Sie vermieten eine Wohnung in Berlin, ein Zimmer in Hamburg oder ein Apartment in Köln über Airbnb und fragen sich, ob Sie eine Registrierungsnummer brauchen? In Deutschland hängt die Antwort von der Gemeinde ab: Ein bundesweites Register gibt es nicht. Am 26. Oktober 2026 zählte die Bundesnetzagentur 12 Gemeinden, in denen die Registrierung Pflicht ist. Und seit dem Sommer 2026 übermitteln ihr die Plattformen jeden Monat die vermieteten Übernachtungen.
Dieser Artikel stützt sich auf offizielle Seiten, die wir eigens dafür gelesen haben: die Seite der Bundesnetzagentur zur Kurzzeitvermietung und ihre Liste der Gebiete mit Registrierung (Stand 26. Oktober 2026), die Verordnung (EU) 2024/1028, die Seite von berlin.de zum Zweckentfremdungsverbot, die Münchner Satzung und die Pressemitteilung des Hamburger Senats vom 6. Mai 2026. Die Seiten des Bundeswirtschaftsministeriums konnten wir nicht lesen (Zugriff gesperrt): Wir zitieren sie deshalb nicht.
Letzte Quellenprüfung: 1. November 2026. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung: im Einzelfall zu prüfen, je nach Ihrer Situation und Ihrer Gemeinde, bei der zuständigen Behörde.
Wer legt die Regeln für die Kurzzeitvermietung in Deutschland fest?
In Deutschland legen die Länder und Gemeinden die Regeln für die Kurzzeitvermietung fest, nicht der Bund. Die Bundesnetzagentur sagt es klar: Die Einrichtung von Registrierungsverfahren und die Vergabe der Nummern liegen ausschließlich bei den Behörden der Länder und Gemeinden. Eine Gemeinde kann eine Registrierung nur einführen, wenn ein Gesetz ihres Landes das erlaubt.
Der gemeinsame Rahmen kommt von der Europäischen Union. Die europäische Verordnung über die Transparenz der Kurzzeitvermietung, die Verordnung (EU) 2024/1028, gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie schafft keine flächendeckende Registrierungspflicht: Sie legt fest, wie die Registrierung dort funktionieren muss, wo eine Behörde sie eingeführt hat, und regelt den Datenaustausch zwischen Plattformen und Verwaltungen. Deutschland hat sie in das Digitale-Dienste-Gesetz (DDG) übernommen, in die §§ 22a und 22b.
Konkret überlagern sich drei Ebenen:
- Die Europäische Union: gemeinsame Regeln zur Registrierungsnummer und zu den Daten, die die Plattformen übermitteln.
- Der Bund: eine zentrale Anlaufstelle für diese Daten, angesiedelt bei der Bundesnetzagentur.
- Land und Gemeinde: die Registrierungspflicht selbst, Höchstdauern und Bußgelder, oft in Gesetzen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot).
Welche Rolle spielt die Bundesnetzagentur seit dem 1. Juli 2026?
Die Bundesnetzagentur dient als zentrale Anlaufstelle zwischen den Plattformen und den lokalen Behörden: Sie vergibt keine Nummern. Laut ihrer offiziellen Seite nimmt sie seit dem 1. Juli 2026 zentrale Aufgaben im Rahmen der EU-Verordnung wahr, und ihre Datenaustauschstelle ist zum selben Datum in den Echtbetrieb gegangen.
Ihre Aufgaben, wie sie sie beschreibt:
- Daten der Plattformen empfangen: in der Regel monatlich die Zahl der Übernachtungen und Gäste pro Anzeige. Die erste Übermittlung erfolgte ab dem 1. September 2026, rückwirkend für Juli und August. Kleine Plattformen übermitteln zum Quartalsende, wie es Artikel 9 der EU-Verordnung für Plattformen mit weniger als 4.250 Anzeigen vorsieht.
- Diese Daten an die Gemeinden weiterleiten, die eine Registrierung haben.
- Stichprobenkontrollen durchführen zu den Angaben der Gastgeber, geplant ab Oktober 2026. Die Behörde kündigt an, dass weitere Informationen folgen.
- Die Plattformen überwachen: Laut Bundesnetzagentur droht einer Plattform, die ihre Pflichten verletzt, ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.
Attention
Die Stichprobenkontrollen waren „ab Oktober 2026“ angekündigt. Am 1. November 2026 nannte die offizielle Seite keine weiteren Einzelheiten. Wenn Ihre Gemeinde eine Nummer verlangt, prüfen Sie schon jetzt, ob sie in Ihrer Anzeige gut sichtbar ist.
Braucht man überall in Deutschland eine Registrierungsnummer?
Nein. Die Registrierung ist nur in den Gemeinden Pflicht, die sie eingeführt haben. Am 26. Oktober 2026 umfasste die offizielle Liste der Bundesnetzagentur 12 aktive Gebiete:
| Land | Gemeinden mit Registrierungspflicht |
|---|---|
| Berlin | Berlin |
| Hamburg | Hamburg |
| Baden-Württemberg | Tübingen |
| Nordrhein-Westfalen | Aachen, Bonn, Brühl, Köln, Dortmund, Düsseldorf, Frechen, Münster, Wesseling |
Dieselbe Seite gab an, dass zu diesem Zeitpunkt keine neuen Registrierungsverfahren geplant waren. Die Liste kann sich ändern: Sehen Sie sie vor der Veröffentlichung einer Anzeige ein, denn die Plattformen nutzen sie, um zu wissen, wo sie eine Nummer verlangen müssen.
Liegt Ihre Unterkunft in einer dieser Gemeinden, muss die Nummer in Ihrer Anzeige stehen. Artikel 7 der EU-Verordnung verpflichtet die Plattformen nämlich, die Registrierungsnummer dort anzuzeigen, wo sie verlangt wird. Jede Nummer gehört zu genau einer Unterkunft: zwei Wohnungen, zwei Nummern.
München stand nicht auf der Liste vom 26. Oktober 2026, obwohl die Stadt eine eigene Registrierung beschlossen hat (siehe unten). Auch Nürnberg und Regensburg waren nicht aufgeführt. Außerhalb dieser Gemeinden können andere lokale Regeln gelten, etwa eine Übernachtungsteuer oder eine Höchstdauer: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung.
Welche Regeln gelten in Berlin?
In Berlin braucht jede Kurzzeitvermietung eine Registrierungsnummer, oft zusätzlich eine Genehmigung. Die Seite von berlin.de unterscheidet mehrere Fälle:
- Ihre Hauptwohnung, vermietet während Ihrer Abwesenheit: Eine Genehmigung ist nötig.
- Ihre selbst genutzte Zweitwohnung: Eine Genehmigung ist für höchstens 90 Tage im Jahr möglich.
- Ein Teil Ihrer Hauptwohnung: keine Genehmigung, wenn Sie höchstens 49 % der Wohnfläche vermieten (Küche und Bad zählen zur Hälfte). Die Registrierungsnummer bleibt Pflicht.
Die Nummer muss gut sichtbar in der Anzeige stehen, auf einer Plattform ebenso wie in jedem anderen öffentlichen Angebot. Sie wird einer bestimmten Unterkunft und einem bestimmten Gastgeber zugeteilt. Das Vierte Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG), das die EU-Verordnung umsetzt, ist am 17. Juni 2026 in Kraft getreten.
Die Sanktionen sind hoch: Laut Bezirksamt Mitte kann ein Verstoß gegen das ZwVbG bis zu 500.000 Euro Bußgeld kosten (§ 7 Abs. 4).
Bei der Übernachtungsteuer beträgt die Berliner City Tax seit dem 1. Januar 2025 7,5 % des Übernachtungspreises. Die Regel, die Aufenthalte von mehr als 21 Tagen befreite, ist zu diesem Datum entfallen. 2026 wurde die Schwelle von 10 Betten abgeschafft, und die Erklärung erfolgt vierteljährlich auf elektronischem Weg. Wir haben keine offizielle Quelle gefunden, die bestätigt, dass Airbnb diese Steuer für Sie einzieht: Prüfen Sie das in Ihrem Gastgeberkonto und beim zuständigen Finanzamt.
Welche Regeln gelten in München?
In München ist die Registrierung seit dem 1. August 2026 Pflicht, noch vor jedem Angebot auf einer Plattform. Das sieht § 5a der städtischen Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vor, die am 9. Juli 2026 beschlossen wurde.
Dieselbe Satzung legt eine Höchstdauer fest: Wer eine Wohnung insgesamt mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr an Gäste vermietet, betreibt eine Zweckentfremdung. Darüber hinaus ist eine Genehmigung nötig.
Die in § 14 der Satzung vorgesehenen Bußgelder:
- bis zu 500.000 Euro für eine Nutzung ohne Genehmigung;
- bis zu 50.000 Euro für eine nicht registrierte Unterkunft oder eine Anzeige ohne Nummer.
Das Merkblatt der Stadt vom Juli 2026 stellt klar, dass die Nummer kostenlos ist. Es gab außerdem an, dass der Link zum Registrierungsportal noch nicht bekannt war. München erschien nicht auf der Liste der Bundesnetzagentur vom 26. Oktober 2026: Behalten Sie die Seite der Stadt im Blick, bevor Sie Ihre Anzeige veröffentlichen oder ändern.
Welche Regeln gelten in Hamburg?
In Hamburg braucht man eine sogenannte Wohnraumschutznummer, die in jeder Anzeige anzugeben ist, und die Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung ist auf acht Wochen pro Jahr begrenzt. Laut den offiziellen FAQ der Stadt ist jede Nummer an eine bestimmte Unterkunft gebunden; am 30. April 2026 gab es 14.332 davon.
Die Pressemitteilung des Senats vom 6. Mai 2026 kündigt drei Änderungen an:
- Das geänderte Gesetz gilt seit dem 20. Mai 2026, zeitgleich mit der EU-Verordnung.
- Gastgeber müssen ihre Übernachtungen nicht mehr selbst melden: Die Plattformen übermitteln diese Daten. Die Pflicht zur Registrierung und zur Angabe der Nummer bleibt bestehen.
- Die 50-%-Ausnahme entfällt zum 1. Januar 2027. Bisher war es möglich, höchstens die Hälfte der eigenen Wohnung, zum Beispiel ein Zimmer, ohne zeitliche Begrenzung zu vermieten. Danach gilt die Acht-Wochen-Regel unabhängig von der vermieteten Fläche, Zimmer eingeschlossen.
Astuce
Sie vermieten das ganze Jahr über ein Zimmer Ihrer Wohnung in Hamburg? Zählen Sie schon jetzt Ihre Vermietungswochen: Ab dem 1. Januar 2027 brauchen Sie bei mehr als acht Wochen pro Jahr eine Genehmigung.
Und wie steht es mit den Steuern?
Die Einnahmen aus einer möblierten Kurzzeitvermietung sind in Deutschland steuerpflichtig. Das Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG) ordnet sie grundsätzlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu. Je nach Ihrer Situation, etwa bei hotelähnlichen Leistungen, kann eine andere Einordnung gelten: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Das Finanzamt ist informiert: In Umsetzung der EU-Richtlinie DAC7 verpflichtet das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) die Plattformen, die Einnahmen der Gastgeber bis spätestens 31. Januar des Folgejahres an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) zu melden. Die Einnahmen aus 2026 werden also bis Ende Januar 2027 übermittelt.
Hinzu kommen die lokalen Übernachtungsteuern, wie die Berliner City Tax, deren Regeln sich von Stadt zu Stadt unterscheiden.
Welche Checkliste gilt vor der Veröffentlichung Ihrer Anzeige in Deutschland?
Bevor Sie eine Anzeige in Deutschland veröffentlichen oder online lassen, prüfen Sie diese Punkte:
- Steht Ihre Gemeinde auf der Liste der Bundesnetzagentur? Wenn ja, beantragen Sie die Nummer bei der Gemeinde.
- Hat Ihre Stadt eine eigene Registrierung? Das ist in München seit dem 1. August 2026 der Fall.
- Brauchen Sie eine Genehmigung? Berlin, München und Hamburg begrenzen die Kurzzeitvermietung (Zweitwohnung, acht Wochen pro Jahr, Anteil der Fläche).
- Steht die Nummer in der Anzeige? Eine Nummer pro Unterkunft.
- Welche Übernachtungsteuer? Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadt und beim Finanzamt.
- Sind Ihre Einnahmen erklärt? Die Plattformen melden sie an das BZSt.
- Ist Ihr Empfang vorbereitet? Hausregeln, Mülltrennung, Self-Check-in, in der Sprache Ihrer Gäste.
Wenn Sie in mehreren Ländern vermieten, zeigen unsere Leitfäden zu Spanien und seinem einheitlichen Register, zu Belgien und zu England, wie sehr jedes Land seiner eigenen Logik folgt.
Gäste in Deutschland empfangen: welche Sprachen?
Ein Willkommensbuch auf Deutsch und Englisch deckt die meisten Gäste in Deutschland ab; ergänzen Sie die Sprachen Ihrer Stammgäste. Hausregeln, Mülltrennung (in Deutschland oft sehr genau geregelt), Nachtruhe und Self-Check-in sind die Themen, die die meisten Fragen auslösen. Unser Artikel zum Willkommensbuch für ausländische Gäste beschreibt das Vorgehen im Detail.
Mit Majordia gibt es das digitale Willkommensbuch in 6 Sprachen (Französisch, Deutsch, Englisch, Spanisch, Italienisch, Niederländisch), und es öffnet sich über einen QR-Code pro Unterkunft, ohne dass eine App installiert werden muss. Majordia übernimmt weder Ihre Registrierung noch Ihre Genehmigung: Diese Schritte erledigen Sie weiterhin bei Ihrer Gemeinde.
Gut zu wissen: Auch Airbnb ändert seine Regeln für alle Gastgeber. Unser Artikel zu den neuen Airbnb-Regeln vom 20. November 2026 gibt einen Überblick.
Das Wichtigste in Kürze
Information
- Keine bundesweite Nummer in Deutschland: Die Registrierung hängt von der Gemeinde und vom Landesrecht ab.
- Am 26. Oktober 2026 verlangten sie laut Bundesnetzagentur 12 Gemeinden, darunter Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Bonn und Tübingen.
- Seit dem 1. Juli 2026 erhält die Bundesnetzagentur die Daten der Plattformen; Stichprobenkontrollen sind ab Oktober 2026 geplant.
- Berlin: Nummer Pflicht, oft auch eine Genehmigung, Bußgelder bis zu 500.000 Euro, City Tax von 7,5 %.
- München: Registrierung Pflicht seit dem 1. August 2026, höchstens acht Wochen pro Jahr ohne Genehmigung.
- Hamburg: Wohnraumschutznummer Pflicht, acht Wochen pro Jahr, Ende der 50-%-Ausnahme zum 1. Januar 2027.
FAQ
Braucht man für die Vermietung auf Airbnb in Deutschland eine Registrierungsnummer?
Nur in den Gemeinden, die sie eingeführt haben. Am 26. Oktober 2026 führte die Bundesnetzagentur 12 davon auf, darunter Berlin, Hamburg und neun Gemeinden in Nordrhein-Westfalen. Auch München verlangt seit dem 1. August 2026 eine Registrierung.
Vergibt die Bundesnetzagentur die Nummern?
Nein. Laut ihrer offiziellen Seite liegt die Vergabe der Nummern ausschließlich bei den Ländern und Gemeinden. Die Bundesnetzagentur empfängt die Daten der Plattformen, leitet sie an die Gemeinden weiter und plant Stichprobenkontrollen.
Wie lange darf man in Berlin, München oder Hamburg vermieten?
In Berlin kann eine selbst genutzte Zweitwohnung mit Genehmigung höchstens 90 Tage im Jahr vermietet werden. In München und Hamburg liegt die Grenze ohne Genehmigung bei acht Wochen pro Jahr. Prüfen Sie Ihre Situation in jedem Fall bei der Stadt.
Darf man ein Zimmer der eigenen Wohnung ohne Genehmigung vermieten?
In Berlin ja, wenn der vermietete Teil 49 % der Fläche Ihrer Hauptwohnung nicht übersteigt, die Nummer bleibt aber Pflicht. In Hamburg entfällt die 50-%-Ausnahme zum 1. Januar 2027: Die Acht-Wochen-Grenze gilt dann auch für Zimmer.
Was droht ohne Nummer?
In München bis zu 50.000 Euro für eine nicht registrierte Unterkunft oder eine Anzeige ohne Nummer und bis zu 500.000 Euro für eine Nutzung ohne Genehmigung. In Berlin kann ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz bis zu 500.000 Euro kosten.
Werden Airbnb-Einnahmen an das deutsche Finanzamt gemeldet?
Ja. Nach dem PStTG melden die Plattformen die Einnahmen der Gastgeber bis spätestens 31. Januar des Folgejahres an das BZSt. Diese Einnahmen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben.
Eine Gemeinde, eine Nummer, ein Willkommensbuch
Wer in Deutschland vermietet, prüft zuerst seine Gemeinde und beschafft die richtige Nummer. Dann kommt der Empfang: Mit dem Angebot Basis (kostenlos, Optionen nach Wahl) erstellen Sie Ihr Willkommensbuch in 6 Sprachen, ohne Anmeldung.
Bildnachweise. Titelbild: Foto „A row of multi-story buildings on a sunny day“ von Mattes Buskies (Kreuzberg, Berlin), Unsplash, Unsplash-Lizenz. Fotos im Text: „a tall building with red and white windows under a cloudy sky“ von Ploegerson (Berlin), Unsplash, und „brown concrete building near river during daytime“ von Magnus S (Speicherstadt, Hamburg), Unsplash, Unsplash-Lizenz.
