo 39 C del código general de impuestos (code général des impôts) durante el periodo de alquiler, sin perjuicio de las reducciones por años de tenencia. Un inmueble alquilado amueblado desde hace diez años queda, por tanto, afectado por los diez años.
¿Quién se ve afectado y quién no?
Solo se ve afectado el arrendador de amueblados no profesional que ha deducido amortizaciones en régimen real. Los demás casos, según las páginas oficiales:
| Tu situación | Efecto en la venta |
|---|---|
| LMNP en régimen real, amortizaciones deducidas | Amortizaciones reintegradas en la plusvalía (ventas desde el 15 de febrero de 2025) |
| LMNP en micro-BIC | El micro-BIC da una reducción a tanto alzado por gastos, sin deducción de las cargas (service-public.gouv.fr); no hay amortización deducida, así que, según nuestra lectura, nada que reintegrar |
| Arrendador de amueblados profesional (LMP) | La plusvalía depende de las plusvalías profesionales (impots.gouv.fr) |
| Bienes en residencias de servicios (de estudiantes, de mayores, de personas con discapacidad) | No afectados por la medida, según impots.gouv.fr; condiciones por comprobar |
Para saber si estás en micro-BIC o en régimen real, consulta nuestra guía para declarar los ingresos de un alquiler amueblado, y para la frontera entre LMNP y LMP, nuestro artículo sobre el estatuto de arrendador profesional.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
La plusvalía bruta es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, este último disminuido, en las ventas desde el 15 de febrero de 2025, en todas las amortizaciones deducidas durante el alquiler. Según service-public.gouv.fr, el precio de venta es el de la escritura, disminuido en los gastos de venta justificados (por ejemplo, los diagnósticos obligatorios). El precio de adquisición es el de la escritura de compra, aumentado en los gastos de adquisición (importe real o tanto alzado del 7,5 % del precio de compra) y en los gastos de obras (importe real o tanto alzado del 15 % del precio de compra si el bien se tiene desde hace más de cinco años).
La misma ficha añade, para el arrendador no profesional, que las amortizaciones deducidas se reintegran en el precio de adquisición « bajo ciertas condiciones » (traducción propia) para las ventas desde el 15 de febrero de 2025. No hemos leído cómo se combinan las amortizaciones con el tanto alzado de obras: pregúntaselo a tu notario.
Después se aplican dos reducciones por años de tenencia, una para el impuesto sobre la renta y otra para los prélèvements sociaux (las cargas sociales sobre rentas del patrimonio):
| Años de tenencia | Reducción anual (impuesto sobre la renta) | Reducción anual (prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Hasta 5 años | 0 % | 0 % |
| Del 6.º al 21.º año | 6 % | 1,65 % |
| 22.º año cumplido | 4 % | 1,6 % |
| Más allá del 22.º año | Exención | 9 % |
| Más allá del 30.º año | Exención | Exención |
El tipo de imposición de la plusvalía es del 19 % para el impuesto sobre la renta y del 17,2 % para los prélèvements sociaux, según service-public.gouv.fr, que indica también un recargo del 2 % al 6 % cuando la plusvalía imponible supera 50.000 €, calculado en el formulario 2048-IMM-SD (en la práctica, por el notario).
¿Qué impacto tiene en cifras? Un ejemplo simplificado
En un ejemplo ficticio simplificado, reintegrar 60.000 € de amortizaciones añade 17.448,60 € de impuesto y de prélèvements sociaux. Estas son las hipótesis (cálculo de Majordia, a título ilustrativo, sin recargo, sin gastos ni obras, sin exención):
- inmueble comprado por 200.000 € y vendido por 280.000 € tras 10 años de alquiler;
- 60.000 € de amortizaciones deducidas en régimen real;
- reducción a los 10 años: 30 % sobre el impuesto sobre la renta (6 % × 5 años) y 8,25 % sobre los prélèvements sociaux (1,65 % × 5 años).
| Antes de la reforma (sin reintegración) | Después (con reintegración) | |
|---|---|---|
| Plusvalía bruta | 80.000 € | 140.000 € |
| Impuesto sobre la renta al 19 % (tras reducción del 30 %) | 10.640,00 € | 18.620,00 € |
| Prélèvements sociaux al 17,2 % (tras reducción del 8,25 %) | 12.624,80 € | 22.093,40 € |
| Total | 23.264,80 € | 40.713,40 € |
La diferencia es de 17.448,60 €. El recargo del 2 % al 6 %, que este cálculo ignora, aumentaría aún más la diferencia cuando la plusvalía imponible es elevada.
¿Se puede evitar?
Dos elementos reducen o suprimen el efecto, según service-public.gouv.fr e impots.gouv.fr:
- Larga tenencia: la plusvalía queda exenta de impuesto sobre la renta tras 22 años de tenencia y de prélèvements sociaux tras 30 años; la reducción por años de tenencia se aplica también a la plusvalía reintegrada;
- Otras exenciones: service-public.gouv.fr enumera otras, con condiciones, ligadas al bien, al vendedor o al comprador: comprueba cuáles pueden aplicarse a ti.
¿Hay que renunciar a la amortización?
No necesariamente: la amortización reduce el impuesto cada año, y la reforma la convierte en un impuesto diferido más que en un impuesto suprimido. Service-public.gouv.fr recuerda que en régimen real se puede deducir la amortización del precio de compra de los bienes (inmueble y mobiliario). El cálculo correcto compara, durante el periodo de tenencia previsto, el impuesto ahorrado cada año y el impuesto adicional en la venta. Este arbitraje depende de tu horizonte de venta: es una pregunta para un experto contable, con tus cifras.
Si alquilas como alojamiento turístico amueblado, la clasificación cambia también la elección entre micro-BIC y régimen real; consulta nuestro artículo sobre la clasificación y el artículo pilar sobre la fiscalidad del alquiler de corta duración.
¿Qué hacer antes de vender?
Prepara tres elementos con tu notario y tu experto contable:
- El total de las amortizaciones deducidas desde la puesta en alquiler, tomado de tus liasses fiscales (los formularios fiscales de la empresa);
- La fecha de adquisición, porque de ella dependen las reducciones y los umbrales de 22 y 30 años;
- Una simulación del impuesto, antes de firmar el compromiso de venta: el notario elabora la declaración y paga el impuesto ante el service de la publicité foncière (el servicio del registro de la propiedad inmobiliaria) (service-public.gouv.fr).
La calculadora gratuita de reducción micro-BIC y ley Le Meur de Majordia trata las reducciones de los ingresos de alquiler, no la plusvalía de venta: para la venta, acércate a un profesional.
Lo esencial
Information
- Norma: para las ventas realizadas desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas en LMNP en régimen real se reintegran en la plusvalía, antes de la reducción por años de tenencia (impots.gouv.fr, ley n.º 2025-127 de 14 de febrero de 2025, artículo 84).
- Alcance: todas las amortizaciones deducidas durante el alquiler, sea cual sea la fecha de puesta en alquiler (respuesta ministerial publicada el 24 de marzo de 2026).
- Excluidos: LMP (plusvalías profesionales), micro-BIC (nada amortizado, según nuestra lectura), algunos bienes de residencias de servicios.
- Tipos: 19 % de impuesto sobre la renta, 17,2 % de prélèvements sociaux, recargo del 2 % al 6 % por encima de 50.000 € de plusvalía imponible; exención de impuesto tras 22 años, de prélèvements sociaux tras 30 años.
- Ejemplo ficticio: 60.000 € amortizados en 10 años añaden 17.448,60 € de impuesto y de prélèvements (sin recargo).
- No leído: texto de la ley, BOFiP actual, condiciones precisas de las excepciones: compruébalo según tu situación.
FAQ
¿Se reintegran de verdad las amortizaciones deducidas al vender un LMNP?
Sí, en régimen real: impots.gouv.fr indica que, para las ventas realizadas a partir del 15 de febrero de 2025, las amortizaciones practicadas deben reintegrarse en el cálculo de la plusvalía.
¿Se aplica la norma si mi inmueble está alquilado amueblado desde antes de 2025?
Sí. La respuesta del ministro (JO del 24 de marzo de 2026) precisa que la norma se aplica a las ventas realizadas a partir del día siguiente a la promulgación de la ley, sea cual sea la fecha de puesta en alquiler del bien, y que se tienen en cuenta todas las amortizaciones deducidas durante el periodo de alquiler.
¿Me afecta si estoy en micro-BIC?
En micro-BIC disfrutas de una reducción a tanto alzado por gastos y no deduces tus cargas (service-public.gouv.fr). No hay, por tanto, amortización deducida que reintegrar, según nuestra lectura. Comprueba tu situación con tu notario.
¿Y si soy arrendador de amueblados profesional (LMP)?
La plusvalía depende de las plusvalías profesionales según impots.gouv.fr, un régimen distinto del de los particulares.
¿Están afectadas las residencias de estudiantes o de mayores?
Impots.gouv.fr indica que algunos bienes situados en residencias de servicios (residencias de estudiantes, residencias de mayores, residencias para personas con discapacidad) no están afectados por la medida. Las condiciones no han podido leerse aquí: compruébalas.
¿Quién calcula y paga el impuesto sobre la plusvalía?
En la práctica, el notario: elabora la declaración y paga el impuesto ante el servicio de la publicité foncière del lugar del bien, según service-public.gouv.fr. Después indicas la plusvalía en tu declaración de la renta.
Reintegrar, simular y luego decidir
La reforma no prohíbe amortizar: hace pagar en la venta una parte de la ventaja obtenida cada año. Haz la simulación antes de vender, con tus amortizaciones reales. Para el resto de tu fiscalidad de arrendador, empieza por la calculadora de reducción gratuita y la página de Precios si quieres gestionar tus estancias con la oferta Esencial (gratis, opciones a la carta).
Créditos de las imágenes. Portada: foto « White and red wooden house miniature on brown table » de Tierra Mallorca, Unsplash, licencia Unsplash. Fotos del texto: « A calculator sitting on top of a table next to a laptop » de Jakub Żerdzicki, Unsplash, y « Gray key » de Kelly Sikkema, Unsplash, licencia Unsplash.
