CFE sull'affitto ammobiliato: chi la paga nel 2026?

Sì, chi affitta ammobiliato in Francia è in linea di principio soggetto alla cotisation foncière des entreprises (CFE), un'imposta locale sulle imprese, anche con un solo immobile e anche se i redditi sono dichiarati con il regime micro-BIC. La legge francese considera la locazione ammobiliata un'attività professionale. Ma questo principio ha molte eccezioni, alcune delle quali dipendono da una decisione del comune: è ciò che rende l'argomento confuso per tanti host.

Questo articolo parte dai testi e dalle pagine ufficiali per rispondere a tre domande: sono interessato, posso essere esente, e che cosa devo dichiarare e quando? Non sostituisce il parere del vostro servizio delle imposte sulle imprese (SIE, service des impôts des entreprises), perché la risposta dipende dal vostro comune e da come occupate l'immobile.

Ultima verifica delle fonti ufficiali: 7 ottobre 2026. Le citazioni da fonti ufficiali francesi sono traduzioni nostre. Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza fiscale o legale personalizzata: verificate secondo la vostra situazione.

La CFE si applica alla locazione ammobiliata?

La risposta breve: sì, in linea di principio. Secondo la pagina «Les locations meublées» di impots.gouv.fr (modificata l'8 aprile 2026), chi affitta immobili ammobiliati è soggetto alla CFE, fatte salve le esenzioni descritte più avanti.

La dottrina amministrativa ne spiega il motivo. Nel BOFiP dedicato alla CFE (versione dell'8 novembre 2023), le attività di locazione o sublocazione di locali ammobiliati sono «considerate professionali» ai sensi del secondo comma del punto I dell'articolo 1447 del codice generale delle imposte francese (traduzione nostra). Sono quindi soggette alla CFE.

Il governo lo conferma nella risposta all'interrogazione scritta n. 916 dell'Assemblea nazionale (risposta pubblicata nel Journal officiel il 3 giugno 2025): la locazione di locali abitativi ammobiliati, tramite piattaforme o meno, è «per natura» l'esercizio abituale di un'attività professionale, e chi affitta alloggi turistici ammobiliati è soggetto alla CFE.

Ciò che conta non è dunque la piattaforma utilizzata, né il regime dell'imposta sul reddito, né il numero di immobili: è la natura dell'attività. La CFE è un'imposta locale, stabilita a nome del locatore e distinta dall'imposta fondiaria dovuta dal proprietario dell'edificio. Non va confusa nemmeno con l'imposta di soggiorno, riscossa presso i viaggiatori.

Chi è esente dalla CFE nella locazione ammobiliata?

Nell'articolo 1459 del codice generale delle imposte francese figurano tre esenzioni «personali», a cui si aggiungono una soglia di ricavi e misure locali. Il BOFiP distingue due esenzioni di diritto e una esenzione facoltativa.

La locazione occasionale (1° dell'articolo 1459)

Sono esenti i proprietari o gli inquilini che affittano occasionalmente una parte della propria abitazione personale, a condizione che la locazione non presenti «alcun carattere periodico» (BOFiP, n. 50; traduzione nostra). Impots.gouv.fr è esplicito: le locazioni rinnovate ogni anno non sono considerate eccezionali. Un host che affitta ogni estate non rientra quindi in questo caso.

Una camera della residenza principale (2° dell'articolo 1459)

Secondo il BOFiP (nn. 60-110), si applicano congiuntamente tre condizioni:

• le stanze affittate fanno parte integrante della vostra residenza principale;
• costituiscono la residenza principale dell'inquilino (gli studenti sono considerati residenti dove soggiornano durante l'anno universitario);
• l'affitto resta entro limiti ragionevoli.

L'esenzione è esclusa per le stanze che formano alloggi indipendenti dalla residenza principale, per esempio con cucina e bagno, accesso individuale alle parti comuni o cassetta della posta propria. Riguarda quindi la camera affittata a uno studente, non l'alloggio turistico ammobiliato affittato a settimana.

Un alloggio ammobiliato compreso nell'abitazione personale (3° dell'articolo 1459)

È l'esenzione che interessa di più gli host. Secondo la risposta ministeriale n. 916, salvo diversa delibera del comune o dell'ente intercomunale con fiscalità propria (EPCI), le persone che affittano locali ammobiliati, classificati o meno, sono esenti dalla CFE quando tali locali sono compresi nella loro abitazione personale (principale o secondaria).

Il BOFiP sulle esenzioni facoltative (versione del 6 luglio 2016) precisa due categorie:

• i locatori di alloggi turistici ammobiliati classificati compresi nella loro abitazione personale, a condizione che l'alloggio sia classificato ai sensi dell'articolo L. 324-1 del codice del turismo francese (n. 170);
• gli altri locatori di immobili ammobiliati, compresi gli alloggi non classificati, per tutta o parte della loro abitazione personale (nn. 200 e 210).

Due precisazioni importanti:

1. Il comune può sopprimere questa esenzione. Le delibere sono adottate alle condizioni dell'articolo 1639 A bis del codice generale delle imposte e riguardano la totalità della quota spettante all'ente (n. 10). Impots.gouv.fr parla di ripristino della CFE «con delibera». L'assoggettamento alla CFE deriva quindi, nelle parole del ministero, da «una libera decisione degli enti locali interessati» (traduzione nostra).
2. L'alloggio deve far parte della vostra abitazione personale. Il BOFiP limita l'esenzione ai locali ammobiliati che dipendono dall'abitazione personale, principale o secondaria. Un appartamento acquistato soltanto per essere affittato non rientra, in linea di principio, in questa definizione: chiedete conferma al vostro SIE prima di considerarvi esenti.

Foto: JLPC, Wikimedia Commons, licenza CC BY-SA 3.0.

Ricavi fino a 5.000 €

Dal 1° gennaio 2019 si applica, secondo impots.gouv.fr, un'esenzione automatica ai contribuenti «a base minima» il cui fatturato o ricavi del periodo di riferimento (in genere il penultimo anno) sono inferiori o uguali a 5.000 €. La pagina Entreprendre.service-public.gouv.fr (verificata il 2 aprile 2026) precisa che l'impresa è esente se il suo fatturato al netto dell'IVA del penultimo anno (N-2) non ha superato 5.000 €.

Attenzione: questa soglia riguarda il contributo minimo, non tutte le situazioni. La dichiarazione iniziale resta da presentare il primo anno, secondo impots.gouv.fr, qualunque sia il vostro regime di tassazione.

Le zone France ruralités revitalisation (FRR)

Nelle zone FRR, in vigore dal 1° luglio 2024, comuni ed EPCI possono, secondo la risposta ministeriale n. 916 (articolo 1466 G del codice generale delle imposte), esentare dalla CFE le attività che nascono sul loro territorio, tra cui la locazione di alloggi turistici ammobiliati. Anche qui tutto dipende da una delibera locale: informatevi in comune.

Quale situazione, quale CFE? La tabella di sintesi

Questa tabella è una lettura di sintesi dei testi citati sopra, da confermare con il vostro SIE.

Quanto costa la CFE su un affitto ammobiliato?

Non esiste un importo nazionale: la CFE si calcola sul valore locativo dei vostri locali, con un'aliquota fissata a livello locale. Per un locatore ammobiliato non esente, il ministero indica che l'imposizione si limita il più delle volte a un contributo minimo, «proporzionato alla capacità contributiva dei contribuenti» (articolo 1647 D del codice generale delle imposte; traduzione nostra).

La base minima dipende dal vostro fatturato del penultimo anno e dal vostro comune. Ecco gli intervalli 2026 pubblicati da Entreprendre.service-public.gouv.fr:

Fonte: Entreprendre.service-public.gouv.fr, scheda «Cotisation foncière des entreprises (CFE)», verificata il 2 aprile 2026. Questi importi sono basi: l'importo da pagare dipende poi dall'aliquota del vostro ente. Questa base minima si applica quando il valore locativo effettivo è inferiore a tale minimo.

Il vostro avviso di CFE resta l'unico riferimento per conoscere l'importo esatto dovuto nel vostro comune. Non confondetelo con l'imposta sul reddito: i ricavi della locazione ammobiliata rientrano nel regime micro-BIC o nel regime reale, descritti nella nostra guida sulla fiscalità della locazione breve, e la scelta tra LMNP e LMP riguarda l'imposta sul reddito, non la CFE.

Quali adempimenti e quali scadenze ricordare?

La dichiarazione iniziale 1447-C-SD

Secondo impots.gouv.fr, il primo anno di locazione dovete presentare la dichiarazione n. 1447-C-SD al SIE del luogo in cui si trova l'immobile, entro il 31 dicembre al più tardi. Vale qualunque sia il vostro regime di imposta sul reddito. La scheda di Entreprendre.service-public.gouv.fr indica la stessa regola per una nuova impresa: dichiarazione prima del 31 dicembre dell'anno di creazione, con un'esenzione per l'anno di creazione che dipende da questa presentazione.

Anche se pensate di essere esenti, presentatela: permette all'amministrazione di registrare la vostra situazione e, se del caso, di applicare l'esenzione.

La dichiarazione modificativa 1447-M-SD

È necessaria solo in caso di variazione della superficie, di richiesta di esenzione o di modifica di un elemento della dichiarazione precedente. Va presentata entro il secondo giorno lavorativo successivo al 1° maggio: la scheda di Entreprendre.service-public.gouv.fr cita il 5 maggio 2026 per la CFE 2027.

Il pagamento

Le date figurano sulla stessa scheda:

• CFE di 3.000 € o meno: pagamento entro il 15 dicembre al più tardi;
• CFE superiore a 3.000 €: un acconto del 50 % della CFE dell'anno precedente, in genere tra il 26 maggio e il 16 giugno, poi il saldo entro il 15 dicembre al più tardi.

Foto: Mathieu Kappler, Wikimedia Commons, licenza CC BY-SA 4.0.

CFE e tassa di abitazione: una doppia imposizione?

La risposta ministeriale n. 916 affronta un punto spesso frainteso. Secondo il governo, la tassa di abitazione sulle residenze secondarie è dovuta per tutti i locali ammobiliati destinati ad abitazione diversa da quella principale, anche quando sono soggetti alla CFE. Si basa su una decisione del Conseil d'État del 15 giugno 2023 (n. 468195): quando dei locali sono affittati per brevi periodi che il proprietario può accettare o rifiutare, questi è considerato intenzionato a conservarne il godimento al 1° gennaio.

Conseguenza indicata dal ministero: un immobile ammobiliato affittato che non è la residenza principale del contribuente è soggetto sia alla CFE sia alla tassa di abitazione sulle residenze secondarie. Questa doppia imposizione può essere soppressa o attenuata in alcuni casi, per esempio con l'esenzione dalla CFE del 3° dell'articolo 1459 o, in zona FRR, con un'esenzione dalla tassa di abitazione che il comune può deliberare per gli alloggi turistici ammobiliati classificati e le camere per ospiti (chambres d'hôtes).

Se affittate una residenza secondaria su Airbnb o Booking, verificate quindi entrambe le righe dei vostri avvisi di imposta. Per confrontare gli status di locatore, leggete anche il nostro articolo chambre d'hôtes o meublé de tourisme e la nostra guida alla classificazione degli alloggi turistici ammobiliati, perché la classificazione incide sulla fiscalità locale come sull'imposta sul reddito.

Errori da evitare

• Dimenticare la dichiarazione iniziale perché siete «in micro-BIC»: il regime dell'imposta sul reddito non ha alcun effetto sull'obbligo di presentarla.
• Supporre che il comune non abbia deciso nulla: l'esenzione del 3° dipende da una delibera che può esistere o no. Verificate in comune o presso il vostro SIE.
• Confondere abitazione personale e immobile dedicato alla locazione: secondo il BOFiP, solo la prima rientra nell'esenzione facoltativa.
• Scambiare la soglia di 5.000 € per un'esenzione totale dagli adempimenti: si applica al contributo minimo e presuppone di essere regolarmente dichiarati.
• Ignorare la CFE quando si passa dalla locazione occasionale a quella regolare: una locazione rinnovata ogni anno non è più «accidentale».
• Mancare la scadenza del 15 dicembre, che resta il termine per il pagamento del saldo.

L'essenziale da ricordare

FAQ

Chi è in micro-BIC deve pagare la CFE?

Sì, in linea di principio. Il regime micro-BIC riguarda l'imposta sul reddito, mentre la CFE è un'imposta locale legata all'attività professionale. Potete comunque essere esenti a seconda della vostra situazione, per esempio se i ricavi del penultimo anno non hanno superato 5.000 € o se il vostro comune non ha soppresso l'esenzione applicabile all'abitazione personale.

Bisogna dichiarare la CFE se si è esenti?

Sì, il primo anno. Impots.gouv.fr chiede di presentare la dichiarazione 1447-C-SD entro il 31 dicembre del primo anno di locazione al più tardi, indipendentemente dal regime di tassazione. Questo permette all'amministrazione di registrare la vostra attività e di applicare l'esenzione che vi riguarda.

Il mio alloggio turistico ammobiliato classificato è esente dalla CFE?

Non automaticamente. L'esenzione prevista per gli alloggi turistici ammobiliati classificati presuppone che l'immobile faccia parte della vostra abitazione personale e che il vostro comune o ente intercomunale non abbia deciso di sopprimerla. Verificate la delibera locale in comune o presso il SIE.

Quando si paga la CFE?

La CFE di 3.000 € o meno si paga entro il 15 dicembre al più tardi. Oltre 3.000 € viene richiesto in genere un acconto del 50 % tra il 26 maggio e il 16 giugno, poi il saldo entro il 15 dicembre al più tardi, secondo la scheda di Entreprendre.service-public.gouv.fr verificata il 2 aprile 2026.

La CFE sostituisce l'imposta di soggiorno o l'imposta fondiaria?

No. L'imposta di soggiorno è riscossa presso i viaggiatori e versata al comune, l'imposta fondiaria è dovuta dal proprietario dell'edificio e la CFE è dovuta per l'attività professionale di locazione. Possono quindi sommarsi.

Dove trovo le regole del mio comune?

In comune e presso il SIE del luogo in cui si trova l'immobile. Le delibere locali sulle esenzioni facoltative, per esempio quelle previste dall'articolo 1639 A bis, decidono la sorte dell'esenzione applicabile all'abitazione personale.

Tenere sotto controllo gli adempimenti da locatore

La CFE è solo una riga in più nel budget di un host, ma illustra una regola semplice: un affitto ammobiliato è un'attività a pieno titolo, con le sue scadenze. Annotate le date delle dichiarazioni, conservate i vostri ricavi e verificate le decisioni del vostro comune.

Sul fronte dell'accoglienza, potete almeno risparmiare tempo durante i soggiorni: con il libretto di benvenuto digitale Majordia, ogni alloggio dispone di un libretto accessibile tramite codice QR, con sezioni per Wi-Fi, codice della porta, contatti e numeri di emergenza, tradotto automaticamente in sei lingue. I piani sono illustrati nella pagina Prezzi. Majordia non sostituisce la vostra dichiarazione fiscale: per il calcolo esatto della vostra CFE, rivolgetevi al vostro SIE o al vostro commercialista.

Crediti delle immagini. Copertina: foto «A person holding a house key in front of a calculator» di Jakub Żerdzicki, Unsplash, licenza Unsplash. Illustrazioni: JLPC (CC BY-SA 3.0) e Mathieu Kappler (CC BY-SA 4.0), tramite Wikimedia Commons; immagini convertite in WebP e ridimensionate.