Per dichiarare i redditi di un affitto ammobiliato in Francia si riporta l'importo lordo dei ricavi nella dichiarazione dei redditi, con la dichiarazione complementare 2042 C PRO e il numero SIRET ottenuto all'avvio dell'attività. Il resto dipende da due domande: il vostro alloggio è classificato come alloggio turistico ammobiliato e i vostri ricavi superano il limite del micro-BIC? Questa guida segue passo dopo passo le pagine ufficiali di service-public.gouv.fr, dell'amministrazione fiscale e il suo opuscolo pratico 2026.
È rivolta ai locatori non professionali di alloggi turistici ammobiliati (Airbnb, Booking, prenotazioni dirette). Non sostituisce il parere di un commercialista: i limiti cambiano di anno in anno e la vostra situazione (altri redditi, status, immobile in società) può cambiare la risposta.
Ultima verifica delle fonti: 10 ottobre 2026. Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale personalizzata. Le regole fiscali cambiano ogni anno: verificatele in base alla vostra situazione prima di dichiarare. Le citazioni di fonti ufficiali francesi sono traduzioni nostre.
Chi deve dichiarare i redditi di un affitto ammobiliato?
Ogni proprietario che affitta un immobile ammobiliato a ospiti di passaggio deve dichiarare questi redditi, salvo casi particolari. Secondo service-public.gouv.fr (scheda verificata il 15 aprile 2026), i locatori di ammobiliati non professionali (LMNP, loueurs en meublé non professionnels) sono tassati secondo la scala progressiva dell'imposta sul reddito, e i loro redditi si dichiarano come profitti industriali e commerciali (BIC). La scheda porta esempi semplici: affittare il proprio appartamento per un fine settimana, o in montagna o al mare.
Siete considerati locatori non professionali se è soddisfatta almeno una di queste due condizioni: i ricavi annui del vostro nucleo fiscale sono inferiori a 23.000 €, oppure sono inferiori al totale degli altri redditi da attività del nucleo (stipendi, altri BIC). Il dettaglio del passaggio allo status professionale è nel nostro articolo sullo status LMNP e LMP.
Micro-BIC o regime reale: quale si applica?
Il micro-BIC è un regime semplificato in cui l'amministrazione applica ai ricavi un abbattimento forfettario, senza che si deducano le spese; il regime reale permette di dedurre le spese e gli ammortamenti. Secondo service-public.gouv.fr, i limiti dipendono dal tipo di immobile, e la scheda distingue i ricavi percepiti nel 2025 (dichiarati in primavera 2026) da quelli percepiti nel 2026 (dichiarati ad aprile 2027).
| Tipo di affitto ammobiliato | Limite micro-BIC, ricavi 2025 | Limite micro-BIC, ricavi 2026 | Abbattimento forfettario |
|---|---|---|---|
| Alloggio turistico ammobiliato non classificato | 15.000 € | 15.000 € | 30 % |
| Alloggio turistico ammobiliato classificato o camera per ospiti | 77.700 € | 83.600 € | 50 % |
| Altro affitto ammobiliato (lunga durata) | 77.700 € | 83.600 € | 50 % |
Oltre il limite si applica di diritto il regime reale. Al di sotto si applica il micro-BIC, salvo che optiate per il regime reale: l'opzione si rinnova poi tacitamente ogni anno, salvo rinuncia, e doveva essere esercitata prima della scadenza della dichiarazione (primavera 2026 per i redditi 2025, secondo la scheda). Se i ricavi sono inferiori a 305 €, nel micro-BIC non si paga alcuna imposta. La pagina « Les locations meublées » di impots.gouv.fr (aggiornata l'8 aprile 2026) conferma i limiti di 15.000 € per gli alloggi turistici non classificati e di 77.700 € per le camere per ospiti e gli alloggi classificati, con un abbattimento del 30 % o del 50 %. L'opuscolo pratico 2026 spiega l'origine di queste aliquote: la legge Le Meur del 19 novembre 2024 (articolo 7) fissa l'abbattimento al 50 % per gli alloggi classificati e le camere per ospiti fino a 77.700 € di ricavi annui, e al 30 % per quelli non classificati fino a 15.000 €.
Foto: Jack ma, Wikimedia Commons, licenza CC BY-SA 3.0.
Perché la classificazione pesa tanto? Perché un alloggio classificato può restare nel regime semplificato con ricavi più di cinque volte superiori (77.700 € contro 15.000 €) e ottiene un abbattimento più alto. La nostra guida sulla classificazione come alloggio turistico ammobiliato illustra i passaggi.
Quale modulo e quali righe compilare?
Il micro-BIC si dichiara con la dichiarazione complementare 2042 C PRO, e il regime reale con il modulo 2031-SD i cui importi si riportano nella 2042 C PRO. Secondo service-public.gouv.fr, il locatore in micro-BIC indica l'importo lordo dei ricavi online o sul modulo 2042 C PRO, con il numero SIRET, e il locatore in regime reale compila il modulo 2031-SD e riporta gli importi.
L'opuscolo pratico 2026 riprende la dichiarazione 2042 C PRO per i redditi 2025, in cui il micro-BIC si dichiara su tre righe a seconda del tipo di affitto (ricavi lordi, senza dedurre alcun abbattimento):
| Riga (dichiarante 1) | Tipo di affitto ammobiliato |
|---|---|
| 5NG | Affitti di camere per ospiti e di alloggi turistici ammobiliati classificati |
| 5NH | Affitti di alloggi turistici ammobiliati non classificati |
| 5NI | Altri affitti ammobiliati |
I dichiaranti 2 e 3 usano le righe 5OG, 5OH, 5OI e 5PG, 5PH, 5PI. Esiste anche una riga distinta per gli affitti i cui contributi sociali sono riscossi dagli organismi di previdenza sociale (5NJ, 5NK e 5NL per il dichiarante 1): riguarda i locatori i cui contributi sono incassati da tali organismi (vedi la soglia di 23.000 € più avanti). L'amministrazione conferma la riga 5NH nel suo pieghevole « Comment déclarer mes revenus issus de la location meublée ? »: ricavi lordi riportati nella 2042 C PRO, riga 5NH, con un abbattimento automatico del 30 %.
I numeri delle righe possono cambiare da una campagna all'altra: usate sempre l'opuscolo pratico dell'anno e la dichiarazione online, che compila le caselle giuste in base alle vostre risposte. Questa guida si basa sulla dichiarazione dei redditi 2025, presentata in primavera 2026 (opuscolo pratico 2026, modulo 2042 C PRO).
Come si dichiara l'attività e si ottiene un SIRET?
Prima della prima dichiarazione dei redditi bisogna dichiarare l'avvio dell'attività di locatore di ammobiliati allo sportello delle formalità delle imprese (guichet des formalités des entreprises), che rilascia un numero SIRET. Secondo service-public.gouv.fr, la pratica è gratuita e va fatta entro 15 giorni dal primo giorno di affitto; permette di ottenere il SIRET da riportare nella dichiarazione dei redditi. Il SIRET resta consultabile nel vostro spazio personale dello sportello, e l'Insee non rilascia più certificati di iscrizione dal 1° gennaio 2023 (entreprendre.service-public.gouv.fr, scheda verificata il 30 gennaio 2025).
La stessa iscrizione fa scattare un altro obbligo: la CFE (cotisation foncière des entreprises, un'imposta locale sulle imprese). Ha un proprio calendario, presentato nella nostra guida sulla CFE per gli affitti ammobiliati.
Foto: Mathieu Kappler, Wikimedia Commons, licenza CC BY-SA 4.0.
Che cosa contare tra i ricavi?
Nel micro-BIC si dichiara l'importo lordo dei ricavi annui, senza dedurre le spese. Questa formulazione compare sia nella scheda di service-public.gouv.fr (« le montant brut de vos recettes ») sia nel pieghevole dell'amministrazione (« recettes brutes, sans déduire aucun abattement »). Poiché le spese non sono deducibili nel micro-BIC, l'abbattimento del 30 % o del 50 % è pensato per coprirle. Secondo questa lettura, le commissioni delle piattaforme rientrano tra le spese coperte dall'abbattimento e non in una deduzione separata. È un punto da confermare con l'amministrazione o con il vostro commercialista, perché gli estratti annuali delle piattaforme mostrano talvolta un importo al netto della commissione.
In pratica, raccogliete tutto l'anno civile:
- i pagamenti delle piattaforme (Airbnb, Booking, Abritel) per i soggiorni dell'anno;
- le prenotazioni dirette incassate con bonifico, carta o contanti;
- i servizi a pagamento fatturati all'ospite e incassati (in linea di principio da includere, da confermare in base alla natura del servizio).
Il nostro articolo sulla fiscalità degli affitti brevi dà il quadro generale, e quello sulla fatturazione elettronica spiega gli obblighi di fatturazione che completano la dichiarazione.
Un esempio numerico: che cosa resta imponibile?
Ecco un calcolo illustrativo, basato sulle aliquote ufficiali citate sopra. Calcolo Majordia a partire da service-public.gouv.fr: con 12.000 € di ricavi lordi, la base imponibile nel micro-BIC è di 8.400 € per un alloggio non classificato (abbattimento del 30 %) e di 6.000 € per uno classificato (abbattimento del 50 %). Questi importi si sommano ai vostri altri redditi e sono tassati secondo la scala dell'imposta sul reddito: l'imposta dipende quindi dal vostro scaglione, che questo calcolo non fornisce.
Con 20.000 € di ricavi, l'alloggio non classificato supera il limite di 15.000 €: si applica di diritto il regime reale, con il modulo 2031-SD. Lo stesso affitto annuo su un alloggio classificato resta nel micro-BIC, poiché il limite è di 77.700 € per i ricavi 2025. Il pieghevole dell'amministrazione aggiunge che, nel regime reale, se i ricavi superano 37.500 € e il locatore fornisce più servizi paralberghieri, deve fatturare l'IVA, potendo però dedurre l'IVA pagata sugli acquisti: verificate in base alla vostra situazione.
Quando diventa più conveniente il regime reale?
Il regime reale diventa più conveniente quando le spese effettive superano l'abbattimento forfettario, soprattutto se vi indebitate o investite molto. Secondo service-public.gouv.fr, il regime reale permette di dedurre le spese sostenute nell'interesse dell'attività, purché possiate giustificarle, per esempio l'ammortamento del prezzo d'acquisto dell'immobile e dei mobili. Un disavanzo può essere dedotto dai redditi da affitto ammobiliato non professionale dello stesso anno e dei 10 anni successivi; può essere dedotto dal reddito complessivo solo per un locatore professionale.
Il confronto è semplice da impostare: sommate le spese dell'anno (interessi del prestito, pulizie, biancheria, assicurazione, imposta fondiaria, abbonamenti, ammortamenti) e confrontatele con il 30 % o il 50 % dei ricavi. Se sono nettamente superiori, il regime reale merita una simulazione con un commercialista. Se sono inferiori, il micro-BIC è più semplice e meno costoso da gestire.
Da quando si pagano i contributi sociali?
Oltre 23.000 € di ricavi annui, l'affitto ammobiliato di breve durata comporta contributi sociali. Secondo service-public.gouv.fr (scheda verificata il 20 febbraio 2026), per l'Urssaf l'attività rientra nella gestione del patrimonio privato e non dà luogo a contributi quando i ricavi sono pari o inferiori a 23.000 €: si pagano allora solo i prelievi sociali sui redditi da patrimonio (prélèvements sociaux). Oltre questa soglia, l'affitto ammobiliato « professionale » impone il pagamento di contributi sociali.
Per un alloggio turistico ammobiliato, la scheda precisa che sotto i 15.000 € di ricavi non si pagano contributi sociali, ma si devono comunque dichiarare i ricavi. Tra 23.000 € e il limite del micro-BIC, la scheda chiede di iscriversi allo sportello delle formalità delle imprese e di scegliere un regime di affiliazione. Queste regole sono diverse per i redditi 2025 e 2026: rileggete la scheda aggiornata dell'anno interessato e confermate con la vostra Urssaf.
E l'affitto di una camera della propria abitazione principale?
Affittare una camera della propria abitazione principale a persone di passaggio è esente finché i redditi non superano 760 € tasse incluse all'anno. Secondo service-public.gouv.fr, questa esenzione vale per l'affitto occasionale; per l'affitto abituale, un dispositivo distinto, aperto fino al 31 dicembre 2026, dispensa dal dichiarare i redditi se la camera affittata è la residenza principale dell'inquilino e l'affitto resta entro limiti annui al metro quadro (215 € in Île-de-France e 159 € nelle altre regioni per i redditi 2026, spese escluse). Il pieghevole dell'amministrazione conferma la soglia di 760 € all'anno per le camere dell'abitazione principale. Se invece affittate un intero immobile a viaggiatori, questo caso non si applica.
Gli errori più frequenti da evitare
Gli errori più frequenti nascono da un regime o da un limite individuato male, più che da una riga dimenticata. Ecco i cinque punti di controllo più utili:
- Confondere classificato e non classificato. Il limite passa da 15.000 € a 77.700 € (83.600 € per i ricavi 2026) a seconda della classificazione; verificate il vostro provvedimento di classificazione.
- Dimenticare la dichiarazione di attività. Senza SIRET, la dichiarazione dei redditi non può essere compilata correttamente.
- Dedurre spese nel micro-BIC. Non sono deducibili: l'abbattimento le sostituisce.
- Trascurare l'opzione per il regime reale. Si rinnova tacitamente; verificatela ogni anno prima della scadenza della dichiarazione.
- Trascurare le altre imposte locali. La CFE e, a seconda dei casi, la taxe d'habitation sulle seconde case si sommano: vedi la nostra guida sulla taxe d'habitation e l'affitto turistico.
L'essenziale da ricordare
Information
- I ricavi si dichiarano come BIC nella 2042 C PRO: righe 5NG (classificato o camera per ospiti), 5NH (non classificato) e 5NI (altri affitti ammobiliati) per il dichiarante 1.
- Il micro-BIC applica un abbattimento del 50 % (classificato, limite di 77.700 € per i ricavi 2025, 83.600 € per il 2026) o del 30 % (non classificato, limite di 15.000 €).
- Oltre il limite si applica il regime reale: modulo 2031-SD riportato nella 2042 C PRO.
- Serve un SIRET, ottenuto gratuitamente allo sportello delle formalità delle imprese entro 15 giorni dal primo giorno di affitto.
- Oltre 23.000 € di ricavi annui si aggiungono i contributi sociali.
FAQ
Quale riga della dichiarazione per un alloggio turistico ammobiliato non classificato?
È la riga 5NH della dichiarazione complementare 2042 C PRO, dove riportate i ricavi lordi senza dedurre alcun abbattimento. L'abbattimento del 30 % è applicato automaticamente dall'amministrazione, con un minimo di 305 € (pieghevole dell'amministrazione fiscale).
Il mio alloggio classificato supera 77.700 € di ricavi: che cosa succede?
Si applica di diritto il regime reale. Per i ricavi 2025, service-public.gouv.fr indica che il primo o il secondo anno di superamento del limite si può beneficiare del micro-BIC per un anno in più, con un abbattimento diverso: la scheda indica il 71 % in questo caso per il 2025. Verificate la vostra situazione esatta prima di dichiarare, perché questo regime transitorio dipende dall'anno.
Si può dedurre la commissione di Airbnb o Booking?
Nel micro-BIC le spese non sono deducibili: l'abbattimento forfettario le sostituisce. Nel regime reale si deducono le spese giustificate, il che in linea di principio comprende le commissioni delle piattaforme; confermate con il vostro commercialista come viene trattata la vostra situazione.
Bisogna dichiarare ricavi inferiori a 305 €?
Sì, si dichiarano i ricavi, ma l'abbattimento minimo di 305 € azzera la base imponibile: non è dovuta alcuna imposta, secondo service-public.gouv.fr. La soglia di 15.000 € riguarda invece i contributi sociali per un alloggio turistico ammobiliato.
Quando si dichiarano i redditi da affitto 2026?
Secondo service-public.gouv.fr, i redditi percepiti nel 2026 si dichiarano ad aprile 2027; la scadenza esatta dipende dal vostro dipartimento e dalla campagna, pubblicata ogni anno dall'amministrazione fiscale.
Un commercialista è obbligatorio?
No, nessuna delle fonti lette lo impone. Nel micro-BIC la dichiarazione online basta in genere. Un professionista diventa utile nel regime reale (modulo 2031-SD, ammortamenti) o per confrontare micro-BIC e regime reale.
Preparare la dichiarazione già in autunno
La cosa più semplice è tenere una tabella annuale dei ricavi, soggiorno per soggiorno, con il tipo di alloggio (classificato o no) e l'importo lordo incassato. Con il libretto di benvenuto digitale Majordia, ogni alloggio dispone di un libretto accessibile tramite codice QR, con sezioni per il Wi-Fi, il codice della porta, i contatti e i numeri di emergenza, tradotto automaticamente in sei lingue: fa risparmiare tempo durante i soggiorni, ma non è uno strumento di dichiarazione fiscale. I piani sono illustrati nella pagina Prezzi. Majordia non calcola la vostra imposta: per la dichiarazione vera e propria affidatevi all'amministrazione fiscale, alla vostra Urssaf e a un professionista.
Vedi anche: l'articolo pilastro sulla fiscalità e la legge Le Meur e Declaloc per gli obblighi di registrazione dell'alloggio.
Crediti delle immagini. Copertina: foto « a calculator and a pen sitting on top of a piece of paper » di Aaron Lefler, Unsplash, licenza Unsplash. Illustrazioni: Jack ma (CC BY-SA 3.0) e Mathieu Kappler (CC BY-SA 4.0), tramite Wikimedia Commons; immagini convertite in WebP e ridimensionate.
