Woonbelasting: tweede woning kort verhuurd

Als u in Frankrijk een woning kortstondig verhuurt die niet uw hoofdverblijf is, blijft de woonbelasting voor tweede woningen (taxe d'habitation sur les résidences secondaires, THRS) doorgaans op uw naam staan, ook als reizigers de woning bijna het hele jaar bewonen. De reden is een datum: de situatie van de woning op 1 januari. Volgens de rechtspraak van de Conseil d'État (de Franse Raad van State) wordt een eigenaar die verblijven kan accepteren of weigeren, geacht het genot van het goed te behouden.

In sommige gemeenten kan een door de gemeenteraad goedgekeurde opslag het bedrag vervolgens opdrijven tot 60 % van het gemeentelijke aandeel. Om het nog ingewikkelder te maken, kan de cotisation foncière des entreprises (CFE, een lokale bedrijfsbelasting) op dezelfde woning van toepassing zijn. Deze gids zet de regel op een rij, met de cijfers van de opslag voor 2026, de mogelijke vrijstellingen en de bezettingsaangifte van onroerende goederen.

Laatste controle van de officiële bronnen: 8 oktober 2026. Citaten uit Franse officiële bronnen zijn eigen vertalingen. Dit artikel is informatief en vormt geen persoonlijk fiscaal of juridisch advies: te controleren aan de hand van uw situatie bij uw belastingkantoor of een accountant.

Wie betaalt de woonbelasting voor een kortstondig verhuurde gemeubileerde woning?

De algemene regel is dat de woonbelasting verschuldigd is door de bewoner van de woning op 1 januari. Voor een woning die per nacht of per week wordt verhuurd, ligt het anders: de eigenaar blijft belastingplichtig als hij wordt geacht gedurende een deel van het jaar over de woning te beschikken.

In zijn uitspraak van 15 juni 2023 (nr. 468195) herinnert de Conseil d'État er eerst aan dat „in beginsel de huurder van een belastbaar pand op 1 januari van het belastingjaar de woonbelasting verschuldigd is“ (eigen vertaling). Vervolgens oordeelt hij dat, wanneer een gemeubileerde woning seizoensgebonden of kortstondig wordt verhuurd, de eigenaar „geacht kan worden de beschikking of het genot over de woning gedurende een deel van het jaar te willen behouden“ (eigen vertaling). In de beoordeelde zaak werd het appartement verhuurd „voor korte duur en voor periodes die de eisers konden accepteren of weigeren“ (eigen vertaling): het beroep van de eigenaren werd verworpen.

Het ministerie van Economie heeft deze lezing bevestigd in zijn antwoord op schriftelijke vraag nr. 916 van parlementslid Françoise Buffet (vraag gepubliceerd op 15 oktober 2024, antwoord van 3 juni 2025). Voor kortstondige gemeubileerde verhuur via platforms is de THRS van toepassing zodra de eigenaar de verhuurperiodes kan accepteren of weigeren.

Welke uitzondering geldt voor een woning die uitsluitend voor verhuur is bestemd?

Volgens de fiche van service-public.gouv.fr over de woonbelasting voor tweede woningen (gecontroleerd op 24 augustus 2026) wordt een verhuurder van gemeubileerde woningen belast voor de THRS, tenzij de betrokken ruimten zijn ingericht en uitsluitend voor verhuur zijn bestemd. Deze uitzondering is eng en wordt geval per geval beoordeeld: een woning die u ook zelf kunt bewonen, is moeilijk een ruimte die uitsluitend voor verhuur is bestemd.

Lezing van Majordia van de aangehaalde bronnen. Elke situatie hangt af van de feiten: te controleren aan de hand van uw situatie.

Waarom leest men nog steeds „gemeubileerde toeristische verblijven betalen geen woonbelasting“?

Omdat oudere versies van de administratieve doctrine dat zeiden. De BOFiP BOI-IF-TH-10-20-20 (het officiële bulletin van de Franse belastingdienst), in de versie van 2016, vermeldt dat gemeubileerde toeristische verblijven niet onder de woonbelasting vallen maar onder de CFE. Die versie is ouder dan de uitspraak van de Conseil d'État van 2023 en het ministeriële antwoord van 2025, die een dubbele belasting mogelijk achten. Als een site zonder datum het tegendeel beweert, controleer dan de datum.

Illustratie: kop van een aanslagbiljet woonbelasting 2020, Direction générale des finances publiques (DGFiP, de Franse belastingdienst), Wikimedia Commons, publiek domein.

Hoe wordt de THRS berekend?

Volgens de fiche van service-public.gouv.fr is de belasting gelijk aan de kadastrale huurwaarde van de woning vermenigvuldigd met een tarief dat per gemeente verschilt. Er bestaat geen enkel nationaal tarief: uw aanslagbiljet en de website van uw gemeente zijn de enige betrouwbare referenties om het bedrag te schatten.

Dezelfde fiche vermeldt de nuttige data:

• 1 januari: datum waarop uw situatie wordt beoordeeld;
• vóór 1 juli: aangifte bij de belastingdienst voor een nieuw goed of bij een wijziging;
• laatste kwartaal: verzending van het aanslagbiljet.

Wat is de opslag op de THRS?

Dankzij de opslag kunnen bepaalde gemeenten hun aandeel in de belasting op tweede woningen verhogen. Ze berust op artikel 1407 ter van het Franse belastingwetboek (CGI), weergegeven in de fiche TH-7 van de Direction générale des collectivités locales (editie 2025).

• Wie beslist? De gemeenteraad van gemeenten die binnen het toepassingsgebied van de belasting op leegstaande woningen liggen (lijst van decreet nr. 2013-392 van 10 mei 2013).
• Hoeveel? Een percentage van 5 % tot 60 % van het gemeentelijke aandeel.
• Wanneer? Via een besluit dat vóór 1 oktober wordt genomen om te gelden voor de aanslagen van het volgende jaar.
• Voor welke woningen? Voor alle gemeubileerde woningen die niet als hoofdverblijf dienen: de gemeente kan bepaalde woningen niet uitsluiten van haar besluit.

De BOFiP BOI-IF-TH-70 vermeldt dat de opslag van toepassing is op woningen „die het hele jaar of seizoensgebonden worden verhuurd, of door hun eigenaar worden bewoond“ (eigen vertaling). Een gemeubileerd toeristisch verblijf dat per week wordt verhuurd, valt er dus onder, net als een tweede woning waarin u zelf de zomer doorbrengt.

Om het effect van het percentage te illustreren nemen we een gemeentelijk aandeel van € 100 als rekenvoorbeeld, dat geen echt gegeven is: het wordt € 105 met een opslag van 5 % en € 160 met een opslag van 60 %. De werkelijke berekening hangt af van de grondslag en de tarieven van uw gemeente, met een begrenzing volgens artikel 1636 B septies van het CGI.

Hoeveel gemeenten passen de opslag toe in 2026?

De nota „Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026“ van de DGFiP (juli 2026) geeft de referentiecijfers:

Bron: DGFiP, juli 2026. De nota vermeldt ook dat de nota van 2025 sprak van 1 628 gemeenten, een verschil dat verband houdt met een nieuwe gemeente (fusie).

De kaart is sterk ongelijk per regio: de opslag komt het vaakst voor in Bretagne (84,6 % van de gemeenten), in Nouvelle-Aquitaine (67,9 %) en in Pays de la Loire (65,1 %), tegenover 29 % in Île-de-France. Drie regio's alleen al concentreren 868 van de 1 666 gemeenten, ofwel 52 %: Auvergne-Rhône-Alpes (342), Provence-Alpes-Côte d'Azur (340) en Occitanie (186).

Foto: Gzen92, Wikimedia Commons, licentie CC BY-SA 4.0.

Kan men een ontheffing van de opslag krijgen?

Ja, op bezwaar, in drie gevallen die artikel 1407 ter voorziet: personen die verplicht zijn dicht bij hun werk te wonen in een woning die losstaat van hun hoofdverblijf, personen die langdurig zijn opgenomen in een zorginstelling of medisch-sociale instelling, en personen die om een reden buiten hun wil de woning niet als hoofdverblijf kunnen gebruiken. Volgens de BOFiP wordt dit onvrijwillige karakter niet verondersteld: de belastingplichtige moet het bewijzen.

THRS en CFE: is dubbele belasting mogelijk?

Ja. Het ministeriële antwoord nr. 916 vermeldt dat een verhuurde gemeubileerde woning die niet het hoofdverblijf is, zowel aan de CFE als aan de THRS onderworpen kan zijn. Volgens de fiche van Entreprendre.service-public.gouv.fr over de CFE (gecontroleerd op 2 april 2026) valt de activiteit onder de CFE boven € 5 000 aan bruto ontvangsten exclusief btw, en is de CFE niet verschuldigd wanneer de gemeubileerde verhuur een woning betreft die deel uitmaakt van het hoofdverblijf van de eigenaar.

Onze speciale gids over de CFE bij gemeubileerde verhuur beschrijft de berekening van de minimumgrondslag en de aangifte. Onthoud hier een eenvoudige gewoonte: controleer bij ontvangst van uw aanslagbiljetten beide regels. Om deze lokale belastingen in uw totale rendement te plaatsen, raadpleegt u ook de fiscaliteit van kortstondige verhuur.

Bestaan er vrijstellingen voor een gemeubileerd toeristisch verblijf?

Ja, maar alleen in bepaalde zones. Volgens de fiche van service-public.gouv.fr (gecontroleerd op 24 augustus 2026) kunnen gemeenten in een zone France ruralités revitalisation (ZFRR, Frans plattelandsrevitaliseringsgebied) geklasseerde gemeubileerde toeristische verblijven en gastenkamers (chambres d'hôtes) vrijstellen van de THRS. Het ministeriële antwoord nr. 916 preciseert dat de vrijstelling alleen geldt voor de oppervlakte die voor de activiteit wordt gebruikt en dat de FRR-regeling sinds 1 juli 2024 van kracht is.

• Voor 2027 moest de gemeente of het gemeentelijke samenwerkingsverband vóór 1 oktober 2026 een besluit nemen: die datum is net voorbij, informeer bij uw gemeentehuis.
• De aanvraag gebeurt met het formulier Cerfa nr. 13567*02, in te dienen vóór 1 maart van het betrokken jaar.
• De classificatie speelt een rol: de vrijstelling geldt voor geklasseerde gemeubileerde verblijven. Onze gids over de classificatie van gemeubileerde toeristische verblijven legt de procedure uit, die 5 jaar geldig is.

Ook het statuut telt: een gastenkamer en een gemeubileerd toeristisch verblijf vragen niet dezelfde stappen, zoals onze vergelijking gastenkamer of gemeubileerd toeristisch verblijf uitlegt.

Wat moet u aangeven in „Biens immobiliers“?

Sinds 2023 moeten eigenaren de bezetting van hun woningen aangeven op impots.gouv.fr. Volgens de pagina „Quelles sont les informations à déclarer via le service en ligne Biens immobiliers“ moet elke wijziging worden gemeld „zodra de bewoner of de situatie verandert“ (eigen vertaling) en moet de situatie van de woning op 1 januari worden ingevuld. Voor een seizoensverhuur vraagt de belastingdienst:

• het begin van de periode van seizoensverhuur;
• de beheerwijze van het goed;
• in voorkomend geval de classificatie als gemeubileerd toeristisch verblijf.

Voor een seizoensverhuur hoeft geen bewoner te worden opgegeven. Volgens service-public.gouv.fr leidt het ontbreken of de onjuistheid van de aangifte tot een boete van € 150 per goed. De twee sites leggen niet dezelfde nadruk op de termijn (wijziging van de situatie voor de ene, 1 juli voor de andere): doe aangifte zodra de situatie verandert, zonder te wachten.

Kalender: welke data moet u onthouden?

Fouten die u moet vermijden

• Denken dat seizoensverhuur de THRS doet verdwijnen. De uitspraak van 2023 zegt het tegenovergestelde voor periodes die u kunt weigeren.
• De opslag vergeten. Ze hangt af van de gemeente en wordt vóór 1 oktober goedgekeurd: lees het lokale besluit elke herfst opnieuw.
• Slechts één regel van het aanslagbiljet bekijken. De CFE en de THRS zijn onafhankelijk van elkaar en kunnen naast elkaar bestaan.
• De bezettingsaangifte verwaarlozen. De boete bedraagt € 150 per goed volgens service-public.gouv.fr.
• Op een oud artikel vertrouwen. Verschillende teksten van vóór 2023 beweren dat gemeubileerde toeristische verblijven aan de woonbelasting ontsnappen.

Het belangrijkste om te onthouden

FAQ

Is een het hele jaar verhuurd gemeubileerd toeristisch verblijf onderworpen aan de THRS?

Vaak wel, zolang u de mogelijkheid behoudt om verblijven te weigeren: de Conseil d'État oordeelt dat de eigenaar dan op 1 januari het genot behoudt. De uitzondering van service-public.gouv.fr geldt voor ruimten die zijn ingericht en uitsluitend voor verhuur zijn bestemd. Te controleren aan de hand van uw situatie.

Geldt de opslag van 60 % overal?

Nee. Ze geldt alleen voor gemeenten die binnen het toepassingsgebied van de belasting op leegstaande woningen liggen en die de opslag hebben goedgekeurd: 1 666 van de 3 689 in 2026 volgens de DGFiP. Het goedgekeurde percentage loopt van 5 % tot 60 %.

Moet ik THRS en CFE betalen voor dezelfde woning?

Dat is mogelijk. Volgens het ministeriële antwoord nr. 916 kan een verhuurde gemeubileerde woning die niet het hoofdverblijf is, onder beide belastingen vallen. De CFE is niet verschuldigd onder € 5 000 aan bruto ontvangsten exclusief btw, en helemaal niet wanneer de verhuur een woning betreft die deel uitmaakt van uw hoofdverblijf.

Kan mijn gemeente mijn geklasseerde gemeubileerde verblijf vrijstellen?

In een ZFRR-zone wel: ze kan geklasseerde gemeubileerde toeristische verblijven en gastenkamers vrijstellen, op de oppervlakte die voor de activiteit wordt gebruikt. Het besluit voor 2027 moest vóór 1 oktober 2026 worden genomen. Vraag de vrijstelling aan vóór 1 maart met de Cerfa nr. 13567*02.

Welke sanctie volgt op een vergeten bezettingsaangifte?

Volgens service-public.gouv.fr leidt een ontbrekende of onjuiste aangifte tot een boete van € 150 per goed. De pagina van impots.gouv.fr vraagt om elke wijziging aan te geven zodra ze zich voordoet.

Tijd winnen bij de rest van het beheer

De lokale fiscaliteit vraagt nauwkeurigheid, maar het onthaal van reizigers hoort u niet evenveel tijd te kosten. Met het digitale welkomstboekje van Majordia heeft elke woning een eigen boekje dat via een QR-code toegankelijk is, met tegels voor wifi, toegangscode, contact en noodgevallen. De inhoud wordt automatisch vertaald in zes talen: Frans, Engels, Duits, Spaans, Italiaans en Nederlands. Vergelijk de formules op de pagina Tarieven.

Beeldcredits. Omslag: huis aan zee in Plérin (Côtes-d'Armor), foto Pascal Bernardon, Unsplash, Unsplash-licentie. Illustraties: Direction générale des finances publiques (publiek domein) en Gzen92 (CC BY-SA 4.0), via Wikimedia Commons; afbeeldingen omgezet naar WebP-formaat, verkleind en bijgesneden.