CFE bij gemeubileerde verhuur: wie betaalt in 2026?

Ja, wie in Frankrijk gemeubileerd verhuurt, is in principe de cotisation foncière des entreprises (CFE) verschuldigd, een lokale bedrijfsbelasting. Dat geldt ook met één woning en ook als de inkomsten onder de regeling micro-BIC worden aangegeven. De Franse wet beschouwt gemeubileerde verhuur als een beroepsmatige activiteit. Dit principe kent echter veel uitzonderingen, waarvan sommige afhangen van een besluit van uw gemeente. Dat maakt het onderwerp voor veel gastheren verwarrend.

Dit artikel gaat uit van de officiële teksten en pagina's om drie vragen te beantwoorden: ben ik erdoor getroffen, kan ik vrijgesteld zijn, en wat moet ik wanneer aangeven? Het vervangt niet het advies van uw belastingdienst voor bedrijven (SIE, service des impôts des entreprises), want het antwoord hangt af van uw gemeente en van de manier waarop u de woning gebruikt.

Laatste controle van de officiële bronnen: 7 oktober 2026. Citaten uit Franse officiële bronnen zijn eigen vertalingen. Dit artikel is informatief en vormt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies: controleer het aan de hand van uw eigen situatie.

Is de CFE van toepassing op gemeubileerde verhuur?

Het korte antwoord: ja, in principe. Volgens de pagina „Les locations meublées“ op impots.gouv.fr (gewijzigd op 8 april 2026) zijn verhuurders van gemeubileerde woningen CFE verschuldigd, onder voorbehoud van de hieronder beschreven vrijstellingen.

De administratieve doctrine verklaart waarom. In de BOFiP over de CFE (versie van 8 november 2023) worden verhuur en onderverhuur van gemeubileerde ruimten „geacht beroepsmatig te zijn“ op grond van het tweede lid van punt I van artikel 1447 van het Franse belastingwetboek (eigen vertaling). Ze zijn dus CFE-plichtig.

De regering bevestigt dit in haar antwoord op schriftelijke vraag nr. 916 van de Nationale Assemblee (antwoord gepubliceerd in het Journal officiel op 3 juni 2025): de verhuur van gemeubileerde woonruimten, al dan niet via platforms, is „van nature“ de gewoonlijke uitoefening van een beroepsactiviteit, en verhuurders van gemeubileerde toeristische verblijven zijn CFE-plichtig.

Wat telt is dus niet het gebruikte platform, noch uw inkomstenbelastingregime, noch het aantal woningen, maar de aard van de activiteit. De CFE is een lokale belasting op naam van de verhuurder en staat los van de onroerendezaakbelasting die de eigenaar van het gebouw betaalt. Ze mag ook niet worden verward met de toeristenbelasting, die bij de gasten wordt geïnd.

Wie is vrijgesteld van CFE bij gemeubileerde verhuur?

In artikel 1459 van het Franse belastingwetboek staan drie „persoonlijke“ vrijstellingen, aangevuld met een inkomstendrempel en lokale maatregelen. De BOFiP onderscheidt twee vrijstellingen van rechtswege en één facultatieve vrijstelling.

Incidentele verhuur (1° van artikel 1459)

Vrijgesteld zijn eigenaren of huurders die incidenteel een deel van hun persoonlijke woning verhuren, op voorwaarde dat de verhuur „geen periodiek karakter“ heeft (BOFiP, nr. 50; eigen vertaling). Impots.gouv.fr is duidelijk: elk jaar herhaalde verhuur geldt niet als uitzonderlijk. Een gastheer die elke zomer verhuurt, valt dus niet onder deze regel.

Een kamer in uw hoofdverblijf (2° van artikel 1459)

Volgens de BOFiP (nrs. 60 tot 110) gelden drie voorwaarden tegelijk:

• de verhuurde kamers maken integraal deel uit van uw hoofdverblijf;
• ze vormen het hoofdverblijf van de huurder (studenten worden geacht te wonen waar ze tijdens het academiejaar verblijven);
• de huurprijs blijft binnen redelijke grenzen.

De vrijstelling is uitgesloten voor kamers die zelfstandige woningen vormen ten opzichte van het hoofdverblijf, bijvoorbeeld met keuken en badkamer, een eigen toegang tot de gemeenschappelijke delen of een eigen brievenbus. Ze richt zich dus op de kamer die aan een student wordt verhuurd, niet op het gemeubileerde toeristische verblijf dat per week wordt verhuurd.

Een gemeubileerd verblijf binnen uw persoonlijke woning (3° van artikel 1459)

Dit is de vrijstelling die gastheren het vaakst raakt. Volgens ministerieel antwoord nr. 916 zijn personen die gemeubileerde ruimten verhuren, geclassificeerd of niet, vrijgesteld van CFE wanneer die ruimten deel uitmaken van hun persoonlijke woning (hoofd- of tweede verblijf), tenzij de gemeente of het intergemeentelijke samenwerkingsverband met eigen belastingbevoegdheid (EPCI) anders besluit.

De BOFiP over de facultatieve vrijstellingen (versie van 6 juli 2016) onderscheidt twee categorieën:

• verhuurders van geclassificeerde gemeubileerde toeristische verblijven binnen hun persoonlijke woning, op voorwaarde dat het verblijf is geclassificeerd in de zin van artikel L. 324-1 van het Franse toerismewetboek (nr. 170);
• andere verhuurders van gemeubileerde woningen, waaronder niet-geclassificeerde verblijven, voor hun persoonlijke woning geheel of gedeeltelijk (nrs. 200 en 210).

Twee belangrijke kanttekeningen:

1. De gemeente kan deze vrijstelling schrappen. De besluiten worden genomen onder de voorwaarden van artikel 1639 A bis van het Franse belastingwetboek en betreffen het hele aandeel van de overheid (nr. 10). Impots.gouv.fr spreekt van het herinvoeren van de CFE „bij besluit“. De CFE-plicht vloeit dus, in de woorden van het ministerie, voort uit „een vrije beslissing van de betrokken lokale overheden“ (eigen vertaling).
2. Het verblijf moet deel uitmaken van uw persoonlijke woning. De BOFiP beperkt de vrijstelling tot gemeubileerde ruimten die tot de persoonlijke woning behoren, hoofd- of tweede verblijf. Een appartement dat uitsluitend voor verhuur is gekocht, valt in principe niet onder die definitie: vraag uw SIE om bevestiging voordat u ervan uitgaat dat u vrijgesteld bent.

Foto: JLPC, Wikimedia Commons, licentie CC BY-SA 3.0.

Inkomsten van hoogstens 5.000 €

Sinds 1 januari 2019 geldt volgens impots.gouv.fr een automatische vrijstelling voor belastingplichtigen met „minimumgrondslag“ van wie de omzet of inkomsten in de referentieperiode (doorgaans het voorlaatste jaar) kleiner dan of gelijk aan 5.000 € zijn. De pagina Entreprendre.service-public.gouv.fr (gecontroleerd op 2 april 2026) preciseert dat een onderneming is vrijgesteld als haar omzet exclusief btw in het voorlaatste jaar (N-2) niet meer dan 5.000 € bedroeg.

Let op: deze drempel werkt op de minimumbijdrage, niet op alle situaties. De eerste aangifte moet volgens impots.gouv.fr in het eerste jaar toch worden ingediend, ongeacht uw belastingregime.

De zones France ruralités revitalisation (FRR)

In de FRR-zones, van kracht sinds 1 juli 2024, kunnen gemeenten en EPCI volgens ministerieel antwoord nr. 916 (artikel 1466 G van het Franse belastingwetboek) de activiteiten die op hun grondgebied starten vrijstellen van CFE, waaronder de verhuur van gemeubileerde toeristische verblijven. Ook hier hangt alles af van een lokaal besluit: vraag het na bij uw gemeentehuis.

Welke situatie, welke CFE? De overzichtstabel

Deze tabel is een samenvattende lezing van de hierboven aangehaalde teksten en moet met uw SIE worden bevestigd.

Hoeveel kost de CFE bij gemeubileerde verhuur?

Er bestaat geen landelijk bedrag: de CFE wordt berekend op de huurwaarde van uw ruimten, met een lokaal vastgesteld tarief. Voor een niet-vrijgestelde verhuurder beperkt de belastingheffing zich volgens het ministerie meestal tot een minimumbijdrage, „evenredig aan het draagvermogen van de belastingplichtigen“ (artikel 1647 D van het Franse belastingwetboek; eigen vertaling).

De minimumgrondslag hangt af van uw omzet in het voorlaatste jaar en van uw gemeente. Hieronder de bandbreedtes voor 2026, gepubliceerd door Entreprendre.service-public.gouv.fr:

Bron: Entreprendre.service-public.gouv.fr, pagina „Cotisation foncière des entreprises (CFE)“, gecontroleerd op 2 april 2026. Deze bedragen zijn grondslagen: het te betalen bedrag hangt vervolgens af van het tarief van uw overheid. Deze minimumgrondslag geldt wanneer de werkelijke huurwaarde lager is dan dit minimum.

Uw CFE-aanslag blijft de enige referentie voor het exacte bedrag in uw gemeente. Verwar hem niet met uw inkomstenbelasting: de inkomsten uit gemeubileerde verhuur vallen onder de regeling micro-BIC of de werkelijke-kostenregeling, beschreven in onze gids over de fiscaliteit van kortetermijnverhuur, en de keuze tussen LMNP en LMP betreft de inkomstenbelasting, niet de CFE.

Welke formaliteiten en data moet u onthouden?

De eerste aangifte 1447-C-SD

Volgens impots.gouv.fr moet u in het eerste verhuurjaar aangifte nr. 1447-C-SD indienen bij de SIE van de plaats waar de woning ligt, uiterlijk op 31 december. Dit geldt ongeacht uw inkomstenbelastingregime. De pagina van Entreprendre.service-public.gouv.fr geeft dezelfde regel voor een nieuwe onderneming: aangifte vóór 31 december van het oprichtingsjaar, waarbij de vrijstelling voor het oprichtingsjaar van deze indiening afhangt.

Ook als u denkt vrijgesteld te zijn, dient u haar in: daarmee kan de belastingdienst uw situatie registreren en zo nodig de vrijstelling toepassen.

De wijzigingsaangifte 1447-M-SD

Ze is alleen nodig bij een wijziging van de oppervlakte, een verzoek om vrijstelling of een wijziging van een element uit de vorige aangifte. Ze moet uiterlijk op de tweede werkdag na 1 mei worden ingediend: de pagina van Entreprendre.service-public.gouv.fr noemt 5 mei 2026 voor de CFE 2027.

De betaling

De data staan op dezelfde pagina:

• CFE van 3.000 € of minder: betaling uiterlijk op 15 december;
• CFE van meer dan 3.000 €: een voorschot van 50 % van de CFE van het voorgaande jaar, doorgaans tussen 26 mei en 16 juni, daarna het saldo uiterlijk op 15 december.

Foto: Mathieu Kappler, Wikimedia Commons, licentie CC BY-SA 4.0.

CFE en woonbelasting: dubbele belasting?

Ministerieel antwoord nr. 916 behandelt een vaak verkeerd begrepen punt. Volgens de regering is de woonbelasting op tweede verblijven verschuldigd voor alle gemeubileerde ruimten met een andere woonbestemming dan hoofdverblijf, ook wanneer ze CFE-plichtig zijn. Ze steunt op een uitspraak van de Conseil d'État van 15 juni 2023 (nr. 468195): wanneer ruimten voor korte periodes worden verhuurd die de eigenaar kan aanvaarden of weigeren, wordt hij geacht het genot ervan op 1 januari te willen behouden.

Gevolg volgens het ministerie: een verhuurde gemeubileerde woning die niet het hoofdverblijf van de belastingplichtige is, is zowel aan CFE als aan woonbelasting op tweede verblijven onderworpen. Deze dubbele belasting kan in sommige gevallen worden opgeheven of verzacht, bijvoorbeeld door de CFE-vrijstelling van 3° van artikel 1459 of, in een FRR-zone, door een vrijstelling van woonbelasting die de gemeente kan besluiten voor geclassificeerde gemeubileerde toeristische verblijven en gastenkamers (chambres d'hôtes).

Verhuurt u een tweede verblijf via Airbnb of Booking, controleer dan beide regels op uw aanslagbiljetten. Om de verhuurdersstatuten te vergelijken, leest u ook ons artikel chambre d'hôtes of meublé de tourisme en onze gids over de classificatie van gemeubileerde toeristische verblijven, want de classificatie beïnvloedt zowel de lokale belastingen als de inkomstenbelasting.

Fouten om te vermijden

• De eerste aangifte vergeten omdat u „in micro-BIC“ zit: uw inkomstenbelastingregime heeft geen invloed op de verplichting om haar in te dienen.
• Aannemen dat de gemeente niets heeft besloten: de vrijstelling van 3° hangt af van een besluit dat al dan niet bestaat. Vraag het na bij het gemeentehuis of uw SIE.
• Persoonlijke woning verwarren met een woning die uitsluitend voor verhuur dient: alleen de eerste valt volgens de BOFiP onder de facultatieve vrijstelling.
• De drempel van 5.000 € verwarren met een volledige vrijstelling van formaliteiten: hij geldt voor de minimumbijdrage en veronderstelt dat u correct bent aangegeven.
• De CFE negeren wanneer incidentele verhuur regelmatig wordt: een elk jaar herhaalde verhuur is niet langer „incidenteel“.
• De deadline van 15 december missen, die de uiterste betaaldatum van het saldo blijft.

Het belangrijkste in het kort

FAQ

Moet een verhuurder in micro-BIC CFE betalen?

Ja, in principe. De regeling micro-BIC betreft de inkomstenbelasting, terwijl de CFE een lokale belasting is die aan de beroepsactiviteit is gekoppeld. U kunt echter vrijgesteld zijn, afhankelijk van uw situatie, bijvoorbeeld als uw inkomsten in het voorlaatste jaar niet meer dan 5.000 € bedroegen of als uw gemeente de vrijstelling voor de persoonlijke woning niet heeft geschrapt.

Moet ik de CFE aangeven als ik vrijgesteld ben?

Ja, in het eerste jaar. Impots.gouv.fr vraagt om aangifte 1447-C-SD uiterlijk op 31 december van het eerste verhuurjaar in te dienen, ongeacht het belastingregime. Zo kan de belastingdienst uw activiteit registreren en de vrijstelling toepassen die voor u geldt.

Is mijn geclassificeerde gemeubileerde toeristische verblijf vrijgesteld van CFE?

Niet automatisch. De vrijstelling voor geclassificeerde gemeubileerde toeristische verblijven veronderstelt dat het verblijf deel uitmaakt van uw persoonlijke woning en dat uw gemeente of intergemeentelijk samenwerkingsverband niet heeft besloten haar te schrappen. Controleer het lokale besluit bij het gemeentehuis of de SIE.

Wanneer wordt de CFE betaald?

CFE van 3.000 € of minder wordt uiterlijk op 15 december betaald. Daarboven wordt doorgaans tussen 26 mei en 16 juni een voorschot van 50 % gevraagd, daarna het saldo uiterlijk op 15 december, volgens de op 2 april 2026 gecontroleerde pagina van Entreprendre.service-public.gouv.fr.

Vervangt de CFE de toeristenbelasting of de onroerendezaakbelasting?

Nee. De toeristenbelasting wordt bij de gasten geïnd en aan de gemeente doorgestort, de onroerendezaakbelasting is verschuldigd door de eigenaar van het gebouw en de CFE is verschuldigd voor de beroepsmatige verhuuractiviteit. Ze kunnen dus samenkomen.

Waar vind ik de regels van mijn gemeente?

Bij uw gemeentehuis en bij de SIE van de plaats waar de woning ligt. Lokale besluiten over facultatieve vrijstellingen, bijvoorbeeld die van artikel 1639 A bis, bepalen het lot van de vrijstelling voor de persoonlijke woning.

Uw verhuurformaliteiten onder controle houden

De CFE is slechts één regel meer in het budget van een gastheer, maar illustreert een eenvoudige regel: gemeubileerde verhuur is een volwaardige activiteit met eigen deadlines. Noteer uw aangiftedata, bewaar uw inkomsten en controleer de besluiten van uw gemeente.

Aan de ontvangstkant kunt u tijdens de verblijven in elk geval tijd winnen: met het digitale welkomstboekje van Majordia heeft elk verblijf een boekje dat via QR-code bereikbaar is, met rubrieken voor wifi, deurcode, contacten en noodnummers, automatisch vertaald in zes talen. De tarieven worden uitgelegd op de prijzenpagina. Majordia vervangt uw belastingaangifte niet: voor de exacte berekening van uw CFE kunt u terecht bij uw SIE of uw boekhouder.

Beeldcredits. Omslag: foto „A person holding a house key in front of a calculator“ van Jakub Żerdzicki, Unsplash, Unsplash-licentie. Illustraties: JLPC (CC BY-SA 3.0) en Mathieu Kappler (CC BY-SA 4.0), via Wikimedia Commons; afbeeldingen omgezet naar WebP en verkleind.