Affitti in Francia il tuo alloggio su Airbnb o Booking come ammobiliato, al regime reale, e ne ammortizzi il prezzo d'acquisto per pagare meno imposte? Il progetto di bilancio per il 2027 vuole limitare questo ammortamento, e gli ammobiliati turistici sono trattati più duramente degli altri. Il testo non è votato: ecco cosa propone esattamente, a che punto è all'Assemblea nazionale e cosa puoi fare fin da ora senza precipitare nulla.
Questo articolo si basa sui documenti ufficiali letti per l'occasione: il progetto di legge di bilancio (PLF, projet de loi de finances) per il 2027, n. 3210 depositato all'Assemblea nazionale (articolo 7, articolo 33 ed esposizione dei motivi), gli emendamenti I-CF776 e I-CF1588, la pagina dell'Assemblea sul calendario di esame e la scheda service-public.gouv.fr sui redditi di un affitto ammobiliato (verificata il 15 aprile 2026).
Ultima verifica delle fonti: 26 ottobre 2026. Questo non è un parere fiscale personalizzato: da verificare in base alla tua situazione, con il tuo commercialista. Un progetto di legge può cambiare a ogni tappa.
Che cosa propone l'articolo 7 del bilancio 2027 per gli ammobiliati?
L'articolo 7 metterebbe un tetto all'ammortamento degli alloggi ammobiliati affittati da un locatore non professionale (LMNP, loueur en meublé non professionnel). Il testo depositato il 1° ottobre 2026 aggiunge all'articolo 39 C del codice generale delle imposte (code général des impôts) un caso particolare: quando l'attività di affitto di locali abitativi ammobiliati non è svolta a titolo professionale, l'ammortamento è deducibile entro un tasso del 2,5 %, senza superare 7.000 € l'anno per nucleo fiscale. Quando il locale è un ammobiliato turistico (meublé de tourisme), il tasso scende all'1,5 % e il tetto a 5.000 € l'anno per nucleo fiscale.
Il testo precisa che questo tetto non si applica a certe residenze: quelle destinate esclusivamente a studenti, a under 30 in formazione o in tirocinio, a titolari di un contratto di professionalizzazione o di apprendistato o a over 65, nonché certi istituti per anziani o persone con disabilità e strutture di lungodegenza.
Il testo definisce l'ammobiliato turistico rinviando all'articolo L. 324-1-1 del codice del turismo francese, che non abbiamo riletto per questo articolo: verifica con il tuo commercialista se il tuo alloggio rientra in questa categoria.
Secondo l'esposizione dei motivi del governo, l'obiettivo è « proseguire l'avvicinamento delle caratteristiche dei regimi dell'affitto non ammobiliato e dell'affitto ammobiliato non professionale » (traduzione propria) e incoraggiare l'affitto di lunga durata.
E gli ammortamenti che non ho potuto dedurre?
Lo stesso articolo regola il riporto degli ammortamenti. Per il locatore non professionale sono previste due regole, secondo il testo depositato:
- Lo stock esistente. Gli ammortamenti contabilizzati prima del 1° gennaio 2027 e rimasti non dedotti potrebbero essere dedotti dagli esercizi chiusi a partire dal 1° gennaio 2027 e fino al 31 dicembre 2036, entro il limite della metà del risultato imponibile (dopo l'applicazione del tetto).
- Le future eccedenze. Per gli esercizi chiusi a partire dal 1° gennaio 2027, gli ammortamenti che non hanno potuto essere dedotti a causa del tetto non sarebbero più deducibili negli anni successivi: non sarebbero quindi più riportabili.
Il testo depositato restringe dunque il riporto. La seconda regola è la più pesante per un ammobiliato turistico: ciò che supera il tetto annuo andrebbe perso.
Un esempio fittizio per misurare la differenza
In un esempio fittizio semplificato, un ammortamento di 8.000 € l'anno sarebbe ridotto a 5.000 € deducibili, cioè 3.000 € di risultato imponibile in più ogni anno. Le ipotesi toccano a te sostituirle con le tue cifre:
| Oggi (regime reale, senza tetto) | Testo depositato (ammobiliato turistico) | |
|---|---|---|
| Ammortamento calcolato sull'anno | 8.000 € | 8.000 € |
| Ammortamento deducibile | 8.000 € | 5.000 € al massimo |
| Parte non deducibile | 0 € | 3.000 € |
| Riporto possibile sugli anni successivi | Secondo le regole attuali dell'articolo 39 C (non rilette qui) | No, per gli esercizi chiusi dal 1° gennaio 2027 (regola 2 qui sopra) |
È un calcolo di Majordia a partire dal solo tetto di 5.000 €, a titolo illustrativo. Il tasso dell'1,5 % può limitare di più, ma l'estratto letto non dice su quale base si calcola: chiedi al tuo commercialista di rifare il calcolo con i tuoi documenti. L'imposta in più dipende dal tuo scaglione e dai tuoi prelievi, che qui non simuliamo.
Chi è coinvolto e chi no?
Il testo riguarda il locatore di ammobiliati non professionale che ammortizza al regime reale. Secondo la nostra lettura del testo e della scheda service-public.gouv.fr:
| La tua situazione | Effetto del testo depositato |
|---|---|
| LMNP al reale, ammobiliato turistico | Tetto dell'1,5 % e 5.000 € l'anno per nucleo fiscale |
| LMNP al reale, altro affitto ammobiliato | Tetto del 2,5 % e 7.000 € l'anno per nucleo fiscale |
| Micro-BIC (regime semplificato con abbattimento forfettario) | Il micro-BIC applica un abbattimento forfettario per le spese, senza ammortamento dedotto (service-public.gouv.fr); l'articolo 7 parla solo di ammortamento, quindi a nostra lettura nulla da limitare |
| Locatore di ammobiliati professionale (LMP, loueur en meublé professionnel) | Il tetto riguarda l'attività « non svolta a titolo professionale »: l'LMP non è coinvolto da questa regola |
Nel testo depositato non abbiamo rilevato altre disposizioni sull'affitto ammobiliato oltre all'articolo 7 (ricerca dei termini « meublé » e « micro-BIC »). Per sapere se sei al micro-BIC o al regime reale, vedi la nostra guida per dichiarare i redditi dell'affitto ammobiliato, e per il confine tra LMNP e LMP il nostro articolo sullo status di locatore professionale.
A che punto è il testo all'Assemblea nazionale?
Il testo non è votato. Il progetto di legge di bilancio per il 2027 è stato depositato all'Assemblea nazionale il 1° ottobre 2026 (n. 3210). Secondo la pagina ufficiale dell'Assemblea, l'esame in aula della prima parte, quella delle entrate, è iniziato il 13 ottobre e si è tenuto fino al 19 ottobre; riprende dal 27 ottobre al 2 novembre, e il voto solenne su questa prima parte è all'ordine del giorno di martedì 3 novembre 2026, nel pomeriggio. Non abbiamo trovato alcun voto in aula sull'articolo 7 a oggi, ma non abbiamo riletto tutti i resoconti delle sedute passate: verifica sul sito dell'Assemblea.
Due emendamenti riguardanti l'articolo 7 riportano la dicitura « Adopté » (adottato) nei documenti pubblicati dall'Assemblea, dopo l'esame in commissione finanze:
- I-CF1588 escluderebbe dal tetto, e dalle regole di riporto, gli ammobiliati affittati nell'ambito di un contratto di locazione abitativa ammobiliata disciplinato dalla legge del 6 luglio 1989 (titoli I bis e I ter) e quelli affittati a studenti, a under 30 in formazione o in tirocinio o a titolari di un contratto di professionalizzazione o di apprendistato. L'affitto turistico non vi figura.
- I-CF776 aggiungerebbe che l'ammortamento di un ammobiliato turistico « che il contribuente acquisisce a partire dal 1° gennaio 2027 non può essere ammesso in deduzione » (traduzione propria). Il dispositivo adotta la data di acquisizione; l'esposizione sommaria parla di « nuovi affitti di ammobiliati turistici a partire dal 1° gennaio 2027 », il che non è del tutto la stessa cosa: il testo finale deciderà.
Un'adozione in commissione non vale adozione del testo: questi emendamenti devono ancora essere votati dall'Assemblea, poi il testo prosegue il suo iter parlamentare. Non trattarli né come una legge né come una voce: sono proposte adottate a una tappa.
Da quando si applicherebbe?
La data non è fissata in modo semplice: è il punto da tenere d'occhio. L'articolo 33 del progetto prevede, salvo disposizione contraria, che le misure fiscali entrino in vigore il 1° gennaio 2027, oppure il 31 dicembre 2026 quando riguardano un'imposizione il cui fatto generatore è il compimento dell'anno civile o la chiusura dell'esercizio contabile. L'articolo 7, nel testo letto, non fissa una data propria per il tetto in sé, mentre le sue regole di riporto parlano di esercizi chiusi a partire dal 1° gennaio 2027.
Questo significa che oggi non si può affermare che il tetto riguardi solo il 2027 e gli anni successivi: la formulazione potrebbe toccare anche l'esercizio che si chiude il 31 dicembre 2026. È la nostra lettura del testo, da confermare con il testo finale e con le precisazioni dell'amministrazione fiscale. Un alloggio acquistato o messo in affitto prima del 2027 non è, nel testo depositato, protetto per questo.
E la plusvalenza alla rivendita?
Il governo collega da sé le due misure. L'esposizione dei motivi dell'articolo 7 scrive che la misura, « associata alla reintegrazione degli ammortamenti nel calcolo della plusvalenza introdotta nella legge di bilancio per il 2025 » (traduzione propria), dovrebbe creare un nuovo equilibrio tra i regimi fiscali a favore dell'affitto di lunga durata. In altre parole: ammortizzare sarebbe meno vantaggioso ogni anno, e ammortizzare costerebbe già di più alla rivendita. Per la rivendita, vedi il nostro articolo sulla plusvalenza di un ammobiliato in LMNP.
Cosa fare fin da ora, senza precipitare nulla?
Non cambiare nulla prima del voto, ma prepara le tue cifre. Cinque gesti utili, qualunque sia il risultato:
- Rileggi il tuo regime: micro-BIC o reale, classificato o non classificato. La pagina service-public.gouv.fr ricorda che il regime dipende dai tuoi incassi e dalla classificazione dell'ammobiliato; vedi anche il nostro articolo sulla classificazione.
- Tira fuori la tua tabella degli ammortamenti: importo ammortizzato ogni anno, ammortamenti già riportati, durata di detenzione. È la base di ogni simulazione.
- Fai due simulazioni con il tuo commercialista: una secondo le regole attuali, una secondo il testo depositato (1,5 % e 5.000 € l'anno), più una per l'emendamento I-CF776 se prevedi di acquistare nel 2027.
- Confronta con il micro-BIC: se il tuo ammortamento diventasse basso, l'abbattimento forfettario potrebbe tornare competitivo; il calcolatore gratuito abbattimento micro-BIC e legge Le Meur di Majordia aiuta in questo calcolo, senza valere come consulenza.
- Segui le date: il voto solenne del 3 novembre sulla prima parte, poi il seguito dell'iter. Il tetto, da parte sua, varrà solo una volta promulgata la legge.
Per il resto della tua fiscalità di locatore, il pilastro sulla fiscalità dell'affitto breve dà il quadro attuale, e l'articolo sulla legge Le Meur e Déclaloc quello della regolamentazione.
Cosa può fare Majordia, e cosa no
Majordia non si occupa né della tua contabilità né della tua dichiarazione: per l'ammortamento, rivolgiti a un commercialista. Quello che Majordia fa è il lato accoglienza del tuo affitto: una guida di benvenuto gratuita, senza registrazione, accessibile tramite un codice QR, tradotta automaticamente in 6 lingue, modificabile senza ristampare. Se le regole fiscali rendono il tuo alloggio meno redditizio, un soggiorno meglio preparato (meno domande la sera dell'arrivo) resta una delle poche leve che non dipendono dal bilancio.
L'essenziale da ricordare
Information
- Proposta: articolo 7 del PLF 2027 (n. 3210): ammortamento LMNP con tetto al 2,5 % e 7.000 € l'anno per nucleo fiscale, e all'1,5 % e 5.000 € per un ammobiliato turistico.
- Riporto: stock di ammortamenti anteriori deducibile fino al 2036 entro il limite della metà del risultato imponibile; ammortamenti non dedotti a causa del tetto non riportabili per gli esercizi chiusi dal 1° gennaio 2027.
- Stato: nulla è votato. Due emendamenti adottati in commissione (I-CF1588 escluderebbe la lunga durata, I-CF776 sopprimerebbe l'ammortamento degli ammobiliati turistici acquisiti dal 1° gennaio 2027). Voto solenne sulla prima parte fissato al 3 novembre 2026.
- Coinvolti: LMNP al regime reale; il micro-BIC e l'LMP non sono coinvolti dall'articolo 7, a nostra lettura.
- Data di applicazione: da confermare; l'articolo 33 prevede il 31 dicembre 2026 per certe imposte annuali.
- Non letto: resoconti completi delle sedute, definizione dell'articolo L. 324-1-1 del codice del turismo, base di calcolo del tasso dell'1,5 %: da verificare in base alla tua situazione.
FAQ
L'ammortamento LMNP è soppresso nel 2027?
No, non nel testo depositato: l'articolo 7 mette un tetto all'ammortamento (1,5 % e 5.000 € l'anno per un ammobiliato turistico) e restringe i riporti. Solo l'emendamento I-CF776, adottato in commissione ma non in aula, sopprimerebbe la deduzione per gli ammobiliati turistici acquisiti a partire dal 1° gennaio 2027.
Il bilancio 2027 è già votato?
No. Il progetto è in esame all'Assemblea nazionale; secondo la sua pagina ufficiale, il voto solenne sulla prima parte è fissato al 3 novembre 2026, e il testo prosegue poi il suo iter. Nulla di quanto descritto qui è una regola applicabile oggi.
Il micro-BIC è coinvolto?
L'articolo 7 parla solo di ammortamento, e il micro-BIC applica un abbattimento forfettario senza ammortamento dedotto (service-public.gouv.fr). A nostra lettura non è coinvolto, ma verifica con il tuo commercialista.
Sono coinvolto se ho acquistato prima del 2027?
Nel testo depositato nulla protegge gli alloggi acquistati prima del 2027: il tetto riguarda l'attività, non la data di acquisto. La data di acquisizione conta solo nell'emendamento I-CF776, che non è votato.
Cosa succede ai miei ammortamenti già riportati?
Il testo depositato prevede di poterli dedurre fino al 31 dicembre 2036, entro il limite della metà del risultato imponibile dopo il tetto. Può cambiare al voto.
Conviene passare al micro-BIC o vendere?
Nessuna decisione è utile prima di conoscere il testo votato. Fai delle simulazioni con il tuo commercialista, compreso l'effetto alla rivendita (reintegrazione degli ammortamenti nella plusvalenza).
Aspettare il voto, ma preparare le proprie cifre
Il bilancio 2027 non cambia nulla ai tuoi obblighi oggi, ma può cambiare il calcolo della tua imposta fin dall'esercizio in arrivo. Prepara la tua tabella degli ammortamenti, fai le tue simulazioni e segui il voto del 3 novembre. Per confrontare micro-BIC e regime reale, prova il calcolatore di abbattimento gratuito, e per preparare l'accoglienza dei tuoi ospiti senza account da creare, il generatore di guida di benvenuto dell'offerta Essenziale (gratis, opzioni à la carte).
Crediti immagini. Copertina: foto « a building with many windows » di Natalia Gusakova, Unsplash, licenza Unsplash. Foto nel testo: « person using calculator at desk with coffee mug » di Towfiqu barbhuiya, Unsplash, e « a living room with a large window » di Danilo Rios, Unsplash, licenza Unsplash.
