Taxe d'habitation: vermieteter Zweitwohnsitz

Wenn Sie in Frankreich eine Wohnung kurzzeitig vermieten, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, bleibt die taxe d'habitation auf Zweitwohnsitze (THRS) in der Regel auf Ihren Namen festgesetzt, auch wenn die Wohnung fast das ganze Jahr von Reisenden bewohnt wird. Der Grund liegt in einem Stichtag: der Situation der Wohnung am 1. Januar. Nach der Rechtsprechung des Conseil d'État (französischer Staatsrat) gilt ein Eigentümer, der Aufenthalte annehmen oder ablehnen kann, als jemand, der die Verfügungsgewalt über das Objekt behält.

In manchen Gemeinden kann ein vom Gemeinderat beschlossener Zuschlag die Rechnung anschließend auf bis zu 60 % des Gemeindeanteils erhöhen. Und um die Sache zu verkomplizieren, kann auf dieselbe Wohnung auch die cotisation foncière des entreprises (CFE, lokale Gewerbesteuer) anfallen. Dieser Leitfaden erklärt die Regel, die Zahlen zum Zuschlag für 2026, die möglichen Befreiungen und die Meldung der Nutzung von Immobilien.

Letzte Überprüfung der offiziellen Quellen: 8. Oktober 2026. Dieser Artikel dient der Information und ist keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung: Bitte prüfen Sie Ihre persönliche Situation bei Ihrem Finanzamt oder einem Steuerberater.

Wer zahlt die taxe d'habitation für eine kurzzeitig vermietete möblierte Unterkunft?

Nach der allgemeinen Regel schuldet der Bewohner der Wohnung am 1. Januar die taxe d'habitation. Für eine nächte- oder wochenweise vermietete möblierte Unterkunft sieht die Antwort anders aus: Der Eigentümer bleibt steuerpflichtig, wenn er als jemand gilt, der die Verfügung über die Wohnung während eines Teils des Jahres behält.

In seiner Entscheidung vom 15. Juni 2023 (Nr. 468195) erinnert der Conseil d'État zunächst daran, dass „grundsätzlich der Mieter einer am 1. Januar des Veranlagungsjahres steuerpflichtigen Räumlichkeit die taxe d'habitation schuldet“ (eigene Übersetzung). Anschließend urteilt er, dass der Eigentümer bei einer möblierten Wohnung, die saisonal oder kurzzeitig vermietet wird, „als jemand angesehen werden kann, der beabsichtigt, die Verfügung oder Nutzung während eines Teils des Jahres zu behalten“ (eigene Übersetzung). Im entschiedenen Fall wurde die Wohnung „für kurze Zeiträume und für Zeiträume vermietet, die die Kläger annehmen oder ablehnen konnten“ (eigene Übersetzung): Die Revision der Eigentümer wurde zurückgewiesen.

Das Wirtschaftsministerium hat diese Auslegung in seiner Antwort auf die schriftliche Anfrage Nr. 916 der Abgeordneten Françoise Buffet bestätigt (Anfrage veröffentlicht am 15. Oktober 2024, Antwort vom 3. Juni 2025). Bei kurzzeitig vermieteten möblierten Unterkünften, die über Plattformen angeboten werden, gilt die THRS, sobald der Eigentümer die Vermietungszeiträume annehmen oder ablehnen kann.

Welche Ausnahme gilt für eine ausschließlich zur Vermietung bestimmte Wohnung?

Laut dem Merkblatt von service-public.gouv.fr zur taxe d'habitation auf Zweitwohnsitze (geprüft am 24. August 2026) wird ein Vermieter möblierter Objekte zur THRS veranlagt, es sei denn, die betreffenden Räume sind ausschließlich für die Vermietung eingerichtet und bestimmt. Diese Ausnahme ist eng gefasst und wird im Einzelfall beurteilt: Eine Wohnung, die Sie auch selbst nutzen können, ist kaum ein ausschließlich zur Vermietung bestimmter Raum.

Einordnung durch Majordia anhand der zitierten Quellen. Jede Situation hängt von den Tatsachen ab: Bitte prüfen Sie Ihre persönliche Situation.

Warum liest man noch immer, „möblierte Ferienunterkünfte zahlen keine taxe d'habitation“?

Weil frühere Fassungen der Verwaltungsdoktrin das so sagten. Das BOFiP BOI-IF-TH-10-20-20 (Bulletin officiel des finances publiques) hält in seiner Fassung von 2016 fest, dass möblierte Ferienunterkünfte nicht der taxe d'habitation, sondern der CFE unterliegen. Diese Fassung ist älter als die Entscheidung des Conseil d'État von 2023 und die Ministerantwort von 2025, die eine mögliche Doppelbesteuerung annehmen. Wenn eine Website ohne Datum das Gegenteil behauptet, prüfen Sie deren Aktualität.

Abbildung: Kopf eines Steuerbescheids zur taxe d'habitation 2020, Direction générale des finances publiques (DGFiP), Wikimedia Commons, gemeinfrei.

Wie wird die THRS berechnet?

Laut dem Merkblatt von service-public.gouv.fr entspricht die Steuer dem Katasterwert der Wohnung (valeur locative cadastrale), multipliziert mit einem Satz, der von Gemeinde zu Gemeinde variiert. Einen einheitlichen nationalen Satz gibt es nicht: Ihr Steuerbescheid und die Website Ihrer Gemeinde sind die einzigen verlässlichen Referenzen, um den Betrag abzuschätzen.

Dasselbe Merkblatt nennt die wichtigen Termine:

• 1. Januar: Stichtag, an dem Ihre Situation beurteilt wird;
• vor dem 1. Juli: Meldung an die Verwaltung bei einem neuen Objekt oder bei einer Änderung;
• letztes Quartal: Versand des Steuerbescheids.

Was ist der Zuschlag auf die THRS?

Der Zuschlag erlaubt es bestimmten Gemeinden, ihren Anteil an der Steuer auf Zweitwohnsitze zu erhöhen. Er beruht auf Artikel 1407 ter des französischen Steuergesetzbuchs (CGI), wiedergegeben im Merkblatt TH-7 der Direction générale des collectivités locales (Ausgabe 2025).

• Wer entscheidet? Der Gemeinderat der Gemeinden, die im Geltungsbereich der Steuer auf leer stehende Wohnungen liegen (Liste im Dekret Nr. 2013-392 vom 10. Mai 2013).
• Um wie viel? Ein Prozentsatz zwischen 5 % und 60 % des Gemeindeanteils.
• Wann? Durch einen Beschluss vor dem 1. Oktober, der für die Veranlagungen des Folgejahres gilt.
• Für welche Wohnungen? Für alle möblierten Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden: Die Gemeinde kann einzelne Wohnungen nicht aus ihrem Beschluss ausnehmen.

Das BOFiP BOI-IF-TH-70 stellt klar, dass der Zuschlag für Wohnungen gilt, die „ganzjährig oder saisonal vermietet oder von ihrem Eigentümer bewohnt werden“ (eigene Übersetzung). Eine wochenweise vermietete möblierte Ferienunterkunft ist also genauso betroffen wie ein Zweitwohnsitz, den Sie im Sommer selbst nutzen.

Zur Veranschaulichung der Wirkung des Satzes nehmen wir einen Gemeindeanteil von 100 € als reines Rechenbeispiel, das keine reale Angabe ist: Er wird bei 5 % Zuschlag zu 105 € und bei 60 % Zuschlag zu 160 €. Die tatsächliche Berechnung hängt von der Bemessungsgrundlage und den Sätzen Ihrer Gemeinde ab, mit einer Begrenzung nach Artikel 1636 B septies des CGI.

Wie viele Gemeinden wenden den Zuschlag 2026 an?

Die Mitteilung „Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026“ der DGFiP (Juli 2026) liefert die Referenzzahlen:

Quelle: DGFiP, Juli 2026. Die Mitteilung weist außerdem darauf hin, dass die Mitteilung von 2025 noch 1.628 Gemeinden nannte; die Abweichung beruht auf einer neu gebildeten Gemeinde (commune nouvelle).

Das Bild ist je nach Region sehr uneinheitlich: Der Zuschlag ist in der Bretagne (84,6 % der betroffenen Gemeinden), in Nouvelle-Aquitaine (67,9 %) und in den Pays de la Loire (65,1 %) am häufigsten, gegenüber 29 % in der Île-de-France. Drei Regionen vereinen allein 868 der 1.666 Gemeinden, also 52 %: Auvergne-Rhône-Alpes (342), Provence-Alpes-Côte d'Azur (340) und Occitanie (186).

Foto: Gzen92, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 4.0.

Kann man eine Ermäßigung des Zuschlags erhalten?

Ja, auf Antrag (Einspruch) in drei von Artikel 1407 ter vorgesehenen Fällen: Personen, die gezwungen sind, nahe ihrem Arbeitsort in einer vom Hauptwohnsitz getrennten Wohnung zu wohnen; Personen, die dauerhaft in einer Pflege- oder sozialmedizinischen Einrichtung untergebracht sind; und Personen, die die Wohnung aus einem von ihrem Willen unabhängigen Grund nicht als Hauptwohnsitz nutzen können. Laut BOFiP wird dieser unfreiwillige Charakter nicht vermutet: Der Steuerpflichtige muss ihn beweisen.

THRS und CFE: Ist eine Doppelbesteuerung möglich?

Ja. Die Ministerantwort Nr. 916 hält fest, dass eine vermietete möblierte Unterkunft, die nicht der Hauptwohnsitz ist, sowohl der CFE als auch der THRS unterliegen kann. Laut dem Merkblatt von Entreprendre.service-public.gouv.fr zur CFE (geprüft am 2. April 2026) fällt die Tätigkeit ab 5.000 € Bruttoeinnahmen ohne Steuer in den Anwendungsbereich der CFE, und die CFE ist nicht fällig, wenn die möblierte Vermietung eine Wohnung betrifft, die Teil des Hauptwohnsitzes des Eigentümers ist.

Unser Ratgeber zur CFE bei möblierter Vermietung erklärt die Berechnung der Mindestbemessungsgrundlage und die Erklärung im Detail. Merken Sie sich hier eine einfache Gewohnheit: Prüfen Sie beim Eingang Ihrer Bescheide beide Zeilen. Um diese lokalen Steuern in Ihre Gesamtrendite einzuordnen, lesen Sie auch die Besteuerung der Kurzzeitvermietung.

Gibt es Befreiungen für eine möblierte Ferienunterkunft?

Ja, aber nur in bestimmten Gebieten. Laut dem Merkblatt von service-public.gouv.fr (geprüft am 24. August 2026) können Gemeinden in der Zone France ruralités revitalisation (ZFRR, Zone zur Revitalisierung ländlicher Räume) klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte und Chambres d'hôtes (Gästezimmer) von der THRS befreien. Die Ministerantwort Nr. 916 stellt klar, dass die Befreiung nur die für die Tätigkeit genutzte Fläche betrifft und dass die FRR-Regelung seit dem 1. Juli 2024 in Kraft ist.

• Für 2027 musste die Gemeinde oder der Gemeindeverband vor dem 1. Oktober 2026 beschließen: Dieses Datum ist gerade verstrichen, erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde.
• Der Antrag wird mit dem Formular Cerfa Nr. 13567*02 gestellt und muss vor dem 1. März des betreffenden Jahres eingereicht werden.
• Die Klassifizierung spielt eine Rolle: Die Befreiung zielt auf klassifizierte Unterkünfte. Unser Ratgeber zur Klassifizierung möblierter Ferienunterkünfte erklärt das Verfahren, das 5 Jahre gültig ist.

Auch der Status zählt: Eine Chambre d'hôtes und eine möblierte Ferienunterkunft haben nicht dieselben Formalitäten, wie unser Vergleich Chambre d'hôtes oder möblierte Ferienunterkunft zeigt.

Was muss unter „Biens immobiliers“ erklärt werden?

Seit 2023 müssen Eigentümer die Nutzung ihrer Wohnungen auf impots.gouv.fr melden. Laut der Seite „Quelles sont les informations à déclarer via le service en ligne Biens immobiliers“ ist jede Änderung „bei Wechsel des Bewohners oder der Situation“ (eigene Übersetzung) zu melden und die Situation der Wohnung am 1. Januar anzugeben. Für eine saisonale Vermietung verlangt die Verwaltung:

• den Beginn des Zeitraums der saisonalen Vermietung;
• die Verwaltungsform des Objekts;
• gegebenenfalls die Einstufung als möblierte Ferienunterkunft.

Für eine saisonale Vermietung ist kein Bewohner anzugeben. Laut service-public.gouv.fr droht bei fehlender oder unrichtiger Meldung ein Bußgeld von 150 € pro Objekt. Die beiden Websites betonen nicht denselben Termin (Änderung der Situation bei der einen, 1. Juli bei der anderen): Melden Sie, sobald sich die Situation ändert, und warten Sie nicht ab.

Kalender: Welche Termine sollten Sie im Blick behalten?

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Glauben, dass die saisonale Vermietung die THRS aufhebt. Die Entscheidung von 2023 besagt für Zeiträume, die Sie ablehnen können, das Gegenteil.
• Den Zuschlag vergessen. Er hängt von der Gemeinde ab und wird vor dem 1. Oktober beschlossen: Lesen Sie den lokalen Beschluss jeden Herbst erneut.
• Nur eine Zeile des Bescheids ansehen. CFE und THRS sind voneinander unabhängig und können nebeneinander bestehen.
• Die Meldung der Nutzung vernachlässigen. Das Bußgeld beträgt laut service-public.gouv.fr 150 € pro Objekt.
• Sich auf einen alten Artikel verlassen. Mehrere Beiträge aus der Zeit vor 2023 behaupten, möblierte Ferienunterkünfte entgingen der taxe d'habitation.

Das Wichtigste in Kürze

FAQ

Unterliegt eine ganzjährig vermietete möblierte Ferienunterkunft der THRS?

Oft ja, solange Sie die Möglichkeit behalten, Aufenthalte abzulehnen: Der Conseil d'État nimmt dann an, dass der Eigentümer am 1. Januar die Verfügungsgewalt behält. Die von service-public.gouv.fr vorgesehene Ausnahme betrifft Räume, die ausschließlich für die Vermietung eingerichtet und bestimmt sind. Bitte prüfen Sie Ihre persönliche Situation.

Gilt der Zuschlag von 60 % überall?

Nein. Er betrifft nur Gemeinden im Geltungsbereich der Steuer auf leer stehende Wohnungen, die den Zuschlag beschlossen haben: 1.666 von 3.689 im Jahr 2026 laut DGFiP. Der beschlossene Satz liegt zwischen 5 % und 60 %.

Muss man für dieselbe Wohnung THRS und CFE zahlen?

Das ist möglich. Laut Ministerantwort Nr. 916 kann eine vermietete möblierte Unterkunft, die nicht der Hauptwohnsitz ist, beiden Steuern unterliegen. Die CFE ist unter 5.000 € Bruttoeinnahmen ohne Steuer nicht fällig und gar nicht, wenn die Vermietung eine Wohnung betrifft, die Teil Ihres Hauptwohnsitzes ist.

Kann meine Gemeinde meine klassifizierte Unterkunft befreien?

In der ZFRR ja: Sie kann klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte und Chambres d'hôtes befreien, bezogen auf die für die Tätigkeit genutzte Fläche. Der Beschluss für 2027 musste vor dem 1. Oktober 2026 gefasst werden. Beantragen Sie die Befreiung vor dem 1. März mit dem Cerfa Nr. 13567*02.

Welche Sanktion droht, wenn die Meldung der Nutzung vergessen wird?

Laut service-public.gouv.fr droht bei einer fehlenden oder unrichtigen Meldung ein Bußgeld von 150 € pro Objekt. Die Seite von impots.gouv.fr verlangt, jede Änderung zu melden, sobald sie eintritt.

Zeit bei der übrigen Verwaltung sparen

Die lokale Besteuerung verlangt Sorgfalt, aber der Empfang der Gäste sollte Ihnen nicht ebenso viel Zeit kosten. Mit dem digitalen Willkommensbuch von Majordia hat jede Unterkunft ihr eigenes Willkommensbuch, das per QR-Code erreichbar ist, mit Kacheln für WLAN, Türcode, Kontakt und Notfälle. Der Inhalt wird automatisch übersetzt in sechs Sprachen: Französisch, Englisch, Deutsch, Spanisch, Italienisch und Niederländisch. Vergleichen Sie die Tarife auf der Seite Preise.

Bildnachweise. Titelbild: Haus am Meer in Plérin (Côtes-d'Armor), Foto Pascal Bernardon, Unsplash, Unsplash-Lizenz. Abbildungen: Direction générale des finances publiques (gemeinfrei) und Gzen92 (CC BY-SA 4.0), über Wikimedia Commons; Bilder ins WebP-Format konvertiert, in der Größe angepasst und zugeschnitten.