Taxe d'habitation: segunda residencia alquilada

Si alquila por cortas estancias una vivienda que no es su residencia principal, la taxe d'habitation sobre las residencias secundarias (THRS) sigue, por lo general, a su nombre, aunque los viajeros ocupen el alojamiento casi todo el año. El motivo se resume en una fecha: la situación de la vivienda a 1 de enero. Según la jurisprudencia del Conseil d'État (Consejo de Estado francés), se considera que el propietario que puede aceptar o rechazar las estancias conserva el disfrute del inmueble.

En algunos municipios, un recargo votado por el pleno municipal puede después encarecer la factura hasta un 60 % de la parte municipal. Y para complicarlo todo, la cotisation foncière des entreprises (CFE, impuesto local a las empresas) puede aplicarse al mismo alojamiento. Esta guía repasa la regla, las cifras 2026 del recargo, las posibles exenciones y la declaración de ocupación de los inmuebles.

Última verificación de las fuentes oficiales: 8 de octubre de 2026. Las citas de fuentes oficiales francesas son traducciones propias. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico personalizado: compruébelo según su situación con su servicio de impuestos o con un experto contable.

¿Quién paga la taxe d'habitation de un alojamiento amueblado alquilado por cortas estancias?

La regla general establece que la taxe d'habitation la debe el ocupante de la vivienda a 1 de enero. Para un alojamiento amueblado alquilado por noches o por semanas, la respuesta es distinta: el propietario sigue siendo deudor si se considera que conserva la disposición de la vivienda una parte del año.

En su decisión de 15 de junio de 2023 (n.º 468195), el Conseil d'État recuerda en primer lugar que «es en principio deudor de la taxe d'habitation el inquilino de un local imponible a 1 de enero del año de imposición» (traducción propia). A continuación juzga que, cuando un alojamiento amueblado es objeto de alquileres vacacionales o de corta duración, el propietario «puede considerarse que pretende conservar su disposición o disfrute una parte del año» (traducción propia). En el caso juzgado, el apartamento se alquilaba «por cortas duraciones y por períodos que los demandantes podían aceptar o rechazar» (traducción propia): el recurso de los propietarios fue desestimado.

El Ministerio de Economía confirmó esta lectura en su respuesta a la pregunta escrita n.º 916 de la diputada Françoise Buffet (pregunta publicada el 15 de octubre de 2024, respuesta del 3 de junio de 2025). Para los alquileres amueblados de corta duración ofrecidos a través de plataformas, la THRS se aplica siempre que el propietario pueda aceptar o rechazar los períodos de alquiler.

¿Qué excepción existe para una vivienda reservada al alquiler?

Según la ficha de service-public.gouv.fr sobre la taxe d'habitation de las residencias secundarias (verificada el 24 de agosto de 2026), un arrendador de alojamiento amueblado tributa por la THRS salvo que los locales estén acondicionados y reservados exclusivamente para el alquiler. Esta excepción es estrecha y se juzga caso por caso: una vivienda que usted mismo también puede ocupar difícilmente es un local reservado exclusivamente al alquiler.

Lectura de Majordia de las fuentes citadas. Cada situación depende de los hechos: compruébelo según su situación.

¿Por qué se sigue leyendo que «los alojamientos turísticos amueblados no pagan la taxe d'habitation»?

Porque versiones antiguas de la doctrina administrativa lo decían. El BOFiP BOI-IF-TH-10-20-20 (Bulletin officiel des finances publiques, la doctrina oficial de la administración tributaria), en su versión de 2016, indica que los alojamientos turísticos amueblados no están sujetos a la taxe d'habitation sino a la CFE. Esta versión es anterior a la decisión del Conseil d'État de 2023 y a la respuesta ministerial de 2025, que admiten una posible doble imposición. Si un sitio web sin fecha le afirma lo contrario, compruebe su fecha.

Ilustración: encabezado de un aviso de impuesto de taxe d'habitation 2020, Direction générale des finances publiques (DGFiP, Dirección General de Finanzas Públicas), Wikimedia Commons, dominio público.

¿Cómo se calcula la THRS?

Según la ficha de service-public.gouv.fr, el impuesto es igual al valor catastral del alojamiento (valeur locative cadastrale) multiplicado por un tipo que varía según los municipios. No existe ningún tipo nacional único: su aviso de impuesto y el sitio web de su municipio son las únicas referencias fiables para estimar el importe.

La misma ficha precisa las fechas útiles:

• 1 de enero: fecha en la que se aprecia su situación;
• antes del 1 de julio: declaración a la administración para un inmueble nuevo o en caso de cambio;
• último trimestre: emisión del aviso de imposición.

¿Qué es el recargo de la THRS?

El recargo permite a determinados municipios aumentar su parte del impuesto sobre las residencias secundarias. Se basa en el artículo 1407 ter del código general de impuestos francés (CGI), reproducido en la ficha TH-7 de la Direction générale des collectivités locales (edición 2025).

• ¿Quién decide? El pleno municipal de los municipios situados en el perímetro de la taxe sur les logements vacants (impuesto sobre viviendas vacías; lista del decreto n.º 2013-392 de 10 de mayo de 2013).
• ¿En qué medida? Un porcentaje comprendido entre el 5 % y el 60 % de la parte municipal.
• ¿Cuándo? Mediante una deliberación adoptada antes del 1 de octubre para aplicarse a los impuestos del año siguiente.
• ¿A qué viviendas? A todas las viviendas amuebladas no destinadas a residencia principal: el municipio no puede excluir determinadas viviendas de su deliberación.

El BOFiP BOI-IF-TH-70 precisa que el recargo se aplica a las viviendas «alquiladas, todo el año o de forma estacional, u ocupadas por su propietario» (traducción propia). Un alojamiento turístico amueblado alquilado por semanas está, por tanto, afectado igual que una segunda residencia que usted ocupa en verano.

Para ilustrar el efecto del tipo, tomemos una parte municipal de 100 € como ejemplo aritmético, que no es un dato real: pasa a ser 105 € con un recargo del 5 % y 160 € con un recargo del 60 %. El cálculo real depende de la base y de los tipos de su municipio, con un límite previsto por el artículo 1636 B septies del CGI.

¿Cuántos municipios aplican el recargo en 2026?

La nota «Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026» de la DGFiP (julio de 2026) ofrece las cifras de referencia:

Fuente: DGFiP, julio de 2026. La nota señala también que la nota de 2025 mencionaba 1.628 municipios, una diferencia debida a un municipio nuevo.

El mapa es muy desigual según las regiones: el recargo es más frecuente en Bretaña (84,6 % de los municipios afectados), en Nueva Aquitania (67,9 %) y en el País del Loira (65,1 %), frente al 29 % en Isla de Francia. Tres regiones concentran por sí solas 868 de los 1.666 municipios, es decir, el 52 %: Auvernia-Ródano-Alpes (342), Provenza-Alpes-Costa Azul (340) y Occitania (186).

Foto: Gzen92, Wikimedia Commons, licencia CC BY-SA 4.0.

¿Se puede obtener una desgravación del recargo?

Sí, previa reclamación, en tres casos previstos por el artículo 1407 ter: las personas obligadas a residir cerca de su lugar de trabajo en una vivienda distinta de su residencia principal, las personas alojadas de forma duradera en un centro sanitario o médico-social, y aquellas que, por una causa ajena a su voluntad, no pueden destinar la vivienda a residencia principal. Según el BOFiP, este carácter involuntario no se presume: corresponde al contribuyente demostrarlo.

THRS y CFE: ¿es posible una doble imposición?

Sí. La respuesta ministerial n.º 916 indica que un alojamiento amueblado alquilado que no es la residencia principal puede estar sujeto a la vez a la CFE y a la THRS. Según la ficha de Entreprendre.service-public.gouv.fr sobre la CFE (verificada el 2 de abril de 2026), la actividad entra en el ámbito de la CFE a partir de 5.000 € de ingresos brutos sin impuestos, y la CFE no se debe cuando el alquiler amueblado recae sobre una vivienda incluida en la residencia principal del propietario.

Nuestra guía dedicada a la CFE en alquiler amueblado detalla el cálculo de la base mínima y la declaración. Quédese aquí con un hábito sencillo: al recibir sus avisos, compruebe las dos líneas. Para situar estos impuestos locales dentro de su rentabilidad global, consulte también la fiscalidad del alquiler de corta duración.

¿Existen exenciones para un alojamiento turístico amueblado?

Sí, pero solo en zonas concretas. Según la ficha de service-public.gouv.fr (verificada el 24 de agosto de 2026), los municipios situados en zona France ruralités revitalisation (ZFRR, zonas de revitalización rural) pueden eximir de la THRS a los alojamientos turísticos amueblados clasificados y a las habitaciones de huéspedes. La respuesta ministerial n.º 916 precisa que la exención solo afecta a la superficie destinada a la actividad y que el dispositivo FRR está en vigor desde el 1 de julio de 2024.

• Para 2027, el municipio o la mancomunidad debía deliberar antes del 1 de octubre de 2026: esa fecha acaba de pasar, infórmese en su ayuntamiento.
• La solicitud se presenta con el formulario Cerfa n.º 13567*02, que debe entregarse antes del 1 de marzo del año correspondiente.
• La clasificación desempeña un papel: la exención se dirige a los alojamientos clasificados. Nuestra guía de la clasificación de los alojamientos turísticos amueblados explica el trámite, válido durante 5 años.

El estatuto también cuenta: una habitación de huéspedes y un alojamiento turístico amueblado no tienen los mismos trámites, como detalla nuestra comparativa habitación de huéspedes o alojamiento turístico amueblado.

¿Qué hay que declarar en «Biens immobiliers»?

Desde 2023, los propietarios deben declarar la ocupación de sus viviendas en impots.gouv.fr. Según la página «Quelles sont les informations à déclarer via le service en ligne Biens immobiliers», hay que comunicar cualquier cambio «desde el cambio de ocupante o de situación» (traducción propia) e indicar la situación de la vivienda a 1 de enero. Para un alquiler vacacional, la administración solicita:

• el inicio del período de alquiler vacacional;
• las modalidades de gestión del inmueble;
• en su caso, la clasificación como alojamiento turístico amueblado.

No es necesario indicar ningún ocupante para un alquiler vacacional. Según service-public.gouv.fr, la ausencia o la inexactitud de la declaración expone a una multa de 150 € por inmueble. Los dos sitios no ponen el acento en el mismo plazo (cambio de situación para uno, 1 de julio para el otro): declare en cuanto cambie la situación, sin esperar.

Calendario: ¿qué fechas tener presentes?

Los errores que conviene evitar

• Creer que el alquiler vacacional elimina la THRS. La decisión de 2023 dice lo contrario para los períodos que usted puede rechazar.
• Olvidar el recargo. Depende del municipio y se vota antes del 1 de octubre: relea la deliberación local cada otoño.
• Mirar solo una línea del aviso. La CFE y la THRS son independientes y pueden coexistir.
• Descuidar la declaración de ocupación. La multa es de 150 € por inmueble según service-public.gouv.fr.
• Fiarse de un artículo antiguo. Varios contenidos anteriores a 2023 afirman que los alojamientos turísticos amueblados escapan a la taxe d'habitation.

Lo esencial que debe recordar

FAQ

¿Un alojamiento turístico amueblado alquilado todo el año está sujeto a la THRS?

A menudo sí, mientras conserve la posibilidad de rechazar estancias: el Conseil d'État considera que el propietario conserva entonces el disfrute a 1 de enero. La excepción prevista por service-public.gouv.fr se refiere a los locales acondicionados y reservados exclusivamente para el alquiler. Compruébelo según su situación.

¿Se aplica el recargo del 60 % en todas partes?

No. Solo afecta a los municipios situados en el perímetro de la taxe sur les logements vacants que han votado el recargo: 1.666 de 3.689 en 2026 según la DGFiP. El tipo votado va del 5 % al 60 %.

¿Hay que pagar la THRS y la CFE por la misma vivienda?

Es posible. Según la respuesta ministerial n.º 916, un alojamiento amueblado alquilado que no es la residencia principal puede depender de los dos impuestos. La CFE no se debe por debajo de 5.000 € de ingresos brutos sin impuestos, y no se debe en absoluto cuando el alquiler recae sobre una vivienda incluida en su residencia principal.

¿Puede mi municipio eximir mi alojamiento clasificado?

En zona ZFRR, sí: puede eximir a los alojamientos turísticos amueblados clasificados y a las habitaciones de huéspedes, sobre la superficie destinada a la actividad. La deliberación para 2027 debía adoptarse antes del 1 de octubre de 2026. Solicite la exención antes del 1 de marzo con el Cerfa n.º 13567*02.

¿Qué sanción hay si olvido la declaración de ocupación?

Según service-public.gouv.fr, una declaración ausente o inexacta expone a una multa de 150 € por inmueble. La página de impots.gouv.fr pide declarar cualquier cambio en cuanto se produzca.

Ahorrar tiempo en el resto de la gestión

La fiscalidad local exige rigor, pero la acogida de los viajeros no debería ocuparle el mismo tiempo. Con el libro de bienvenida digital de Majordia, cada alojamiento dispone de su propio libro accesible por código QR, con tarjetas para el wifi, el código de acceso, el contacto y las urgencias. El contenido se traduce automáticamente a seis idiomas: francés, inglés, alemán, español, italiano y neerlandés. Compare las fórmulas en la página de Tarifas.

Créditos de las imágenes. Portada: casa junto al mar en Plérin (Côtes-d'Armor), foto de Pascal Bernardon, Unsplash, licencia Unsplash. Ilustraciones: Direction générale des finances publiques (dominio público) y Gzen92 (CC BY-SA 4.0), a través de Wikimedia Commons; imágenes convertidas al formato WebP, redimensionadas y recortadas.