Vous louez un appartement à Berlin, une chambre à Hambourg ou un studio à Cologne sur Airbnb, et vous vous demandez s'il vous faut un numéro d'enregistrement ? En Allemagne, la réponse dépend de la commune : il n'existe pas de registre national. Au 26 octobre 2026, la Bundesnetzagentur (l'agence fédérale des réseaux) recensait 12 communes où l'enregistrement est obligatoire. Et depuis l'été 2026, les plateformes lui transmettent chaque mois les nuitées louées.
Cet article s'appuie sur des pages officielles lues pour l'occasion : la page de la Bundesnetzagentur sur la location de courte durée et sa liste des zones avec enregistrement (état au 26 octobre 2026), le règlement (UE) 2024/1028, la page de berlin.de sur l'interdiction du détournement de logements, le règlement municipal de Munich et le communiqué du Sénat de Hambourg du 6 mai 2026. Les pages du ministère fédéral de l'Économie n'ont pas pu être lues (accès bloqué) : nous ne les citons pas.
Dernière vérification des sources : 1er novembre 2026. Ceci n'est pas un conseil juridique ou fiscal : à vérifier selon votre situation et votre commune, auprès de l'administration compétente.
Qui fixe les règles de la location courte durée en Allemagne ?
En Allemagne, ce sont les Länder et les communes qui fixent les règles de la location courte durée, pas l'État fédéral. La Bundesnetzagentur le dit clairement : la mise en place des procédures d'enregistrement et l'attribution des numéros relèvent exclusivement des autorités des Länder et des communes. Une commune ne peut créer un enregistrement que si une loi de son Land le permet.
Le cadre commun vient de l'Union européenne. Le règlement européen sur la transparence de la location courte durée, le règlement (UE) 2024/1028, s'applique depuis le 20 mai 2026. Il ne crée pas d'enregistrement obligatoire partout : il fixe la façon dont il doit fonctionner là où une autorité l'a choisi, et organise l'échange de données entre plateformes et administrations. L'Allemagne l'a intégré dans sa loi sur les services numériques, le Digitale-Dienste-Gesetz (DDG), aux articles 22a et 22b.
Concrètement, trois niveaux se superposent :
- L'Union européenne : règles communes sur le numéro d'enregistrement et les données transmises par les plateformes.
- L'État fédéral : un point d'entrée unique pour ces données, confié à la Bundesnetzagentur.
- Le Land et la commune : l'obligation d'enregistrement elle-même, les limites de durée et les amendes, souvent dans des lois contre le détournement de logements (Zweckentfremdungsverbot).
Quel rôle joue la Bundesnetzagentur depuis le 1er juillet 2026 ?
La Bundesnetzagentur sert de point d'entrée unique entre les plateformes et les autorités locales : elle ne délivre aucun numéro. Selon sa page officielle, elle exerce depuis le 1er juillet 2026 des tâches centrales dans le cadre du règlement européen, et son point d'échange de données est passé en service réel à cette même date.
Ses missions, telles qu'elle les décrit :
- Recevoir les données des plateformes : en règle générale chaque mois, le nombre de nuitées et de voyageurs par annonce. La première transmission a eu lieu à partir du 1er septembre 2026, avec effet rétroactif pour juillet et août. Les petites plateformes transmettent en fin de trimestre, comme le prévoit l'article 9 du règlement européen pour celles qui comptent moins de 4 250 annonces.
- Transmettre ces données aux communes qui ont un enregistrement.
- Mener des contrôles par sondage sur les informations déclarées par les hôtes, prévus à partir d'octobre 2026. L'agence précise que d'autres informations suivront.
- Surveiller les plateformes : selon la Bundesnetzagentur, une plateforme qui manque à ses obligations s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 100 000 euros.
Attention
Les contrôles par sondage étaient annoncés « à partir d'octobre 2026 ». Au 1er novembre 2026, la page officielle ne donnait pas plus de détails. Si votre commune impose un numéro, vérifiez dès maintenant qu'il est bien affiché dans votre annonce.
Faut-il un numéro d'enregistrement partout en Allemagne ?
Non. L'enregistrement n'est obligatoire que dans les communes qui l'ont mis en place. Au 26 octobre 2026, la liste officielle de la Bundesnetzagentur comptait 12 zones actives :
| Land | Communes avec enregistrement obligatoire |
|---|---|
| Berlin | Berlin |
| Hambourg | Hambourg |
| Bade-Wurtemberg | Tübingen |
| Rhénanie-du-Nord-Westphalie | Aix-la-Chapelle, Bonn, Brühl, Cologne, Dortmund, Düsseldorf, Frechen, Münster, Wesseling |
La même page indiquait qu'aucune nouvelle procédure d'enregistrement n'était prévue à ce moment-là. Cette liste peut changer : consultez-la avant de publier une annonce, car c'est elle que les plateformes utilisent pour savoir où exiger un numéro.
Si votre logement est dans une de ces communes, le numéro doit figurer dans votre annonce. L'article 7 du règlement européen oblige en effet les plateformes à afficher le numéro d'enregistrement là où il est exigé. Chaque numéro correspond à un seul logement : deux appartements, deux numéros.
Munich ne figurait pas dans la liste du 26 octobre 2026, alors que la ville a adopté son propre enregistrement (voir plus bas). Nuremberg et Ratisbonne n'y figuraient pas non plus. En dehors de ces communes, d'autres règles locales peuvent s'appliquer, comme une taxe de séjour ou une limite de durée : renseignez-vous auprès de votre mairie.
Quelles sont les règles à Berlin ?
À Berlin, il faut un numéro d'enregistrement pour toute location courte durée, et souvent aussi une autorisation. La page de berlin.de distingue plusieurs cas :
- Votre résidence principale, louée pendant vos absences : une autorisation est nécessaire.
- Votre résidence secondaire que vous occupez vous-même : une autorisation est possible pour au plus 90 jours par an.
- Une partie de votre résidence principale : pas d'autorisation si vous louez au plus 49 % de la surface habitable (la cuisine et la salle de bain comptent pour moitié). Le numéro d'enregistrement reste obligatoire.
Le numéro doit être affiché clairement dans l'annonce, sur une plateforme comme dans toute autre offre publique. Il est attribué à un logement et à un hôte précis. La quatrième loi modifiant la loi berlinoise contre le détournement de logements (ZwVbG), qui met en œuvre le règlement européen, est entrée en vigueur le 17 juin 2026.
Les sanctions sont lourdes : selon le Bezirksamt Mitte, une infraction à la ZwVbG peut coûter jusqu'à 500 000 euros d'amende (article 7, alinéa 4).
Côté taxe de séjour, la City Tax de Berlin s'élève à 7,5 % du prix de la nuitée depuis le 1er janvier 2025. La règle qui exonérait les séjours de plus de 21 jours a disparu à cette date. En 2026, le seuil de 10 lits a été supprimé et la déclaration se fait chaque trimestre par voie électronique. Nous n'avons pas trouvé de source officielle confirmant qu'Airbnb collecte cette taxe à votre place : vérifiez dans votre compte hôte et auprès du Finanzamt compétent.
Quelles sont les règles à Munich ?
À Munich, l'enregistrement est obligatoire depuis le 1er août 2026, avant toute offre sur une plateforme. C'est ce que prévoit l'article 5a du règlement municipal sur le détournement de logements, adopté le 9 juillet 2026.
Le même texte fixe une limite de durée : louer un logement à des voyageurs pendant plus de huit semaines au total par année civile est considéré comme un détournement. Au-delà, il faut une autorisation.
Les amendes prévues à l'article 14 du règlement :
- jusqu'à 500 000 euros pour un usage sans autorisation ;
- jusqu'à 50 000 euros pour un logement non enregistré ou une annonce sans numéro.
La fiche d'information de la ville, datée de juillet 2026, précise que le numéro est gratuit. Elle indiquait aussi que le lien vers le portail d'enregistrement n'était pas encore connu. Munich n'apparaissait pas dans la liste de la Bundesnetzagentur du 26 octobre 2026 : surveillez la page de la ville avant de publier ou de modifier votre annonce.
Quelles sont les règles à Hambourg ?
À Hambourg, il faut un numéro appelé Wohnraumschutznummer, à indiquer dans chaque annonce, et la location courte durée sans autorisation est limitée à huit semaines par an. Selon la FAQ officielle de la ville, chaque numéro est lié à un logement précis ; on en comptait 14 332 au 30 avril 2026.
Le communiqué du Sénat du 6 mai 2026 annonce trois changements :
- La loi modifiée s'applique depuis le 20 mai 2026, en même temps que le règlement européen.
- Les hôtes n'ont plus à déclarer eux-mêmes leurs nuitées : les plateformes transmettent ces données. L'obligation d'enregistrement et d'affichage du numéro reste en vigueur.
- L'exception des 50 % disparaît au 1er janvier 2027. Jusqu'ici, louer au plus la moitié de son logement, une chambre par exemple, était possible sans limite de durée. Ensuite, la règle des huit semaines s'appliquera quelle que soit la surface louée, chambres comprises.
Astuce
Vous louez une chambre de votre appartement à Hambourg toute l'année ? Comptez dès maintenant vos semaines de location : à partir du 1er janvier 2027, au-delà de huit semaines par an, il faudra une autorisation.
Et pour les impôts ?
Les revenus d'une location meublée de courte durée sont imposables en Allemagne. Le Code de l'impôt sur le revenu (EStG, article 21) les classe en principe parmi les revenus de location (Vermietung und Verpachtung). Selon votre situation, par exemple avec des services proches de l'hôtellerie, un autre régime peut s'appliquer : demandez conseil à un Steuerberater.
Le fisc est informé : en application de la directive européenne DAC7, la loi allemande sur la transmission des données par les plateformes (PStTG) oblige les plateformes à déclarer les revenus des hôtes à l'office fédéral des impôts (BZSt) au plus tard le 31 janvier de l'année suivante. Les revenus 2026 seront donc transmis d'ici fin janvier 2027.
À cela s'ajoutent les taxes de séjour locales, comme la City Tax de Berlin, dont les règles varient d'une ville à l'autre.
Quelle checklist avant de publier votre annonce en Allemagne ?
Avant de publier ou de garder en ligne une annonce en Allemagne, vérifiez ces points :
- Votre commune est-elle dans la liste de la Bundesnetzagentur ? Si oui, obtenez le numéro auprès de la commune.
- Votre ville a-t-elle son propre enregistrement ? C'est le cas de Munich depuis le 1er août 2026.
- Faut-il une autorisation ? Berlin, Munich et Hambourg limitent la location courte durée (résidence secondaire, huit semaines par an, part de la surface).
- Le numéro est-il affiché dans l'annonce ? Un numéro par logement.
- Quelle taxe de séjour ? Renseignez-vous auprès de votre ville et du Finanzamt.
- Vos revenus sont-ils déclarés ? Les plateformes les transmettent au BZSt.
- Votre accueil est-il prêt ? Règles de la maison, tri des déchets, arrivée autonome, dans la langue de vos voyageurs.
Si vous louez dans plusieurs pays, nos guides sur l'Espagne et son registre unique, la Belgique et l'Angleterre montrent à quel point chaque pays a sa propre logique.
Comment accueillir des voyageurs en Allemagne : quelles langues ?
Un livret d'accueil en allemand et en anglais couvre la plupart des voyageurs en Allemagne ; ajoutez les langues de vos voyageurs réguliers. Les règles de la maison, le tri des déchets (souvent très précis en Allemagne), le calme de la nuit et l'arrivée autonome sont les sujets qui créent le plus de questions. Notre article sur le livret d'accueil pour voyageurs étrangers détaille la démarche.
Avec Majordia, le livret d'accueil digital existe en 6 langues (français, allemand, anglais, espagnol, italien, néerlandais) et s'ouvre par un QR code par logement, sans application à installer. Majordia ne gère pas votre enregistrement ni votre autorisation : ces démarches restent à faire auprès de votre commune.
Bon à savoir : Airbnb change aussi ses règles pour tous les hôtes. Notre article sur les nouvelles règles Airbnb du 20 novembre 2026 fait le point.
L'essentiel à retenir
Information
- Pas de numéro national en Allemagne : l'enregistrement dépend de la commune et de la loi du Land.
- Au 26 octobre 2026, 12 communes l'imposaient selon la Bundesnetzagentur, dont Berlin, Hambourg, Cologne, Düsseldorf, Bonn et Tübingen.
- Depuis le 1er juillet 2026, la Bundesnetzagentur reçoit les données des plateformes ; des contrôles par sondage sont prévus à partir d'octobre 2026.
- Berlin : numéro obligatoire, autorisation souvent nécessaire, amendes jusqu'à 500 000 euros, City Tax de 7,5 %.
- Munich : enregistrement obligatoire depuis le 1er août 2026, huit semaines par an au plus sans autorisation.
- Hambourg : Wohnraumschutznummer obligatoire, huit semaines par an, fin de l'exception des 50 % au 1er janvier 2027.
FAQ
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sur Airbnb en Allemagne ?
Seulement dans les communes qui l'ont mis en place. Au 26 octobre 2026, la Bundesnetzagentur en listait 12, dont Berlin, Hambourg et neuf communes de Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Munich impose aussi un enregistrement depuis le 1er août 2026.
La Bundesnetzagentur délivre-t-elle les numéros ?
Non. Selon sa page officielle, l'attribution des numéros relève exclusivement des Länder et des communes. La Bundesnetzagentur reçoit les données des plateformes, les transmet aux communes et prévoit des contrôles par sondage.
Combien de temps peut-on louer à Berlin, Munich ou Hambourg ?
À Berlin, une résidence secondaire que vous occupez peut être louée au plus 90 jours par an avec autorisation. À Munich et à Hambourg, la limite sans autorisation est de huit semaines par an. Dans tous les cas, vérifiez votre situation auprès de la ville.
Peut-on louer une chambre de son logement sans autorisation ?
À Berlin, oui si la partie louée ne dépasse pas 49 % de la surface de votre résidence principale, mais le numéro reste obligatoire. À Hambourg, l'exception des 50 % disparaît au 1er janvier 2027 : la limite de huit semaines s'appliquera aussi aux chambres.
Que risque-t-on sans numéro ?
À Munich, jusqu'à 50 000 euros pour un logement non enregistré ou une annonce sans numéro, et jusqu'à 500 000 euros pour un usage sans autorisation. À Berlin, une infraction à la loi contre le détournement de logements peut coûter jusqu'à 500 000 euros.
Les revenus Airbnb sont-ils transmis au fisc allemand ?
Oui. Selon la loi PStTG, les plateformes déclarent les revenus des hôtes au BZSt au plus tard le 31 janvier de l'année suivante. Ces revenus sont à déclarer dans votre déclaration d'impôt.
Une commune, un numéro, un livret
Louer en Allemagne, c'est d'abord vérifier sa commune et obtenir le bon numéro. Ensuite vient l'accueil : avec l'offre Essentiel (gratuit, options à la carte), créez votre livret d'accueil en 6 langues, sans inscription.
Crédits images. Couverture : photo « A row of multi-story buildings on a sunny day » de Mattes Buskies (Kreuzberg, Berlin), Unsplash, licence Unsplash. Photos du texte : « a tall building with red and white windows under a cloudy sky » de Ploegerson (Berlin), Unsplash, et « brown concrete building near river during daytime » de Magnus S (Speicherstadt, Hambourg), Unsplash, licence Unsplash.
