¿Alquila usted su vivienda amueblada en Airbnb o Booking en Francia, en régimen real, y amortiza el precio de compra para pagar menos impuestos? El proyecto de presupuesto para 2027 quiere limitar esa amortización, y los amueblados turísticos reciben un trato más duro que los demás. El texto no está votado: aquí le explicamos qué propone exactamente, en qué punto está en la Asamblea Nacional y qué puede hacer desde ahora sin precipitarse.
Este artículo se apoya en los documentos oficiales leídos para la ocasión: el proyecto de ley de finanzas (PLF, el proyecto de ley de presupuestos francés) para 2027, n.º 3210, presentado en la Asamblea Nacional (artículo 7, artículo 33 y exposición de motivos), las enmiendas I-CF776 e I-CF1588, la página de la Asamblea sobre el calendario de examen y la ficha de service-public.gouv.fr sobre los ingresos de un alquiler amueblado (verificada el 15 de abril de 2026).
Última verificación de las fuentes: 26 de octubre de 2026. Esto no es un consejo fiscal personalizado: compruébelo según su situación, con su experto contable. Un proyecto de ley puede cambiar en cada etapa. Las citas de fuentes oficiales francesas son traducciones propias.
¿Qué propone el artículo 7 del presupuesto 2027 para los amueblados?
El artículo 7 limitaría la amortización de las viviendas amuebladas alquiladas por un arrendador no profesional (LMNP, loueur en meublé non professionnel). El texto presentado el 1 de octubre de 2026 añade al artículo 39 C del código general de impuestos (code général des impôts) un caso particular: cuando la actividad de alquiler de locales de vivienda amueblados no se ejerce a título profesional, la amortización es deducible con un límite del 2,5 %, sin superar 7 000 € al año por hogar fiscal. Cuando el local es un alquiler turístico amueblado (meublé de tourisme), el tipo baja al 1,5 % y el tope a 5 000 € al año por hogar fiscal.
El texto precisa que este límite no se aplica a ciertas residencias: las destinadas exclusivamente a estudiantes, a menores de 30 años en formación o en prácticas, a titulares de un contrato de profesionalización o de aprendizaje o a mayores de 65 años, así como ciertos establecimientos para personas mayores o con discapacidad y establecimientos de cuidados de larga duración.
El texto define el alquiler turístico amueblado por remisión al artículo L. 324-1-1 del código de turismo francés, que no hemos releído para este artículo: compruebe con su contable si su vivienda entra en esa categoría.
Según la exposición de motivos del Gobierno, el objetivo es « seguir acercando las características de los regímenes del alquiler no amueblado y del alquiler amueblado no profesional » y fomentar el alquiler de larga duración (traducción propia).
¿Y las amortizaciones que no he podido deducir?
El mismo artículo regula el traspaso de las amortizaciones. Se prevén dos reglas para el arrendador no profesional, según el texto presentado:
- El saldo existente. Las amortizaciones contabilizadas antes del 1 de enero de 2027 y que quedaron sin deducir podrían deducirse de los ejercicios cerrados a partir del 1 de enero de 2027 y hasta el 31 de diciembre de 2036, con un límite de la mitad del resultado imponible (tras aplicar el tope).
- Los futuros excesos. Para los ejercicios cerrados a partir del 1 de enero de 2027, las amortizaciones que no hayan podido deducirse a causa del tope ya no serían deducibles en los años siguientes: por tanto, ya no se podrían trasladar.
El texto presentado restringe, pues, el traspaso. La segunda regla es la más pesada para un alquiler turístico amueblado: lo que exceda del tope anual se perdería.
Un ejemplo ficticio para medir la diferencia
En un ejemplo ficticio simplificado, una amortización de 8 000 € al año quedaría reducida a 5 000 € deducibles, es decir, 3 000 € más de resultado imponible cada año. Las hipótesis deberá sustituirlas por sus cifras:
| Hoy (régimen real, sin tope) | Texto presentado (alquiler turístico amueblado) | |
|---|---|---|
| Amortización calculada en el año | 8 000 € | 8 000 € |
| Amortización deducible | 8 000 € | 5 000 € como máximo |
| Parte no deducible | 0 € | 3 000 € |
| Traspaso posible a los años siguientes | Según las reglas actuales del artículo 39 C (no releídas aquí) | No, para los ejercicios cerrados desde el 1 de enero de 2027 (regla 2 anterior) |
Es un cálculo de Majordia a partir únicamente del tope de 5 000 €, a título ilustrativo. El tipo del 1,5 % puede limitar aún más, pero el extracto leído no dice sobre qué base se calcula: pida a su contable que rehaga el cálculo con sus justificantes. El impuesto adicional depende de su tramo y de sus retenciones, que aquí no simulamos.
¿Quién se ve afectado y quién no?
El texto se dirige al arrendador de amueblados no profesional que amortiza en régimen real. Según nuestra lectura del texto y de la ficha de service-public.gouv.fr:
| Su situación | Efecto del texto presentado |
|---|---|
| LMNP en régimen real, alquiler turístico amueblado | Tope del 1,5 % y 5 000 € al año por hogar fiscal |
| LMNP en régimen real, otro alquiler amueblado | Tope del 2,5 % y 7 000 € al año por hogar fiscal |
| Micro-BIC | El micro-BIC (régimen simplificado de beneficios industriales y comerciales) aplica una reducción a tanto alzado por gastos, sin amortización deducida (service-public.gouv.fr); el artículo 7 solo habla de amortización, así que, según nuestra lectura, no hay nada que limitar |
| Arrendador de amueblados profesional (LMP, loueur en meublé professionnel) | El tope se refiere a la actividad « no ejercida a título profesional »: el LMP no está afectado por esta regla |
En el texto presentado no hemos encontrado ninguna otra disposición sobre el alquiler amueblado aparte del artículo 7 (búsqueda de los términos « meublé » y « micro-BIC »). Para saber si está en micro-BIC o en régimen real, consulte nuestra guía para declarar los ingresos de un alquiler amueblado, y para la frontera entre LMNP y LMP, nuestro artículo sobre el estatuto de arrendador profesional.
¿En qué punto está el texto en la Asamblea Nacional?
El texto no está votado. El proyecto de ley de finanzas para 2027 se presentó en la Asamblea Nacional el 1 de octubre de 2026 (n.º 3210). Según la página oficial de la Asamblea, el examen en sesión de la primera parte, la de los ingresos, comenzó el 13 de octubre y se desarrolló hasta el 19 de octubre; se reanuda del 27 de octubre al 2 de noviembre, y la votación solemne sobre esta primera parte figura en el orden del día del martes 3 de noviembre de 2026, por la tarde. No hemos encontrado ninguna votación en sesión sobre el artículo 7 hasta la fecha, pero no hemos releído todas las actas de las sesiones pasadas: compruébelo en el sitio de la Asamblea.
Dos enmiendas relativas al artículo 7 llevan la mención « Adoptado » en los documentos publicados por la Asamblea, tras su examen en la comisión de finanzas:
- I-CF1588 excluiría del tope, y de las reglas de traspaso, los amueblados alquilados en el marco de un contrato de arrendamiento de vivienda amueblada regido por la ley de 6 de julio de 1989 (títulos I bis y I ter) y los alquilados a estudiantes, a menores de 30 años en formación o en prácticas o a titulares de un contrato de profesionalización o de aprendizaje. El alquiler turístico no figura en ella.
- I-CF776 añadiría que la amortización de un alquiler turístico amueblado « que el contribuyente adquiera a partir del 1 de enero de 2027 no puede admitirse como deducción » (traducción propia). El dispositivo recoge la fecha de adquisición; la exposición sumaria habla de « nuevos alquileres de amueblados turísticos a partir del 1 de enero de 2027 », lo que no es exactamente lo mismo: el texto final lo zanjará.
La adopción en comisión no equivale a la adopción del texto: estas enmiendas aún deben ser votadas por la Asamblea, y después el texto continúa su recorrido parlamentario. No las trate ni como una ley ni como un rumor: son propuestas adoptadas en una etapa.
¿Desde cuándo se aplicaría?
La fecha no está fijada de forma sencilla: es el punto que hay que vigilar. El artículo 33 del proyecto prevé, salvo disposición en contrario, que las medidas fiscales entren en vigor el 1 de enero de 2027, o el 31 de diciembre de 2026 cuando se refieran a un impuesto cuyo hecho imponible es el cierre del año natural o el cierre del ejercicio contable. El artículo 7, en el texto leído, no fija una fecha propia para el tope en sí, aunque sus reglas de traspaso hablan de ejercicios cerrados a partir del 1 de enero de 2027.
Esto significa que hoy no se puede afirmar que el tope solo afecte a 2027 y años posteriores: la redacción también podría alcanzar al ejercicio que se cierra el 31 de diciembre de 2026. Es nuestra lectura del texto, que debe confirmarse con el texto final y con las precisiones de la administración tributaria. Una vivienda comprada o puesta en alquiler antes de 2027 no queda protegida por ello en el texto presentado.
¿Y la plusvalía en la reventa?
El propio Gobierno vincula las dos medidas. La exposición de motivos del artículo 7 escribe que la medida, « asociada a la reintegración de las amortizaciones en el cálculo de la plusvalía introducida en la ley de finanzas para 2025 », debería crear un nuevo equilibrio entre los regímenes fiscales a favor del alquiler de larga duración (traducción propia). Dicho de otro modo: amortizar sería menos ventajoso cada año, y amortizar ya costaría más al vender. Para la venta, consulte nuestro artículo sobre la plusvalía de un amueblado en LMNP.
¿Qué hacer desde ahora, sin precipitarse?
No cambie nada antes de la votación, pero prepare sus cifras. Cinco gestos útiles, sea cual sea el resultado:
- Revise su régimen: micro-BIC o real, clasificado o no clasificado. La página de service-public.gouv.fr recuerda que el régimen depende de sus ingresos y de la clasificación del amueblado; consulte también nuestro artículo sobre la clasificación.
- Saque su cuadro de amortizaciones: importe amortizado cada año, amortizaciones ya trasladadas, duración de la tenencia. Es la base de cualquier simulación.
- Haga dos simulaciones con su contable: una según las reglas actuales, otra según el texto presentado (1,5 % y 5 000 € al año), más una para la enmienda I-CF776 si prevé comprar en 2027.
- Compare con el micro-BIC: si su amortización se volviera baja, la reducción a tanto alzado podría volver a ser competitiva; la calculadora gratuita de reducción micro-BIC y ley Le Meur de Majordia ayuda con este cálculo, sin constituir un consejo.
- Siga las fechas: la votación solemne del 3 de noviembre sobre la primera parte y, después, el resto del recorrido. El tope, por su parte, solo valdrá una vez promulgada la ley.
Para el resto de su fiscalidad como arrendador, el artículo de referencia sobre la fiscalidad del alquiler de corta duración ofrece el marco actual, y el artículo sobre la ley Le Meur y Déclaloc el de la normativa.
Lo que Majordia puede hacer, y lo que no
Majordia no lleva su contabilidad ni su declaración: para la amortización, acuda a un experto contable. Lo que Majordia hace es la parte de la acogida de su alquiler: una guía de bienvenida gratis y sin registro, accesible mediante un código QR, traducida automáticamente a 6 idiomas y modificable sin reimprimir. Si las reglas fiscales hacen su vivienda menos rentable, una estancia mejor preparada (menos preguntas la noche de la llegada) sigue siendo una de las pocas palancas que no dependen del presupuesto.
Lo esencial que hay que recordar
Information
- Propuesta: artículo 7 del PLF 2027 (n.º 3210): amortización LMNP limitada al 2,5 % y 7 000 € al año por hogar fiscal, y al 1,5 % y 5 000 € para un alquiler turístico amueblado.
- Traspaso: saldo de amortizaciones anteriores deducible hasta 2036 con un límite de la mitad del resultado imponible; amortizaciones no deducidas a causa del tope no trasladables para los ejercicios cerrados desde el 1 de enero de 2027.
- Estado: nada está votado. Dos enmiendas adoptadas en comisión (I-CF1588 excluiría la larga duración, I-CF776 suprimiría la amortización de los alquileres turísticos amueblados adquiridos desde el 1 de enero de 2027). Votación solemne sobre la primera parte fijada para el 3 de noviembre de 2026.
- Afectados: LMNP en régimen real; el micro-BIC y el LMP no están afectados por el artículo 7, según nuestra lectura.
- Fecha de aplicación: por confirmar; el artículo 33 prevé el 31 de diciembre de 2026 para ciertos impuestos anuales.
- No leído: actas completas de las sesiones, definición del artículo L. 324-1-1 del código de turismo, base de cálculo del tipo del 1,5 %: compruébelo según su situación.
Preguntas frecuentes
¿Se suprime la amortización LMNP en 2027?
No, no en el texto presentado: el artículo 7 limita la amortización (1,5 % y 5 000 € al año para un alquiler turístico amueblado) y restringe los traspasos. Solo la enmienda I-CF776, adoptada en comisión pero no en sesión, suprimiría la deducción para los alquileres turísticos amueblados adquiridos a partir del 1 de enero de 2027.
¿Está ya votado el presupuesto 2027?
No. El proyecto lo está examinando la Asamblea Nacional; según su página oficial, la votación solemne sobre la primera parte está fijada para el 3 de noviembre de 2026, y el texto continúa después su recorrido. Nada de lo descrito aquí es una regla aplicable hoy.
¿Afecta al micro-BIC?
El artículo 7 solo habla de amortización, y el micro-BIC aplica una reducción a tanto alzado sin amortización deducida (service-public.gouv.fr). Según nuestra lectura, no está afectado, pero compruébelo con su contable.
¿Me afecta si compré antes de 2027?
En el texto presentado, nada protege las viviendas compradas antes de 2027: el tope se refiere a la actividad, no a la fecha de compra. La fecha de adquisición solo cuenta en la enmienda I-CF776, que no está votada.
¿Qué pasa con mis amortizaciones ya trasladadas?
El texto presentado prevé poder deducirlas hasta el 31 de diciembre de 2036, con un límite de la mitad del resultado imponible tras el tope. Esto puede cambiar con la votación.
¿Hay que pasarse al micro-BIC o vender?
Ninguna decisión es útil antes de conocer el texto votado. Haga simulaciones con su experto contable, incluido el efecto en la reventa (reintegración de las amortizaciones en la plusvalía).
Esperar la votación, pero preparar sus cifras
El presupuesto 2027 no cambia nada de sus obligaciones hoy, pero puede cambiar el cálculo de su impuesto desde el próximo ejercicio. Prepare su cuadro de amortizaciones, haga sus simulaciones y siga la votación del 3 de noviembre. Para comparar micro-BIC y régimen real, pruebe la calculadora de reducción gratuita, y para preparar la acogida de sus huéspedes sin crear ninguna cuenta, el generador de guía de bienvenida de la oferta Esencial (gratis, opciones a la carta).
Créditos de las imágenes. Portada: foto « a building with many windows » de Natalia Gusakova, Unsplash, licencia Unsplash. Fotos del texto: « person using calculator at desk with coffee mug » de Towfiqu barbhuiya, Unsplash, y « a living room with a large window » de Danilo Rios, Unsplash, licencia Unsplash.
