CFE bei möblierter Vermietung: Wer zahlt 2026?

Ja, wer in Frankreich möbliert vermietet, ist grundsätzlich zur cotisation foncière des entreprises (CFE) verpflichtet, einer lokalen Gewerbesteuer. Das gilt auch bei nur einer Immobilie und auch dann, wenn die Einnahmen im Rahmen der Regelung micro-BIC erklärt werden. Das französische Recht behandelt die möblierte Vermietung als gewerbliche Tätigkeit. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch viele Ausnahmen, von denen einige vom Beschluss Ihrer Gemeinde abhängen. Genau das macht das Thema für viele Gastgeber unübersichtlich.

Dieser Artikel geht von den offiziellen Texten und Seiten aus und beantwortet drei Fragen: Bin ich betroffen, kann ich befreit sein, und was muss ich wann erklären? Er ersetzt nicht die Auskunft Ihres Unternehmenssteueramts (SIE, service des impôts des entreprises), denn die Antwort hängt von Ihrer Gemeinde und von der Art ab, wie Sie die Immobilie nutzen.

Letzte Überprüfung der offiziellen Quellen: 7. Oktober 2026. Zitate aus französischen offiziellen Quellen sind eigene Übersetzungen. Dieser Artikel dient der Information und ist keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung: Bitte prüfen Sie Ihre persönliche Situation.

Gilt die CFE für die möblierte Vermietung?

Die kurze Antwort: ja, grundsätzlich. Laut der Seite „Les locations meublées“ auf impots.gouv.fr (aktualisiert am 8. April 2026) unterliegen Vermieter möblierter Objekte der CFE, vorbehaltlich der unten beschriebenen Befreiungen.

Die Verwaltungsdoktrin erklärt den Grund. Im BOFiP zur CFE (Fassung vom 8. November 2023) gelten Vermietung und Untervermietung möblierter Räume nach Artikel 1447 I Absatz 2 des französischen Steuergesetzbuchs als „gewerblich“ (eigene Übersetzung). Sie unterliegen daher der CFE.

Die Regierung bestätigt dies in ihrer Antwort auf die schriftliche Anfrage Nr. 916 der Nationalversammlung (Antwort im Journal officiel vom 3. Juni 2025): Die Vermietung möblierter Wohnräume, ob über Plattformen oder nicht, ist „von Natur aus“ die gewohnheitsmäßige Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit, und Vermieter möblierter Ferienunterkünfte unterliegen der CFE.

Entscheidend sind also weder die genutzte Plattform noch Ihre Einkommensteuerregelung noch die Zahl der Objekte, sondern die Art der Tätigkeit. Die CFE ist eine lokale Steuer, die auf den Namen des Vermieters festgesetzt wird und sich von der Grundsteuer unterscheidet, die der Eigentümer des Gebäudes zahlt. Sie ist auch nicht mit der Kurtaxe zu verwechseln, die bei den Gästen erhoben wird.

Wer ist bei möblierter Vermietung von der CFE befreit?

In Artikel 1459 des französischen Steuergesetzbuchs stehen drei „persönliche“ Befreiungen. Hinzu kommen eine Einnahmenschwelle und lokale Maßnahmen. Das BOFiP unterscheidet zwei Befreiungen von Rechts wegen und eine fakultative Befreiung.

Gelegentliche Vermietung (1° von Artikel 1459)

Befreit sind Eigentümer oder Mieter, die gelegentlich einen Teil ihrer persönlichen Wohnung vermieten, sofern die Vermietung „keinen periodischen Charakter“ hat (BOFiP, Nr. 50; eigene Übersetzung). Impots.gouv.fr ist eindeutig: Jedes Jahr wiederholte Vermietungen gelten nicht als außergewöhnlich. Wer jeden Sommer vermietet, fällt also nicht unter diese Regel.

Ein Zimmer im Hauptwohnsitz (2° von Artikel 1459)

Nach dem BOFiP (Nr. 60 bis 110) müssen drei Bedingungen gemeinsam erfüllt sein:

• Die vermieteten Räume sind fester Bestandteil Ihres Hauptwohnsitzes;
• sie sind der Hauptwohnsitz des Mieters (Studierende gelten als dort wohnhaft, wo sie sich während des Studienjahres aufhalten);
• die Miete bleibt in angemessenen Grenzen.

Die Befreiung ist ausgeschlossen für Räume, die von der Hauptwohnung unabhängige Wohneinheiten bilden, etwa mit Küche und Bad, eigenem Zugang zu den Gemeinschaftsflächen oder eigenem Briefkasten. Sie zielt also auf das an einen Studenten vermietete Zimmer und nicht auf die wochenweise vermietete möblierte Ferienunterkunft.

Eine möblierte Unterkunft in Ihrer persönlichen Wohnung (3° von Artikel 1459)

Diese Befreiung betrifft Gastgeber am häufigsten. Nach der ministeriellen Antwort Nr. 916 sind Personen, die möblierte Räume vermieten, klassifiziert oder nicht, von der CFE befreit, wenn diese Räume Teil ihrer persönlichen Wohnung (Haupt- oder Zweitwohnsitz) sind, sofern die Gemeinde oder der Gemeindeverband mit eigener Steuerhoheit (EPCI) nichts anderes beschließt.

Das BOFiP zu den fakultativen Befreiungen (Fassung vom 6. Juli 2016) nennt zwei Kategorien:

• Vermieter klassifizierter möblierter Ferienunterkünfte in ihrer persönlichen Wohnung, unter der Bedingung, dass die Unterkunft im Sinne von Artikel L. 324-1 des französischen Tourismusgesetzbuchs klassifiziert ist (Nr. 170);
• andere Vermieter möblierter Objekte, einschließlich nicht klassifizierter Unterkünfte, für ihre persönliche Wohnung ganz oder teilweise (Nr. 200 und 210).

Zwei wichtige Hinweise:

1. Die Gemeinde kann diese Befreiung aufheben. Die Beschlüsse werden nach Artikel 1639 A bis des französischen Steuergesetzbuchs gefasst und betreffen den gesamten Anteil der Körperschaft (Nr. 10). Impots.gouv.fr spricht von einer Wiedereinführung der CFE „durch Beschluss“. Die Steuerpflicht ergibt sich also, in den Worten des Ministeriums, aus „einer freien Entscheidung der betroffenen Gebietskörperschaften“ (eigene Übersetzung).
2. Die Unterkunft muss zu Ihrer persönlichen Wohnung gehören. Das BOFiP beschränkt die Befreiung auf möblierte Räume, die zur persönlichen Wohnung, Haupt- oder Zweitwohnsitz, gehören. Eine Wohnung, die nur zur Vermietung gekauft wurde, fällt grundsätzlich nicht unter diese Definition: Lassen Sie sich von Ihrem SIE bestätigen, ob Sie befreit sind.

Foto: JLPC, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 3.0.

Einnahmen von höchstens 5.000 €

Seit dem 1. Januar 2019 gilt laut impots.gouv.fr eine automatische Befreiung für Steuerpflichtige mit „Mindestbemessungsgrundlage“, deren Umsatz oder Einnahmen im Bezugszeitraum (in der Regel das vorletzte Jahr) höchstens 5.000 € betragen. Die Seite Entreprendre.service-public.gouv.fr (geprüft am 2. April 2026) präzisiert, dass ein Unternehmen befreit ist, wenn sein Umsatz ohne Mehrwertsteuer im vorletzten Jahr (N-2) 5.000 € nicht überschritten hat.

Achtung: Diese Schwelle betrifft den Mindestbeitrag und nicht jede Situation. Die Erstmeldung ist laut impots.gouv.fr im ersten Jahr trotzdem einzureichen, unabhängig von Ihrer Besteuerungsart.

Zonen France ruralités revitalisation (FRR)

In den seit dem 1. Juli 2024 geltenden FRR-Zonen können Gemeinden und EPCI laut ministerieller Antwort Nr. 916 (Artikel 1466 G des französischen Steuergesetzbuchs) die in ihrem Gebiet neu entstehenden Tätigkeiten von der CFE befreien, darunter die Vermietung möblierter Ferienunterkünfte. Auch hier hängt alles von einem lokalen Beschluss ab: Fragen Sie in Ihrem Rathaus nach.

Welche Situation, welche CFE? Die Übersichtstabelle

Diese Tabelle ist eine zusammenfassende Lesart der oben zitierten Texte und sollte mit Ihrem SIE abgeglichen werden.

Was kostet die CFE bei einer möblierten Vermietung?

Es gibt keinen landesweiten Betrag: Die CFE wird auf den Mietwert Ihrer Räume berechnet, mit einem lokal festgelegten Satz. Bei einem nicht befreiten Vermieter beschränkt sich die Besteuerung laut Ministerium meist auf einen Mindestbeitrag, der „der Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen angemessen“ ist (Artikel 1647 D des französischen Steuergesetzbuchs; eigene Übersetzung).

Die Mindestbemessungsgrundlage hängt von Ihrem Umsatz im vorletzten Jahr und von Ihrer Gemeinde ab. Hier die Spannen für 2026, veröffentlicht von Entreprendre.service-public.gouv.fr:

Quelle: Entreprendre.service-public.gouv.fr, Seite „Cotisation foncière des entreprises (CFE)“, geprüft am 2. April 2026. Diese Beträge sind Bemessungsgrundlagen: Der zu zahlende Betrag hängt anschließend vom Satz Ihrer Körperschaft ab. Diese Mindestbemessungsgrundlage gilt, wenn der tatsächliche Mietwert unter diesem Minimum liegt.

Ihr CFE-Bescheid bleibt die einzige Referenz für den genauen Betrag in Ihrer Gemeinde. Verwechseln Sie ihn nicht mit Ihrer Einkommensteuer: Die Einnahmen aus möblierter Vermietung fallen unter die Regelung micro-BIC oder die Regelung nach tatsächlichen Beträgen, die unser Leitfaden zur Besteuerung der Kurzzeitvermietung beschreibt. Die Wahl zwischen LMNP und LMP betrifft die Einkommensteuer, nicht die CFE.

Welche Formalitäten und Termine sind zu beachten?

Die Erstmeldung 1447-C-SD

Nach impots.gouv.fr müssen Sie im ersten Jahr der Vermietung die Erklärung Nr. 1447-C-SD beim SIE des Ortes, an dem die Immobilie liegt, spätestens am 31. Dezember einreichen. Das gilt unabhängig von Ihrer Einkommensteuerregelung. Die Seite Entreprendre.service-public.gouv.fr nennt dieselbe Regel für ein neues Unternehmen: Erklärung vor dem 31. Dezember des Gründungsjahres, wobei die Befreiung für das Gründungsjahr von dieser Einreichung abhängt.

Selbst wenn Sie sich befreit glauben, reichen Sie sie ein: Damit kann die Verwaltung Ihre Situation erfassen und gegebenenfalls die Befreiung anwenden.

Die Änderungsmeldung 1447-M-SD

Sie ist nur nötig bei Änderung der Fläche, bei einem Befreiungsantrag oder bei Änderung eines Elements der vorherigen Erklärung. Sie ist spätestens am zweiten Werktag nach dem 1. Mai einzureichen: Die Seite Entreprendre.service-public.gouv.fr nennt den 5. Mai 2026 für die CFE 2027.

Die Zahlung

Die Termine stehen auf derselben Seite:

• CFE von höchstens 3.000 €: Zahlung spätestens am 15. Dezember;
• CFE von mehr als 3.000 €: eine Vorauszahlung von 50 % der CFE des Vorjahres, in der Regel zwischen dem 26. Mai und dem 16. Juni, dann der Restbetrag spätestens am 15. Dezember.

Foto: Mathieu Kappler, Wikimedia Commons, Lizenz CC BY-SA 4.0.

CFE und Wohnsteuer: eine Doppelbesteuerung?

Die ministerielle Antwort Nr. 916 behandelt einen häufig missverstandenen Punkt. Nach Auffassung der Regierung wird die Wohnsteuer auf Zweitwohnsitze für alle möblierten Räume erhoben, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, auch wenn sie der CFE unterliegen. Sie stützt sich auf eine Entscheidung des Conseil d'État vom 15. Juni 2023 (Nr. 468195): Werden Räume für kurze Zeiträume vermietet, die der Eigentümer annehmen oder ablehnen kann, gilt er am 1. Januar als jemand, der die Nutzung behalten will.

Folge laut Ministerium: Eine vermietete möblierte Immobilie, die nicht der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen ist, unterliegt sowohl der CFE als auch der Wohnsteuer auf Zweitwohnsitze. Diese Doppelbesteuerung kann in einigen Fällen entfallen oder gemildert werden, etwa durch die CFE-Befreiung nach 3° von Artikel 1459 oder, in einer FRR-Zone, durch eine Wohnsteuerbefreiung, die die Gemeinde für klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte und Gästezimmer (chambres d'hôtes) beschließen kann.

Wenn Sie einen Zweitwohnsitz über Airbnb oder Booking vermieten, prüfen Sie daher beide Zeilen Ihrer Steuerbescheide. Zum Vergleich der Vermieterstatus lesen Sie auch unseren Artikel chambre d'hôtes oder meublé de tourisme und unseren Leitfaden zur Klassifizierung möblierter Ferienunterkünfte, denn die Klassifizierung wirkt sich auf die lokale Besteuerung wie auf die Einkommensteuer aus.

Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Die Erstmeldung vergessen, weil Sie „im micro-BIC“ sind: Ihre Einkommensteuerregelung hat keinen Einfluss auf die Pflicht zur Einreichung.
• Annehmen, die Gemeinde habe nichts beschlossen: Die Befreiung nach 3° hängt von einem Beschluss ab, der bestehen kann oder nicht. Fragen Sie im Rathaus oder beim SIE nach.
• Persönliche Wohnung und ausschließlich zur Vermietung genutzte Immobilie verwechseln: Nur die erste fällt nach dem BOFiP unter die fakultative Befreiung.
• Die 5.000-€-Schwelle mit einer vollständigen Befreiung von Formalitäten verwechseln: Sie gilt für den Mindestbeitrag und setzt eine korrekte Anmeldung voraus.
• Die CFE ignorieren, wenn aus gelegentlicher regelmäßige Vermietung wird: Eine jährlich wiederholte Vermietung ist nicht mehr „gelegentlich“.
• Die Frist vom 15. Dezember verpassen, die weiterhin der Stichtag für den Restbetrag ist.

Das Wichtigste in Kürze

FAQ

Muss ein Vermieter im micro-BIC die CFE zahlen?

Ja, grundsätzlich. Die Regelung micro-BIC betrifft die Einkommensteuer, die CFE dagegen ist eine lokale Steuer, die an die gewerbliche Tätigkeit anknüpft. Je nach Situation können Sie dennoch befreit sein, zum Beispiel wenn Ihre Einnahmen im vorletzten Jahr 5.000 € nicht überschritten haben oder Ihre Gemeinde die für die persönliche Wohnung geltende Befreiung nicht aufgehoben hat.

Muss ich die CFE erklären, wenn ich befreit bin?

Ja, im ersten Jahr. Impots.gouv.fr verlangt, die Erklärung 1447-C-SD spätestens am 31. Dezember des ersten Vermietungsjahres einzureichen, unabhängig von der Besteuerungsart. So kann die Verwaltung Ihre Tätigkeit erfassen und die für Sie geltende Befreiung anwenden.

Ist meine klassifizierte möblierte Ferienunterkunft von der CFE befreit?

Nicht automatisch. Die Befreiung für klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte setzt voraus, dass die Unterkunft zu Ihrer persönlichen Wohnung gehört und Ihre Gemeinde oder Ihr Gemeindeverband sie nicht aufgehoben hat. Prüfen Sie den lokalen Beschluss im Rathaus oder beim SIE.

Wann wird die CFE gezahlt?

Eine CFE von höchstens 3.000 € ist spätestens am 15. Dezember zu zahlen. Darüber wird in der Regel zwischen dem 26. Mai und dem 16. Juni eine Vorauszahlung von 50 % verlangt, dann der Restbetrag spätestens am 15. Dezember, laut der am 2. April 2026 geprüften Seite Entreprendre.service-public.gouv.fr.

Ersetzt die CFE die Kurtaxe oder die Grundsteuer?

Nein. Die Kurtaxe wird bei den Gästen erhoben und an die Gemeinde weitergeleitet, die Grundsteuer schuldet der Eigentümer des Gebäudes, und die CFE wird für die gewerbliche Vermietungstätigkeit geschuldet. Sie können sich also addieren.

Wo finde ich die Regeln meiner Gemeinde?

Im Rathaus und beim SIE des Ortes, an dem die Immobilie liegt. Lokale Beschlüsse zu fakultativen Befreiungen, etwa nach Artikel 1639 A bis, entscheiden über das Schicksal der für die persönliche Wohnung geltenden Befreiung.

Ihre Gastgeber-Formalitäten im Griff behalten

Die CFE ist nur eine weitere Zeile im Budget eines Gastgebers, doch sie zeigt eine einfache Regel: Eine möblierte Vermietung ist eine eigenständige Tätigkeit mit eigenen Fristen. Notieren Sie Ihre Meldetermine, bewahren Sie Ihre Einnahmenbelege auf und prüfen Sie die Beschlüsse Ihrer Gemeinde.

Auf der Gästeseite sparen Sie zumindest während der Aufenthalte Zeit: Mit dem digitalen Willkommensbuch von Majordia hat jede Unterkunft ein Willkommensbuch, das per QR-Code erreichbar ist, mit Rubriken für WLAN, Türcode, Kontakte und Notrufnummern, automatisch in sechs Sprachen übersetzt. Die Tarife finden Sie auf der Preisseite. Majordia ersetzt nicht Ihre Steuererklärung: Für die genaue Berechnung Ihrer CFE wenden Sie sich an Ihr SIE oder Ihren Steuerberater.

Bildnachweise. Titelbild: Foto „A person holding a house key in front of a calculator“ von Jakub Żerdzicki, Unsplash, Unsplash-Lizenz. Illustrationen: JLPC (CC BY-SA 3.0) und Mathieu Kappler (CC BY-SA 4.0), über Wikimedia Commons; Bilder ins WebP-Format konvertiert und verkleinert.