Tassa d'abitazione: seconda casa affittata a breve

Se affittate per brevi periodi un alloggio che non è la vostra residenza principale, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS, tassa d'abitazione sulle seconde case) resta in genere a vostro nome, anche se l'alloggio è occupato dai viaggiatori quasi tutto l'anno. La ragione sta in una data: la situazione dell'alloggio al 1° gennaio. Secondo la giurisprudenza del Conseil d'État, un proprietario che può accettare o rifiutare i soggiorni è considerato come colui che conserva il godimento del bene.

In alcuni comuni, una maggiorazione votata dal consiglio comunale può poi far salire il conto fino al 60 % della quota comunale. E per complicare il tutto, la cotisation foncière des entreprises (CFE, imposta fondiaria sulle imprese) può applicarsi allo stesso alloggio. Questa guida fa il punto sulla regola, sulle cifre 2026 della maggiorazione, sulle possibili esenzioni e sulla dichiarazione di occupazione dei beni.

Ultima verifica delle fonti ufficiali: 8 ottobre 2026. Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza fiscale o legale personalizzata: da verificare secondo la vostra situazione presso il vostro servizio delle imposte o un commercialista.

Chi paga la tassa d'abitazione di un alloggio ammobiliato affittato per brevi periodi?

La regola generale prevede che la tassa d'abitazione sia dovuta dall'occupante dell'alloggio al 1° gennaio. Per un alloggio ammobiliato affittato a notti o a settimane, la risposta è diversa: il proprietario resta debitore se è considerato come colui che conserva la disponibilità dell'alloggio per una parte dell'anno.

Nella sua decisione del 15 giugno 2023 (n. 468195), il Conseil d'État ricorda anzitutto che «è in principio debitore della tassa d'abitazione il locatario di un locale imponibile al 1° gennaio dell'anno di imposizione» (traduzione propria). Stabilisce poi che, quando un alloggio ammobiliato è oggetto di locazioni stagionali o di breve durata, il proprietario «può essere considerato come intenzionato a conservarne la disponibilità o il godimento per una parte dell'anno» (traduzione propria). Nel caso esaminato, l'appartamento era affittato «per brevi periodi e per intervalli che i ricorrenti erano liberi di accettare o rifiutare» (traduzione propria): il ricorso dei proprietari è stato respinto.

Il ministero dell'Economia ha confermato questa lettura nella sua risposta all'interrogazione scritta n. 916 della deputata Françoise Buffet (interrogazione pubblicata il 15 ottobre 2024, risposta del 3 giugno 2025). Per le locazioni ammobiliate di breve durata proposte tramite piattaforme, la THRS si applica quando il proprietario può accettare o rifiutare i periodi di locazione.

Quale eccezione per un alloggio riservato alla locazione?

Secondo la scheda service-public.gouv.fr sulla tassa d'abitazione delle seconde case (verificata il 24 agosto 2026), un locatore di alloggi ammobiliati è tassato a titolo di THRS, salvo che i locali interessati siano allestiti e riservati esclusivamente alla locazione. Questa eccezione è stretta e si valuta caso per caso: un alloggio che potete occupare anche voi stessi difficilmente è un locale riservato esclusivamente alla locazione.

Lettura Majordia delle fonti citate. Ogni situazione dipende dai fatti: da verificare secondo la vostra situazione.

Perché si legge ancora «gli alloggi turistici ammobiliati non pagano la tassa d'abitazione»?

Perché vecchie versioni della dottrina amministrativa lo affermavano. Il BOFiP BOI-IF-TH-10-20-20 (Bulletin officiel des finances publiques, il bollettino ufficiale delle finanze pubbliche), nella sua versione del 2016, indica che gli alloggi turistici ammobiliati non sono imponibili alla tassa d'abitazione ma alla CFE. Questa versione è anteriore alla decisione del Conseil d'État del 2023 e alla risposta ministeriale del 2025, che ammettono una possibile doppia imposizione. Se un sito privo di data vi afferma il contrario, verificate la sua data.

Illustrazione: intestazione di un avviso di imposta della tassa d'abitazione 2020, Direction générale des finances publiques (DGFiP), Wikimedia Commons, pubblico dominio.

Come viene calcolata la THRS?

Secondo la scheda di service-public.gouv.fr, la tassa è pari al valore locativo catastale dell'alloggio moltiplicato per un'aliquota che varia da comune a comune. Non esiste alcuna aliquota nazionale unica: il vostro avviso di imposta e il sito del vostro comune sono gli unici riferimenti affidabili per stimare l'importo.

La stessa scheda precisa le date utili:

• 1° gennaio: data in cui viene valutata la vostra situazione;
• prima del 1° luglio: dichiarazione all'amministrazione per un nuovo bene o in caso di cambiamento;
• ultimo trimestre: emissione dell'avviso di imposizione.

Che cos'è la maggiorazione della THRS?

La maggiorazione consente ad alcuni comuni di aumentare la loro quota della tassa sulle seconde case. Si basa sull'articolo 1407 ter del code général des impôts (CGI, codice generale delle imposte), riprodotto nella scheda TH-7 della Direction générale des collectivités locales (edizione 2025).

• Chi decide? Il consiglio comunale dei comuni situati nel perimetro della tassa sugli alloggi vacanti (elenco del decreto n. 2013-392 del 10 maggio 2013).
• Di quanto? Una percentuale compresa tra il 5 % e il 60 % della quota comunale.
• Quando? Con una delibera adottata prima del 1° ottobre per applicarsi alle imposizioni dell'anno successivo.
• A quali alloggi? A tutti gli alloggi ammobiliati non adibiti ad abitazione principale: il comune non può escludere alcuni alloggi dalla propria delibera.

Il BOFiP BOI-IF-TH-70 precisa che la maggiorazione si applica agli alloggi «affittati, tutto l'anno o a titolo stagionale, oppure occupati dal loro proprietario» (traduzione propria). Un alloggio turistico ammobiliato affittato a settimana è quindi interessato come una seconda casa che occupate d'estate.

Per illustrare l'effetto dell'aliquota, prendiamo una quota comunale di 100 € a titolo di esempio aritmetico, che non è un dato reale: diventa 105 € con una maggiorazione del 5 % e 160 € con una maggiorazione del 60 %. Il calcolo reale dipende dalla base e dalle aliquote del vostro comune, con un massimale previsto dall'articolo 1636 B septies del CGI.

Quanti comuni applicano la maggiorazione nel 2026?

La nota « Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 » della DGFiP (luglio 2026) fornisce le cifre di riferimento:

Fonte: DGFiP, luglio 2026. La nota segnala anche che la nota 2025 menzionava 1 628 comuni, scarto legato a un comune nuovo.

Il quadro è molto disomogeneo tra le regioni: la maggiorazione è più frequente in Bretagna (84,6 % dei comuni interessati), in Nuova Aquitania (67,9 %) e nei Paesi della Loira (65,1 %), contro il 29 % in Île-de-France. Tre regioni da sole concentrano 868 dei 1 666 comuni, ovvero il 52 %: Alvernia-Rodano-Alpi (342), Provenza-Alpi-Costa Azzurra (340) e Occitania (186).

Foto: Gzen92, Wikimedia Commons, licenza CC BY-SA 4.0.

Si può ottenere uno sgravio della maggiorazione?

Sì, su reclamo, in tre casi previsti dall'articolo 1407 ter: le persone costrette a risiedere vicino al luogo di lavoro in un alloggio distinto dalla loro abitazione principale, le persone ospitate stabilmente in una struttura sanitaria o medico-sociale, e quelle che, per una causa estranea alla loro volontà, non possono adibire l'alloggio ad abitazione principale. Secondo il BOFiP, questo carattere involontario non è presunto: spetta al contribuente dimostrarlo.

THRS e CFE: è possibile una doppia imposizione?

Sì. La risposta ministeriale n. 916 indica che un alloggio ammobiliato affittato che non è la residenza principale può essere soggetto sia alla CFE sia alla THRS. Secondo la scheda Entreprendre.service-public.gouv.fr sulla CFE (verificata il 2 aprile 2026), l'attività rientra nel campo della CFE oltre i 5 000 € di ricavi lordi al netto delle imposte, e la CFE non è dovuta quando la locazione ammobiliata riguarda un alloggio compreso nella residenza principale del proprietario.

La nostra guida dedicata alla CFE nella locazione ammobiliata illustra nel dettaglio il calcolo della base minima e la dichiarazione. Tenete a mente una semplice abitudine: quando ricevete i vostri avvisi, controllate entrambe le righe. Per collocare queste imposte locali nella redditività complessiva, consultate anche la fiscalità dell'affitto breve.

Esistono esenzioni per un alloggio turistico ammobiliato?

Sì, ma solo in zone precise. Secondo la scheda service-public.gouv.fr (verificata il 24 agosto 2026), i comuni situati in zona France ruralités revitalisation (ZFRR, Francia rurale da rivitalizzare) possono esentare dalla THRS gli alloggi turistici ammobiliati classificati e le camere d'ospiti (chambres d'hôtes). La risposta ministeriale n. 916 precisa che l'esenzione riguarda solo la superficie adibita all'attività e che il dispositivo FRR è in vigore dal 1° luglio 2024.

• Per il 2027, il comune o l'intercomunalità doveva deliberare prima del 1° ottobre 2026: questa data è appena passata, informatevi presso il vostro comune.
• La richiesta si presenta con il modulo Cerfa n. 13567*02, da depositare prima del 1° marzo dell'anno interessato.
• La classificazione ha un ruolo: l'esenzione riguarda gli alloggi classificati. La nostra guida sulla classificazione degli alloggi turistici ammobiliati spiega la procedura, valida 5 anni.

Conta anche lo status: una camera d'ospiti e un alloggio turistico ammobiliato non richiedono gli stessi adempimenti, come illustra il nostro confronto camera d'ospiti o alloggio turistico ammobiliato.

Che cosa bisogna dichiarare in «Biens immobiliers»?

Dal 2023, i proprietari devono dichiarare l'occupazione dei loro alloggi su impots.gouv.fr. Secondo la pagina « Quelles sont les informations à déclarer via le service en ligne Biens immobiliers », bisogna segnalare ogni cambiamento «dal cambio di occupante o di situazione» (traduzione propria) e indicare la situazione dell'alloggio al 1° gennaio. Per un affitto stagionale, l'amministrazione chiede:

• l'inizio del periodo di locazione stagionale;
• le modalità di gestione del bene;
• se del caso, la classificazione come alloggio turistico ammobiliato.

Per un affitto stagionale non va indicato alcun occupante. Secondo service-public.gouv.fr, la mancata o inesatta dichiarazione comporta una multa di 150 € per bene. I due siti non mettono l'accento sulla stessa scadenza (cambio di situazione per l'uno, 1° luglio per l'altro): dichiarate non appena la situazione cambia, senza aspettare.

Calendario: quali date tenere a mente?

Gli errori da evitare

• Credere che l'affitto stagionale elimini la THRS. La decisione del 2023 dice il contrario per i periodi che potete rifiutare.
• Dimenticare la maggiorazione. Dipende dal comune e si vota prima del 1° ottobre: rileggete la delibera locale ogni autunno.
• Guardare una sola riga dell'avviso. La CFE e la THRS sono indipendenti e possono coesistere.
• Trascurare la dichiarazione di occupazione. La multa è di 150 € per bene secondo service-public.gouv.fr.
• Fidarsi di un articolo datato. Diversi contenuti precedenti al 2023 affermano che gli alloggi turistici ammobiliati sfuggono alla tassa d'abitazione.

L'essenziale da ricordare

FAQ

Un alloggio turistico ammobiliato affittato tutto l'anno è soggetto alla THRS?

Spesso sì, finché mantenete la possibilità di rifiutare dei soggiorni: il Conseil d'État ritiene che il proprietario conservi allora il godimento al 1° gennaio. L'eccezione prevista da service-public.gouv.fr riguarda i locali allestiti e riservati esclusivamente alla locazione. Da verificare secondo la vostra situazione.

La maggiorazione del 60 % si applica ovunque?

No. Riguarda solo i comuni situati nel perimetro della tassa sugli alloggi vacanti e che hanno votato la maggiorazione: 1 666 su 3 689 nel 2026 secondo la DGFiP. L'aliquota votata va dal 5 % al 60 %.

Bisogna pagare la THRS e la CFE per lo stesso alloggio?

È possibile. Secondo la risposta ministeriale n. 916, un alloggio ammobiliato affittato che non è la residenza principale può rientrare in entrambe le imposte. La CFE non è dovuta sotto i 5 000 € di ricavi lordi al netto delle imposte, e non lo è affatto quando la locazione riguarda un alloggio compreso nella vostra residenza principale.

Il mio comune può esentare il mio alloggio classificato?

In zona ZFRR, sì: può esentare gli alloggi turistici ammobiliati classificati e le camere d'ospiti, sulla superficie adibita all'attività. La delibera per il 2027 doveva essere adottata prima del 1° ottobre 2026. Chiedete l'esenzione prima del 1° marzo con il Cerfa n. 13567*02.

Quale sanzione in caso di dichiarazione di occupazione dimenticata?

Secondo service-public.gouv.fr, una dichiarazione assente o inesatta comporta una multa di 150 € per bene. La pagina di impots.gouv.fr chiede di dichiarare ogni cambiamento non appena si verifica.

Risparmiare tempo sul resto della gestione

La fiscalità locale richiede rigore, ma l'accoglienza dei viaggiatori non dovrebbe farvi perdere altrettanto tempo. Con il libretto di benvenuto digitale di Majordia, ogni alloggio dispone del proprio libretto accessibile tramite codice QR, con riquadri per Wi-Fi, codice della porta, contatti ed emergenze. Il contenuto è tradotto automaticamente in sei lingue: francese, inglese, tedesco, spagnolo, italiano e olandese. Confrontate le formule nella pagina Prezzi.

Crediti delle immagini. Copertina: casa in riva al mare a Plérin (Côtes-d'Armor), foto di Pascal Bernardon, Unsplash, licenza Unsplash. Illustrazioni: Direction générale des finances publiques (pubblico dominio) e Gzen92 (CC BY-SA 4.0), tramite Wikimedia Commons; immagini convertite in formato WebP, ridimensionate e ritagliate.