Sie vermieten Ihre Wohnung in Frankreich möbliert über Airbnb oder Booking, im Regime réel (tatsächliche Ausgaben statt Pauschale), und schreiben den Kaufpreis ab, um weniger Steuern zu zahlen? Der Haushaltsentwurf für 2027 will diese Abschreibung begrenzen, und möblierte Ferienunterkünfte (meublés de tourisme) werden dabei strenger behandelt als andere. Der Text ist nicht beschlossen: Hier steht, was er genau vorschlägt, wo er in der Assemblée nationale steht und was Sie schon jetzt tun können, ohne etwas zu überstürzen.
Dieser Artikel stützt sich auf die dafür gelesenen offiziellen Dokumente: den Finanzgesetzentwurf (projet de loi de finances, PLF) für 2027, Nr. 3210, eingebracht in der Assemblée nationale (Artikel 7, Artikel 33 und Begründung), die Änderungsanträge I-CF776 und I-CF1588, die Seite der Assemblée zum Beratungskalender und das Merkblatt von service-public.gouv.fr zu den Einnahmen aus möblierter Vermietung (geprüft am 15. April 2026).
Letzte Prüfung der Quellen: 26. Oktober 2026. Dies ist keine individuelle Steuerberatung: Bitte prüfen Sie es anhand Ihrer Situation, mit Ihrem Steuerberater (expert-comptable). Ein Gesetzentwurf kann sich in jeder Etappe ändern. Zitate aus französischen offiziellen Quellen sind eigene Übersetzungen.
Was schlägt Artikel 7 des Haushalts 2027 für möblierte Immobilien vor?
Artikel 7 würde die Abschreibung möblierter Wohnungen begrenzen, die von einem nicht gewerblichen Vermieter (LMNP, loueur en meublé non professionnel) vermietet werden. Der am 1. Oktober 2026 eingebrachte Text fügt dem Artikel 39 C des code général des impôts (des französischen Steuergesetzbuchs) einen Sonderfall hinzu: Wird die Vermietung möblierter Wohnräume nicht berufsmäßig ausgeübt, ist die Abschreibung nur bis zu einem Satz von 2,5 % abzugsfähig, höchstens 7.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt. Handelt es sich um eine möblierte Ferienunterkunft, sinkt der Satz auf 1,5 % und die Obergrenze auf 5.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt.
Der Text stellt klar, dass die Begrenzung für bestimmte Wohnanlagen nicht gilt: solche, die ausschließlich für Studierende, für unter 30-Jährige in Ausbildung oder Praktikum, für Inhaber eines Professionalisierungs- oder Lehrvertrags oder für über 65-Jährige bestimmt sind, sowie bestimmte Einrichtungen für ältere oder behinderte Menschen und Langzeitpflegeeinrichtungen.
Der Text definiert die möblierte Ferienunterkunft durch Verweis auf Artikel L. 324-1-1 des code du tourisme (französisches Tourismusgesetzbuch), den wir für diesen Artikel nicht erneut gelesen haben: Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, ob Ihre Wohnung in diese Kategorie fällt.
Laut der Begründung der Regierung soll die Maßnahme „die Merkmale der Regime der unmöblierten und der nicht gewerblichen möblierten Vermietung weiter angleichen“ und die Langzeitvermietung fördern (eigene Übersetzung).
Und die Abschreibungen, die ich nicht abziehen konnte?
Derselbe Artikel regelt auch den Vortrag der Abschreibungen. Für den nicht gewerblichen Vermieter sind laut eingebrachtem Text zwei Regeln vorgesehen:
- Der vorhandene Bestand. Vor dem 1. Januar 2027 gebuchte und nicht abgezogene Abschreibungen könnten in den ab dem 1. Januar 2027 und bis zum 31. Dezember 2036 abgeschlossenen Geschäftsjahren abgezogen werden, höchstens bis zur Hälfte des steuerpflichtigen Ergebnisses (nach Anwendung der Obergrenze).
- Künftige Überschüsse. Für die ab dem 1. Januar 2027 abgeschlossenen Geschäftsjahre wären Abschreibungen, die wegen der Obergrenze nicht abgezogen werden konnten, in den Folgejahren nicht mehr abzugsfähig: Sie wären also nicht mehr vortragbar.
Der eingebrachte Text schränkt den Vortrag also ein. Die zweite Regel wiegt bei einer möblierten Ferienunterkunft am schwersten: Was über der jährlichen Obergrenze liegt, ginge verloren.
Ein fiktives Beispiel, um den Unterschied zu messen
In einem vereinfachten fiktiven Beispiel würde eine Abschreibung von 8.000 € pro Jahr auf 5.000 € abzugsfähig zurückgeführt, also 3.000 € mehr steuerpflichtiges Ergebnis pro Jahr. Die Annahmen ersetzen Sie bitte durch Ihre eigenen Zahlen:
| Heute (Regime réel, ohne Obergrenze) | Eingebrachter Text (möblierte Ferienunterkunft) | |
|---|---|---|
| Im Jahr berechnete Abschreibung | 8.000 € | 8.000 € |
| Abzugsfähige Abschreibung | 8.000 € | höchstens 5.000 € |
| Nicht abzugsfähiger Teil | 0 € | 3.000 € |
| Vortrag auf Folgejahre möglich | Nach den aktuellen Regeln des Artikels 39 C (hier nicht erneut gelesen) | Nein, für seit dem 1. Januar 2027 abgeschlossene Geschäftsjahre (Regel 2 oben) |
Das ist eine Berechnung von Majordia allein auf Grundlage der Obergrenze von 5.000 €, zur Veranschaulichung. Der Satz von 1,5 % kann stärker begrenzen, doch der gelesene Auszug sagt nicht, auf welcher Grundlage er berechnet wird: Lassen Sie die Rechnung von Ihrem Steuerberater mit Ihren Unterlagen neu durchführen. Die zusätzliche Steuer hängt von Ihrem Steuersatz und Ihren Abgaben ab, die wir hier nicht simulieren.
Wer ist betroffen, und wer nicht?
Der Text zielt auf den nicht gewerblichen Vermieter möblierter Immobilien, der im Regime réel abschreibt. Nach unserer Lesart des Textes und des Merkblatts von service-public.gouv.fr:
| Ihre Situation | Wirkung des eingebrachten Textes |
|---|---|
| LMNP im Regime réel, möblierte Ferienunterkunft | Obergrenze von 1,5 % und 5.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt |
| LMNP im Regime réel, sonstige möblierte Vermietung | Obergrenze von 2,5 % und 7.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt |
| Micro-BIC | Das micro-BIC wendet einen pauschalen Abschlag für Kosten an, ohne abgezogene Abschreibung (service-public.gouv.fr); Artikel 7 spricht nur von Abschreibung, also gibt es nach unserer Lesart nichts zu begrenzen |
| Berufsmäßiger Vermieter möblierter Immobilien (LMP, loueur en meublé professionnel) | Die Obergrenze betrifft die Tätigkeit, die „nicht berufsmäßig ausgeübt wird“: Der LMP ist von dieser Regel nicht erfasst |
Im eingebrachten Text haben wir außer Artikel 7 keine weitere Bestimmung zur möblierten Vermietung gefunden (Suche nach den Begriffen „meublé“ und „micro-BIC“). Ob Sie im micro-BIC oder im Regime réel sind, erfahren Sie in unserem Leitfaden zur Erklärung von Einnahmen aus möblierter Vermietung, und zur Grenze zwischen LMNP und LMP in unserem Artikel zum Status des berufsmäßigen Vermieters.
Wo steht der Text in der Assemblée nationale?
Der Text ist nicht beschlossen. Der Finanzgesetzentwurf für 2027 wurde am 1. Oktober 2026 in der Assemblée nationale eingebracht (Nr. 3210). Laut der offiziellen Seite der Assemblée begann die Beratung im Plenum über den ersten Teil, den Einnahmenteil, am 13. Oktober und dauerte bis zum 19. Oktober; sie wird vom 27. Oktober bis zum 2. November fortgesetzt, und die namentliche Abstimmung über diesen ersten Teil steht für Dienstag, den 3. November 2026, nachmittags, auf der Tagesordnung. Eine Abstimmung im Plenum über Artikel 7 haben wir bis heute nicht gefunden, doch wir haben nicht alle Protokolle der vergangenen Sitzungen gelesen: Prüfen Sie dies auf der Website der Assemblée.
Zwei Änderungsanträge zu Artikel 7 tragen auf den von der Assemblée veröffentlichten Dokumenten nach der Prüfung im Finanzausschuss den Vermerk „Adopté“ (angenommen):
- I-CF1588 würde die möblierten Immobilien, die im Rahmen eines möblierten Wohnraummietvertrags nach dem Gesetz vom 6. Juli 1989 (Titel Ier bis und Ier ter) vermietet werden, sowie solche, die an Studierende, an unter 30-Jährige in Ausbildung oder Praktikum oder an Inhaber eines Professionalisierungs- oder Lehrvertrags vermietet werden, von der Obergrenze und den Vortragsregeln ausnehmen. Die touristische Vermietung ist dort nicht aufgeführt.
- I-CF776 würde ergänzen, dass die Abschreibung einer möblierten Ferienunterkunft, „die der Steuerpflichtige ab dem 1. Januar 2027 erwirbt, nicht zum Abzug zugelassen werden kann“ (eigene Übersetzung). Der verfügende Teil stellt auf das Erwerbsdatum ab; die Kurzbegründung spricht von „neuen Vermietungen möblierter Ferienunterkünfte ab dem 1. Januar 2027“ (eigene Übersetzung), was nicht ganz dasselbe ist: Der endgültige Text wird entscheiden.
Eine Annahme im Ausschuss ist keine Annahme des Textes: Diese Änderungsanträge müssen noch von der Assemblée beschlossen werden, danach geht der Text durch das weitere parlamentarische Verfahren. Behandeln Sie sie weder als Gesetz noch als Gerücht: Es sind in einer Etappe angenommene Vorschläge.
Ab wann würde das gelten?
Das Datum ist nicht einfach festgelegt: Das ist der Punkt, den man im Auge behalten sollte. Artikel 33 des Entwurfs sieht vor, dass Steuermaßnahmen, sofern nichts anderes bestimmt ist, am 1. Januar 2027 in Kraft treten, oder am 31. Dezember 2026, wenn sie eine Steuer betreffen, deren Entstehungstatbestand das Ende des Kalenderjahres oder der Abschluss des Geschäftsjahres ist. Artikel 7 legt im gelesenen Text kein eigenes Datum für die Obergrenze selbst fest, während seine Vortragsregeln von Geschäftsjahren sprechen, die ab dem 1. Januar 2027 abgeschlossen werden.
Das heißt, man kann heute nicht behaupten, die Obergrenze betreffe nur 2027 und später: Die Formulierung könnte auch das am 31. Dezember 2026 endende Geschäftsjahr treffen. Das ist unsere Lesart des Textes, die durch den endgültigen Text und durch Klarstellungen der Steuerverwaltung zu bestätigen ist. Eine vor 2027 gekaufte oder vermietete Wohnung ist im eingebrachten Text dadurch nicht geschützt.
Und der Veräußerungsgewinn beim Wiederverkauf?
Die Regierung verknüpft die beiden Maßnahmen selbst. Die Begründung zu Artikel 7 schreibt, die Maßnahme, „verbunden mit der im Finanzgesetz für 2025 eingeführten Wiedereinbeziehung der Abschreibungen in die Berechnung des Veräußerungsgewinns“, solle ein neues Gleichgewicht zwischen den Steuerregimen zugunsten der Langzeitvermietung schaffen (eigene Übersetzung). Anders gesagt: Abschreiben wäre jedes Jahr weniger vorteilhaft, und Abschreiben würde beim Wiederverkauf bereits mehr kosten. Zum Wiederverkauf lesen Sie unseren Artikel zum Veräußerungsgewinn einer möblierten Immobilie im LMNP.
Was können Sie jetzt tun, ohne etwas zu überstürzen?
Ändern Sie vor der Abstimmung nichts, aber bereiten Sie Ihre Zahlen vor. Fünf nützliche Schritte, egal wie es ausgeht:
- Prüfen Sie Ihr Regime: micro-BIC oder Regime réel, klassifiziert oder nicht klassifiziert. Die Seite von service-public.gouv.fr erinnert daran, dass das Regime von Ihren Einnahmen und der Klassifizierung der Unterkunft abhängt; lesen Sie dazu auch unseren Artikel zur Klassifizierung.
- Holen Sie Ihre Abschreibungstabelle hervor: jedes Jahr abgeschriebener Betrag, bereits vorgetragene Abschreibungen, Haltedauer. Das ist die Grundlage jeder Simulation.
- Machen Sie zwei Simulationen mit Ihrem Steuerberater: eine nach den aktuellen Regeln, eine nach dem eingebrachten Text (1,5 % und 5.000 € pro Jahr), dazu eine für den Änderungsantrag I-CF776, falls Sie 2027 kaufen wollen.
- Vergleichen Sie mit dem micro-BIC: Wird Ihre Abschreibung gering, könnte der pauschale Abschlag wieder konkurrenzfähig werden; der kostenlose Rechner Abschlag micro-BIC und Loi Le Meur von Majordia hilft bei dieser Rechnung, ersetzt aber keine Beratung.
- Verfolgen Sie die Termine: die namentliche Abstimmung vom 3. November über den ersten Teil, danach den weiteren Verlauf. Die Begrenzung gilt erst, wenn das Gesetz verkündet ist.
Für den Rest Ihrer Steuern als Vermieter gibt die Hauptseite zur Besteuerung der Kurzzeitvermietung den aktuellen Rahmen vor, und der Artikel zur Loi Le Meur und zu Déclaloc den der Regulierung.
Was Majordia tun kann und was nicht
Majordia erledigt weder Ihre Buchhaltung noch Ihre Steuererklärung: Für die Abschreibung wenden Sie sich an einen Steuerberater (expert-comptable). Was Majordia tut, ist die Empfangsseite Ihrer Vermietung: eine Gästemappe, kostenlos und ohne Anmeldung, per QR-Code erreichbar, automatisch in 6 Sprachen übersetzt, änderbar ohne Neudruck. Wenn die Steuerregeln Ihre Wohnung weniger rentabel machen, bleibt ein besser vorbereiteter Aufenthalt (weniger Fragen am Anreiseabend) einer der wenigen Hebel, die nicht vom Haushalt abhängen.
Das Wichtigste in Kürze
Information
- Vorschlag: Artikel 7 des PLF 2027 (Nr. 3210): LMNP-Abschreibung begrenzt auf 2,5 % und 7.000 € pro Jahr und Steuerhaushalt, bei einer möblierten Ferienunterkunft auf 1,5 % und 5.000 €.
- Vortrag: Bestand früherer Abschreibungen bis 2036 abzugsfähig, höchstens bis zur Hälfte des steuerpflichtigen Ergebnisses; wegen der Obergrenze nicht abgezogene Abschreibungen für seit dem 1. Januar 2027 abgeschlossene Geschäftsjahre nicht vortragbar.
- Stand: Nichts ist beschlossen. Zwei im Ausschuss angenommene Änderungsanträge (I-CF1588 würde die Langzeitvermietung ausnehmen, I-CF776 würde die Abschreibung für ab dem 1. Januar 2027 erworbene Ferienunterkünfte streichen). Namentliche Abstimmung über den ersten Teil für den 3. November 2026 angesetzt.
- Betroffen: LMNP im Regime réel; das micro-BIC und der LMP sind von Artikel 7 nach unserer Lesart nicht erfasst.
- Anwendungsdatum: zu bestätigen; Artikel 33 sieht für bestimmte jährliche Steuern den 31. Dezember 2026 vor.
- Nicht gelesen: vollständige Sitzungsprotokolle, Definition des Artikels L. 324-1-1 des code du tourisme, Berechnungsgrundlage des Satzes von 1,5 %: bitte anhand Ihrer Situation prüfen.
FAQ
Wird die LMNP-Abschreibung 2027 abgeschafft?
Nein, nicht im eingebrachten Text: Artikel 7 begrenzt die Abschreibung (1,5 % und 5.000 € pro Jahr bei einer möblierten Ferienunterkunft) und schränkt die Vorträge ein. Nur der im Ausschuss, aber nicht im Plenum angenommene Änderungsantrag I-CF776 würde den Abzug für ab dem 1. Januar 2027 erworbene möblierte Ferienunterkünfte streichen.
Ist der Haushalt 2027 schon beschlossen?
Nein. Der Entwurf wird in der Assemblée nationale beraten; laut ihrer offiziellen Seite ist die namentliche Abstimmung über den ersten Teil für den 3. November 2026 angesetzt, danach geht der Text weiter durch das Verfahren. Nichts von dem hier Beschriebenen ist heute eine geltende Regel.
Ist das micro-BIC betroffen?
Artikel 7 spricht nur von Abschreibung, und das micro-BIC wendet einen pauschalen Abschlag ohne abgezogene Abschreibung an (service-public.gouv.fr). Nach unserer Lesart ist es nicht erfasst, aber bitte klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Bin ich betroffen, wenn ich vor 2027 gekauft habe?
Im eingebrachten Text schützt nichts die vor 2027 gekauften Wohnungen: Die Obergrenze betrifft die Tätigkeit, nicht das Kaufdatum. Das Erwerbsdatum zählt nur im Änderungsantrag I-CF776, der nicht beschlossen ist.
Was passiert mit meinen bereits vorgetragenen Abschreibungen?
Der eingebrachte Text sieht vor, sie bis zum 31. Dezember 2036 abziehen zu können, höchstens bis zur Hälfte des steuerpflichtigen Ergebnisses nach Obergrenze. Das kann sich bei der Abstimmung ändern.
Sollte ich zum micro-BIC wechseln oder verkaufen?
Keine Entscheidung ist sinnvoll, bevor der beschlossene Text bekannt ist. Machen Sie Simulationen mit Ihrem Steuerberater, einschließlich der Wirkung beim Wiederverkauf (Wiedereinbeziehung der Abschreibungen in den Veräußerungsgewinn).
Die Abstimmung abwarten, aber die Zahlen vorbereiten
Der Haushalt 2027 ändert heute nichts an Ihren Pflichten, kann aber die Berechnung Ihrer Steuer schon im kommenden Geschäftsjahr ändern. Bereiten Sie Ihre Abschreibungstabelle vor, machen Sie Ihre Simulationen und verfolgen Sie die Abstimmung vom 3. November. Um micro-BIC und Regime réel zu vergleichen, probieren Sie den kostenlosen Abschlagsrechner, und um den Empfang Ihrer Gäste ohne Konto vorzubereiten, den Generator für Gästemappen des Angebots Basis (kostenlos, Optionen nach Wahl).
Bildnachweise. Titelbild: Foto „a building with many windows“ von Natalia Gusakova, Unsplash, Unsplash-Lizenz. Fotos im Text: „person using calculator at desk with coffee mug“ von Towfiqu barbhuiya, Unsplash, und „a living room with a large window“ von Danilo Rios, Unsplash, Unsplash-Lizenz.
