I tuoi ospiti non vedono più costi di servizio Airbnb separati, e sei tu a pagare la commissione: il 15,5% per la maggior parte degli host. Se affitti in Europa e non hai adeguato il prezzo prima del 13 ottobre 2026, ogni notte ti rende meno di prima, senza che l'ospite veda alcuna differenza. Ecco cosa è cambiato, il calcolo per ritrovare il tuo netto e che cosa comporta per l'IVA e per le imposte.
Questo articolo si basa sulle pagine ufficiali di Airbnb lette per l'occasione: la pagina di aiuto « Airbnb service fees », gli articoli del centro risorse « Simplifying service fees on Airbnb » (pubblicato il 7 luglio 2026, aggiornato il 24 agosto 2026) e « How much does Airbnb charge hosts? » (datato 13 ottobre 2026), oltre alla scheda di service-public.gouv.fr sui redditi di un affitto ammobiliato, relativa alla Francia. Le pagine di Airbnb sono in inglese: le citazioni sono una traduzione propria.
Ultima verifica delle fonti: 29 ottobre 2026. Questo non è un parere fiscale o contabile personalizzato: da verificare in base alla tua situazione.
Che cosa cambia con la commissione unica?
I costi di Airbnb, prima divisi tra host e ospite, diventano un'unica commissione pagata dall'host. Secondo la pagina di aiuto di Airbnb esistevano due strutture: costi condivisi (l'host pagava in genere il 3%, l'ospite dal 14,1% al 16,5% del subtotale della prenotazione) e costi unici, interamente detratti dal pagamento dell'host. Con la struttura unica, la maggior parte degli host paga il 15,5%, gli altri in genere tra il 14% e il 16%. Airbnb scrive che sta facendo passare tutti gli host di alloggi a questa struttura, che la vecchia scomparirà quando tutti saranno migrati e che non si può tornare indietro una volta passati ai costi unici.
Il centro risorse di Airbnb, in un articolo datato 13 ottobre 2026, riassume: nel 2026 Airbnb è passata da una commissione condivisa a una commissione unica del 15,5%, pagata dagli host, che si applica al prezzo della notte e ai costi facoltativi che aggiungi (pulizie, animali) e che viene detratta dal tuo prezzo per calcolare il tuo pagamento.
Da quando, e per chi?
La scadenza dipendeva dal tuo luogo di residenza: il 15 settembre 2026 fuori dallo Spazio economico europeo, il 13 ottobre 2026 nello Spazio economico europeo e in Svizzera. Lo dice l'articolo « Simplifying service fees on Airbnb ». La commissione unica si applica solo alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio dell'host alla nuova struttura: le prenotazioni già fatte prima non cambiano, anche se il soggiorno avviene dopo. Per gli host che usano un software di gestione, la struttura a costi unici è obbligatoria, secondo la pagina di aiuto.
Per sapere se il tuo annuncio è già passato alla commissione unica, apri una prenotazione recente nel calendario, o una transazione nei tuoi guadagni: il dettaglio del prezzo mostra la commissione su una riga separata.
Quanto guadagni se non hai cambiato il prezzo?
Incassi 84,50 ogni 100 mostrati, invece di circa 97. Airbnb illustra il cambiamento con queste cifre (esempio in dollari, stesse proporzioni in un'altra valuta, esclusi costi facoltativi e imposte):
| Prima (costi condivisi) | Dopo, prezzo non adeguato | Dopo, prezzo adeguato | |
|---|---|---|---|
| Prezzo che fissi | 100 | 100 | 115 |
| Prezzo visto dall'ospite | 115 | 100 | 115 |
| Il tuo pagamento | 97 | 84,50 | 97 |
Airbnb avverte che, se non agisci prima della scadenza, i tuoi prezzi e i tuoi pagamenti per notte saranno più bassi. L'ospite, invece, vede lo stesso totale: è questo lo scopo del cambiamento, secondo Airbnb, rendere il prezzo più leggibile e più facile da confrontare.
Come ricalcolare il prezzo per mantenere lo stesso netto?
Dividi il pagamento desiderato per 0,845, invece di aggiungergli il 15,5%. Il motivo: la commissione è prelevata sul prezzo mostrato, non su ciò che vuoi incassare. Airbnb propone uno strumento per adeguare tutti i prezzi in un colpo solo, e il suo esempio (100 diventa 115 per incassare 97) coincide con questo calcolo. Ecco il calcolo per alcuni netti per notte (calcolo Majordia a partire dall'aliquota del 15,5%, arrotondato al centesimo, prima di IVA e imposte):
| Netto desiderato per notte | Prezzo da fissare (netto diviso 0,845) |
|---|---|
| 80 € | 94,67 € |
| 100 € | 118,34 € |
| 120 € | 142,01 € |
| 150 € | 177,51 € |
Questo prezzo copre anche i costi facoltativi: la commissione si applica alle tue spese di pulizia e per gli animali, che vanno quindi ricalcolate allo stesso modo se vuoi incassare lo stesso importo netto. Per fissare poi i prezzi in base alla stagione, leggi il nostro articolo sulla tariffazione di un piccolo portafoglio.
E l'IVA sulla commissione?
In alcuni paesi la commissione è soggetta a un'imposta di tipo IVA, che lo strumento di Airbnb integra automaticamente. Secondo il centro risorse, alcuni paesi impongono un'imposta sui costi di servizio, spesso chiamata IVA, e lo strumento di adeguamento include questa imposta a meno che tu sia soggetto a IVA e la autoliquidi. Airbnb porta l'esempio di un'IVA al 20% per un host non soggetto: un prezzo di 100 diventa 119, con 17,83 di commissione, 3,57 di IVA e un pagamento di 97,60. Se sei soggetto a IVA e la autoliquidi, lo strumento non ne tiene conto: l'ospite vede 115 e tu incassi 97, con l'IVA da gestire dalla tua parte. Airbnb continua a rilasciarti fatture IVA o equivalenti, e il dettaglio di ogni prenotazione mostra la commissione e l'IVA.
Non abbiamo letto la pagina di Airbnb sull'IVA per paese: la riga « IVA » del dettaglio della tua prenotazione ti dice che cosa si applica al tuo caso, e il tuo commercialista che cosa farne.
C'è da temere per le imposte e le soglie?
Un prezzo più alto aumenta i tuoi ricavi lordi, il che può far raggiungere prima una soglia. Airbnb avverte che l'adeguamento può far salire il tuo reddito lordo, quindi raggiungere prima la soglia IVA, e che può non aumentare il tuo reddito imponibile se puoi dedurre la commissione come costo. In Francia, nel micro-BIC non c'è deduzione dei costi: secondo service-public.gouv.fr, l'utile è pari ai ricavi diminuiti di un abbattimento forfettario (50% per un ammobiliato turistico classificato, 30% per uno non classificato), e i costi non sono dedotti. A nostra lettura, per un host in micro-BIC in Francia che alza il prezzo per mantenere lo stesso netto, la base imponibile aumenta quindi con il prezzo, e le soglie di ricavi (15.000 € per un ammobiliato turistico non classificato, 77.700 € per uno classificato, secondo la scheda, sui ricavi del 2025) si avvicinano. Nel regime reale, in Francia puoi dedurre le spese e i costi (service-public.gouv.fr), tra cui, in linea di principio, questa commissione.
Verifica con il tuo commercialista, in base alla tua situazione. Per il dettaglio dei regimi in Francia, leggi la nostra guida per dichiarare i redditi da affitto ammobiliato, e per simulare l'abbattimento, il calcolatore gratuito abbattimento micro-BIC e legge Le Meur di Majordia, senza valore di consulenza.
Che cosa fare se affitti anche su altri siti?
Rivedi i prezzi su ogni canale: se hai alzato il prezzo su Airbnb per mantenere il tuo netto, la differenza con un altro sito può diventare visibile a un ospite che confronta. Per questo articolo non abbiamo letto le condizioni di Booking o di altre piattaforme: verifica lì le tue commissioni ed eventuali regole di parità. Per confrontare le piattaforme, leggi il nostro confronto Airbnb, Booking e Abritel, e per ridurre la quota delle commissioni, il nostro articolo sulle prenotazioni dirette.
Il tuo piano in cinque passi
- Verifica che i tuoi annunci siano passati alla commissione unica: riga « commissione » nel dettaglio di una prenotazione recente.
- Calcola il prezzo che ti dà il tuo netto di riferimento (netto diviso 0,845), per le notti e per i costi facoltativi.
- Adegua i prezzi con lo strumento di Airbnb o a mano, compresi i prezzi per stagione e le promozioni (leggi il nostro articolo sulla promozione nuovo annuncio).
- Rivedi i prezzi sugli altri canali.
- Parlane con il tuo commercialista per l'eventuale IVA e per le soglie di ricavi.
Majordia non gestisce i tuoi prezzi: si occupa dell'accoglienza. Il suo libretto d'accoglienza gratuito senza registrazione, accessibile tramite un codice QR e tradotto automaticamente in 6 lingue, riduce le domande del giorno d'arrivo, cosa che conta quando ogni prenotazione ti rende un po' meno.
L'essenziale da ricordare
Information
- Cambiamento: commissione unica del 15,5% pagata dall'host (altri host: dal 14% al 16% in genere), al posto dei costi condivisi (host 3%, ospite dal 14,1% al 16,5%); irreversibile, applicata alle nuove prenotazioni (pagine di Airbnb).
- Scadenza: 15 settembre 2026 fuori dallo SEE, 13 ottobre 2026 nello SEE e in Svizzera.
- Senza adeguamento: incassi 84,50 ogni 100 mostrati, invece di circa 97.
- Calcolo: prezzo da fissare = netto desiderato diviso 0,845; la commissione riguarda anche pulizie e costi facoltativi.
- IVA: lo strumento di Airbnb la integra per un host non soggetto, non per un host che la autoliquida; da verificare sul dettaglio delle tue prenotazioni.
- Imposte: nel micro-BIC in Francia, nessuna deduzione dei costi (service-public.gouv.fr): un prezzo più alto aumenta la base imponibile, a nostra lettura.
- Non letto: pagina di Airbnb sull'IVA per paese, condizioni di Booking, regole fiscali dettagliate: da verificare in base alla tua situazione.
FAQ
La commissione di Airbnb è davvero del 15,5% per tutti gli host?
Per la maggior parte sì: secondo la pagina di aiuto, la maggior parte degli host paga il 15,5%, gli altri in genere tra il 14% e il 16%, e il 16% per Brasile e Messico.
Posso restare sulla vecchia struttura a costi condivisi?
No, secondo la pagina di aiuto: Airbnb fa passare tutti gli host di alloggi alla commissione unica, la vecchia struttura scompare e non si può tornare indietro una volta migrati.
Le mie prenotazioni già confermate sono interessate?
No: la commissione unica si applica solo alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio alla nuova struttura, anche se il soggiorno avviene dopo.
Come mantengo lo stesso netto?
Dividi il netto desiderato per 0,845. Esempio di Airbnb: un prezzo di 100 diventa 115 per incassare 97. Airbnb propone uno strumento per farlo su tutti i tuoi annunci.
La commissione si applica alle pulizie?
Sì, secondo il centro risorse: si applica al prezzo della notte e ai costi facoltativi che aggiungi, come le pulizie o gli animali.
Devo pagare l'IVA sulla commissione?
Dipende dal paese e dal tuo status: Airbnb precisa che l'IVA può applicarsi e che l'importo figura nel dettaglio di ogni prenotazione. Chiedi al tuo commercialista.
Ricalcolare, adeguare, poi confrontare
Una commissione unica non costa per forza di più di prima: sposta il prelievo su di te e ti obbliga ad alzare il prezzo mostrato per mantenere il tuo netto. Fai il calcolo per ogni annuncio, verifica IVA e soglie, poi confronta con gli altri canali. Per l'accoglienza dei tuoi ospiti, il generatore di libretto d'accoglienza dell'offerta Essenziale (gratis, opzioni à la carte) crea un libretto e il suo codice QR senza registrazione.
Crediti immagini. Copertina: foto « euro banknote collection on wooden surface » di Markus Spiske, Unsplash, licenza Unsplash. Foto nel testo: « Pink pig coin bank on brown wooden table » di Andre Taissin, Unsplash, e « a person sitting at a desk with a calculator and a notebook » di Jakub Żerdzicki, Unsplash, licenza Unsplash.
