U verhuurt een appartement in Berlijn, een kamer in Hamburg of een studio in Keulen op Airbnb, en u vraagt zich af of u een registratienummer nodig hebt? In Duitsland hangt het antwoord af van de gemeente: er bestaat geen nationaal register. Op 26 oktober 2026 telde de Bundesnetzagentur (het federale agentschap voor netwerken) 12 gemeenten waar registratie verplicht is. En sinds de zomer van 2026 bezorgen de platformen haar elke maand de verhuurde overnachtingen.
Dit artikel steunt op officiële pagina's die we voor de gelegenheid hebben gelezen: de pagina van de Bundesnetzagentur over kortetermijnverhuur en haar lijst van gebieden met registratie (stand van 26 oktober 2026), de verordening (EU) 2024/1028, de pagina van berlin.de over het verbod op vervreemding van woonruimte, de gemeentelijke verordening van München en het persbericht van de Senaat van Hamburg van 6 mei 2026. De pagina's van het federale ministerie van Economische Zaken konden we niet lezen (toegang geblokkeerd): we citeren ze dus niet.
Laatste controle van de bronnen: 1 november 2026. Dit is geen juridisch of fiscaal advies, controleer dit voor uw situatie en uw gemeente bij de bevoegde overheid.
Wie bepaalt de regels voor kortetermijnverhuur in Duitsland?
In Duitsland bepalen de deelstaten (Länder) en de gemeenten de regels voor kortetermijnverhuur, niet de federale overheid. De Bundesnetzagentur zegt het duidelijk: het opzetten van registratieprocedures en het toekennen van nummers zijn uitsluitend de bevoegdheid van de overheden van de Länder en de gemeenten. Een gemeente kan alleen een registratie invoeren als een wet van haar Land dat toelaat.
Het gemeenschappelijke kader komt van de Europese Unie. De Europese verordening over de transparantie van kortetermijnverhuur, verordening (EU) 2024/1028, is van toepassing sinds 20 mei 2026. Ze voert niet overal een verplichte registratie in: ze legt vast hoe die moet werken waar een overheid ervoor heeft gekozen, en regelt de uitwisseling van gegevens tussen platformen en overheden. Duitsland heeft ze opgenomen in zijn wet op digitale diensten, de Digitale-Dienste-Gesetz (DDG), in de artikelen 22a en 22b.
Concreet liggen er drie niveaus over elkaar:
- De Europese Unie: gemeenschappelijke regels voor het registratienummer en de gegevens die de platformen doorgeven.
- De federale overheid: één centraal toegangspunt voor die gegevens, toevertrouwd aan de Bundesnetzagentur.
- Het Land en de gemeente: de registratieplicht zelf, de beperkingen in duur en de boetes, vaak in wetten tegen de vervreemding van woonruimte (Zweckentfremdungsverbot).
Welke rol speelt de Bundesnetzagentur sinds 1 juli 2026?
De Bundesnetzagentur is het centrale toegangspunt tussen de platformen en de lokale overheden: ze kent zelf geen enkel nummer toe. Volgens haar officiële pagina oefent ze sinds 1 juli 2026 centrale taken uit in het kader van de Europese verordening, en haar punt voor gegevensuitwisseling is op diezelfde datum in werkelijke dienst gegaan.
Haar taken, zoals ze die zelf beschrijft:
- De gegevens van de platformen ontvangen: in de regel elke maand, het aantal overnachtingen en gasten per advertentie. De eerste overdracht vond plaats vanaf 1 september 2026, met terugwerkende kracht voor juli en augustus. Kleine platformen geven hun gegevens door aan het einde van het kwartaal, zoals artikel 9 van de Europese verordening voorziet voor platformen met minder dan 4.250 advertenties.
- Die gegevens doorgeven aan de gemeenten die een registratie hebben.
- Steekproefcontroles uitvoeren op de informatie die hosts opgeven, gepland vanaf oktober 2026. Het agentschap vermeldt dat er nog meer informatie volgt.
- Toezicht houden op de platformen: volgens de Bundesnetzagentur riskeert een platform dat zijn verplichtingen niet nakomt een boete tot 100.000 euro.
Attention
De steekproefcontroles werden aangekondigd « vanaf oktober 2026 ». Op 1 november 2026 gaf de officiële pagina geen verdere details. Verplicht uw gemeente een nummer, controleer dan nu al of het goed zichtbaar in uw advertentie staat.
Is overal in Duitsland een registratienummer nodig?
Nee. Registratie is alleen verplicht in de gemeenten die ze hebben ingevoerd. Op 26 oktober 2026 telde de officiële lijst van de Bundesnetzagentur 12 actieve gebieden:
| Land | Gemeenten met verplichte registratie |
|---|---|
| Berlijn | Berlijn |
| Hamburg | Hamburg |
| Baden-Württemberg | Tübingen |
| Noordrijn-Westfalen | Aken, Bonn, Brühl, Keulen, Dortmund, Düsseldorf, Frechen, Münster, Wesseling |
Dezelfde pagina vermeldde dat er op dat moment geen nieuwe registratieprocedure gepland was. Deze lijst kan veranderen: raadpleeg ze voor u een advertentie publiceert, want de platformen gebruiken precies deze lijst om te weten waar ze een nummer moeten eisen.
Ligt uw logement in een van deze gemeenten, dan moet het nummer in uw advertentie staan. Artikel 7 van de Europese verordening verplicht de platformen namelijk om het registratienummer te tonen waar het vereist is. Elk nummer hoort bij één enkel logement: twee appartementen, twee nummers.
München stond niet op de lijst van 26 oktober 2026, hoewel de stad haar eigen registratie heeft ingevoerd (zie verder). Ook Neurenberg en Regensburg stonden er niet op. Buiten deze gemeenten kunnen andere lokale regels gelden, zoals een toeristenbelasting of een beperking in duur: informeer bij uw gemeentehuis.
Welke regels gelden in Berlijn?
In Berlijn is een registratienummer nodig voor elke kortetermijnverhuur, en vaak ook een vergunning. De pagina van berlin.de onderscheidt verschillende gevallen:
- Uw hoofdverblijf, verhuurd tijdens uw afwezigheid: een vergunning is nodig.
- Uw tweede verblijf dat u zelf bewoont: een vergunning is mogelijk voor maximaal 90 dagen per jaar.
- Een deel van uw hoofdverblijf: geen vergunning als u maximaal 49 % van de woonoppervlakte verhuurt (keuken en badkamer tellen voor de helft). Het registratienummer blijft verplicht.
Het nummer moet duidelijk in de advertentie staan, op een platform net als in elk ander openbaar aanbod. Het wordt toegekend aan een welbepaald logement en een welbepaalde host. De vierde wet tot wijziging van de Berlijnse wet tegen de vervreemding van woonruimte (ZwVbG), die de Europese verordening uitvoert, is op 17 juni 2026 in werking getreden.
De sancties zijn zwaar: volgens het Bezirksamt Mitte kan een overtreding van de ZwVbG een boete tot 500.000 euro opleveren (artikel 7, lid 4).
Wat de toeristenbelasting betreft, bedraagt de City Tax van Berlijn sinds 1 januari 2025 7,5 % van de prijs per overnachting. De regel die verblijven van meer dan 21 dagen vrijstelde, is op die datum verdwenen. In 2026 werd de drempel van 10 bedden afgeschaft en gebeurt de aangifte elk kwartaal elektronisch. We hebben geen officiële bron gevonden die bevestigt dat Airbnb deze belasting in uw plaats int: controleer dit in uw hostaccount en bij het bevoegde Finanzamt (belastingkantoor).
Welke regels gelden in München?
In München is registratie verplicht sinds 1 augustus 2026, vóór elk aanbod op een platform. Dat voorziet artikel 5a van de gemeentelijke verordening over de vervreemding van woonruimte, aangenomen op 9 juli 2026.
Dezelfde tekst legt een beperking in duur vast: een logement in totaal langer dan acht weken per kalenderjaar aan gasten verhuren, geldt als vervreemding. Daarboven is een vergunning nodig.
De boetes uit artikel 14 van de verordening:
- tot 500.000 euro voor gebruik zonder vergunning;
- tot 50.000 euro voor een niet-geregistreerd logement of een advertentie zonder nummer.
Het informatieblad van de stad, gedateerd juli 2026, vermeldt dat het nummer gratis is. Het gaf ook aan dat de link naar het registratieportaal nog niet bekend was. München stond niet op de lijst van de Bundesnetzagentur van 26 oktober 2026: volg de pagina van de stad op voor u uw advertentie publiceert of wijzigt.
Welke regels gelden in Hamburg?
In Hamburg hebt u een nummer nodig, de Wohnraumschutznummer, dat in elke advertentie moet staan, en kortetermijnverhuur zonder vergunning is beperkt tot acht weken per jaar. Volgens de officiële FAQ van de stad is elk nummer gekoppeld aan een welbepaald logement; op 30 april 2026 waren er 14.332.
Het persbericht van de Senaat van 6 mei 2026 kondigt drie wijzigingen aan:
- De gewijzigde wet geldt sinds 20 mei 2026, tegelijk met de Europese verordening.
- Hosts hoeven hun overnachtingen niet langer zelf aan te geven: de platformen geven die gegevens door. De verplichting om te registreren en het nummer te tonen blijft van kracht.
- De uitzondering van 50 % verdwijnt op 1 januari 2027. Tot nu toe kon u maximaal de helft van uw woning verhuren, bijvoorbeeld een kamer, zonder beperking in duur. Daarna geldt de regel van acht weken ongeacht de verhuurde oppervlakte, kamers inbegrepen.
Astuce
Verhuurt u het hele jaar door een kamer van uw appartement in Hamburg? Tel nu al uw verhuurweken: vanaf 1 januari 2027 is boven acht weken per jaar een vergunning nodig.
En de belastingen?
De inkomsten uit gemeubelde kortetermijnverhuur zijn in Duitsland belastbaar. Het wetboek van de inkomstenbelasting (EStG, artikel 21) rekent ze in principe tot de huurinkomsten (Vermietung und Verpachtung). Afhankelijk van uw situatie, bijvoorbeeld met diensten die dicht bij die van een hotel liggen, kan een andere regeling gelden: vraag advies aan een Steuerberater (belastingadviseur).
De fiscus is op de hoogte: ter uitvoering van de Europese richtlijn DAC7 verplicht de Duitse wet op de gegevensoverdracht door platformen (PStTG) de platformen om de inkomsten van hosts aan te geven bij het federale belastingbureau (BZSt), uiterlijk op 31 januari van het volgende jaar. De inkomsten van 2026 worden dus uiterlijk eind januari 2027 doorgegeven.
Daarbovenop komen de lokale toeristenbelastingen, zoals de City Tax van Berlijn, waarvan de regels van stad tot stad verschillen.
Welke checklist doorloopt u voor u uw advertentie in Duitsland plaatst?
Controleer deze punten voor u een advertentie in Duitsland publiceert of online houdt:
- Staat uw gemeente op de lijst van de Bundesnetzagentur? Zo ja, vraag het nummer aan bij de gemeente.
- Heeft uw stad een eigen registratie? Dat is het geval in München sinds 1 augustus 2026.
- Is een vergunning nodig? Berlijn, München en Hamburg beperken kortetermijnverhuur (tweede verblijf, acht weken per jaar, deel van de oppervlakte).
- Staat het nummer in de advertentie? Eén nummer per logement.
- Welke toeristenbelasting? Informeer bij uw stad en bij het Finanzamt.
- Zijn uw inkomsten aangegeven? De platformen geven ze door aan het BZSt.
- Is uw onthaal klaar? Huisregels, afvalsortering, zelfstandige aankomst, in de taal van uw gasten.
Verhuurt u in meerdere landen, dan tonen onze gidsen over Spanje en zijn centrale register, België en Engeland hoezeer elk land zijn eigen logica heeft.
Hoe ontvangt u gasten in Duitsland: welke talen?
Een welkomstboekje in het Duits en het Engels dekt de meeste gasten in Duitsland; voeg de talen van uw vaste gasten toe. De huisregels, de afvalsortering (vaak heel precies in Duitsland), de nachtrust en de zelfstandige aankomst zijn de onderwerpen die de meeste vragen opleveren. Ons artikel over het welkomstboekje voor buitenlandse gasten beschrijft de aanpak.
Met Majordia bestaat het digitale welkomstboekje in 6 talen (Frans, Duits, Engels, Spaans, Italiaans, Nederlands) en opent het via één QR-code per logement, zonder app die moet worden geïnstalleerd. Majordia regelt uw registratie of uw vergunning niet: die stappen blijven uw eigen procedure bij uw gemeente.
Goed om te weten: Airbnb wijzigt ook zijn regels voor alle hosts. Ons artikel over de nieuwe Airbnb-regels van 20 november 2026 zet alles op een rij.
Het belangrijkste in het kort
Information
- Geen nationaal nummer in Duitsland: registratie hangt af van de gemeente en van de wet van het Land.
- Op 26 oktober 2026 verplichtten volgens de Bundesnetzagentur 12 gemeenten registratie, waaronder Berlijn, Hamburg, Keulen, Düsseldorf, Bonn en Tübingen.
- Sinds 1 juli 2026 ontvangt de Bundesnetzagentur de gegevens van de platformen; steekproefcontroles zijn gepland vanaf oktober 2026.
- Berlijn: nummer verplicht, vergunning vaak nodig, boetes tot 500.000 euro, City Tax van 7,5 %.
- München: registratie verplicht sinds 1 augustus 2026, maximaal acht weken per jaar zonder vergunning.
- Hamburg: Wohnraumschutznummer verplicht, acht weken per jaar, einde van de uitzondering van 50 % op 1 januari 2027.
FAQ
Is een registratienummer nodig om op Airbnb te verhuren in Duitsland?
Alleen in de gemeenten die het hebben ingevoerd. Op 26 oktober 2026 vermeldde de Bundesnetzagentur er 12, waaronder Berlijn, Hamburg en negen gemeenten in Noordrijn-Westfalen. München verplicht ook een registratie sinds 1 augustus 2026.
Kent de Bundesnetzagentur de nummers toe?
Nee. Volgens haar officiële pagina is het toekennen van nummers uitsluitend de bevoegdheid van de Länder en de gemeenten. De Bundesnetzagentur ontvangt de gegevens van de platformen, geeft ze door aan de gemeenten en plant steekproefcontroles.
Hoe lang mag u verhuren in Berlijn, München of Hamburg?
In Berlijn mag een tweede verblijf dat u zelf bewoont maximaal 90 dagen per jaar worden verhuurd, met vergunning. In München en Hamburg is de grens zonder vergunning acht weken per jaar. Controleer uw situatie in elk geval bij de stad.
Mag u een kamer van uw woning verhuren zonder vergunning?
In Berlijn wel, als het verhuurde deel niet meer dan 49 % van de oppervlakte van uw hoofdverblijf beslaat, maar het nummer blijft verplicht. In Hamburg verdwijnt de uitzondering van 50 % op 1 januari 2027: de grens van acht weken geldt dan ook voor kamers.
Wat riskeert u zonder nummer?
In München tot 50.000 euro voor een niet-geregistreerd logement of een advertentie zonder nummer, en tot 500.000 euro voor gebruik zonder vergunning. In Berlijn kan een overtreding van de wet tegen de vervreemding van woonruimte tot 500.000 euro kosten.
Worden Airbnb-inkomsten doorgegeven aan de Duitse fiscus?
Ja. Volgens de wet PStTG geven de platformen de inkomsten van hosts uiterlijk op 31 januari van het volgende jaar door aan het BZSt. U moet deze inkomsten opnemen in uw belastingaangifte.
Eén gemeente, één nummer, één welkomstboekje
Verhuren in Duitsland begint met het controleren van uw gemeente en het verkrijgen van het juiste nummer. Pas daarna komt het onthaal: met het aanbod Essentieel (gratis, opties naar keuze) maakt u uw welkomstboekje in 6 talen, zonder inschrijving.
Beeldcredits. Omslag: foto « A row of multi-story buildings on a sunny day » van Mattes Buskies (Kreuzberg, Berlijn), Unsplash, Unsplash-licentie. Foto's in de tekst: « a tall building with red and white windows under a cloudy sky » van Ploegerson (Berlijn), Unsplash, en « brown concrete building near river during daytime » van Magnus S (Speicherstadt, Hamburg), Unsplash, Unsplash-licentie.
