Affitti un ammobiliato in Francia al regime reale e ammortizzi l'alloggio per pagare meno imposte ogni anno? Al momento di rivendere, questi ammortamenti non passano più inosservati: dal 2025 vengono reintegrati nel calcolo della plusvalenza. Per un proprietario che ha ammortizzato per anni, il conto può salire parecchio.
Questo articolo si basa sulle pagine ufficiali lette per l'occasione: la pagina di impots.gouv.fr « Je vends un bien immobilier donné en location meublée » (modificata il 10 luglio 2026), quella sulla plusvalenza immobiliare, la scheda di service-public.gouv.fr « Plus-value immobilière », la scheda « Location meublée » e la risposta del ministro all'interrogazione scritta n. 10097 dell'Assemblea nazionale, pubblicata nella Gazzetta ufficiale francese (Journal officiel) il 24 marzo 2026. Non abbiamo potuto leggere il testo di legge su Légifrance né il commento attuale del Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, il bollettino ufficiale della fiscalità francese).
Ultima verifica delle fonti: 19 ottobre 2026. Questo non è un parere fiscale personalizzato: da verificare in base alla tua situazione, con il tuo notaio o il tuo commercialista.
Che cosa cambia per la plusvalenza di un ammobiliato in LMNP?
Gli ammortamenti che hai dedotto dagli affitti vengono ora aggiunti alla plusvalenza al momento della vendita. Secondo impots.gouv.fr, la legge di bilancio 2025 (loi de finances, la legge finanziaria francese) ha modificato il calcolo della plusvalenza per le cessioni realizzate a partire dal 15 febbraio 2025: se rientri in un regime reale dei profitti industriali e commerciali (BIC), gli ammortamenti praticati per determinare il tuo reddito imponibile devono essere reintegrati.
Prima di questa riforma, il locatore di ammobiliati non professionale (LMNP, loueur en meublé non professionnel) poteva dedurre l'ammortamento dell'alloggio dagli affitti senza che questo contasse alla rivendita. La pagina di impots.gouv.fr sulla plusvalenza immobiliare afferma che la legge di bilancio 2025 « pone fine a questo vantaggio » (traduzione nostra): gli ammortamenti sono reintegrati nel calcolo della plusvalenza, prima dell'abbattimento per durata di detenzione.
La legge in questione è l'articolo 84 della legge n. 2025-127 del 14 febbraio 2025. Il ministro ha precisato, nella risposta del 24 marzo 2026, che questo regime si applica alle cessioni realizzate a partire dal giorno successivo alla promulgazione della legge, qualunque sia la data di messa in affitto del bene, e che tutti gli ammortamenti dedotti ai sensi dell'articolo 39 C del codice generale delle imposte (code général des impôts) durante il periodo di affitto sono presi in considerazione, fatti salvi gli abbattimenti per durata di detenzione. Un alloggio affittato come ammobiliato da dieci anni è quindi coinvolto per tutti i dieci anni.
Chi è coinvolto e chi no?
È coinvolto solo il locatore di ammobiliati non professionale che ha dedotto ammortamenti al regime reale. Gli altri casi, secondo le pagine ufficiali:
| La tua situazione | Effetto alla rivendita |
|---|---|
| LMNP al regime reale, ammortamenti dedotti | Ammortamenti reintegrati nella plusvalenza (vendite dal 15 febbraio 2025) |
| LMNP al micro-BIC (regime semplificato con abbattimento forfettario) | Il micro-BIC dà un abbattimento forfettario per le spese, senza deduzione degli oneri (service-public.gouv.fr); non c'è ammortamento dedotto, quindi, a nostra lettura, nulla da reintegrare |
| Locatore di ammobiliati professionale (LMP, loueur en meublé professionnel) | La plusvalenza rientra nelle plusvalenze professionali (impots.gouv.fr) |
| Beni in residenze con servizi (per studenti, anziani, persone con disabilità) | Non coinvolti dalla misura, secondo impots.gouv.fr; condizioni da verificare |
Per sapere se sei al micro-BIC o al regime reale, vedi la nostra guida per dichiarare i redditi dell'affitto ammobiliato, e per il confine tra LMNP e LMP il nostro articolo sullo status di locatore professionale.
Come si calcola la plusvalenza?
La plusvalenza lorda è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, quest'ultimo diminuito, per le vendite dal 15 febbraio 2025, di tutti gli ammortamenti dedotti durante la locazione. Secondo service-public.gouv.fr, il prezzo di vendita è quello dell'atto, diminuito delle spese di vendita documentate (per esempio le diagnosi obbligatorie). Il prezzo di acquisto è quello dell'atto di acquisto, aumentato delle spese di acquisizione (importo reale o forfait del 7,5 % del prezzo d'acquisto) e delle spese per lavori (importo reale o forfait del 15 % del prezzo d'acquisto se il bene è detenuto da più di cinque anni).
La stessa scheda aggiunge, per il locatore non professionale, che gli ammortamenti dedotti sono reintegrati nel prezzo di acquisto « a determinate condizioni » per le vendite dal 15 febbraio 2025. Come gli ammortamenti si combinano con il forfait per i lavori, non lo abbiamo letto: chiedilo al tuo notaio.
Poi si applicano due abbattimenti per durata di detenzione, uno per l'imposta sul reddito e uno per i prelievi sociali (prélèvements sociaux, i contributi sociali sui redditi da patrimonio):
| Durata di detenzione | Abbattimento annuo (imposta sul reddito) | Abbattimento annuo (prelievi sociali) |
|---|---|---|
| Fino a 5 anni | 0 % | 0 % |
| Dal 6º al 21º anno | 6 % | 1,65 % |
| 22º anno compiuto | 4 % | 1,6 % |
| Oltre il 22º anno | Esenzione | 9 % |
| Oltre il 30º anno | Esenzione | Esenzione |
L'aliquota di imposizione della plusvalenza è del 19 % per l'imposta sul reddito e del 17,2 % per i prelievi sociali, secondo service-public.gouv.fr, che indica anche una sovrattassa dal 2 % al 6 % quando la plusvalenza imponibile supera 50.000 €, calcolata sul modulo 2048-IMM-SD (in pratica dal notaio).
Che impatto ha in cifre? Un esempio semplificato
In un esempio fittizio semplificato, reintegrare 60.000 € di ammortamenti aggiunge 17.448,60 € di imposta e prelievi sociali. Ecco le ipotesi (calcolo Majordia, a titolo illustrativo, senza sovrattassa, senza spese e lavori, senza esenzione):
- alloggio acquistato a 200.000 € e rivenduto a 280.000 € dopo 10 anni di affitto;
- 60.000 € di ammortamenti dedotti al regime reale;
- abbattimento a 10 anni: 30 % sull'imposta sul reddito (6 % × 5 anni) e 8,25 % sui prelievi sociali (1,65 % × 5 anni).
| Prima della riforma (senza reintegrazione) | Dopo (con reintegrazione) | |
|---|---|---|
| Plusvalenza lorda | 80.000 € | 140.000 € |
| Imposta sul reddito al 19 % (dopo abbattimento del 30 %) | 10.640,00 € | 18.620,00 € |
| Prelievi sociali al 17,2 % (dopo abbattimento dell'8,25 %) | 12.624,80 € | 22.093,40 € |
| Totale | 23.264,80 € | 40.713,40 € |
La differenza è di 17.448,60 €. La sovrattassa dal 2 % al 6 %, che questo calcolo ignora, aggiungerebbe ancora alla differenza quando la plusvalenza imponibile è elevata.
Si può evitarla?
Due elementi riducono o eliminano l'effetto, secondo service-public.gouv.fr e impots.gouv.fr:
- Lunga detenzione: la plusvalenza è esente da imposta sul reddito dopo 22 anni di detenzione e da prelievi sociali dopo 30 anni; l'abbattimento per durata di detenzione si applica anche alla plusvalenza reintegrata;
- Altre esenzioni: service-public.gouv.fr ne elenca altre, a certe condizioni, legate al bene, al venditore o all'acquirente: verifica quelle che possono applicarsi a te.
Conviene rinunciare all'ammortamento?
Non necessariamente: l'ammortamento riduce l'imposta ogni anno, e la riforma ne fa un'imposta differita più che un'imposta eliminata. Service-public.gouv.fr ricorda che al regime reale si può dedurre l'ammortamento del prezzo d'acquisto dei beni (alloggio e mobili). Il conto giusto confronta, sulla durata di detenzione prevista, l'imposta risparmiata ogni anno e l'imposta supplementare alla rivendita. Questa scelta dipende dal tuo orizzonte di vendita: è una domanda per un commercialista, con le tue cifre.
Se affitti come alloggio turistico ammobiliato, la classificazione cambia anche la scelta tra micro-BIC e regime reale; vedi il nostro articolo sulla classificazione e l'articolo pilastro sulla fiscalità degli affitti brevi.
Che cosa fare prima di vendere?
Prepara tre elementi con il tuo notaio e il tuo commercialista:
- Il cumulo degli ammortamenti dedotti dalla messa in affitto, ripreso dai tuoi fascicoli fiscali;
- La data di acquisizione, perché gli abbattimenti e le soglie dei 22 e 30 anni ne dipendono;
- Una simulazione dell'imposta, prima di firmare il preliminare: il notaio redige la dichiarazione e versa l'imposta al servizio della pubblicità fondiaria (service de la publicité foncière, il registro immobiliare francese) (service-public.gouv.fr).
Il calcolatore gratuito abbattimento micro-BIC e legge Le Meur di Majordia tratta gli abbattimenti dei redditi da affitto, non la plusvalenza di rivendita: per la vendita rivolgiti a un professionista.
L'essenziale da ricordare
Information
- Regola: per le vendite realizzate dal 15 febbraio 2025, gli ammortamenti dedotti in LMNP al regime reale sono reintegrati nella plusvalenza, prima dell'abbattimento per durata di detenzione (impots.gouv.fr, legge n. 2025-127 del 14 febbraio 2025, articolo 84).
- Portata: tutti gli ammortamenti dedotti durante l'affitto, qualunque sia la data di messa in affitto (risposta ministeriale pubblicata il 24 marzo 2026).
- Esclusi: LMP (plusvalenze professionali), micro-BIC (nulla di ammortizzato, a nostra lettura), alcuni beni di residenze con servizi.
- Aliquote: 19 % di imposta sul reddito, 17,2 % di prelievi sociali, sovrattassa dal 2 % al 6 % oltre 50.000 € di plusvalenza imponibile; esenzione dall'imposta dopo 22 anni, dai prelievi sociali dopo 30 anni.
- Esempio fittizio: 60.000 € ammortizzati in 10 anni aggiungono 17.448,60 € di imposta e prelievi (senza sovrattassa).
- Non letto: testo di legge, BOFiP attuale, condizioni precise delle eccezioni: da verificare in base alla tua situazione.
FAQ
Gli ammortamenti dedotti sono davvero reintegrati alla rivendita di un LMNP?
Sì, al regime reale: impots.gouv.fr indica che per le cessioni realizzate a partire dal 15 febbraio 2025 gli ammortamenti praticati devono essere reintegrati nel calcolo della plusvalenza.
La regola si applica se il mio alloggio è affittato come ammobiliato da prima del 2025?
Sì. La risposta del ministro (Gazzetta ufficiale del 24 marzo 2026) precisa che la regola si applica alle cessioni realizzate a partire dal giorno successivo alla promulgazione della legge, qualunque sia la data di messa in affitto del bene, e che tutti gli ammortamenti dedotti durante il periodo di affitto sono presi in considerazione.
Sono coinvolto se sono al micro-BIC?
Al micro-BIC benefici di un abbattimento forfettario per le spese e non deduci i tuoi oneri (service-public.gouv.fr). Non c'è quindi alcun ammortamento dedotto da reintegrare, secondo la nostra lettura. Verifica la tua situazione con il tuo notaio.
E se sono locatore di ammobiliati professionale (LMP)?
La plusvalenza rientra nelle plusvalenze professionali secondo impots.gouv.fr, un regime diverso da quello dei privati.
Le residenze per studenti o per anziani sono coinvolte?
Impots.gouv.fr indica che alcuni beni situati nelle residenze con servizi (residenze per studenti, residenze per anziani, residenze per persone con disabilità) non sono coinvolti dalla misura. Le condizioni non sono state lette qui: verificale.
Chi calcola e paga l'imposta sulla plusvalenza?
In pratica il notaio: redige la dichiarazione e versa l'imposta al servizio della pubblicità fondiaria del luogo del bene, secondo service-public.gouv.fr. Poi indichi la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi.
Reintegrare, simulare, poi decidere
La riforma non vieta di ammortizzare: fa pagare alla rivendita una parte del vantaggio ottenuto ogni anno. Fai la simulazione prima di vendere, con i tuoi ammortamenti reali. Per il resto della tua fiscalità di locatore, parti dal calcolatore di abbattimento gratuito e dalla pagina Prezzi se vuoi gestire i tuoi soggiorni con l'offerta Essenziale (gratis, opzioni à la carte).
Crediti delle immagini. Copertina: foto « White and red wooden house miniature on brown table » di Tierra Mallorca, Unsplash, licenza Unsplash. Foto nel testo: « A calculator sitting on top of a table next to a laptop » di Jakub Żerdzicki, Unsplash, e « Gray key » di Kelly Sikkema, Unsplash, licenza Unsplash.
