Affittate un appartamento a Berlino, una camera ad Amburgo o un monolocale a Colonia su Airbnb, e vi chiedete se vi serve un numero di registrazione? In Germania la risposta dipende dal comune: non esiste un registro nazionale. Al 26 ottobre 2026 la Bundesnetzagentur (l'agenzia federale delle reti) contava 12 comuni in cui la registrazione è obbligatoria. E dall'estate 2026 le piattaforme le trasmettono ogni mese i pernottamenti affittati.
Questo articolo si basa su pagine ufficiali lette per l'occasione: la pagina della Bundesnetzagentur sull'affitto di breve durata e il suo elenco delle zone con registrazione (stato al 26 ottobre 2026), il regolamento (UE) 2024/1028, la pagina di berlin.de sul divieto di uso improprio degli alloggi, il regolamento comunale di Monaco di Baviera e il comunicato del Senato di Amburgo del 6 maggio 2026. Non abbiamo potuto leggere le pagine del ministero federale dell'Economia (accesso bloccato): per questo non le citiamo.
Ultima verifica delle fonti: 1° novembre 2026. Questa non è consulenza legale o fiscale, da verificare secondo la sua situazione e il suo comune, presso l'amministrazione competente.
Chi stabilisce le regole dell'affitto di breve durata in Germania?
In Germania sono i Länder e i comuni a stabilire le regole dell'affitto di breve durata, non lo Stato federale. La Bundesnetzagentur lo dice chiaramente: l'introduzione delle procedure di registrazione e l'assegnazione dei numeri spettano esclusivamente alle autorità dei Länder e dei comuni. Un comune può creare una registrazione solo se una legge del suo Land lo consente.
Il quadro comune viene dall'Unione europea. Il regolamento europeo sulla trasparenza degli affitti di breve durata, il regolamento (UE) 2024/1028, si applica dal 20 maggio 2026. Non crea una registrazione obbligatoria ovunque: stabilisce come deve funzionare là dove un'autorità l'ha scelta, e organizza lo scambio di dati tra piattaforme e amministrazioni. La Germania l'ha integrato nella sua legge sui servizi digitali, il Digitale-Dienste-Gesetz (DDG), agli articoli 22a e 22b.
In concreto, tre livelli si sovrappongono:
- L'Unione europea: regole comuni sul numero di registrazione e sui dati trasmessi dalle piattaforme.
- Lo Stato federale: un punto di accesso unico per questi dati, affidato alla Bundesnetzagentur.
- Il Land e il comune: l'obbligo di registrazione vero e proprio, i limiti di durata e le multe, spesso in leggi contro l'uso improprio degli alloggi (Zweckentfremdungsverbot).
Che ruolo ha la Bundesnetzagentur dal 1° luglio 2026?
La Bundesnetzagentur fa da punto di accesso unico tra le piattaforme e le autorità locali: non rilascia alcun numero. Secondo la sua pagina ufficiale, dal 1° luglio 2026 svolge compiti centrali nell'ambito del regolamento europeo, e il suo punto di scambio dei dati è entrato in funzione effettiva nella stessa data.
I suoi compiti, come li descrive lei stessa:
- Ricevere i dati delle piattaforme: di regola ogni mese, il numero di pernottamenti e di ospiti per annuncio. La prima trasmissione è avvenuta a partire dal 1° settembre 2026, con effetto retroattivo per luglio e agosto. Le piccole piattaforme trasmettono a fine trimestre, come prevede l'articolo 9 del regolamento europeo per quelle con meno di 4 250 annunci.
- Trasmettere questi dati ai comuni che hanno una registrazione.
- Effettuare controlli a campione sulle informazioni dichiarate dagli host, previsti a partire da ottobre 2026. L'agenzia precisa che seguiranno altre informazioni.
- Vigilare sulle piattaforme: secondo la Bundesnetzagentur, una piattaforma che non rispetta i propri obblighi rischia una multa fino a 100 000 euro.
Attention
I controlli a campione erano annunciati « a partire da ottobre 2026 ». Al 1° novembre 2026 la pagina ufficiale non forniva altri dettagli. Se il vostro comune impone un numero, verificate fin da ora che sia ben visibile nel vostro annuncio.
Serve un numero di registrazione ovunque in Germania?
No. La registrazione è obbligatoria solo nei comuni che l'hanno introdotta. Al 26 ottobre 2026 l'elenco ufficiale della Bundesnetzagentur contava 12 zone attive:
| Land | Comuni con registrazione obbligatoria |
|---|---|
| Berlino | Berlino |
| Amburgo | Amburgo |
| Baden-Württemberg | Tubinga |
| Renania Settentrionale-Vestfalia | Aquisgrana, Bonn, Brühl, Colonia, Dortmund, Düsseldorf, Frechen, Münster, Wesseling |
La stessa pagina indicava che in quel momento non era prevista nessuna nuova procedura di registrazione. Questo elenco può cambiare: consultatelo prima di pubblicare un annuncio, perché è quello che le piattaforme usano per sapere dove esigere un numero.
Se il vostro alloggio si trova in uno di questi comuni, il numero deve comparire nel vostro annuncio. L'articolo 7 del regolamento europeo obbliga infatti le piattaforme a mostrare il numero di registrazione dove è richiesto. Ogni numero corrisponde a un solo alloggio: due appartamenti, due numeri.
Monaco di Baviera non figurava nell'elenco del 26 ottobre 2026, benché la città abbia adottato una propria registrazione (vedi più avanti). Nemmeno Norimberga e Ratisbona vi figuravano. Al di fuori di questi comuni possono applicarsi altre regole locali, come una tassa di soggiorno o un limite di durata: informatevi presso il vostro comune.
Quali sono le regole a Berlino?
A Berlino serve un numero di registrazione per qualsiasi affitto di breve durata, e spesso anche un'autorizzazione. La pagina di berlin.de distingue diversi casi:
- La vostra residenza principale, affittata durante le vostre assenze: serve un'autorizzazione.
- La vostra seconda casa che occupate voi stessi: è possibile un'autorizzazione per al massimo 90 giorni all'anno.
- Una parte della vostra residenza principale: nessuna autorizzazione se affittate al massimo il 49 % della superficie abitabile (cucina e bagno contano per metà). Il numero di registrazione resta obbligatorio.
Il numero deve essere indicato chiaramente nell'annuncio, su una piattaforma come in qualsiasi altra offerta pubblica. Viene assegnato a un alloggio e a un host precisi. La quarta legge di modifica della legge berlinese contro l'uso improprio degli alloggi (ZwVbG), che attua il regolamento europeo, è entrata in vigore il 17 giugno 2026.
Le sanzioni sono pesanti: secondo il Bezirksamt Mitte, una violazione della ZwVbG può costare fino a 500 000 euro di multa (articolo 7, comma 4).
Quanto alla tassa di soggiorno, la City Tax di Berlino è pari al 7,5 % del prezzo del pernottamento dal 1° gennaio 2025. La regola che esentava i soggiorni di oltre 21 giorni è stata abolita in quella data. Nel 2026 è stata eliminata la soglia dei 10 posti letto e la dichiarazione si fa ogni trimestre per via elettronica. Non abbiamo trovato una fonte ufficiale che confermi che Airbnb riscuota questa tassa al vostro posto: verificate nel vostro account host e presso il Finanzamt competente.
Quali sono le regole a Monaco di Baviera?
A Monaco di Baviera la registrazione è obbligatoria dal 1° agosto 2026, prima di qualsiasi offerta su una piattaforma. Lo prevede l'articolo 5a del regolamento comunale sull'uso improprio degli alloggi, adottato il 9 luglio 2026.
Lo stesso testo fissa un limite di durata: affittare un alloggio a ospiti per più di otto settimane in totale per anno solare è considerato un uso improprio. Oltre questo limite serve un'autorizzazione.
Le multe previste dall'articolo 14 del regolamento:
- fino a 500 000 euro per un uso senza autorizzazione;
- fino a 50 000 euro per un alloggio non registrato o un annuncio senza numero.
La scheda informativa della città, datata luglio 2026, precisa che il numero è gratuito. Indicava anche che il link al portale di registrazione non era ancora noto. Monaco di Baviera non compariva nell'elenco della Bundesnetzagentur del 26 ottobre 2026: tenete d'occhio la pagina della città prima di pubblicare o modificare il vostro annuncio.
Quali sono le regole ad Amburgo?
Ad Amburgo serve un numero chiamato Wohnraumschutznummer, da indicare in ogni annuncio, e l'affitto di breve durata senza autorizzazione è limitato a otto settimane all'anno. Secondo le FAQ ufficiali della città, ogni numero è legato a un alloggio preciso; al 30 aprile 2026 se ne contavano 14 332.
Il comunicato del Senato del 6 maggio 2026 annuncia tre cambiamenti:
- La legge modificata si applica dal 20 maggio 2026, insieme al regolamento europeo.
- Gli host non devono più dichiarare da soli i propri pernottamenti: sono le piattaforme a trasmettere questi dati. L'obbligo di registrazione e di indicazione del numero resta in vigore.
- L'eccezione del 50 % scompare il 1° gennaio 2027. Finora affittare al massimo metà del proprio alloggio, per esempio una camera, era possibile senza limiti di durata. In seguito la regola delle otto settimane si applicherà qualunque sia la superficie affittata, camere comprese.
Astuce
Affittate tutto l'anno una camera del vostro appartamento ad Amburgo? Contate fin da ora le vostre settimane di affitto: dal 1° gennaio 2027, oltre otto settimane all'anno, servirà un'autorizzazione.
E per le imposte?
I redditi di un affitto ammobiliato di breve durata sono imponibili in Germania. Il codice dell'imposta sul reddito (EStG, articolo 21) li classifica in linea di principio tra i redditi da locazione (Vermietung und Verpachtung). A seconda della vostra situazione, per esempio con servizi simili a quelli alberghieri, può applicarsi un altro regime: chiedete consiglio a uno Steuerberater.
Il fisco è informato: in applicazione della direttiva europea DAC7, la legge tedesca sulla trasmissione dei dati da parte delle piattaforme (PStTG) obbliga le piattaforme a dichiarare i redditi degli host all'ufficio federale delle imposte (BZSt) entro il 31 gennaio dell'anno successivo. I redditi del 2026 saranno quindi trasmessi entro fine gennaio 2027.
A questo si aggiungono le tasse di soggiorno locali, come la City Tax di Berlino, le cui regole variano da una città all'altra.
Quale checklist prima di pubblicare il vostro annuncio in Germania?
Prima di pubblicare o di mantenere online un annuncio in Germania, verificate questi punti:
- Il vostro comune è nell'elenco della Bundesnetzagentur? Se sì, ottenete il numero presso il comune.
- La vostra città ha una propria registrazione? È il caso di Monaco di Baviera dal 1° agosto 2026.
- Serve un'autorizzazione? Berlino, Monaco di Baviera e Amburgo limitano l'affitto di breve durata (seconda casa, otto settimane all'anno, quota della superficie).
- Il numero è indicato nell'annuncio? Un numero per alloggio.
- Quale tassa di soggiorno? Informatevi presso la vostra città e il Finanzamt.
- I vostri redditi sono dichiarati? Le piattaforme li trasmettono al BZSt.
- La vostra accoglienza è pronta? Regole della casa, raccolta differenziata, arrivo autonomo, nella lingua dei vostri ospiti.
Se affittate in più paesi, le nostre guide sulla Spagna e il suo registro unico, sul Belgio e sull'Inghilterra mostrano quanto ogni paese abbia una logica propria.
Come accogliere gli ospiti in Germania: quali lingue?
Un libretto d'accoglienza in tedesco e in inglese copre la maggior parte degli ospiti in Germania; aggiungete le lingue dei vostri ospiti abituali. Le regole della casa, la raccolta differenziata (spesso molto precisa in Germania), la quiete notturna e l'arrivo autonomo sono i temi che generano più domande. Il nostro articolo sul libretto d'accoglienza per ospiti stranieri illustra il metodo.
Con Majordia il libretto d'accoglienza digitale esiste in 6 lingue (francese, tedesco, inglese, spagnolo, italiano, olandese) e si apre con un codice QR per alloggio, senza app da installare. Majordia non gestisce la vostra registrazione né la vostra autorizzazione: queste pratiche restano da fare presso il vostro comune.
Buono a sapersi: Airbnb cambia le sue regole anche per tutti gli host. Il nostro articolo sulle nuove regole Airbnb del 20 novembre 2026 fa il punto.
L'essenziale da ricordare
Information
- Nessun numero nazionale in Germania: la registrazione dipende dal comune e dalla legge del Land.
- Al 26 ottobre 2026, secondo la Bundesnetzagentur, la imponevano 12 comuni, tra cui Berlino, Amburgo, Colonia, Düsseldorf, Bonn e Tubinga.
- Dal 1° luglio 2026 la Bundesnetzagentur riceve i dati delle piattaforme; sono previsti controlli a campione a partire da ottobre 2026.
- Berlino: numero obbligatorio, autorizzazione spesso necessaria, multe fino a 500 000 euro, City Tax del 7,5 %.
- Monaco di Baviera: registrazione obbligatoria dal 1° agosto 2026, al massimo otto settimane all'anno senza autorizzazione.
- Amburgo: Wohnraumschutznummer obbligatorio, otto settimane all'anno, fine dell'eccezione del 50 % il 1° gennaio 2027.
FAQ
Serve un numero di registrazione per affittare su Airbnb in Germania?
Solo nei comuni che l'hanno introdotto. Al 26 ottobre 2026 la Bundesnetzagentur ne elencava 12, tra cui Berlino, Amburgo e nove comuni della Renania Settentrionale-Vestfalia. Anche Monaco di Baviera impone una registrazione dal 1° agosto 2026.
È la Bundesnetzagentur a rilasciare i numeri?
No. Secondo la sua pagina ufficiale, l'assegnazione dei numeri spetta esclusivamente ai Länder e ai comuni. La Bundesnetzagentur riceve i dati delle piattaforme, li trasmette ai comuni e prevede controlli a campione.
Per quanto tempo si può affittare a Berlino, Monaco di Baviera o Amburgo?
A Berlino, una seconda casa che occupate voi stessi può essere affittata al massimo 90 giorni all'anno con autorizzazione. A Monaco di Baviera e ad Amburgo il limite senza autorizzazione è di otto settimane all'anno. In ogni caso, verificate la vostra situazione presso la città.
Si può affittare una camera del proprio alloggio senza autorizzazione?
A Berlino sì, se la parte affittata non supera il 49 % della superficie della vostra residenza principale, ma il numero resta obbligatorio. Ad Amburgo l'eccezione del 50 % scompare il 1° gennaio 2027: il limite di otto settimane si applicherà anche alle camere.
Che cosa si rischia senza numero?
A Monaco di Baviera, fino a 50 000 euro per un alloggio non registrato o un annuncio senza numero, e fino a 500 000 euro per un uso senza autorizzazione. A Berlino, una violazione della legge contro l'uso improprio degli alloggi può costare fino a 500 000 euro.
I redditi Airbnb vengono trasmessi al fisco tedesco?
Sì. Secondo la legge PStTG, le piattaforme dichiarano i redditi degli host al BZSt entro il 31 gennaio dell'anno successivo. Questi redditi vanno indicati nella vostra dichiarazione dei redditi.
Un comune, un numero, un libretto
Affittare in Germania significa prima di tutto verificare il proprio comune e ottenere il numero giusto. Poi viene l'accoglienza: con l'offerta Essenziale (gratis, opzioni à la carte), create il vostro libretto d'accoglienza in 6 lingue, senza registrazione.
Crediti delle immagini. Copertina: foto « A row of multi-story buildings on a sunny day » di Mattes Buskies (Kreuzberg, Berlino), Unsplash, licenza Unsplash. Foto nel testo: « a tall building with red and white windows under a cloudy sky » di Ploegerson (Berlino), Unsplash, e « brown concrete building near river during daytime » di Magnus S (Speicherstadt, Amburgo), Unsplash, licenza Unsplash.
